23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

儲け話は内緒でやるものだよ（笑）
どんなことでもみんながマネしたら儲けは減ると思うべし。

モテた話、旨い物食った話、金儲けた経験
すべて、内緒にしないと妬まれる。
ましてや計画途上で人に語ってはいかんよ。
①緊張感が緩む。
②殺到してありつけなるかも
③リスク評価が甘くなる。
そこでさらに、終わってからも一人で満足。
ひたすら次をめざす。
幸福というものは不安と孤独という代償抜きにはありえない。

本当に直ぐ転売で、１０００万も儲けられるの？？

これには条件があるよ。実際に住んでから売らないと３９％の譲渡益
課税（所得税・住民税）がかかる。仲介手数料が１５０万としても
せいぜい５００万。

これ以上は勘弁してね。

さて本題に戻りましょう
鉱工業生産が予想を上回って
12月利上げの可能性が高くなってきた
マンション業界に利上げ直撃しないかな？

利上げは折り込み済みじゃないの。
景気悪化ムードがいつまでもあるよりは良いと思うけど。

これからローン組む俺には直撃だわ・・・

それは仕方ないよ。利上げは順当だとしても、消費税アップは大きく影響するだろうね。

穿った見方をすれば、大手デベロッパーはＨ１８年秋以降の
利上げを意識しながら都内の大型物件をさばいてきたのではないですかね。
金融機関の競争から提携ローンの１％優遇とかをつけて調整してきて
いますが、３％の金利が４％になるだけで３０００万のローン
組めた人が２4００万しかローン組めなくなる
要するに郊外物件、城東、城北しか売り物がなくなる。
これは中長期戦略に折込済みなんではないでしょうか。

本来、都心の単価が上がれば自動的に需要は郊外にむかう
わけですが、金利が上がれば４０００万の物件が買えた人が
３５００万の物件しか買えなくなる・・・価格上昇と同様の効果で
需要は郊外に向かうしかなくなります。
一方、それほどの需要が首都圏にあるのかということですが
東洋経済の三井不動産の記事で引用された東京カンテイ調べ
によれば地方の人口減少首都圏の人口増加は今後も続くとのこと。
そういう読みで、横浜、柏など郊外開発がいいタイミングですすんできて
いるのでしょう。

東京中古市場は、売りが出にくい状況が続くでしょう。
郊外にいきたくない人は中古を求めるでしょうが、日銀が無茶なことしないかぎり
ローン破綻で売りが大量に出るなどという悲劇も起こり得ない。

というか、いろんな目ざとい銀行がいてリバースモゲージなど
救済商品をここぞとばかり売りに出すでしょうし、さまざまな
金融手法が考えうる）。

売り手優位ではないですかね。

ただし前提は、既存物件評価が買値の１．５倍くらいに
値が上がっていないと担保余力が生じないので
追加融資によるローン返済などいうことも不可能。

金利が上がる＝地価上昇＝資産効果による景気浮揚
がセットの話。
景気低迷、地価低迷なら金利横ばい
でしょうが、そうなればイールドギャップをねらった投機的
不動産投資がでてきます。

いずれにしても、ようやく埼玉、千葉方面に不動産価格上昇の波動がきはじめた段階で、万一、２３区内がはやくも下がり始めたら、この１０年間、新築物件の値下げ攻勢で下がりに下がり、毎年３％の金利負担に加えて物件価格自体で３０００万以上毀損したウチの財務状況をどうしてくれんのって感じになるのですが。マジで。

都心の値上がりだけでいいよ。
千葉埼玉まで不動産投資資金が流出すると値上がり幅が押さえられてしまう。

埼玉、千葉は上がらないよ。

逆に埼玉千葉が上昇で都心が低下ですね。

まさか、何を根拠に

城東も上がってるぞ。
城北はどうだ？

多少は騰がるだろうけど、2倍とかいう夢の数字は難しいでしょうな。個人的には投資用でグローブを買ったから騰がって欲しいことはあるけど。

豊洲も城東だからね

埼玉千葉を見捨てないでよ、自分だけがいい思いしようとしたら、みんな同じ運命だからね。言っとくけど、弱い者を見捨てていい思いをしようとして結果がよかったやつはいないぜ。

10月首都圏の戸建売物件成約数は新築、中古とも７カ月連続減　アットホーム
　アットホームは11月29日、10月の首都圏売物件市場動向を発表した。

　それによると、10月の戸建成約件数は、新築1,891件（前年同月比24.5％減少）、中古386件（同8.1％減少）で、新築中古とも７カ月連続の減少と不振となった。

　新築戸建成約価格は、首都圏平均で１戸あたり3,617万円（同5.3％上昇）。４カ月連続のプラスで、3,000万円台、4,000万円台が堅調となった。

弱い者って首都圏以外の田舎こそ、弱そうだけど。

最近の若年〜中年層は昭和時代の会社員みたいに忍耐力が無い
１時間以上の痛勤地獄など耐えられない
二極化の下層に組み込まれた事も認めたくなく見栄を張りたがるので
多少無理して住宅ローン係数上がっても都心にできるだけ近い所に
住もうとする。この傾向も見誤らないことですな

戸建とマンションは別。

今は全体のパイが大きくなるんではなくて、
所得の配分が変わることで金持ちが生まれる時代。
富士山型の末広がりの所得分布から、
トランペットを立てたような鋭角の分布へ移行してきている。
この格差を縮小しようとすれば、今度は富士山の高さ自体が損なわれて、
なだらかな丘陵のようにならざるを得ない。
一点豪華か、全般にぱっとしないか、の選択。

数は＊＊＊みが圧倒的に多いだけに、
そういう層の共感を利用する守旧派の巻き返しだけが怖いです。

<<845

若者は半強制的に決まった時間に出勤させる会社よりも自己裁量のある程度ある勤務形態を採用してる企業に勤めたがるよ。この傾向を見誤らないことですな（笑）そうでない企業は優秀な若者を採用できない時代になってる。つまり、昭和時代のラッシュなど過去のものにはならないまでも、緩和されていくよ。なぜって？　画一的な行動パターンと志向回路を持った世代が徐々にご引退されるからね。

同じように、住んでるところが一等地（地価の高額なところ）であるかどうかに拘るのはむしろ旧世代の人種。若者〜中年層があなた方と同じ価値観を持ってると思ったら大間違いだよ。身近な30前後の若者と話しでもしてごらん。持ち家志向のなさに驚くよ。買えなきゃ借りる、住宅ローンに縛られて苦しむ親の姿を見てきた世代だからなおさら価値など感じない。身軽に生きるのが好きな世代だよ。

っていう事も

株と一緒で、業界の煽り虚しく上がりそうで上がらない状態が続くと思うな。

1年前の煽り通りなら、日経平均は余裕で２万円超えているはずだが…。
不動産の１年後も…。

私は29歳ですが、確かに、長時間ラッシュなんてやってられないですね。だったら辞めますって感じです。見栄の部分は多少はあるとは思うんですが、それより便利さを求めますね。だから、買うなら成城や田園調布に住むよりは、池尻大橋のマスタービューがいいな、とかそういう感じです。それか、もはや東京を離れて、貧乏でも石垣島に住むか。そういう選択肢ですね。若者はそういう傾向だと思いますよ。都心か、超田舎か。
株と一緒ですよね。1年前、日経平均20000円がコンセンサスでしたよね。不動産も、慌てて買う必要は何一つ無いでしょう。私の会社の同期で家買っている人間はわずか1人です。みんな都心の賃貸で気軽に生きております。キャッシュが有り余れば買おうか、という感じです。ただ、みんなで懸念しているのは、最近麻布十番なんかの賃貸価格が上がってきているところです。こうなると、もう買っちゃうか畜生って感じに2−3年後なるかもしれません。

2−3年後というと消費税上げが絡んでくるから、家を買うブームになってるかもね。

というかさ、終身雇用とか年功序列とか、
若いとき我慢してたらあとで飴玉あげるよって口約束が、
裏切られて簡単に反故にされる惨めな姿見てたら、
行動パターン変わるのあたりまえ。

確かに賃貸のサイトで1LDK,2LDKを検索してると、ここ半年で最安値家賃が数万円単位できり上がってきてるのに驚くよね。地価の上昇に１年遅れて、急速に家賃が値上がりしはじめてるね。

「月々の返済が、家賃よりお得」という異常事態に早く気付けばと思います。
冷静に考えても、おかしなことですよね

会社から家賃の補助を受けれる人はいいんでしょ。
補助の無い人は賃貸は損ですね。

銀行から２％で借りれて、新築で４％程度で貸せる都心部の一流マンションがあるって教えてやったら、銀行から８％で借りて３％以下でしか回らないふつうのマンションをキャピタルゲイン狙いで買ってるアメリカ人は大喜びすると思うよ。

>856

会社からの補助ではないけど、
買っちゃってからは「借上げ社宅」の恩恵を受けられないのは大きい。
月々5万弱の税金の追加負担になってる。

大企業ほど得ですね。
社宅があるかどうかは大きい。

社宅の廃止傾向があるからこそ、分譲マンションが売れる。

福利厚生があるかないか
大企業とそれ以外の分かれ目ですね。

リストラで自前の社宅抱えている企業は少なくなったし
社宅定年制もあたりまえになった。
借り上げ主体になれば、２０万以上の家賃を払う企業が
少なくなって、神奈川、埼玉の遠方物件が多くなる。
社宅に長く住むと、マンションの価格動向にも疎くなるし
都心の変化も知らずにすごすことになる。

それと一棟借の社宅なんて自主管理だし近所づきあいも
気苦労が多いよ。

23区内の新築マンション価格は、しばらくは下がらないでしょうねぇ。
中国からの輸入品価格アップ、インフレ傾向、土地価格アップ、都心の土地不足、どれをとっても、下がる要素は見つかりません。

売り渋りの反動と景気の先行不安は、下げる要素になる可能性があります。

都心に土地が不足しているのは、先高感があるからで、先安感が出ればまたドバっと出てくるんでしょう。全ては人々の期待値次第。すぐに状況はよくもなり、わるくもなる

割と廃墟もありますからね。
長屋跡とか

世田谷区一帯には、三井はもう入札してこないらしいよ。
三菱がガンガンきてるとは言ってたけど、三井はすでに割高とにらんでるのかな。

でも土地の仕入れやらなきゃやることなくなっちゃうじゃない！基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していくものだから、仕入れを中止する必要はないと思うけどね。

>基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していく

人口減って、団塊の世代が田舎に帰って、製造業は合併と縮小を繰り返しているのに、
なぜ土地の需要があるのでしょうか？教えてください。

＞869
大学進学率も上昇気味だし、首都圏の人口に限るとあと何年か増加するからです。
団塊の世代は、海外移住したり田舎に帰郷する人はほんの一握りだと思いますよ
年寄りになって田舎に帰っても、40年も地域を離れていたのですから異邦人です。
都会の便利な生活を知ってしまったら、簡単に田舎には戻れないですよ
ご主人にとっては故郷でしょうが奥さんにとっては、高齢になって未知の土地に
移住するのと同じことですから、首都圏に住む家があるのにいい顔をするはずがありません。

住む家があるなら新しい土地の需要はないし、年寄りになってから老後資金で土地買いましょうでもないし。