23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

豊洲も城東だからね

埼玉千葉を見捨てないでよ、自分だけがいい思いしようとしたら、みんな同じ運命だからね。言っとくけど、弱い者を見捨てていい思いをしようとして結果がよかったやつはいないぜ。

10月首都圏の戸建売物件成約数は新築、中古とも７カ月連続減　アットホーム
　アットホームは11月29日、10月の首都圏売物件市場動向を発表した。

　それによると、10月の戸建成約件数は、新築1,891件（前年同月比24.5％減少）、中古386件（同8.1％減少）で、新築中古とも７カ月連続の減少と不振となった。

　新築戸建成約価格は、首都圏平均で１戸あたり3,617万円（同5.3％上昇）。４カ月連続のプラスで、3,000万円台、4,000万円台が堅調となった。

弱い者って首都圏以外の田舎こそ、弱そうだけど。

最近の若年〜中年層は昭和時代の会社員みたいに忍耐力が無い
１時間以上の痛勤地獄など耐えられない
二極化の下層に組み込まれた事も認めたくなく見栄を張りたがるので
多少無理して住宅ローン係数上がっても都心にできるだけ近い所に
住もうとする。この傾向も見誤らないことですな

戸建とマンションは別。

今は全体のパイが大きくなるんではなくて、
所得の配分が変わることで金持ちが生まれる時代。
富士山型の末広がりの所得分布から、
トランペットを立てたような鋭角の分布へ移行してきている。
この格差を縮小しようとすれば、今度は富士山の高さ自体が損なわれて、
なだらかな丘陵のようにならざるを得ない。
一点豪華か、全般にぱっとしないか、の選択。

数は＊＊＊みが圧倒的に多いだけに、
そういう層の共感を利用する守旧派の巻き返しだけが怖いです。

<<845

若者は半強制的に決まった時間に出勤させる会社よりも自己裁量のある程度ある勤務形態を採用してる企業に勤めたがるよ。この傾向を見誤らないことですな（笑）そうでない企業は優秀な若者を採用できない時代になってる。つまり、昭和時代のラッシュなど過去のものにはならないまでも、緩和されていくよ。なぜって？　画一的な行動パターンと志向回路を持った世代が徐々にご引退されるからね。

同じように、住んでるところが一等地（地価の高額なところ）であるかどうかに拘るのはむしろ旧世代の人種。若者〜中年層があなた方と同じ価値観を持ってると思ったら大間違いだよ。身近な30前後の若者と話しでもしてごらん。持ち家志向のなさに驚くよ。買えなきゃ借りる、住宅ローンに縛られて苦しむ親の姿を見てきた世代だからなおさら価値など感じない。身軽に生きるのが好きな世代だよ。

っていう事も

株と一緒で、業界の煽り虚しく上がりそうで上がらない状態が続くと思うな。

1年前の煽り通りなら、日経平均は余裕で２万円超えているはずだが…。
不動産の１年後も…。

私は29歳ですが、確かに、長時間ラッシュなんてやってられないですね。だったら辞めますって感じです。見栄の部分は多少はあるとは思うんですが、それより便利さを求めますね。だから、買うなら成城や田園調布に住むよりは、池尻大橋のマスタービューがいいな、とかそういう感じです。それか、もはや東京を離れて、貧乏でも石垣島に住むか。そういう選択肢ですね。若者はそういう傾向だと思いますよ。都心か、超田舎か。
株と一緒ですよね。1年前、日経平均20000円がコンセンサスでしたよね。不動産も、慌てて買う必要は何一つ無いでしょう。私の会社の同期で家買っている人間はわずか1人です。みんな都心の賃貸で気軽に生きております。キャッシュが有り余れば買おうか、という感じです。ただ、みんなで懸念しているのは、最近麻布十番なんかの賃貸価格が上がってきているところです。こうなると、もう買っちゃうか畜生って感じに2−3年後なるかもしれません。

2−3年後というと消費税上げが絡んでくるから、家を買うブームになってるかもね。

というかさ、終身雇用とか年功序列とか、
若いとき我慢してたらあとで飴玉あげるよって口約束が、
裏切られて簡単に反故にされる惨めな姿見てたら、
行動パターン変わるのあたりまえ。

確かに賃貸のサイトで1LDK,2LDKを検索してると、ここ半年で最安値家賃が数万円単位できり上がってきてるのに驚くよね。地価の上昇に１年遅れて、急速に家賃が値上がりしはじめてるね。

「月々の返済が、家賃よりお得」という異常事態に早く気付けばと思います。
冷静に考えても、おかしなことですよね

会社から家賃の補助を受けれる人はいいんでしょ。
補助の無い人は賃貸は損ですね。

銀行から２％で借りれて、新築で４％程度で貸せる都心部の一流マンションがあるって教えてやったら、銀行から８％で借りて３％以下でしか回らないふつうのマンションをキャピタルゲイン狙いで買ってるアメリカ人は大喜びすると思うよ。

>856

会社からの補助ではないけど、
買っちゃってからは「借上げ社宅」の恩恵を受けられないのは大きい。
月々5万弱の税金の追加負担になってる。

大企業ほど得ですね。
社宅があるかどうかは大きい。

社宅の廃止傾向があるからこそ、分譲マンションが売れる。

福利厚生があるかないか
大企業とそれ以外の分かれ目ですね。

リストラで自前の社宅抱えている企業は少なくなったし
社宅定年制もあたりまえになった。
借り上げ主体になれば、２０万以上の家賃を払う企業が
少なくなって、神奈川、埼玉の遠方物件が多くなる。
社宅に長く住むと、マンションの価格動向にも疎くなるし
都心の変化も知らずにすごすことになる。

それと一棟借の社宅なんて自主管理だし近所づきあいも
気苦労が多いよ。

23区内の新築マンション価格は、しばらくは下がらないでしょうねぇ。
中国からの輸入品価格アップ、インフレ傾向、土地価格アップ、都心の土地不足、どれをとっても、下がる要素は見つかりません。

売り渋りの反動と景気の先行不安は、下げる要素になる可能性があります。

都心に土地が不足しているのは、先高感があるからで、先安感が出ればまたドバっと出てくるんでしょう。全ては人々の期待値次第。すぐに状況はよくもなり、わるくもなる

割と廃墟もありますからね。
長屋跡とか

世田谷区一帯には、三井はもう入札してこないらしいよ。
三菱がガンガンきてるとは言ってたけど、三井はすでに割高とにらんでるのかな。

でも土地の仕入れやらなきゃやることなくなっちゃうじゃない！基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していくものだから、仕入れを中止する必要はないと思うけどね。

>基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していく

人口減って、団塊の世代が田舎に帰って、製造業は合併と縮小を繰り返しているのに、
なぜ土地の需要があるのでしょうか？教えてください。

＞869
大学進学率も上昇気味だし、首都圏の人口に限るとあと何年か増加するからです。
団塊の世代は、海外移住したり田舎に帰郷する人はほんの一握りだと思いますよ
年寄りになって田舎に帰っても、40年も地域を離れていたのですから異邦人です。
都会の便利な生活を知ってしまったら、簡単に田舎には戻れないですよ
ご主人にとっては故郷でしょうが奥さんにとっては、高齢になって未知の土地に
移住するのと同じことですから、首都圏に住む家があるのにいい顔をするはずがありません。

住む家があるなら新しい土地の需要はないし、年寄りになってから老後資金で土地買いましょうでもないし。

23区内の昼間人口は減少傾向。
これはオフィス需要の減少を示す。
製造業は空洞化で、ますます減少。
首都圏の人口増加もあと何年続くか？

>870
都心三区は65歳以上が転出が多く、34-44歳は転入超過。
高齢者世帯の転出が多いのが特徴です。

本格上昇は景気回復が賃金に反映されることが確認できてからになるでしょう。消費税UP前の駆け込み需要もあるでしょうが、建物部分のみに仮に３%上乗せられたとしてもせいぜい数十万から百数十万ですよ。多いと感じるか、大したこと無いと考えるかは勝手だが、そんな程度物件価格の操作で幾らでも吸収できる範囲です。もっと重要なのは金利です。これも当たり前の話ですが、１％の重みを試算すればわかりますよね？金利先高感が現実味を帯びれば今のプチバブルは収まるでしょう。今年から来年が短期的には天井だと個人的には思っています。今までのように大きく下げることはないまでも現状維持がいいとこでしょう。団塊ジュニア世代に、ゆとりが出てはじめて維持できるかもしれません。今上昇を願ってるのは、個人レベルでは、バブルでおいしい思いをし、その後苦渋をなめた世代、一昨年来一時的に不労所得を手にしたニート予備軍（本人は投資家気取り？）、マンション転売を夢見る購入済み中年層だけのこと。今は減税の恩恵により手を出しやすい環境もあるが、買えば、取得税、固定資産税、団信保険と、数十万単位の固定費が毎年やってくる。それに、天災リスクを考えて、それでもマンション購入の需要が続くとは到底考えられない。

というような考え方も持っておいても損はないかもしれませんね。

>874
ほぼ同意。人口減少した市町村でも高齢世帯の流入は
続いている。むしろ年をとって田舎へという
志向が強くなっている。一番減っているのは
都心の一戸建て居住者の郊外への流出。都心の
世帯数減は、人口減に数年遅れるようだが、今の傾向が
長く続くとは思えない。

前回のバブルの反省も生きてくる。行き過ぎた金融緩和が土地への
投機的資金の流れを加速したのが、以前の失敗。誰かも書いていたが
「２％の金利で４％の利回り」と思えば、投機も加速するが
金利が少し上がれば、この傾向も吹き飛ぶ。

３０代前半の働き盛りの人でも評価によっては当然給料が前年度より下回る時代なんて、団塊の世代の人たちに理解できるのでしょうか。景気が上がった実感なんてほんとありません。
前年異様に調子がよかった株価も今年は下がってますし。
土地だけこんなに上昇しててもついていけません。

都心の世帯数はタワマンの数々が完成後に大量流入で一気に増加。
株価は今週、上げに転じてます。12月は餅代稼ぎで上昇するのが恒例だし。

これから増加するのは、リッチ層とマル貧層、減少するのが中間層。だからリッチ層が買いたがる不動産とマル貧層が住まざるを得ない貸家が投資対象としては妙味あり。この構造をよく理解した上で議論しましょう。

＞873
65才以上の転出は、死亡したり老後の収入減少で賃貸で家賃負担が重くなるからだと思いますよ。
マンション開発とか地上げがあるなら、もっと売り地が出ても不思議ではありません。
売り地が出るのは、ほとんど相続でしょう。

65才で引退して帰郷や田舎暮らしなんて、テレビでは希少価値だから取り上げていますが
交友範囲で知る限り、2名しか知りません。

>>879
株価は最近まで下げすぎたから騰がるのは当然です、5月の高値の信用買いも整理されてきたし
外資系のヘッジファンドの決算終了後は、例年騰がります。
現在騰落率が70％台なんだから、上昇に転じて当然ですよ。

＞８８１
その世代の交友関係何名中？

>880
目安としてリッチ層は年収いくらを想定なの？一馬力と二馬力（パート含む）別に。
貧民層も同じく。

＞883
知人も含めて2〜300名位ですか、複数のOB会などの役もやっているので知っている方でしょう。
もちろん、都心住まいだけなら実家とマンションのご近所くらいですからそんなに多くはありません。

リッチなニッチと貧困の多数派か

この冬の賞与は全産業平均で史上最高額って新聞出てたよね。
個人の懐にも少しずつ実感できてくるんじゃないの。
これって大企業社員だけなのかな〜。

例えばリッチ層って、３５歳一馬力1000万オーバー？（二馬力1600くらい？）
貧困層って？　いなくなる中間層はどのくらいのこと？
なんか言葉だけだと何とも言えない。

リッチ層は資産が1億以上ある奴のことだよ
年収は関係ない

資産1億円あるなんて都内なら何十万人もいるでしょう。
不動産を除いて1億円ならうちは、ギリギリかな・・

もちろんローンを組んでたら駄目だよ。まあ親世代から持っている人だけでも多数とは
なるだろうが。

＞886
お宅の周りには何十人もいるんですか？それとも雑誌の受け売りですか？

>>893
886じゃないけど、知り合いが極端に少ない俺でも、10人は確実にいるよ。
20億オーバーも３人いる。

不動産が縮小することだけは目に見えているね。
経済は規模が重要なファクター

＞８９３
別に自分の周りがどうのという意味で書いたわけではないですが・・・
連れ合いの親戚と、友人の両親が二組。
その世代は親世代なので、知り合いは少ないけれど、三組いますね。

>891
うちもそうだな。別にリッチとは思わないけど。

＞896
その方達は、帰郷ですか、それともIターンですか？
Uターンなら理解できますが、Iターンは勇気がいりそうですね。
リタイヤした65歳前後の親世代は、祖母世代が亡くなって家があるから戻るのでしょうか。

私の周りでは、郊外の自宅を売却して都心のマンションを購入した人は
何人か知っています、都心の戸建てでも同様です。
高齢者には、マンションは住みやすいようです。

都内はシルバーパスがあるから高齢者は得。
地方に行くより生活はし易い。

地方だと車無いと生活不便ですよね。でも高齢になっても車運転し続けられるのかといったら
難しいのではないかと思います。やはり子供が面倒見てくれない高齢者夫婦は都心に住むのが
良いのかと思いますが。

＞８９８
個別の話でさほど意味がないので、お茶汚しになりますが。
その三組はみんなＵターンです。ただ、親の家に帰った人は一組で、
他２組は地元に一軒家、マンションを購入したそうです。わりと余裕が
ある人たちな気がする。（余談ですが、夫婦同郷は一組だけ。）
あと、そういわれて思い出したのですが、会社の上司でもう一人老後
Ｉターンを決めて、那須塩原に家を買っている人がいます（横浜在住ですが）。
都心のマンションを買った人もそういえば実家のご近所さんにいましたね。
息子に家をあげて、自分は同じ駅付近の駅至近のマンションに。でも、一戸
建てでも不便ところの人が、その傾向にあるのではないかと思うのですが・・・
そんなに不自由を感じない郊外一戸建てでは、建て替え（またはリフォーム）
のほうが圧倒的に多いですよ。一戸建て慣れと、総合的な損得勘定で。

首都圏高級住宅街一戸建てから、都心部タワーマンションへ移り住む高齢者世帯って結構、需要の柱なんだよね。二階家の掃除とかって65才越えてくるとかなりたいへんだし、冬は結構寒かったりするんで。そこで交通の便が良くてセキュリティの高く機密性の高い高級マンションは人生のラストを飾る最高の場所になるってわけ。幸い土地値の高騰でいい値段で売れるんで、多少高くてもタワーを契約しちゃうってことになる。資産家もお年寄り市場はそうとうポテンシャルあるってことね。

でも高い階は嫌だと言うお年寄りは多いよ。

そうだよね。そういう人もいるだろうけど、年取って地を離れていまさら毎日高速エレベーター
に乗るのを嫌う人も多い。いい住宅を持っていて売る人が多数とはあまり思えないなあ。

年取って、マンション？。今まで、戸建ての人が？。
いないよ。

＞905　そんなこた〜無い。たくさんいるし、むしろ増えてるよ。
今都心のタワマン高層階に住んでるけど、両となり共に高齢者夫婦だよ。
都内の戸建売って入居したんだってさ。
その訳はいろいろあるけど、防犯上の理由が大きいようだ。
放火・窃盗・強盗等　年寄りしかいない戸建は狙われ易いらしい。
都内もどんどん物騒になってきてるからね。

同じく都心のタワマンに住んでるけど、隣近所と身の上話はしないなぁ。

年寄りばっかりの街なんてやだな。
高度成長で貯めたお金と年金と退職金で、優雅に都心のマンションくらし。
支えてる世代の身にもなれって感じ。
そんなんで地価がいつまでも上がるわけない。

私は今年還暦を迎えました。
郊外の一戸建てを売却して23区内ですがマンション住まいです。
わりと大規模マンションですが、入居割合は年配組は3割団塊ジュニアが7割くらいです。

年配組は元一戸建てからの転居が多いみたいです。
自分としてはマンションに住んで大正解でした。
庭がないのが唯一残念ですが・・・

そうですね。年配の方には、マンションは住みやすいと思います。
郊外の戸建てに住んでいる両親にも、ぜひ都心のマンションをすすめたいです。
まったく聞く耳もちませんでしたが。

うちは横浜北部地区の駅4分、管理人24時間常駐のマンションですが、中古で入ってくるのは、60を過ぎた方か、新婚さん、一人暮らし女性です。
隣の方も、ここから徒歩20分の戸建てを売って、入ってきたそうです。

管理組合では約半数が60以上の方で、理事会が老人会になりつつあります。
駅遠の戸建ては、どんどん売られて、駅近のマンションに移ってくる流れはあります。
都心のマンションは資産家の方が買うのかもしれませんが、周辺駅でも、商業施設がある地区では、
住み慣れた近隣が良い人も居ますので、駅近は需要があるのでしょう。

引っ越すのにはいろいろと力がいるものだよ。都心まで地下鉄で１０分のはずれに住んでますが、意外と公園やら緑が多く、寂しいところです。都心に住みたいけど高いからな。かといってタワマンが建つところって、湾岸とか港南地区がおおいんだよね。都心はいくら待っても安くはならないね。

さっきＷＢＳでいってたけど、海外投資家は日本の株は割高だと思っている様子。
どっかのシンクタンクは、日本のGDPは緩やかに減速すると読んでいるようだね。

そう思う海外投資家もいれば、割安と考えている海外投資家もいるし、基本的に、国内景気と株価は別物。

戸建てに住んでる老人は、リフォーム会社の標的にされるケースがあります。
悪質リフォーム会社じゃなくても、
「このままではじきに・・・」と煽って修理を進たりする事もあります。
管理組合がしっかりしてるマンションのほうが安心かも。

>>913

>そう思う海外投資家もいれば、割安と考えている海外投資家もいるし

当然、「多くが」という意味ですよ。屁理屈いわないでください。

都心三区よりは郊外のほうが住み安かろう
特に高齢者主婦子供は

917>都心4区といってね。新宿御苑、神宮外苑、をお散歩、伊勢丹、紀伊国屋、表参道でお買い物。銀座もすぐ。緑も利便性も都心は素晴らしい。近郊が一番低層密集がきつい。
八王子や千葉なら環境もよかろうが。

人気の世田谷も住みよいエリアもあれば住みにくいエリアもあるし。

まあ確かに郊外をどこに設定するかかもね？　自分と妻の両親は千葉と埼玉に先ごろ老後に
あうリフォームした一戸建てに住んでいるけど、駅までも歩ける範囲で、バスも通っているし、
庭や家庭菜園を楽しんでて、店なんかも生活に困らないよ。そのうえ生協の宅配もあわせて
利用しているし。
住宅地にいる同世代で、マンションに引っ越したという人はごくまれみたいだよ。
まあ売っても都心新築マンションだと、足が出るというのもあるだろうけど、いまさら
土のない生活も考えられないようだ。

売って足が出る人が都心に住みたいとは思わないでしょ。夢物語だから。

いや、もちろん足が出る、庶民だから、というのはあるよ。
ただ、中には、建て替えやリフォームしないで、売ったお金と貯蓄を少し当てて、
超まではいかないけど、都心マンションに引っ越す人はいる。ただ、そんなに多く
ないよ、っていうだけ。

「日本の富裕層人口141万人・アジア地域で断トツの首位」
http://www.nikkei.co.jp/news/keizai/20061011AT2C1002V10102006.html

メリルリンチでは、１００万ドル以上の純金融資産を持つ人のことを富裕層としているらしい。
それでも141万人か。すごいね。

>>916
いろんな意見があるから良いのですよ。
仲良く意見交換しましょうね。

＞＞９２３
国内では金融資産を
①1億程度保有
②6、7千万以上で自宅保有。もしくは都心部で居室80㎡自宅保有だと5千万程度もOK
③都心部と23区内に2軒以上自宅保有だと3〜4千万確実保有以上
等々なら金融機関等からは注視される。
不動産は1軒でも山手線徒歩圏内なら戸建・マンションとも
住居占有面積150㎡(50坪前後以上）以上あると有利。

それなりの富裕層向けのサービスは期待できる。
結構気分が良い物。

サービスを期待できても、たいした物がないなぁ。
リスクは当然こちら持ちだし。

>926
「機会逸失利益」というほどのものも提供されて無いんですね。
お気持ち良くわかりました。

１００万ドル以上の純資産を持ってる人って１パーセントしかいないってことなの？

>918
都心４区…。
新宿区にお住まいなんですね（w

新宿は副都心でしょ。

925さん　富裕層向けサービスって何か特別いいものってあるんでしょうか？僭越乍ら、私も富裕層のカテゴリーに入っていますが、資産運用っていったって、一般の投資信託と何か変る訳でも無く、個別選別が出来ない人がやっているだけで、自分で見る目がある人は自分の戦略に基づき資産運用している筈です。そりゃ、金融機関訪問すれば、綺麗なお姉さんがお茶を出してくれるし、立派なパンフレットもくれるけど、その経費はどこから出ているのか。自分が払っているだけなんだよね。

>929,930
都心４区なんて聞いたことなかったんでググって見たら、
１．中央区サイト、２．千代田区サイト、３．野村不動産、４．経団連、３．森ビル
みたいな順番で出て来ましたよ。
千代田区サイトのを見ると「都心4区区民大会」なんてのもあるみたいだし、
街中に住むっていう意味では、都心の仲間に入れてもいいんじゃない？

じゃなぜ渋谷区は入れないんだろ。

池袋も副都心だから、豊島区も入れてくれない？

渋谷区は、マンション坪単価も住民平均所得も
新宿区より高いが都心とは言わないな
あと、言っちゃわるいが、正直豊島区はあり得ない。
というか区単位で都心と言えるのは千代田中央だけ。
文京も山手線内だからいい線いってるけど北側の
半分はちょっと都心とは言い難い。
新宿の落合や渋谷区本町や港区港南より
目黒区青葉台三田や品川区東五反田上大崎
のほうがよっぽど都心。

人間は慣れの問題だよな、豊島区民だが池袋北口は何でもないけど
新宿の夜の歌舞伎町は怖いし、渋谷にたむろする若者は気味が悪くて恐ろしい。

東京駅を挟む千代田区と中央区。新橋駅を持つ港区。
が昔からの都心でしょ。

＞938
そんなとこ、人が昔からほとんど住んでないじゃない。

>934
そんなこといったら、江東区も都心になってしまうよ。
臨海副都心＋錦糸町・亀戸副都心
だから豊島区と渋谷区も都心ではないです。