23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

リストラで自前の社宅抱えている企業は少なくなったし
社宅定年制もあたりまえになった。
借り上げ主体になれば、２０万以上の家賃を払う企業が
少なくなって、神奈川、埼玉の遠方物件が多くなる。
社宅に長く住むと、マンションの価格動向にも疎くなるし
都心の変化も知らずにすごすことになる。

それと一棟借の社宅なんて自主管理だし近所づきあいも
気苦労が多いよ。

23区内の新築マンション価格は、しばらくは下がらないでしょうねぇ。
中国からの輸入品価格アップ、インフレ傾向、土地価格アップ、都心の土地不足、どれをとっても、下がる要素は見つかりません。

売り渋りの反動と景気の先行不安は、下げる要素になる可能性があります。

都心に土地が不足しているのは、先高感があるからで、先安感が出ればまたドバっと出てくるんでしょう。全ては人々の期待値次第。すぐに状況はよくもなり、わるくもなる

割と廃墟もありますからね。
長屋跡とか

世田谷区一帯には、三井はもう入札してこないらしいよ。
三菱がガンガンきてるとは言ってたけど、三井はすでに割高とにらんでるのかな。

でも土地の仕入れやらなきゃやることなくなっちゃうじゃない！基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していくものだから、仕入れを中止する必要はないと思うけどね。

>基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していく

人口減って、団塊の世代が田舎に帰って、製造業は合併と縮小を繰り返しているのに、
なぜ土地の需要があるのでしょうか？教えてください。

＞869
大学進学率も上昇気味だし、首都圏の人口に限るとあと何年か増加するからです。
団塊の世代は、海外移住したり田舎に帰郷する人はほんの一握りだと思いますよ
年寄りになって田舎に帰っても、40年も地域を離れていたのですから異邦人です。
都会の便利な生活を知ってしまったら、簡単に田舎には戻れないですよ
ご主人にとっては故郷でしょうが奥さんにとっては、高齢になって未知の土地に
移住するのと同じことですから、首都圏に住む家があるのにいい顔をするはずがありません。

住む家があるなら新しい土地の需要はないし、年寄りになってから老後資金で土地買いましょうでもないし。

23区内の昼間人口は減少傾向。
これはオフィス需要の減少を示す。
製造業は空洞化で、ますます減少。
首都圏の人口増加もあと何年続くか？

>870
都心三区は65歳以上が転出が多く、34-44歳は転入超過。
高齢者世帯の転出が多いのが特徴です。

本格上昇は景気回復が賃金に反映されることが確認できてからになるでしょう。消費税UP前の駆け込み需要もあるでしょうが、建物部分のみに仮に３%上乗せられたとしてもせいぜい数十万から百数十万ですよ。多いと感じるか、大したこと無いと考えるかは勝手だが、そんな程度物件価格の操作で幾らでも吸収できる範囲です。もっと重要なのは金利です。これも当たり前の話ですが、１％の重みを試算すればわかりますよね？金利先高感が現実味を帯びれば今のプチバブルは収まるでしょう。今年から来年が短期的には天井だと個人的には思っています。今までのように大きく下げることはないまでも現状維持がいいとこでしょう。団塊ジュニア世代に、ゆとりが出てはじめて維持できるかもしれません。今上昇を願ってるのは、個人レベルでは、バブルでおいしい思いをし、その後苦渋をなめた世代、一昨年来一時的に不労所得を手にしたニート予備軍（本人は投資家気取り？）、マンション転売を夢見る購入済み中年層だけのこと。今は減税の恩恵により手を出しやすい環境もあるが、買えば、取得税、固定資産税、団信保険と、数十万単位の固定費が毎年やってくる。それに、天災リスクを考えて、それでもマンション購入の需要が続くとは到底考えられない。

というような考え方も持っておいても損はないかもしれませんね。

>874
ほぼ同意。人口減少した市町村でも高齢世帯の流入は
続いている。むしろ年をとって田舎へという
志向が強くなっている。一番減っているのは
都心の一戸建て居住者の郊外への流出。都心の
世帯数減は、人口減に数年遅れるようだが、今の傾向が
長く続くとは思えない。

前回のバブルの反省も生きてくる。行き過ぎた金融緩和が土地への
投機的資金の流れを加速したのが、以前の失敗。誰かも書いていたが
「２％の金利で４％の利回り」と思えば、投機も加速するが
金利が少し上がれば、この傾向も吹き飛ぶ。

３０代前半の働き盛りの人でも評価によっては当然給料が前年度より下回る時代なんて、団塊の世代の人たちに理解できるのでしょうか。景気が上がった実感なんてほんとありません。
前年異様に調子がよかった株価も今年は下がってますし。
土地だけこんなに上昇しててもついていけません。

都心の世帯数はタワマンの数々が完成後に大量流入で一気に増加。
株価は今週、上げに転じてます。12月は餅代稼ぎで上昇するのが恒例だし。

これから増加するのは、リッチ層とマル貧層、減少するのが中間層。だからリッチ層が買いたがる不動産とマル貧層が住まざるを得ない貸家が投資対象としては妙味あり。この構造をよく理解した上で議論しましょう。

＞873
65才以上の転出は、死亡したり老後の収入減少で賃貸で家賃負担が重くなるからだと思いますよ。
マンション開発とか地上げがあるなら、もっと売り地が出ても不思議ではありません。
売り地が出るのは、ほとんど相続でしょう。

65才で引退して帰郷や田舎暮らしなんて、テレビでは希少価値だから取り上げていますが
交友範囲で知る限り、2名しか知りません。

>>879
株価は最近まで下げすぎたから騰がるのは当然です、5月の高値の信用買いも整理されてきたし
外資系のヘッジファンドの決算終了後は、例年騰がります。
現在騰落率が70％台なんだから、上昇に転じて当然ですよ。

＞８８１
その世代の交友関係何名中？

>880
目安としてリッチ層は年収いくらを想定なの？一馬力と二馬力（パート含む）別に。
貧民層も同じく。

＞883
知人も含めて2〜300名位ですか、複数のOB会などの役もやっているので知っている方でしょう。
もちろん、都心住まいだけなら実家とマンションのご近所くらいですからそんなに多くはありません。

リッチなニッチと貧困の多数派か

この冬の賞与は全産業平均で史上最高額って新聞出てたよね。
個人の懐にも少しずつ実感できてくるんじゃないの。
これって大企業社員だけなのかな〜。

例えばリッチ層って、３５歳一馬力1000万オーバー？（二馬力1600くらい？）
貧困層って？　いなくなる中間層はどのくらいのこと？
なんか言葉だけだと何とも言えない。

リッチ層は資産が1億以上ある奴のことだよ
年収は関係ない

資産1億円あるなんて都内なら何十万人もいるでしょう。
不動産を除いて1億円ならうちは、ギリギリかな・・

もちろんローンを組んでたら駄目だよ。まあ親世代から持っている人だけでも多数とは
なるだろうが。

＞886
お宅の周りには何十人もいるんですか？それとも雑誌の受け売りですか？

>>893
886じゃないけど、知り合いが極端に少ない俺でも、10人は確実にいるよ。
20億オーバーも３人いる。

不動産が縮小することだけは目に見えているね。
経済は規模が重要なファクター

＞８９３
別に自分の周りがどうのという意味で書いたわけではないですが・・・
連れ合いの親戚と、友人の両親が二組。
その世代は親世代なので、知り合いは少ないけれど、三組いますね。

>891
うちもそうだな。別にリッチとは思わないけど。

＞896
その方達は、帰郷ですか、それともIターンですか？
Uターンなら理解できますが、Iターンは勇気がいりそうですね。
リタイヤした65歳前後の親世代は、祖母世代が亡くなって家があるから戻るのでしょうか。

私の周りでは、郊外の自宅を売却して都心のマンションを購入した人は
何人か知っています、都心の戸建てでも同様です。
高齢者には、マンションは住みやすいようです。

都内はシルバーパスがあるから高齢者は得。
地方に行くより生活はし易い。

地方だと車無いと生活不便ですよね。でも高齢になっても車運転し続けられるのかといったら
難しいのではないかと思います。やはり子供が面倒見てくれない高齢者夫婦は都心に住むのが
良いのかと思いますが。

＞８９８
個別の話でさほど意味がないので、お茶汚しになりますが。
その三組はみんなＵターンです。ただ、親の家に帰った人は一組で、
他２組は地元に一軒家、マンションを購入したそうです。わりと余裕が
ある人たちな気がする。（余談ですが、夫婦同郷は一組だけ。）
あと、そういわれて思い出したのですが、会社の上司でもう一人老後
Ｉターンを決めて、那須塩原に家を買っている人がいます（横浜在住ですが）。
都心のマンションを買った人もそういえば実家のご近所さんにいましたね。
息子に家をあげて、自分は同じ駅付近の駅至近のマンションに。でも、一戸
建てでも不便ところの人が、その傾向にあるのではないかと思うのですが・・・
そんなに不自由を感じない郊外一戸建てでは、建て替え（またはリフォーム）
のほうが圧倒的に多いですよ。一戸建て慣れと、総合的な損得勘定で。

首都圏高級住宅街一戸建てから、都心部タワーマンションへ移り住む高齢者世帯って結構、需要の柱なんだよね。二階家の掃除とかって65才越えてくるとかなりたいへんだし、冬は結構寒かったりするんで。そこで交通の便が良くてセキュリティの高く機密性の高い高級マンションは人生のラストを飾る最高の場所になるってわけ。幸い土地値の高騰でいい値段で売れるんで、多少高くてもタワーを契約しちゃうってことになる。資産家もお年寄り市場はそうとうポテンシャルあるってことね。

でも高い階は嫌だと言うお年寄りは多いよ。

そうだよね。そういう人もいるだろうけど、年取って地を離れていまさら毎日高速エレベーター
に乗るのを嫌う人も多い。いい住宅を持っていて売る人が多数とはあまり思えないなあ。

年取って、マンション？。今まで、戸建ての人が？。
いないよ。

＞905　そんなこた〜無い。たくさんいるし、むしろ増えてるよ。
今都心のタワマン高層階に住んでるけど、両となり共に高齢者夫婦だよ。
都内の戸建売って入居したんだってさ。
その訳はいろいろあるけど、防犯上の理由が大きいようだ。
放火・窃盗・強盗等　年寄りしかいない戸建は狙われ易いらしい。
都内もどんどん物騒になってきてるからね。

同じく都心のタワマンに住んでるけど、隣近所と身の上話はしないなぁ。

年寄りばっかりの街なんてやだな。
高度成長で貯めたお金と年金と退職金で、優雅に都心のマンションくらし。
支えてる世代の身にもなれって感じ。
そんなんで地価がいつまでも上がるわけない。

私は今年還暦を迎えました。
郊外の一戸建てを売却して23区内ですがマンション住まいです。
わりと大規模マンションですが、入居割合は年配組は3割団塊ジュニアが7割くらいです。

年配組は元一戸建てからの転居が多いみたいです。
自分としてはマンションに住んで大正解でした。
庭がないのが唯一残念ですが・・・

そうですね。年配の方には、マンションは住みやすいと思います。
郊外の戸建てに住んでいる両親にも、ぜひ都心のマンションをすすめたいです。
まったく聞く耳もちませんでしたが。

うちは横浜北部地区の駅4分、管理人24時間常駐のマンションですが、中古で入ってくるのは、60を過ぎた方か、新婚さん、一人暮らし女性です。
隣の方も、ここから徒歩20分の戸建てを売って、入ってきたそうです。

管理組合では約半数が60以上の方で、理事会が老人会になりつつあります。
駅遠の戸建ては、どんどん売られて、駅近のマンションに移ってくる流れはあります。
都心のマンションは資産家の方が買うのかもしれませんが、周辺駅でも、商業施設がある地区では、
住み慣れた近隣が良い人も居ますので、駅近は需要があるのでしょう。

引っ越すのにはいろいろと力がいるものだよ。都心まで地下鉄で１０分のはずれに住んでますが、意外と公園やら緑が多く、寂しいところです。都心に住みたいけど高いからな。かといってタワマンが建つところって、湾岸とか港南地区がおおいんだよね。都心はいくら待っても安くはならないね。

さっきＷＢＳでいってたけど、海外投資家は日本の株は割高だと思っている様子。
どっかのシンクタンクは、日本のGDPは緩やかに減速すると読んでいるようだね。

そう思う海外投資家もいれば、割安と考えている海外投資家もいるし、基本的に、国内景気と株価は別物。

戸建てに住んでる老人は、リフォーム会社の標的にされるケースがあります。
悪質リフォーム会社じゃなくても、
「このままではじきに・・・」と煽って修理を進たりする事もあります。
管理組合がしっかりしてるマンションのほうが安心かも。

>>913

>そう思う海外投資家もいれば、割安と考えている海外投資家もいるし

当然、「多くが」という意味ですよ。屁理屈いわないでください。

都心三区よりは郊外のほうが住み安かろう
特に高齢者主婦子供は

917>都心4区といってね。新宿御苑、神宮外苑、をお散歩、伊勢丹、紀伊国屋、表参道でお買い物。銀座もすぐ。緑も利便性も都心は素晴らしい。近郊が一番低層密集がきつい。
八王子や千葉なら環境もよかろうが。

人気の世田谷も住みよいエリアもあれば住みにくいエリアもあるし。

まあ確かに郊外をどこに設定するかかもね？　自分と妻の両親は千葉と埼玉に先ごろ老後に
あうリフォームした一戸建てに住んでいるけど、駅までも歩ける範囲で、バスも通っているし、
庭や家庭菜園を楽しんでて、店なんかも生活に困らないよ。そのうえ生協の宅配もあわせて
利用しているし。
住宅地にいる同世代で、マンションに引っ越したという人はごくまれみたいだよ。
まあ売っても都心新築マンションだと、足が出るというのもあるだろうけど、いまさら
土のない生活も考えられないようだ。

売って足が出る人が都心に住みたいとは思わないでしょ。夢物語だから。

いや、もちろん足が出る、庶民だから、というのはあるよ。
ただ、中には、建て替えやリフォームしないで、売ったお金と貯蓄を少し当てて、
超まではいかないけど、都心マンションに引っ越す人はいる。ただ、そんなに多く
ないよ、っていうだけ。

「日本の富裕層人口141万人・アジア地域で断トツの首位」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20061011AT2C1002V10102006.html

メリルリンチでは、１００万ドル以上の純金融資産を持つ人のことを富裕層としているらしい。
それでも141万人か。すごいね。

>>916
いろんな意見があるから良いのですよ。
仲良く意見交換しましょうね。

＞＞９２３
国内では金融資産を
①1億程度保有
②6、7千万以上で自宅保有。もしくは都心部で居室80㎡自宅保有だと5千万程度もOK
③都心部と23区内に2軒以上自宅保有だと3〜4千万確実保有以上
等々なら金融機関等からは注視される。
不動産は1軒でも山手線徒歩圏内なら戸建・マンションとも
住居占有面積150㎡(50坪前後以上）以上あると有利。

それなりの富裕層向けのサービスは期待できる。
結構気分が良い物。

サービスを期待できても、たいした物がないなぁ。
リスクは当然こちら持ちだし。

>926
「機会逸失利益」というほどのものも提供されて無いんですね。
お気持ち良くわかりました。

１００万ドル以上の純資産を持ってる人って１パーセントしかいないってことなの？

>918
都心４区…。
新宿区にお住まいなんですね（w

新宿は副都心でしょ。

925さん　富裕層向けサービスって何か特別いいものってあるんでしょうか？僭越乍ら、私も富裕層のカテゴリーに入っていますが、資産運用っていったって、一般の投資信託と何か変る訳でも無く、個別選別が出来ない人がやっているだけで、自分で見る目がある人は自分の戦略に基づき資産運用している筈です。そりゃ、金融機関訪問すれば、綺麗なお姉さんがお茶を出してくれるし、立派なパンフレットもくれるけど、その経費はどこから出ているのか。自分が払っているだけなんだよね。

>929,930
都心４区なんて聞いたことなかったんでググって見たら、
１．中央区サイト、２．千代田区サイト、３．野村不動産、４．経団連、３．森ビル
みたいな順番で出て来ましたよ。
千代田区サイトのを見ると「都心4区区民大会」なんてのもあるみたいだし、
街中に住むっていう意味では、都心の仲間に入れてもいいんじゃない？

じゃなぜ渋谷区は入れないんだろ。

池袋も副都心だから、豊島区も入れてくれない？

渋谷区は、マンション坪単価も住民平均所得も
新宿区より高いが都心とは言わないな
あと、言っちゃわるいが、正直豊島区はあり得ない。
というか区単位で都心と言えるのは千代田中央だけ。
文京も山手線内だからいい線いってるけど北側の
半分はちょっと都心とは言い難い。
新宿の落合や渋谷区本町や港区港南より
目黒区青葉台三田や品川区東五反田上大崎
のほうがよっぽど都心。

人間は慣れの問題だよな、豊島区民だが池袋北口は何でもないけど
新宿の夜の歌舞伎町は怖いし、渋谷にたむろする若者は気味が悪くて恐ろしい。

東京駅を挟む千代田区と中央区。新橋駅を持つ港区。
が昔からの都心でしょ。

＞938
そんなとこ、人が昔からほとんど住んでないじゃない。

>934
そんなこといったら、江東区も都心になってしまうよ。
臨海副都心＋錦糸町・亀戸副都心
だから豊島区と渋谷区も都心ではないです。

>939
そんなことないよ。
うちのお祖母さんとその親戚は千代田区に、
曾祖母さんは中央区に住んでいた。
昔からの住宅地もあるのに、知ったようなこと言わないで。

>938
昔は結構人住んでたんだよ。町人の町だね。
いわゆる下町。
高台は都心とは言わないんだよ。だから六本木も都心とは言わない。
城に近い下町が、商業が発展して、ビジネス街の中心になったから都心にした。
渋谷なんて昔は農村だし、新宿は字のごとしだよ。品川も宿場町。
ただし、都心だから優れているというのではなく、単にビジネスの中心地という意味。
住宅地としては、都心から少し離れているところがいいんじゃないの？

そうそう、その昔は下町の日本橋に魚河岸があったんだから。
でも、高台の九段のあたりは山の手じゃないの？千代田区だけど。
区だけで分けると意味が違っちゃうね。

東京都が定義を三種類出している。都心３区は千代田区港区中央区。
都庁のある新宿区を足すと都心４区。
都心６区というときはそれにさらに渋谷区と文京区を足したもの。
この３つが都の公式見解。

結論が出たので終了。

どうせ都心なんかに住めそうもない田舎者が、何つまらに議論しているの？

住んでるから書いてるけど。

945さんの答えはおかしい。不動産屋の見解だな。
東京都の見解
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E9%83%BD%E5%BF%83#.E6.9D.B1.E4.BA.AC.E3....

東京都が定める都心とは大手町、丸の内、有楽町、内幸町、霞ヶ関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座及び新橋を指す。
よって千代田区、中央区及び港区でもこの地域以外は都心ではない。

>949
リンク先も東京都の見解とあるだけで、
ネタ元が不明です。

日本人は権威に弱いから、すぐ公的機関のいうことをありがたがるが、もっと自分の頭で
考えるべきだ
「健康」　というとき、WHOが心身とも調和の取れた良い状態　とかいった定義をして以来、おつむに問題があると健康でないことになってしまったが、そんなことはない。おつむに問題があっても体はなんの問題のない人は「健康」といってもいいのだ。要するに二義あるわけだ。
「降水量」でも同じようなことがある。0.5㎜以上降らないと雨が降ったとは言わないなどと気象予報士なんかが、得意げにいっていることがあるが、これだって単に気象庁のご都合に過ぎない。0.4ミリでも雨が降れば雨といっていいのだ。

前置きが長くなったが、要するに東京都の見解をそうありがたがるな、ということ。
ここはマンションの掲示板なのだから、不動産や経済の視点から判断するのが良かろう。
で都心3区が千代田、中央、港は確定。
あとの都心4区とか5区（ある？ない？）とか6区とかいうのは、詳しい人に任せます。

都心三区も湾岸は除外すべし

952さん。どうしてですか？理由がわかりません。都心3区の湾岸だって同じだと思います。

公的機関に権威なんかないよ。行政には都市づくりという、仕事上、明確に分ける必要がある。まあ都心が増えて、地価が上がれば、東京都は高い税収を取れるのでありがたい。歴史なんか関係ない。
東京都が都心を足立区にするといえば、足立区の地価も上がる。

湾岸を除外するのは構わないが、賃料は明らかに都心と言ってもよい高額で貸せてますよ。低層階（2F)北向きでも坪1.5万。同物件でもっと条件良いところでは1.8万以上でも貸せています。
上を見ればきりがないが、湾岸のポテンシャルは認めるべきでしょう。

そろそろ山手線信者が出てきそうなので、本旨に戻しませんか。

議論するのには２３区だと広すぎるのでしょう。不動産なら普通、都心、城南、城西、城北、城東に区分けしてるでしょう。

いつ値段が下がるのかの議論に戻しましょうよ。

今後は給与が同じでも手取りが減る時代が来る。
・社会保障負担増等の給与天引きで否応無しに引かれるものがどんどん増える
・経団連が勧めているホワイトカラーエグゼンプションが導入されれば残業代なしになり、
　年収が100万単位で下がる人が続出する
・景気減速で企業業績が下がる兆しが出てきた（株式市場で業績予想を下方修正する企業が増えてきた）
　企業業績が下がれば、従業員の賞与等も下がり、年収減になる

また、社会情勢として今後不動産を取得してゆくだろう若年世代に正社員が少ない事が大問題になる
・30台前半でフリーター・派遣社員などの非正社員が3分の1近くいる
　彼らは年収が低くローンも組めない。
　少子・高齢化で住宅取得需要が減る上に、若年層の低年収化で不動産を買える層が減る
　→当然、中古市場も冷え込み、思うような金額では売れない

これらを踏まえた上で、いつ下がってくるのかを論じないといけない。

都心とは、上にも書いてあるが、
大手町、丸の内、有楽町、内幸町、霞ヶ関、永田町、日本橋、八重洲、京橋、銀座及び新橋だよ。
その地名を含む区を都心区といい、たまたま千代田区と中央区と港区が相当しているに過ぎない。
要は、商業、ビジネス、司法、立法、行政（今の都庁は新宿だけど、昔は丸の内だった）の中心
というワケ。

今となっては、渋谷、新宿なども商業地とは巨大だけど、残念ながら本来の都心からはちと遠い。
なんで、副都心。

>952
自分で勝手に定義決めないでよ〜ん。まあ、あなたが都知事になってからにしてね。

不動産価格は当面下がらないんじゃないの？
暫くは、リセッションには入らなさそうだし、都心への民族移動は当分続く。
価格はじりじりと上がり、供給者と市場との対話で、価格の落としどころが
きまる。昔みたいな急上昇→急降下はない。
立地の悪いところはゆり戻しで多少下がると思うけど、立地のいいところは
下がらないと思う。