【港区港南】ベイクレストタワー３

東洋証券のアナリストレポートによれば、
昨秋の段階で約５００戸まで契約が完了したとなっています。
事実でないなら、アナリストや東洋経済の記者をだました事になりますね。

雑誌はね、記事のような体裁で、実は丸ごと広告ページという事もあるから、
100％信用しないほうがいいよ。

でもなんで今更値下げの話に？
多少下がっていることならみんな知っているよ。
過去スレ参照。

値下げではなく、売れ残りの話だろ。

東洋経済は、どんなに良心的に誌面を作成したとしても、
何戸成約されたかについては、売主であるゴクレに取材する以外に
取材方法はない。だから、ゴクレが５００戸売れたと言えば、
そのとおりの戸数を掲載するだけ。

会社帰りに毎日見てますが、殆ど明かりがついてないですね。
確実についているのはモデルルーム専用階位です。
かなり残っているのではないでしょうか？

30数階以上の部屋は売り出しが遅かったみたいだからまだ残っていそうだけど、
それ以外の明かりのつき方は他のマンションとあまり変わらないと思うけどなあ。
まあ、サウスゲート構想がどうなるかで港南地区の価値もぐっと違って来るでしょうね。
うまく進んで行けばマンションの価値も上がるでしょうし。
長い目で見ないとわかりませんね。
サウスゲート構想自体進んでるのかどうか分かりませんが…

住友の定借があります。

マンションブーム、潮目が変ってきたように感じます。
ここに限らず、在庫抱え始めてるとこ多いみたいですよ。

>127
一番有力なのは登記簿を調べることだと思いますが・・・

いろんな意味で興味がある人が多いと思うよ。

別に悪い物件じゃないと思うんだけどね。いかんせん競合物件が多すぎる。

特に　港区・湾岸・タワー・レインボーブリッジ といったキーワードに
引かれる客というのは少なからず見栄っ張り…といったら言いすぎだが、
つまり「人に自慢できるような家が欲しい！」と思っている人が多い。

値段を下げて「湾岸で一番安いタワーマンション！」とか言われるように
なると、むしろそういう客に敬遠されるかも。

やはりデベの信用のなさと
生活環境の不備と
駅までの距離感で
売れないんだろうね。

２，３年前に完成した浜松町の
物件は今でも新古物件が
売りに出てるけど表面上は
新築時と変えてないので
結果的に中古物件の価格維持率としては
驚異の数値をマークすることになってる。

なんか悲しすぎる結末。

>146
この地区は2009年の定借竣工まで約6000戸供給されますので、必ずどこかに売れ残りが生じます。
想定外なのは全体的に売れ残るのではなく、一部に集中して売れ残りが生じたことでしょうか

たたき売りする位なら、デベが賃貸に出す手もあるのでは？

賃貸は立地が重要なので少々苦しいと思われますが・・・
芝浦に２０００戸の賃貸棟（隣が大丸ピーコック）が建つし。

売れ残り住居の管理費と修繕積立金はどうなってるのでしょうか？

大規模マンションなので、区分所有者から確実に徴収しなければ維持費が成り立たずに
段階的に金額が増加することになります。

通常引渡前の区分所有権は売主ですので、かなり売れ残っている場合はその全ての費用を
毎月ゴクレが支払うこととなります。

そうなると膨大な金額を負担することとなり、少なからず経営に響くのではないでしょうか

>160
私の推測ですが、ゴクレは意識的に在庫を残しているのでしょう。
前期開き直って減収減益決算をして、今期V字回復決算を狙っているように思われます。
前期の減収減益幅を減らして、2期連続減収減益を続けるよりはV字回復の方が
株価にはポジティブでしょうから。
去年12月に竣工しながら3月から販売開始（引渡（＝売上計上）は4月以降）の
物件もあるくらいです。
そのように考えると、ベイクレストも時間をかけて売っているというより、
今期中には売切って引渡す予定であるが、まだ時間があるので現状では焦っていない
との考え方も出来ると思います。
他物件も含めたゴクレの販売状況にもよりますが、年末には値引きするのではないでしょうか？

とても愛想の良いきれいなキャバクラ嬢かも。

広い土地を仕入れられない中小デベが最近はやりのコンパクトマンションを
いっぱい作っているが、あれも独身の女性によく売れているそうだ。
だいたい女性はデベの名前なんてほとんど知らない。ゆえにマンションのブランドなんて
意味が無い（＝自慢してもわかってくれる相手がいない）らしい。

男がブランド物バッグにありがたみを感じないようなもんかな。

【不適切な投稿がありましたら削除依頼板までご報告よろしくお願いします。管理人】

>>184
何か管理とか入居関係で・・？（ヘー）っていうような
レスが多いですよね。なぜか紛らわせちゃう感じなのが
不自然な感じはするよねここのスレ。

すっかりなりをひそめていますね。
でも、触らぬ神に祟りなしって感じでしょうか。

↑削除が多すぎて話が読めない！

玄関のデザインの写真が消去されたということは
これ以上噂が立たないようにする為でしょうか？

公式HPに誤解されるような地図が未だにありますね。
真東には清掃工場があるのに、陸地は少ししかありません。
http://www.goldcrest.co.jp/html/baytower/access/index.html

以前のHPには清掃工場の写真が消されて非常に驚きました。
マンション自体は良いのに、売主のいい加減さが目立つ物件です。

荒れてますね。
とりあえず問題点として新築マンション内において店舗の営業は事実です。
あえて言い切らさせて頂きます。
http://www.smilepoint-minatoku.jp/map.html

このスレは検討者に対し有意義な情報を与えたいといった趣旨での書き込みも多いと思います。
検討者の皆さんが入居後に「こんな店舗が営業していたのか！騙された！やっちまった！」と
なる前に状況を理解したうえで購入したほうが良いに決まってますよね。
1店舗も営業しているはずがない！！とクレームを付ける入居者の方もいるかもしれませんが、
http://www.smilepoint-minatoku.jp/map.html
↑
ベイクレストタワーの名前が載っているじゃないですか！と伝えたいです。

>197さん
港南地区に引っ越してきて、まず犬のトリミング場所を見つけるのに、ネットで検索したら
この「スマイルポイント」が出てきたので、早速ゴールドくれストさんに行ってしまいました。
わからなかったので、受付の男性に思わず「ペットサロンが入っていると思うのですが・・・」なんてちょっと無茶をしましたが、いまだこのスマイルポイントが堂々「ゴールドクレスト」さんの
名を使うのは、とっても紛らわしく思います。

>>198
>とっても紛らわしく思います。
という事は「スマイルポイント」さんはベイクレストタワー内で犬を預かっている訳ではないのですか。店舗紹介を見てもマンションの部屋にみえますが、紛らわしいという事は違うということですか。であれば誤報として謝ります。
でもちなみに店舗の場所は何処なんですか？

不適切投稿が多いようで管理人さんは削除するのが大変ですね。
おそらく特定のかたの意図あっての投稿でしょう。
管理人はＩＰアドレスを判読できますね。
受信拒否もできるのではないですか。
悪意の投稿なら営業妨害になりますね。
しばらく泳がせておいて犯罪の証拠固めにしますか。

「スマイルポイント」さんは法律上届け出ている開業場所が自宅（ベイクレ）の住所で、
実店舗は持っていない、または作業場は別の場所っていう営業形態なんじゃないの？
マンション内に顧客が出入りしないなら、問題ないということで、
これなら住民に迷惑かからないわけだし。

スマイルポイントさんは、池尻で実際にトリミングとかされているようですよ。
池尻の住所は記載されてないし、ベイクレの写真等が掲載されているしで
ちょっと誤解し易いですよね。
ベイクレの玄関前で、送迎をしてくれるだけのようです。

スマイルポイントさんは完全に私の勘違いですね。すいません。
http://www.smilepoint.jp/introduction.html
↑は池尻246号通り店の店内紹介ですが、私はこの部屋の形をみて勝手に、
マンションだ！店舗営業をベイクレスト内で行っているんだ！
と、思ってしまった訳です。ほんとにすいませんでした。
http://www.smilepoint-minatoku.jp/info.html
↑勘違いした店内紹介

203のような住人に成り済ましての荒らしって、湾岸物件のスレに多いですね。

湾岸に限らず多いと思いますが。
もしおっしゃるように湾岸物件が特に多いとすれば、やはり
注目されていた物件だからじゃないですか。
港南も販売を継続しているのはこことＷＣＴのみになりましたけど
遠からず完売となるでしょうから、だんだん忘れられていくので
しょうね。

>>207
たびたびすいません。やっぱりどうしても解せない部分が出てくるんですよね。
スマイルポイントさんはホームページを見る限りでは世田谷に2店舗あるだけです。
昨日考えたのは「ベイクレスト前まで来て頂ければ車でお迎えに行きます。」
という事なんだろうな。と思ったのですが「何でベイクレスト前？」品川駅前でも良いのに。
何で受付所が「ベイクレストエントランス前道路？」
仮説ですがやっぱり店内で営業しているんじゃないかと思いませんか？
それがやっぱり一番自然なんですよね。
エントランス前で犬を預かり店員さんとワンちゃんはベイクレスト内の部屋へ行っていると思うんです。疑惑の風俗店と比べてると実際あったら便利な店舗だとは思うんですが気になるんですよね。

207さんではありませんが。
スマイルポイントさんの関係者（従業員・外注を請け負ってる等）が
ベイクレに住んでいて、自室で世話してあげてるのでは？
もしくは芝浦のペット同居マンション（レインボーブリッジ近くにあるやつ）に入っている
ペットホテルがスマイルポイントさんから請け負っているとか。
あくまでも想像で書きましたが、考えればいろいろ考えられますね。

昨日、夜の９時過ぎにモノレールに乗ってベイクレを眺めたけど
ＷＣＴに比べて明らかに電気のついている部屋が少なかった。
ＷＣＴは、ホントに壁一面に電気がついてて、建物全体が光ってる
ようだったけど、ベイクレは電気がまばら。
売れてるのかどうかは別として、少なくとも現時点で入居している
人はかなり少ないように見えた。
実際、入居率はどれ位なんでしょう？
入居者さんたちなら分かると思うのですが。

私はここのトリミングを利用したことがあるので・・・（笑）。
スマイルポイントのオーナーさんがここに住んでらっしゃると聞きました。
どの部屋か聞いたら、とてもお若いのに高そうな場所にお住まいで、羨ましい限りです。

>スマイルポイントのオーナーさんがここに住んでらっしゃると聞きました。

ますます想像が膨らんじゃいますね。
特に211さんへ言っている訳ではないのですが、スマイルポイントのオーナーさんが
ベイクレストタワーに住んでいるのと>>203さんが見た様な
>犬を2匹連れてエレベーターに乗るスマイルポイントの人を見たことがあります。
>悪びれもせずに一般エレベーターに乗っているのが最悪ですね。
のって何で関係してくるんでしょう？オーナー宅のマンションに何で店員が？

>212
オーナーが住んでいるというだけで、何で店員も住んでいる事になっちゃうの？
マンション前でペットを預かって、車で世田谷かどこかの店に連れていくという
想像のほうが自然なのではない？
それに、そんなに住人を監視しなくても・・・。
規約違反をしている人を見たら、注意するなり総会で提議すればいいと思いますよ。
どうしても気になるならスマイルポイントさんに電話して確かめてみれば？

>オーナーが住んでいるというだけで、何で店員も住んでいる事になっちゃうの？
分かり難かったですかね。私も同じ様な意味合いだったんですが、簡単に書くと
オーナー宅に何で店員がうろついてるの？って事です。
>>213さんはマンション内の店舗営業は問題ない感じの店舗なら容認しますか？

>車で世田谷かどこかの店に連れていくという想像のほうが自然なのではない？
全然自然じゃないです。じゃあペットの受け取り方は？預ける時にしてもベイクレストタワーのエントランス前道路で待ちぼうけですか？

>オーナーが住んでいるというだけで、何で店員も住んでいる事になっちゃうの？
オーナーが住んでいるだけなのに何で店舗紹介の住所に3-9-33？完全にベイクレストタワーを
指している住所ですよね。

私自身この話題はこれで最後にしようと思ってますが、完全に店舗営業しているな。と私の中では
結論ついた感じです。

営業をもし、マンションでしてたらどうなっちゃうんですか？

２１１です。
誤解され易い店舗紹介等は私も問題ありだとは思いますが、
結局は事務所として使うこともある・・・、ちょっと書類を取りにペットを連れて部屋へ戻る事もある・・・という程度ではないでしょうか？
防音とかしていたとしても、ペットを預かったりしたら音も匂いもあるでしょうし、
近隣の方は絶対気付くと思います。
預ける際も、エントランス前のどこで待ちぼうけかどうかは分かりませんが、
「オーナーも住んでいる事だし、このマンションの前だったら無料で送迎しますよ。」というのは結構自然な気がします。
私自身ペットを飼っているし、サービスの質が良ければ敢えて反対はしないけどフクザツ・・・、
という極めて自己チューな考え方だったりします。

私も216さんの考えに同調します。
オーナーがマンション前でペットをピックアップして、車で連れて行くのではないでしょうかねえ。
仮にオーナーが一時的に自分の部屋に連れて行ったとしても、
客が一緒に入る訳じゃないし、特に問題ないと思いますよ。
もちろんエレベータの乗り方など、マンションの規約を守っての事ですが。
地方のファミリーマンションでは、家族が住む以外マンションの使い方ってあまりないかもしれませんが、
ここは都会のマンションです。職と住まいが一部一緒で、自宅で仕事をするという人も多くいると思います。

私も通りすがりですが、ベイクレを検討してました。いろいろ検討
して他の物件にしてしまいましたが、今でもここは魅力的だと思っ
てます。
私は自営業者で、3LDKの1部屋を仕事専用部屋にしています。その
使い方をベイクレほか、全ての検討マンションで営業さんに伝え、
確認をとりました。どこもほぼ同じ答えで、「客を呼び入れる“店舗
営業”はダメ。大きな音や振動を出して隣戸に迷惑をかける仕事内容
はダメ。周りに迷惑かけずに室内で仕事をするなら、自宅兼仕事場
はOK。あくまでも居住がメインの使い方で。」でした。
ここは平均的なサラリーマンじゃ手が出ない価格の部屋もあります
よね。会社を持っていたりフリーランスで大成功してる人が買う事
も予想されます。「住居」以外の使用を完全に排除しようとするの
は、都内のマンションでは難しいと思うのですがねえ。販売者側も
ある程度は認めている事ですし。