23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

捕らぬ狸の皮算用か

儲け話は内緒でやるものだよ（笑）
どんなことでもみんながマネしたら儲けは減ると思うべし。

モテた話、旨い物食った話、金儲けた経験
すべて、内緒にしないと妬まれる。
ましてや計画途上で人に語ってはいかんよ。
①緊張感が緩む。
②殺到してありつけなるかも
③リスク評価が甘くなる。
そこでさらに、終わってからも一人で満足。
ひたすら次をめざす。
幸福というものは不安と孤独という代償抜きにはありえない。

本当に直ぐ転売で、１０００万も儲けられるの？？

これには条件があるよ。実際に住んでから売らないと３９％の譲渡益
課税（所得税・住民税）がかかる。仲介手数料が１５０万としても
せいぜい５００万。

これ以上は勘弁してね。

さて本題に戻りましょう
鉱工業生産が予想を上回って
12月利上げの可能性が高くなってきた
マンション業界に利上げ直撃しないかな？

利上げは折り込み済みじゃないの。
景気悪化ムードがいつまでもあるよりは良いと思うけど。

これからローン組む俺には直撃だわ・・・

それは仕方ないよ。利上げは順当だとしても、消費税アップは大きく影響するだろうね。

穿った見方をすれば、大手デベロッパーはＨ１８年秋以降の
利上げを意識しながら都内の大型物件をさばいてきたのではないですかね。
金融機関の競争から提携ローンの１％優遇とかをつけて調整してきて
いますが、３％の金利が４％になるだけで３０００万のローン
組めた人が２4００万しかローン組めなくなる
要するに郊外物件、城東、城北しか売り物がなくなる。
これは中長期戦略に折込済みなんではないでしょうか。

本来、都心の単価が上がれば自動的に需要は郊外にむかう
わけですが、金利が上がれば４０００万の物件が買えた人が
３５００万の物件しか買えなくなる・・・価格上昇と同様の効果で
需要は郊外に向かうしかなくなります。
一方、それほどの需要が首都圏にあるのかということですが
東洋経済の三井不動産の記事で引用された東京カンテイ調べ
によれば地方の人口減少首都圏の人口増加は今後も続くとのこと。
そういう読みで、横浜、柏など郊外開発がいいタイミングですすんできて
いるのでしょう。

東京中古市場は、売りが出にくい状況が続くでしょう。
郊外にいきたくない人は中古を求めるでしょうが、日銀が無茶なことしないかぎり
ローン破綻で売りが大量に出るなどという悲劇も起こり得ない。

というか、いろんな目ざとい銀行がいてリバースモゲージなど
救済商品をここぞとばかり売りに出すでしょうし、さまざまな
金融手法が考えうる）。

売り手優位ではないですかね。

ただし前提は、既存物件評価が買値の１．５倍くらいに
値が上がっていないと担保余力が生じないので
追加融資によるローン返済などいうことも不可能。

金利が上がる＝地価上昇＝資産効果による景気浮揚
がセットの話。
景気低迷、地価低迷なら金利横ばい
でしょうが、そうなればイールドギャップをねらった投機的
不動産投資がでてきます。

いずれにしても、ようやく埼玉、千葉方面に不動産価格上昇の波動がきはじめた段階で、万一、２３区内がはやくも下がり始めたら、この１０年間、新築物件の値下げ攻勢で下がりに下がり、毎年３％の金利負担に加えて物件価格自体で３０００万以上毀損したウチの財務状況をどうしてくれんのって感じになるのですが。マジで。

都心の値上がりだけでいいよ。
千葉埼玉まで不動産投資資金が流出すると値上がり幅が押さえられてしまう。

埼玉、千葉は上がらないよ。

逆に埼玉千葉が上昇で都心が低下ですね。

まさか、何を根拠に

城東も上がってるぞ。
城北はどうだ？

多少は騰がるだろうけど、2倍とかいう夢の数字は難しいでしょうな。個人的には投資用でグローブを買ったから騰がって欲しいことはあるけど。