シティテラス目白

都電荒川線の学習院下駅の東側です。
18階建で280〜290戸の規模のようです。

明治通り沿いで，騒音はどうなのでしょうね。

なにか公式にこの情報が確認できるサイトなどはございますか？

私も探していますが、ネット上にはまだ見当たりません。
ご近所には説明書のようなものが入ったとどこかに書いてありました。

学習院下の駅のすぐ脇で、明治通り沿いの、現在駐車場になっている
ところですよね。目白駅から徒歩10分ということで、来年できる
地下鉄の新駅から1、2分でしょうか。

東西に薄いようなので、ほとんどの部屋が通り沿いになるかもし
れないように想像するのですが、それでもやはり高いのでしょうね。
南にマンションが隣接しているのがちょっと残念。高層階は関係ないでしょうが。

建設予告看板の内容

建築予定
用途：共同住宅（高田2丁目計画）

施主：住友不動産
地上18階地下1階　高さ57ｍ（最高64ｍ）
平成18年7月着工予定
平成20年3月竣工予定

多分　駅からの距離は
メトロ新駅徒歩2分　ＪＲ目白駅徒歩10分

徒歩5分のお隣のブロックの目白1丁目に、目白ガーデンヒルズがあるから
目白ガーデンヒルズ○○○とかいう名前にすると、販売上有利かもしれない。
分譲価格は騰っているから、多少グレードが低くてもガーデンヒルズ並みの
価格に落ち着くのでは？

明治通りは池袋方面に向かって勾配があるから、ある程度騒音は覚悟かな。
ワンフロアーの階高もガーデンヒルズより若干高いから
都市型のマンションになるのかと想像します。

地域の通称などが許されればいいですが、最寄り駅の名前しか
つけられない（最近の規制？）となると、目白○○などの名前が
つくのでしょうか。名前によって、値段が変わってきそうなので、
ちょっと気になります。

>09さん
>明治通りは池袋方面に向かって勾配があるから、ある程度騒音は覚悟かな。

よく知らないのですが、騒音がありそうなマンションでは防音サッシを
見ますが、防音効果は２重サッシほどはないのでしょうね...。
もしご存知でしたら、どなたか教えてくださるとうれしいです。

>10さん
2重サッシは防音サッシより効果はああります。
2重サッシの付いているマンションは、相当騒音がある証拠でしょう。
騒音は、5階以上の高層階の方がうるさい場合が多いです。
騒音は、個人の感じ方の問題もあるでしょうがサッシを閉めてまで
うるさいマンションなんて、最初から売れるはずがありません。

窓を開放したら、多少うるさい程度だと思いますよ。
都会のマンションで、窓を開放して生活することはあまりないことだと思います。
ご興味があれば、明治通りに面したマンションはあの辺りに
いくらでもありますので休日にでも、歩いてみて窓を開けて
生活しているかどうか確認すればいいのではないかと思います。

>11さん
ありがとうございました。高層階の方がうるさい可能性があるとは
知りませんでした。距離が離れるほど騒音が減るのかと。

この掲示板をたまたま見て、この物件に興味を持ちました。
車ではよく通る場所なのですが、個人的にはあまりなじみがない場所のため、
生活のイメージがわきません。
ただ、地下鉄の開通等交通の便がよさそうなので、注目しております。
周辺環境はどうでしょうか？小さい子供のいる3人家族です。
・治安
・教育環境
・公園
・日常の買い物　等

>13
すぐ近くの高田3丁目に鹿島の目白プレイスと
目白1丁目に住友の目白ガーデンヒルズが竣工していますので
そちらの掲示板を参考にしたらいいと思いますよ。

ここのことですか？
http://tokyo-osanpo.txt-nifty.com/blog/2004/06/post_14.html
と思ったら全然違うんですね？

ところでこのスミフ＠大久保って今はどうなっているんでしょう？

メトロの新駅から徒歩２分っていうのがいいですね。２分っていうのは、本当に
ストレスを感じない近さです。この立地を住友が売る……高値必死ですね（涙）

（訂正）
　必死→必至
　どうもすみません。

>ストレスを感じない近さです。この立地を住友が売る……高値必死ですね（涙）

ガーデンヒルズほどはいかないですよね。立地が違うし。

地下鉄出口が、どこに出来るか決定していないのと
地下鉄の場合は改札からではなくて、出口から距離を測るので
2分といったら、実質5分でしょう。
部屋の玄関までだと更に数分かかるでしょうね、数字のマジックです。

確かにガーデンヒルズとは、立地も住所も小学校の学区も違いますから
微妙ですね。

スミフさんは、高値を追求する傾向にありますからね。
販売時期のガーデンヒルズと目白プレイスの中古相場を見ながら、
分譲価格を決めるのでしょうね。

"ガーデンヒルズ"といえども、プレイスの方が少しだけ大通りから
入っている分だけよいと思ってしまいます。プレイスの中古でないか
すでに期待しています。

目白プレイスの中古はどんな価格になるのか興味あります
目白駅から徒歩だとここより数分遠いし、土壌改良もしているし
中学の目の前ですから。
分譲は売れ行きは、いいようですよ。

まだ情報が少ないので、このスレのびなくて残念です。

南北に長いコの字型のつくりです。
明治通り沿いの西向きの住宅(コの下棒部分)と反対側の東向きの住宅(コの字の上棒部分)、
南向きの住宅からなっています(コの縦棒部分)。
南向きの棟は18階建てですが、日影規制のためか、北側に行くほど階数が低くなり、
一番北側は4階建てです。
目白プレイス328戸とこのマンション293戸で合計621戸が増えることになります。
“よしや”はウハウハなのではないでしょうか。

目白プレイスは元製薬工場だったので土壌改良しましたが、こちらは問題ないのでしょうか。
スミフさんのことだから、目白プレイス、自社のガーデンヒルズに負けない分譲価格を
設定しそうですね。
いずれにせよ、高級＆大規模マンションが増えるのは、地域にとってはいいことですね。

みなさんが思ってるほど高級なマンションにはならない気がしているのですが、どうでしょう？
ファミリー向けのシンプルな間取りばかりになりそうですし、半端な立地ですし。

目白ガーデンヒルズ竣工したから、今度は普通のファミリー向けかもしれませんね、
近くの目白プレイスと同程度のグレードなら、売れ行きはいいかもしれませんね。

プレイスの契約者なので、近隣住民（予備軍）として図面が送られてきましたが、プレイスのような凝った間取りは無く、平凡な田の時の間取りになりそうです。使い勝手の良いファミリー向けということでしょう。グレードとしては、ガーデンヒルズ＞プレイス＞この物件　といったところでしょうか？坪単価も平均で250万円程度かと予想してます。

>>29
マンション等を建設する際には、近隣住民への説明をするものです。

プレイスの契約者が、図面を見て心変わりして竣工前に解約し乗り換えたらどうするんだろう
そこまで考えて送付するのかな

>>31
近隣住民への説明資料が施主（？）に配布されているのに、契約者に配布しないという選択肢はありえません。

並みの不動産業者じゃ近隣住民に説明しませんよ　高田延彦

スミフがちゃんとしているということでしょうね。

>>28
プレイスの契約者さんは、どうしても自分達より
安いマンションだと思い込みたいんですね。
聞いた話だと多分、全く逆になると思いますが。
ガーデンヒルズ高級　プレイス中級　ならこの計画は中上級の物件かと

ガーデンヒルズは今となっては新築マンション価格としては高くない設定になった。
なのでこのマンションは仕様はガーヒルより落ちるが、価格はガーヒルより高いと
思われる。
36さんのご指摘の通り、中上級でしょうね。

ガーヒルは25％以上も億ションがあるので有名なんですよ。
上グレードの部屋は、そりゃあ豪華です。
ガーヒルのプレミアムグレードの部屋の内装は、本当にごく普通です、
目白プレイスの普通の部屋の方がよほど豪華だと思いますよ。

>38

マンション全体でのグレードの話だと思うのですが・・・。
ガーヒルとプレイスを見せたら１００人が１００人ガーヒルの方が高級だと言うと思います。

>>36
明らかにスミフの人ですね。
分かり安すぎます。
>>37
プレイスと比べてどうかは不明だけど、ガーヒルより高いということはないんじゃない？
図面や現地見ました？

>>41
販売代理は掲示板見て勉強してます。
彼らにとっては最良の情報源です！
プレイスの契約者さんは単に事実を述べただけでは？

他物件も何も、まだ建築計画が掲示されただけですよ、
設計変更の可能性もありますよ。

>42

販売代理にとってこの掲示板は役にたちますかねぇ。
価格発表前は物件についてあれこれ文句言って、価格が発表されれば高すぎると非難し
こんなの絶対に売れないと予測するも、結局はあっさり完売していると思うのですが。

>>44
他の物件購入者ですが、担当者は二人とも頻繁に見てると言ってましたが？
購入者の本音は販売トークに役立つのは明らかですよね。

よって、36はスミフですね。
「聞いた話」っていかにもです。
だれから何を聞いたの？

別に決め付けなくてもいいんじゃないですか？
なんでも妄想だけで話ししないほうがいいですよ、>46。

46は恐らく荒らしです。
でも、言いたいことは良く分かります。
この物件が中高級というのも妄想かもしれませんしね。

掲示板見てマンションが売れたり、売れなかったり、そんな楽な営業はないでしょう？

なんでデジタルにしか考えられないんでしょうね〜。
掲示板見れば売れるなんて誰も言ってないのに。
それにしても、この物件、どこにも情報ないですね。

36程度の内容の話をたとえスミフが書いたとして
何か問題なの？しかも推測だけだし。

個人的には49さんに同意。

まだ1軒のお宅が、立ち退かずに生活していますよ、ちょうど学習院下のホームの
目の前の一軒家のお宅です。
あのお宅を囲むように建設されるのでしょうか

だから、誰もスミフが書いたから問題だなんていってないでしょ。
皆さん過剰反応で、発想がデジタル過ぎません？

>>52
あのお宅は着工までに立ち退くんでしょうね・・・。

今度はこっちですか・・・。

高さが60mをわずかに切り超高層の厳しい基準は適用されていない。斜線規制どおりに綺麗に斜めに切っている。同じ間取りが多い。目白通り沿い。これらを総合すると価格はやや高めに設定されるでしょう。恐らく坪300弱といったところでしょうか？住友不動産かつ地価が上昇していますから。

住友不動産で、地価(というより物件価格)が上昇しているので、
仕様が同じとして、価格は先行２物件より相当高めになると思います。
坪３００ですむかどうか？
明治通りに面しているうえ、都電が真横を通っていて、その面が長いので、
環境的にはどうでしょうか？
あと、学習院隣接ではありませんね。

高値を期待しているようですが、少し疑問です。
同じような地区で目白プレイス300戸、ガーデンヒルズ400戸と合計700戸以上
分譲しているのに、更に300戸のニーズなんて簡単に期待できるのでしょうか？
駅5分と好立地のガーデンヒルズも当初は苦戦していたようですし、
やや駅遠の目白プレイスも、売れ行き好調と言われていても1年近く販売していて
まだ完売していないんですから。

この物件の販売が開始されるころには、ガーデンヒルズもプレイスも多分完売しているでしょう。
山手線内の物件が減っていますし、ファミリータイプのようなので、買いたい人はたくさんいると思います。
問題は価格ですが、多分高いのでしょうね。

ガーデンヒルズは見た目，また宮様がご入居と話題性もあり，目白の中でも上級とされるでしょう．プレイスは庶民派のマンションとしてある程度の認知はえるでしょうが，やはり見た目は住友と比べると歴然ですね，新たなマンションは高級思考で売り出されるのか，そうでないかが興味津々．それによっては学習院下のイメージが変わってくるかと思います．プレイスレベルのものであれば将来性のある計画にはならないかも．．．目白のイメージを少しでもアップさせるのであれば高級思考がよいのではないかと勝手に思います．目白住民としてプレイスはちょっと．．という感じです．住人が常識ある方々であることを希望しますが．ガーデンヒルズが買えず，でも目白に住みたいという，プチ目白住民でないことを望みますが．．．

＞59
確かにガーデンヒルズは高級思考で売り出されましたが、ガーヒルとプレイスの外装とでは金額的に大分差があるのですか？
それよりガーヒルも住所は目白でも十分坂下ですし、とりたてて特別視するほどの物でもないと思う。ガーヒルの中にも安い部屋はあるし、プレイスも高層階はかなりの値段のようなので、高級思考でないマンションに住むことだけで住人の常識まで問うのは、見栄っ張りなガーヒル住人またはスミフの方が書いたとしか思えません。

大通りに面してきちきちに建つマンションは、すごく高級な感じが
しないのですが、違うでしょうか。私はその立地の分だけ高級度が
少し落ちて買いやすい価格であることを希望しています。

小学校区で見ると、目白・高田は世帯収入がかなり低いようですので所謂高級にはなり得ないかと。明治通り沿いという立地で、金利も上昇基調ですので大手財閥系といえども単価を高く設定するのは少し厳しいかも。ただ、皇室関係による注目度と13号線開通の影響、また学習院と道を隔てている点がどう出るか、がポイントだと思います。
ガーデンヒルズよりはプレイスの方が目白という上品な女性的イメージに合っていると思うので、絢爛っぽくしないほうが吉だと個人的には思います。

>62

プレイスが上品な女性的イメージ・・・ですか？
私には無機質なオフィスビルのように見えますが、見え方は人それぞれなんですね。
大体高田でしょ、プレイスは。

>59,60
「思考」じゃなく「志向」「指向」でしょ？

(仮称)高田二丁目計画は坪単価330を切ることはないと思っています。
昨年だったら300を切るような場所でも、一割くらいは上げてくると思いますよ。

>63
鹿島の建築デザインはル・コルビジェと同窓でバウハウス学長のミース・ファン・デル・ローエに大きな影響を受けているようですから、「Less is More」の考え方でデザインしているんでしょう。ドイツ的なんですね。住友でも泉ガーデンタワーにその影響が現れているように思えますがこちらはどのようなデザインになるのでしょう？

素人目に見ると、プレイスの外観はオフィスビルか学校の校舎、少々モダンな公団にしか見えない
感じがします。
ガーヒルとは、比較するのは不自然でしょう。
やはりスミフとは、デザイン性が大きく異なりますよ。

(仮称)高田二丁目計画のスレなんだけどなあ。
ガーヒル・ファンとプレイス・ファンがいいたいこといっているみたいだけど。
どっちも、今となっては買っておいて良かったマンションだと思うけどなあ。

プレイスとガーヒル立地も学区も違いすぎないですか？

だから、(仮称)高田二丁目計画のスレなんだけどなあ。
プレイスもガーヒルも同じ道に面しているし、
(仮称)高田二丁目計画も、明治通りを渡って、同じ道に面しているけど。
使う駅は違うかも。
(仮称)高田二丁目計画とプレイスの小学校の学区は同じ。
中学校は全部同じじゃないかな。
ても学区って公立のことでしょう。
公立のレベルをいったって、意味があるのかなあ。そんなに違うかなあ。
そんなことを気にする人は、大学のことまで考えるんだろうけど、
そこまで考えると、ほとんど意味がないって分からないのかなあ。

ここであーだこーだ言ってる人たちは、結局ガーヒルやプレイスの購入者でもなく、
ここを検討しているわけでもなさそうで。
そもそも目白って、>>59が言うほどの街ですかね。

小学校の学区も立地条件のひとつであり、マンションの売れ行きに関係あるの知らないの？
公立だから、実態はともかく人気に大きな差があるのは現実です。
中学は、むしろ関係なし、意識があって優秀な子供はほとんど私立中学に行ってしまう
地区だから、公立中学は親も意識しないでしょう。

方や、区内随一の他区からの越境や隣接校希望者の多い定員オーバー気味の人気小学校、
方や下町風の単学級の定員割れだとしたら、転入するなら普通はどちらにする？
しかし隣接校制度も問題はある、本来この学校も正規の学区の子供が全員入学すれば
複学級になるのに、多少なりとも教育に関心のある親は、
目白小に希望を出すから結果的に１クラスになってしまうんだから。
結果的に親が隣接校を希望しなかった子供の集まりになってしまうのが実態です。

>70さん
住めないから、ただのひがみになりますよ、

>>70
だな。豊島区だし。目白の地名は文京区にある目白坂からきているらしいが
豊島区だということを忘れちゃいけない。高田は大きい家もあるが庶民的だぞ。
ざまーず系もいるが、それをやると近所のスーパーで見つかると気まずいらしい
から行けなくなるのがおちだ。

(仮称)高田二丁目計画はファミリータイプ中心みたいだから、
子供の数も増えるでしょう。
そうすると高南小の児童数も増えるのでは。
公立小であーだこーだ言うのは、ほとんど親の幻想。
そんなことで余計なお金を使って何の意味があるのだろう。

高田は目白じゃないよ．．．勘違いしまいように
高南は高田だから．児童数が増えても，せいぜい１クラスが小さな２クラスになる程度，目白小にはなりえない．同じ中学になったときにわかります．もちろん私立にいけばいいんですけど．

>74
>(仮称)高田二丁目計画はファミリータイプ中心みたいだから、

そうなのですか？　ご近所に配られたという図面から見てそうなので
しょうか。この立地だと、隣接の建物や小学校との位置関係もある
でしょうが、東南角がベストポジションでしょうか。明治通りから
西向きの部屋を隔てて、多少の距離があり、背を向けるような形で、
小学校の桜と新宿高層ビルが見える東南角。でも、高いのかなぁ。。

建設予定の看板が立ち、近所に説明が行われている状況から、実際に
計画が広く公表され、宣伝活動がが始まるのは、いつごろなのでしょうか。
そろそろ？　夏頃？

>76
28のレスに、
プレイスの契約者なので、近隣住民（予備軍）として図面が送られてきましたが、プレイスのような
凝った間取りは無く、平凡な田の時の間取りになりそうです。使い勝手の良いファミリー向けという
ことでしょう。
とあります。
東南の角は魅力的ですね。
南北に長い敷地なので、南向きは数が少なくて高くなりそうですね。

>77
ありがとうございます。
田の字の間取り... そう書いてありましたね。失礼しいました。

>南北に長い敷地なので、南向きは数が少なくて高くなりそうですね。
そうですね。長所短所の幅が広くて、総合評価に悩みます。

ってまだ悩むほど情報がないのでは。

確かに情報ないですね・・・。
図面を見ると、敷地に余裕は少なく、共用も少なく、各戸は長方形なのでごく一般的なファミリーマンションになりそうですね。
価格帯は分からないけど。
ガーヒルやプレイスを越える高級物件にはならないと思いますよ。

焦る気持ちはわかるんだけどプレイスの人、みっともないから必死に書き込むのは止めましょうよ。
誰もプレイスのことは、高級物件なんて思っていないんだし。

80です。
プレイスの契約者ですが、正直なところ、この物件は高級感のある物件にして欲しいと思ってます。
何故なら、明治通りを挟んだ地域にも高級物件が建てば、地域のポテンシャルは上がるでしょ？
むしろ、平凡なマンションが建つと明治通りより早稲田側のポテンシャル向上には寄与せず、
隣接するプレイス側としてもいいこと無しです。
価格もできればプレイスより高めがありがたいです。
何故なら、プレイスに、よりお徳感が出るからです。
ちなみに、平均的な年収を考えると、プレイスも高級物件の部類に入るそうです。（ガーヒル程ではないけど・・・）

突っ込み歓迎です。

豊島区選んだ時点で高級さあきらめているようだがな。

プレイスはいいマンションだと思いますよ、住友も意識しているでしょう。
ただ、低層階中住戸は双方とも疑問だな。
プレイスは日当たりが悪いし、住友のは明治通りの騒音と排ガスが心配です。
都心のマンションは、少々無理しても高層階角部屋がお勧めです。

まあ、平均的年収では都心に住むのは疑問です、郊外の方が広くて日当たりの
いい物件が買えますから。

私も高級物件となることを期待します。理由は80さんと同じです。
あらためて図面を見てみたのですが、東側と西側向きの住戸は真ん中が玄関となっていものが多く田の字の間取りのようですが、南側の住戸は玄関が端に寄っておりこちらは田の字ではないような気がします。
また南側は12階以上が一戸あたりの面積が大きくなっているので、おそらくここから視界が抜けていると思います。当然かなりの高額住戸となるのでしょう。

住友の物件もいくつも見ましたが、建物・部屋のグレードもいろいろだと感じました。
同じマンションでも、部屋のグレードによって住み心地も、暮らし方も随分変ると
思いました。
規模や立地によっても違いますが、同じマンションで全戸同グレードの内装の物件もありますが、
3ランクくらいに区別されているマンションもありますから。
学習院下の物件は立地を考えると、住友のごく普通のグレードのような気がします、
まあ、一般のデベと比較すれば上の下くらいのグレードになるんですけど。

>87
都心のマンション尾場合、どこでも南向き高層階角住戸は、ドル箱です。
100㎡近い物は、このあたりに集中します。

80です。
どうやらこのスレは、ガーヒル購入者（スミフ信者？）とプレイス購入者が多いようですね。
とにかく、しょぼい物件にならないことを祈ります。
高級すぎるのもチョット・・・。
高南小の生徒が増えるのは歓迎です。

高南小学校の生徒が増えるのを期待するのはどうなんでしょうか？

現在でも入学前健康診断では学区の子供は2クラス分はいるのに、
いろいろあるようで、結果的に1クラスの在籍は20人台となってしまいますから。
学区変更で目白1丁目も高南小に変更されれば、問題は解決すると思います
すでに目白小は越境や隣接校制度で児童が多すぎてパンク状態ですからね。

>>91
意味不明です。
既に目白小学校がパンク状態なのだから、高南小学校の生徒が増えるのを期待するんじゃないの？
明らかにこの物件の学区は高南小です。
目白小に入れる可能性が低いんだから、当然でしょ？

高南小の隣接校は目白小だけですか？
隣接校の希望は何も目白小学校だけではないのですよ、
生徒数が少ないのには、いろんな理由があるからだと考えないんですか

>生徒数が少ないのには、いろんな理由があるからだと考えないんですか

どんな理由ですか？
具体的に「事実を」教えてください。

>>94
掲示板に具体的に書き込めるようなことではありません、
ご自分の目と耳で確かめたらいかがですか。

>>93
プレイスの掲示板にも、高南小バッシングしてる人いました。
説得力のある説明は皆無で、上記のように不安を不安を煽るだけです。
たいした「具体的な事実」なんて無いのでしょう。
出身者で在校時にいじめられたのでしょうか？おそらく同一人物な気がしてます。
別のスレで、特に普通の小学校だと言っている方もおられました。
子供が通っているようです。
実際には、目白小に漏れたら大概は高南小なのでは？

>96
何もわかっていない方ですね。
バッシングなんてしてないですよ、あくまでも比較論の問題でしょう？
客観的な生徒数と構成の事実と結果を書いただけですよ。

もし、子供さんがおられるならマンションの研究はほどほどにして
よく学校のことも調べられたらいいですよ。
あなたの書かれていることは、ほとんど感情論と想像の世界です・・・

感情論と想像の世界で書いているのは97じゃないんですか。

97>
似たフレーズ見たことある！
「自分の目と耳でたしかめろ」とか「想像はいけません」とか。
だから、何か具体的な事実を言ってみたらどうでしょう？
・・・と言ってもまた言わないのでしょうね。
少なくとも、94さんはあなたのバッシングで無用な心配をしてますよ！

>98さん
多分、97の次の展開は、
「信じないのは皆さんの勝手です。」
です。

もしくは、
「事実を書いただけなのに、何故たたかれるんでしょう？」
ですね。
今ごろ打ってるのかな？