23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

いる。いらないは価格次第。住宅は実需の必要品なので
価格見合いでメリットがあればそれが魅力。

今後内陸がもっと値上がりすれば（というかすでにしているので）
近場に住みたい人が湾岸を買うだけ。
その需要の量は倍率を見ればわかる。
素人もアコギだし仲介も煽るから湾岸タワーの中古は高いよ。
別に買ってくれなくても困らない人が売るからさがらないよ。

都心買えない、湾岸いらないって人はどこを買うかというと、世田谷なんだろうけど
これが３００越えの現状なら世田谷中古を買うか田園都市線横浜川崎しかないよ。
むしろそれらに飽きて逆のルートで住み替えて湾岸に買った人が多いのだと思うよ。

昨日のケープは最高倍率１４１倍でしたね。恐るべし！

>>777
湾岸エリアの今後を占うのであれば、数年前に入居が始まった、豊洲、月島の高層タワーの実情を分析すれば、ある程度見えてくる。新築時、お台場のモデルルームに順番待ちができるほど盛況で、雑誌にも多く取り上げられた豊洲の某ツインタワー、月島駅徒歩１分のタワーなどあれほど当時は希少性が持てはやされたが、周辺環境の変化によりたった２、３年で既に分譲価格を上回るどころか完全に買手有利な情勢。一方、同じ月島でも他の２棟（LとCタワー）はその立地から分譲＋αで投資妙味が出ている。つまり、湾岸だからって一蓮托生などあるわけないよ。ついでに、夜景重視で住居を探す人は意外と少ない。あっという間に飽きるからね。さらに、仲介会社は、新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるから、それで購入に至らないケースは山ほどある。中古の場合、値引きもあって当たり前だから、さほど期待しないほうがいい。

湾岸エリアで思ったのですが、
クルマのナンバーでご当地作ったらもう少し頑張りそうですよね。

申し訳ないけど江東区は足立ナンバーから湾岸とか台場とかのナンバーになったら
資産価値だけではなく、イメージも向上しそう。

東京って、ナンバー増えないのでしょうかね。

>>784
その情報の一部、間違ってます。
月島駅徒歩１分のタワーは分譲価格の35%増で売れています。
現在残ってるのはそれ以上の価格で売りたかったり、
引渡し時期の都合が客と合わずに残ってるそうで、
売手有利な情勢だそうです。
以上、地元の不動産屋に最近聞きました。

そうですね。実際に売れてないと思われる竣工間もない物件は、価格高騰に便乗して欲張った根付けがされて売れていないものばかりです。
私の購入したMSでも同じことがおきています。転売目的で購入した人からすると、騰がり途中なので売りに出しつつ購入者が追いついてくるのを待ってる状態なのだと思います。またとない儲けのチャンスですからね。（因みに私は転売目的ではないです）

湾岸が人気ナンバーワンということですね

最近分譲され完成済みのマンションで、分譲価格より安く売られているタワマンなんてないでしょう。
ライオンズタワー月島（月島徒歩1分）は、大京創業以来最大のヒット作で超人気！！
部屋によるがおおむね4割アップくらいで売られている。
ザ・クレストタワーも最初の価格比では3割アップくらい（ゴクレは途中で値上げというせこいことを
したのでそこからは1から2割アップくらいか）。
だいたいこれらの物件は低層北向きなら坪200万円強で売り出されたんですから、いまこれにちょっと上乗せした値段で売るばかはいない。
新築時の価格を伝えたうえで購入を勧めるなんていう奇特というかなんというかの不動産屋は、天然記念物ものでしょう。そもそも自分で分譲したんでもない限り全戸の分譲価格を知るのは、昔と違って結構難しいこと。

マンション研究家より

分譲価格の35%増と書いたのは、それです。
希望価格ではなく、実際に売買される金額です。

世田谷の普通のマンションだって分譲したときより高く売られています。

世田谷だとどうだろう。００年分譲ぐらいの価格にまでもどってきてる感じですかね。世田谷が坪３３０万だったのってそのくらいの時期でしたっけ。

９８〜９９年くらいじゃないですかね。

世田谷、９６年で２８０万でした。

湾岸はいらないと書いたものだけど…ウチは坪400万位に上がってきた。
都心５区でも欲しい立地だ買い換えは厳しいね、売り地で坪500万とか平気で見かけるようになってきた。
しかし、湾岸で都心５区って言われてもと思う。それなら近郊の良い場所の方が良いよ。
やっぱりゼロメートル地帯（城北含む）は怖い。

そうか。よかったね。

文京区だと今400万円するの？というか物件を見かけない。

今テレ東ビジネスサテライトで、不動産ファンドはまだ伸びると言ってた。

結局湾岸の1人勝ちですかね。

>800さん

どうしてそういうことになっちゃうの？
ケープは単に旧価格で出てきたから高倍率になっただけ。
TTTをいま65平方メートル3100万円で出したら500倍、あ、これも湾岸か、
赤坂TR58㎡を今5800万円で出してきたら1000倍でしょう。

>760
俺はあんたが好きだ！！

>801
でも出してこないから不戦敗

芝浦、いいんですかねえ。。周辺を5分も歩くと、買う気が失せるんですが、これから変わってくるんでしょうか。ドブ川のような匂いがしますし。日本の環境技術であの水の汚さをなんとかしてほしいものです。地震の被害も避けられないでしょう。安いものは安い理由があるということです。当たり前ですが。それを理解して買うのなら全然良いんですが。

↑何を言おうが負けは負け

まぁケチを付けようと思えば、どんな街にもケチを付けれます。

<<789

月島徒歩１分のマンションとは、Ｉマークのことですよ。あそこは悲惨。ごく近隣の再開発計画が持ち上がった瞬間売買物件が多く出たけど、みんな分譲価格以下だよ。それともここは眼中なしなのかな？ライオンズは確かに人気あって分譲以上で成約してるけど、チラシの価格ほどではない。雑誌を鵜呑みにしちゃいけないよ。売り出しと成約は全く違う。ついでに仲介業者は購入者装ってモデルルームに行くは、価格表だってすべて入手してる。彼らはこれが商売だからね。後々クレームにならないように事前に新築時の価格を購入予定者に提示してる。それでも構わんという人のみが購入しているのが実態。

大便をはじめとした生活廃水が流れるので
芝浦は匂うのは確かです

その一方で湾岸の熱は凄まじいものがある。
マンションブームも湾岸次第でどうにでも変わる。

>808
>大便をはじめとした生活廃水が流れるので
未明に、しかもこうした明らかな嘘を垂れ流す気持ちというのは、どういうものなんでしょうかね？

＞809
ウソではないでしょう、生活排水は海に流れなくてどこに流れるんですか？

海に行く前に、都会の下水構の中も流れてるけどね。

下水溝にはフタがあるでしょう、海にはフタは出来ません・・

下水溝のマンホールから臭う町もあったりしますね。この前、ららぽ・・・

買えなかった＊＊＊みが必死だなｗ
現地行ってみれば分かるけど
晴れの日も雨の日もほとんど匂わん

アイランドに関しては地盤もいい

10月の鉱工業生産が、予想外のプラス。
景気の先行きに明るさか？

15階程度の従来タイプのマンションがいくらできても湾岸の人気は
あがらなかっただろうね。
豊洲のＴＦが出来た頃、だれも注目しなかったのがその証左。
ところがタワーとららぽーとで一気に坪単価が４０万も上昇。

地上１００ｍから上は、地上とは別の光景が開ける。
もうひとつは、都心アクセス。通勤の便。
これらは、周辺環境がどうであろうが無関係。
最後が規模。１００人２００人では街は変わらないが、
４０００人、６０００人で街の雰囲気はがらりと変わる。

逆にいうと、タワーの低層階がリセールバリューを持つのかと
いう点には注目している。利回りのいい賃貸物件として
最適というのは間違いないが。

もうひとつは、雑多な所得層が混在する１０００世帯いじょうの
大規模タワーの管理組合運営。どこまでよいコミュニティが
作りうるか。互いに挨拶を交わしたりしているかどうか・・
理事会の運営レベルみたいな点が長期的には既存評価に
もつながるのではないだろうか。

買わなかった勝ち組に言わせると

＞晴れの日も雨の日もほとんど匂わん

この「ほとんど」というのが痛いと思うんですが・・・
一般の住宅地は、「まったく」臭わないのが普通ですよ

＞816
湾岸のメリットは、元々人工島で戸建てが皆無だから反対運動も起きようがない
だからタワーマンション建てても誰からも文句を言われない

＞816
海の近くだから、海の匂いはありますよ
ただ異臭などはしない。個人差になるんだろうけど
芝浦島は入居後すぐ転売なら1000万ぐらいは儲かるんだろうから
＊＊＊みではないでしょうね

↑817宛てでした

捕らぬ狸の皮算用か

儲け話は内緒でやるものだよ（笑）
どんなことでもみんながマネしたら儲けは減ると思うべし。

モテた話、旨い物食った話、金儲けた経験
すべて、内緒にしないと妬まれる。
ましてや計画途上で人に語ってはいかんよ。
①緊張感が緩む。
②殺到してありつけなるかも
③リスク評価が甘くなる。
そこでさらに、終わってからも一人で満足。
ひたすら次をめざす。
幸福というものは不安と孤独という代償抜きにはありえない。

本当に直ぐ転売で、１０００万も儲けられるの？？

これには条件があるよ。実際に住んでから売らないと３９％の譲渡益
課税（所得税・住民税）がかかる。仲介手数料が１５０万としても
せいぜい５００万。

これ以上は勘弁してね。

さて本題に戻りましょう
鉱工業生産が予想を上回って
12月利上げの可能性が高くなってきた
マンション業界に利上げ直撃しないかな？

利上げは折り込み済みじゃないの。
景気悪化ムードがいつまでもあるよりは良いと思うけど。

これからローン組む俺には直撃だわ・・・

それは仕方ないよ。利上げは順当だとしても、消費税アップは大きく影響するだろうね。

穿った見方をすれば、大手デベロッパーはＨ１８年秋以降の
利上げを意識しながら都内の大型物件をさばいてきたのではないですかね。
金融機関の競争から提携ローンの１％優遇とかをつけて調整してきて
いますが、３％の金利が４％になるだけで３０００万のローン
組めた人が２4００万しかローン組めなくなる
要するに郊外物件、城東、城北しか売り物がなくなる。
これは中長期戦略に折込済みなんではないでしょうか。

本来、都心の単価が上がれば自動的に需要は郊外にむかう
わけですが、金利が上がれば４０００万の物件が買えた人が
３５００万の物件しか買えなくなる・・・価格上昇と同様の効果で
需要は郊外に向かうしかなくなります。
一方、それほどの需要が首都圏にあるのかということですが
東洋経済の三井不動産の記事で引用された東京カンテイ調べ
によれば地方の人口減少首都圏の人口増加は今後も続くとのこと。
そういう読みで、横浜、柏など郊外開発がいいタイミングですすんできて
いるのでしょう。

東京中古市場は、売りが出にくい状況が続くでしょう。
郊外にいきたくない人は中古を求めるでしょうが、日銀が無茶なことしないかぎり
ローン破綻で売りが大量に出るなどという悲劇も起こり得ない。

というか、いろんな目ざとい銀行がいてリバースモゲージなど
救済商品をここぞとばかり売りに出すでしょうし、さまざまな
金融手法が考えうる）。

売り手優位ではないですかね。

ただし前提は、既存物件評価が買値の１．５倍くらいに
値が上がっていないと担保余力が生じないので
追加融資によるローン返済などいうことも不可能。

金利が上がる＝地価上昇＝資産効果による景気浮揚
がセットの話。
景気低迷、地価低迷なら金利横ばい
でしょうが、そうなればイールドギャップをねらった投機的
不動産投資がでてきます。

いずれにしても、ようやく埼玉、千葉方面に不動産価格上昇の波動がきはじめた段階で、万一、２３区内がはやくも下がり始めたら、この１０年間、新築物件の値下げ攻勢で下がりに下がり、毎年３％の金利負担に加えて物件価格自体で３０００万以上毀損したウチの財務状況をどうしてくれんのって感じになるのですが。マジで。

都心の値上がりだけでいいよ。
千葉埼玉まで不動産投資資金が流出すると値上がり幅が押さえられてしまう。

埼玉、千葉は上がらないよ。

逆に埼玉千葉が上昇で都心が低下ですね。

まさか、何を根拠に

城東も上がってるぞ。
城北はどうだ？

多少は騰がるだろうけど、2倍とかいう夢の数字は難しいでしょうな。個人的には投資用でグローブを買ったから騰がって欲しいことはあるけど。

豊洲も城東だからね

埼玉千葉を見捨てないでよ、自分だけがいい思いしようとしたら、みんな同じ運命だからね。言っとくけど、弱い者を見捨てていい思いをしようとして結果がよかったやつはいないぜ。

10月首都圏の戸建売物件成約数は新築、中古とも７カ月連続減　アットホーム
　アットホームは11月29日、10月の首都圏売物件市場動向を発表した。

　それによると、10月の戸建成約件数は、新築1,891件（前年同月比24.5％減少）、中古386件（同8.1％減少）で、新築中古とも７カ月連続の減少と不振となった。

　新築戸建成約価格は、首都圏平均で１戸あたり3,617万円（同5.3％上昇）。４カ月連続のプラスで、3,000万円台、4,000万円台が堅調となった。

弱い者って首都圏以外の田舎こそ、弱そうだけど。

最近の若年〜中年層は昭和時代の会社員みたいに忍耐力が無い
１時間以上の痛勤地獄など耐えられない
二極化の下層に組み込まれた事も認めたくなく見栄を張りたがるので
多少無理して住宅ローン係数上がっても都心にできるだけ近い所に
住もうとする。この傾向も見誤らないことですな

戸建とマンションは別。

今は全体のパイが大きくなるんではなくて、
所得の配分が変わることで金持ちが生まれる時代。
富士山型の末広がりの所得分布から、
トランペットを立てたような鋭角の分布へ移行してきている。
この格差を縮小しようとすれば、今度は富士山の高さ自体が損なわれて、
なだらかな丘陵のようにならざるを得ない。
一点豪華か、全般にぱっとしないか、の選択。

数は＊＊＊みが圧倒的に多いだけに、
そういう層の共感を利用する守旧派の巻き返しだけが怖いです。

<<845

若者は半強制的に決まった時間に出勤させる会社よりも自己裁量のある程度ある勤務形態を採用してる企業に勤めたがるよ。この傾向を見誤らないことですな（笑）そうでない企業は優秀な若者を採用できない時代になってる。つまり、昭和時代のラッシュなど過去のものにはならないまでも、緩和されていくよ。なぜって？　画一的な行動パターンと志向回路を持った世代が徐々にご引退されるからね。

同じように、住んでるところが一等地（地価の高額なところ）であるかどうかに拘るのはむしろ旧世代の人種。若者〜中年層があなた方と同じ価値観を持ってると思ったら大間違いだよ。身近な30前後の若者と話しでもしてごらん。持ち家志向のなさに驚くよ。買えなきゃ借りる、住宅ローンに縛られて苦しむ親の姿を見てきた世代だからなおさら価値など感じない。身軽に生きるのが好きな世代だよ。

っていう事も

株と一緒で、業界の煽り虚しく上がりそうで上がらない状態が続くと思うな。

1年前の煽り通りなら、日経平均は余裕で２万円超えているはずだが…。
不動産の１年後も…。

私は29歳ですが、確かに、長時間ラッシュなんてやってられないですね。だったら辞めますって感じです。見栄の部分は多少はあるとは思うんですが、それより便利さを求めますね。だから、買うなら成城や田園調布に住むよりは、池尻大橋のマスタービューがいいな、とかそういう感じです。それか、もはや東京を離れて、貧乏でも石垣島に住むか。そういう選択肢ですね。若者はそういう傾向だと思いますよ。都心か、超田舎か。
株と一緒ですよね。1年前、日経平均20000円がコンセンサスでしたよね。不動産も、慌てて買う必要は何一つ無いでしょう。私の会社の同期で家買っている人間はわずか1人です。みんな都心の賃貸で気軽に生きております。キャッシュが有り余れば買おうか、という感じです。ただ、みんなで懸念しているのは、最近麻布十番なんかの賃貸価格が上がってきているところです。こうなると、もう買っちゃうか畜生って感じに2−3年後なるかもしれません。

2−3年後というと消費税上げが絡んでくるから、家を買うブームになってるかもね。

というかさ、終身雇用とか年功序列とか、
若いとき我慢してたらあとで飴玉あげるよって口約束が、
裏切られて簡単に反故にされる惨めな姿見てたら、
行動パターン変わるのあたりまえ。

確かに賃貸のサイトで1LDK,2LDKを検索してると、ここ半年で最安値家賃が数万円単位できり上がってきてるのに驚くよね。地価の上昇に１年遅れて、急速に家賃が値上がりしはじめてるね。

「月々の返済が、家賃よりお得」という異常事態に早く気付けばと思います。
冷静に考えても、おかしなことですよね

会社から家賃の補助を受けれる人はいいんでしょ。
補助の無い人は賃貸は損ですね。

銀行から２％で借りれて、新築で４％程度で貸せる都心部の一流マンションがあるって教えてやったら、銀行から８％で借りて３％以下でしか回らないふつうのマンションをキャピタルゲイン狙いで買ってるアメリカ人は大喜びすると思うよ。

>856

会社からの補助ではないけど、
買っちゃってからは「借上げ社宅」の恩恵を受けられないのは大きい。
月々5万弱の税金の追加負担になってる。

大企業ほど得ですね。
社宅があるかどうかは大きい。

社宅の廃止傾向があるからこそ、分譲マンションが売れる。

福利厚生があるかないか
大企業とそれ以外の分かれ目ですね。

リストラで自前の社宅抱えている企業は少なくなったし
社宅定年制もあたりまえになった。
借り上げ主体になれば、２０万以上の家賃を払う企業が
少なくなって、神奈川、埼玉の遠方物件が多くなる。
社宅に長く住むと、マンションの価格動向にも疎くなるし
都心の変化も知らずにすごすことになる。

それと一棟借の社宅なんて自主管理だし近所づきあいも
気苦労が多いよ。

23区内の新築マンション価格は、しばらくは下がらないでしょうねぇ。
中国からの輸入品価格アップ、インフレ傾向、土地価格アップ、都心の土地不足、どれをとっても、下がる要素は見つかりません。

売り渋りの反動と景気の先行不安は、下げる要素になる可能性があります。

都心に土地が不足しているのは、先高感があるからで、先安感が出ればまたドバっと出てくるんでしょう。全ては人々の期待値次第。すぐに状況はよくもなり、わるくもなる

割と廃墟もありますからね。
長屋跡とか

世田谷区一帯には、三井はもう入札してこないらしいよ。
三菱がガンガンきてるとは言ってたけど、三井はすでに割高とにらんでるのかな。

でも土地の仕入れやらなきゃやることなくなっちゃうじゃない！基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していくものだから、仕入れを中止する必要はないと思うけどね。

>基本的に不動産は上昇と横ばいを繰り返しながら右肩あがりで上昇していく

人口減って、団塊の世代が田舎に帰って、製造業は合併と縮小を繰り返しているのに、
なぜ土地の需要があるのでしょうか？教えてください。

＞869
大学進学率も上昇気味だし、首都圏の人口に限るとあと何年か増加するからです。
団塊の世代は、海外移住したり田舎に帰郷する人はほんの一握りだと思いますよ
年寄りになって田舎に帰っても、40年も地域を離れていたのですから異邦人です。
都会の便利な生活を知ってしまったら、簡単に田舎には戻れないですよ
ご主人にとっては故郷でしょうが奥さんにとっては、高齢になって未知の土地に
移住するのと同じことですから、首都圏に住む家があるのにいい顔をするはずがありません。

住む家があるなら新しい土地の需要はないし、年寄りになってから老後資金で土地買いましょうでもないし。

23区内の昼間人口は減少傾向。
これはオフィス需要の減少を示す。
製造業は空洞化で、ますます減少。
首都圏の人口増加もあと何年続くか？

>870
都心三区は65歳以上が転出が多く、34-44歳は転入超過。
高齢者世帯の転出が多いのが特徴です。

本格上昇は景気回復が賃金に反映されることが確認できてからになるでしょう。消費税UP前の駆け込み需要もあるでしょうが、建物部分のみに仮に３%上乗せられたとしてもせいぜい数十万から百数十万ですよ。多いと感じるか、大したこと無いと考えるかは勝手だが、そんな程度物件価格の操作で幾らでも吸収できる範囲です。もっと重要なのは金利です。これも当たり前の話ですが、１％の重みを試算すればわかりますよね？金利先高感が現実味を帯びれば今のプチバブルは収まるでしょう。今年から来年が短期的には天井だと個人的には思っています。今までのように大きく下げることはないまでも現状維持がいいとこでしょう。団塊ジュニア世代に、ゆとりが出てはじめて維持できるかもしれません。今上昇を願ってるのは、個人レベルでは、バブルでおいしい思いをし、その後苦渋をなめた世代、一昨年来一時的に不労所得を手にしたニート予備軍（本人は投資家気取り？）、マンション転売を夢見る購入済み中年層だけのこと。今は減税の恩恵により手を出しやすい環境もあるが、買えば、取得税、固定資産税、団信保険と、数十万単位の固定費が毎年やってくる。それに、天災リスクを考えて、それでもマンション購入の需要が続くとは到底考えられない。

というような考え方も持っておいても損はないかもしれませんね。

>874
ほぼ同意。人口減少した市町村でも高齢世帯の流入は
続いている。むしろ年をとって田舎へという
志向が強くなっている。一番減っているのは
都心の一戸建て居住者の郊外への流出。都心の
世帯数減は、人口減に数年遅れるようだが、今の傾向が
長く続くとは思えない。

前回のバブルの反省も生きてくる。行き過ぎた金融緩和が土地への
投機的資金の流れを加速したのが、以前の失敗。誰かも書いていたが
「２％の金利で４％の利回り」と思えば、投機も加速するが
金利が少し上がれば、この傾向も吹き飛ぶ。

３０代前半の働き盛りの人でも評価によっては当然給料が前年度より下回る時代なんて、団塊の世代の人たちに理解できるのでしょうか。景気が上がった実感なんてほんとありません。
前年異様に調子がよかった株価も今年は下がってますし。
土地だけこんなに上昇しててもついていけません。

都心の世帯数はタワマンの数々が完成後に大量流入で一気に増加。
株価は今週、上げに転じてます。12月は餅代稼ぎで上昇するのが恒例だし。

これから増加するのは、リッチ層とマル貧層、減少するのが中間層。だからリッチ層が買いたがる不動産とマル貧層が住まざるを得ない貸家が投資対象としては妙味あり。この構造をよく理解した上で議論しましょう。