23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

高級賃貸とそうでないものとの２極化が進みそうだね。

世田谷、杉並はどう？

世田谷は城南エリアです。杉並にはマンション持ってないので
最近見ていません。

世田谷は２７０万〜３３０万の新築坪単価ですよね。
それに対して杉並は２７０〜３００弱でしょうか。
三茶さどは、狭い敷地にあいかわらず賃貸新築マンションが
建っています。地主も土地活用で賃貸マンションを建てる。
それに対して杉並は、バス便や駅徒歩１０分以上しか
新築マンションがない状況で賃貸マンションも増えていない。
新築賃貸が増えてはじめて賃料相場上がるという構図です。
杉並の阿佐ヶ谷荻窪は古い建物が多くＪＲと私鉄の中間
あたりの賃料が極端に安い地区です。

賃貸相場は需給関係できまります。よいものが高い賃料で
供給されて街がどんどん活性化していくエリアなら相場も
あがって当然でしょう。

マンションは賃貸という人が増えてますね。
購入から賃貸へ移っていってます。

都内戸建ては？

しかし給料は大して上がらないのに、皆さん高い賃料をよく払えますね。

でも日本は個人金融資産１４００兆円とダントツの国だよ。
それなのに他の先進国首都より賃料水準はむしろ低いと思う。

ヨーロッパ在住の友人から聞いたんだけど、初任給から給料は高い（というか能力給なので
その代わり年齢に応じてはあがらない）が、所得税で半分とはいわないけれど驚くほど取られ、
消費税も高いとのこと。（確か10数％以上の国が多いよね。）
まあそれでも福祉が充実しているから、そんなに貯金の心配をしなくてもいいと考える人が
多いんだよね。

個人金融資産をたくさん持ってる人は、賃料の高い物件をどんどん借りるより、買うんじゃないの。

自宅用で購入動機にいたるには今あるお金じゃなくて、これからどれぐらい稼げると思うかでしょう。
今の位置がどこにあるのかはあまり関係がなく、今の時点で感じる傾きが重要だと思います。

で、実際に稼げなかったら手放すしかない。

それが高く売れるのが世界的に本来の姿。デフレ期を除けば。

都内以外は、無理ですね。

都内でも場所限定されますね。

都心の値上がり率はこれから加速付けていくよ。

加速付けていったら、数年後に大部分が億ション。
誰が買うの？

でもソウルなんは、もうすでに中古も億ションだらけだよ。それでマンション持てるのは
経営者とかエリート専門職とかエグゼクティブ達で。郊外には安アパートがたくさんある。
東京でもまた下がってヒラリーマンでも立派なマンション住めるなんて甘い幻想は捨てたほうが
いいかも。

なぜソウルの話？

東京には当てはまらないからソウルの話。

2010〜2015年あたりまではマンション価格も堅調なんでしょうね。
価格の調整局面はまだ概ね7,8年弱先になるでしょう。

そう言う観点では湾岸のグローヴ、PC豊洲、ケープ、TTT、CMT、PT品川、
ブランなどの著名どころは、売りさばきも堅調だったので評価高いでしょう。
ただ、もたもた長期販売は、その筋でもチェックされてペンディング
でしょうから評価は落ちるんじゃない。

＜６５８さん
おそらく世界の中心都市の不動産価格は裁定が働いていて収斂していくという発想と推測します。グローバル化している経済では、他の商品はかなりそういう部分は大きいと思います。
ところで韓国についてお詳しい様ですが、韓国も９０年代前半の日本の様なバブルという見方もあるようですね。韓国の不動産株に興味があるのですが、どこが上場していて取引がし易く、在庫を多く持っている会社かご存知ありませんか？
日本の「２３区内の新築マンション」に限っては、用地も乏しいので当面値下がりはしそうにありませんよね。今後下げる局面があるとしたら、一旦再びバブルのように急騰して急落するか、または郊外や地方が続落して、２３区も持ちこたえられなくて下がってしまうかの２つのシナリオでしょう。今はまだ郊外に物件が広がって値上がりしている局面なので、このどちらにも当てはまらないと思います。２３区内の物件は、今後さらに一部のお金がある人かファンドの賃貸用投資でしか買えないものになっていく方向なのでしょう。２３区内でも戸建用の小さな土地の値段はそんなに上がるとは思いませんが。。ヘッジファンド的には、東京買いのソウル売りなどがおもしろいのでしょうか？

裁定取引：市場間の価格差を利用して利益を得る取引のこと。

いわゆる都心には年間１万戸も新築供給なくなるんじゃない？
まとまった土地は売りに出ないし、出てもまずオフィス。
オフィスに適さない場所は賃貸マンション。
それにも適さない場合にやっと分譲マンションっていう感じでしょうか。

オフィス空室率低い状況が続く限り、オフィス賃料ＵＰ→収益還元法による
不動産価格上昇の方程式は続くでしょうし。

662さん、韓国の個別株は韓国人でないと取引できなかったと記憶しています。今は
変わっているかもしれませんが。
ちなみに国際比較の出来る６６２さんへ情報提供しますと、
先週のテレビ東京のニュースで報道されていたのですがNYではマンションが中古も含め堅調である。
平均坪単価は５００万円で今の東京の約２倍。一番の売れ筋は５億円クラス。
２４億円超のも簡単に売れてしまう。とのこと。
カナダもシドニーも何年も上げ続けてきていている。日本はこれからが本番ですね。
個人金融資産１４００兆円。低金利、外国法人に進出による賃料アップ、いざなぎ景気越えと
上げ材料は目白押しですからね。

アメリカはバブルの絶頂でしょう？それと比較して意味ありますか？
個人金融資産の裏には、国の負債が９００兆、医療保険も年金システムも崩壊しはじめ、
賃金の伸びもいまひとつ。

日本は、かつては世界を二分したスペイン・ポルトガルのように、
一地方国家に戻るのが妥当なのでは。

「世界の不動産価格が収斂する」とは不思議な発想。

日本国内でも、これだけ格差があるのに。ほかの方も
いっているが、アメリカが韓国との比較に意味があるとは
思えない。

日本の地価は都市部は、政策的につく上げられた地価。土地で商売をしている不動産、建築が今後も緩やかな地価の上昇を望んでいるのはわかる。表通りに海外のブランドショップを誘致して、なんとか地価をあげようとするなど、最近でもよく見る手法。地価に関してはこの間あがってきてはいるが、さらに緩やかな上昇が続くのを期待しているのは、まさにその業界の関係者。

地価が上がるならしばらくマンション購入もやめて様子見でもと考える人が増えるのは一番困ること。繰り返し韓国の話題が出るのは、なんとなく先高ムードがでることを期待する人々の単純な煽りでしょう。

>>665
同意。
何故、ＮＹが高くても売れるかと言うと、もう新物権を建てられる土地が無いから。
実質、東京でも都心の良質な土地は皆無と言って良いほど無くなって来ている。
都心３区辺りの地価の上昇はまだ、序章に過ぎない。
これからがホントの新価格の始まりと言って良いでしょう。

〉666
私は逆に666さんの前半部分に同意です。個人資産1400兆の半分以上は、国、地方の財政赤字と合わせて考える必要がありますし、いざなぎ景気越えも企業収益の回復には現れていますが、生活実感とは合わないのでは。外国法人の日本進出も今後の、日本経済の成長次第。成り行き次第では、アジア進出の中心は簡単に上海、シンガポールに一層シフトする可能性もある。

外資、リートによる不動産価格低迷期の投資が、いまは回収に入っているところ。業界さんがそれに参加するのは結構だが、個人参加はよほど資産に余裕がある人以外は、待ちで結構かと。そもそもこうした匿名掲示板に多くいる、私を含む素人さえ「新価格」を語ること自体が、かなり世論誘導されていると感じています。都心三区は「丸の内の大家」といわれる、不動産さんが持つ土地が多いなど特殊で、最も価格誘導な容易な場所。単に今後は「ますます価格を上たい」という、業界の方針の話で、それが
どの程度実現するかは、景気の腰折れ感もある今では、不確定要素が多いと思います。

割り高ならばともかく、収益還元法でみても、他国首都との国際比較でみても
まだ割安なのだから今は買い場である。買えるうちに買ってしまう、やがて本当に買えなくなる。

666さん、670さん、財政赤字がすごいなら政府としてはインフレにせざるをえないでしょう。
通貨を守って国を滅ぼすなんて馬鹿はできない。
自己責任で対策が打てる分、大増税よりはましである。

〉671
収益還元法は不動産投資の決定には、意味があるのでしょうが、個人が居住のために住居を買うかどうかを決断するために必要な判断ではありません。多くの人は収益以上に予算の上限がありますし、収益還元で千代田区で1億の物件を買うのがよい利回りと判断しても、実施できる人は多くはないでしょう。収益還元法も、やはり無理をしなければ人に、「儲かるはずだから買え」と背中を押す効果が大なのでしょう。他国との比較はこれまでに申し上げたとおり意味はありません。私は個人には数年前はシンガポールが割安と感じていましたが、当然買うことは不可能でした。個人が引っ越して生活できるはずがありません。世界の割安都市を探して、一生引越しするのですか？

残念ながら、おっしゃっていることは投資の理論で、居住のための理論ではないと思います。

「東京と比較してみればニューヨークなんかまだまだ安い」と、冷静な分析もなくアメリカに手を出して大やけどしたバブル時代の論理ですね。

財政赤字解消のためのマイルドなインフレ期待ということでしょうか。インフレターゲットが可能ならば可能性が実効性がないとはいいませんが、増税よりましかどうかは意見が分かれると思います。というのはインフレ期待は二つの点で問題であると思います。
ひとつは財政赤字を発生させた責任と原因をあいまいにすること、もうひとつはインフレのほうが個人が自己責任で対策が打てない点です。インフレのよる価格上昇、貨幣の価値下落は避けることができません。特に先の個人資産1400兆には、年金など個人が動かせない資金が多く入っています。インフレにより年金が実質的に半分になっても672さんは大丈夫ですか？

インフレ期待、特に土地インフレは、国も、通貨もどちらも守れない可能性もお考えください。

国の借金だけでも６００兆円を既に超えている。
１％金利が上昇すると利払いだけで６兆円の財源が必要になる。
景気が回復したと言われている今年度の国税収は全部で５０兆円
しかない。

政府は緩やかなインフレに誘導して、財政赤字を解消しようとして
いるという説もあるが、利払いの増加額以上の財源を税収の増加だ
けで確保できるはずがない。

むしろハイパーインフレによる徳政令の機会を窺っているのでは
ないかと思われる。それは突如としてやって来る。

私はとりあえず都心の居住用不動産を長期固定金利で購入しようと
思うが、安易すぎるかもしれない。

賢明な皆様のお考えをお聞かせ頂きけると有り難い。

ハイパーインフレとか徳政令という最も過激な状況になった場合、1ドル250円は軽く越しているでしょう。したがって、保険の意味をこめて外貨を持つことをお勧めします。金利も高いし。

一方で今は円安バブルで、いつはじけてドルが暴落するのか、
という話もありますよ。

賢明な皆様なんているわけねーだろアフォ。

<665さん
ありがとうございました。韓国株は外国人は取引できないとのことで残念ですが、不動産市況も含め相場推移は大変興味のあるところなので、継続ウォッチしていきたいと思います。
私は当面東京のマンション価格には強気ですが、ＮＹやＬＤＮのように東京の不動産にも海外からの資金流入を増やすためには、アラブの富豪が将来息子を留学させるかもしれないと不動産をポンと買ってくれるように政治的にも学問的にも、もっと魅力が高まる必要がありまのでしょうね。

別にドルで持つ必要もないけどね
元なりユーロなりあるし

一人でも良質なコメントが出ると引き締まる。
６６８，６７０，６７３，６７５．
いやー、こうしたスレにはまれなまじめな意見で（予想部分は当たるか否かは誰も分からぬが）。
久しぶりに心が洗われた。

つまるところ買うか借りるかしかないわけで、利回り７％以上なら買いで、利回り３％未満なら借りでいいと思います。迷うのは３−７％の間の場合で、この場合は利回りが上昇基調にあるのか、低下基調にあるのかで判断すべきだと考えます。

財政破綻によるインフレが怖いのであれば、外貨を持つのがベストでしょう。財政破綻になったら、１㌦250円にはなるでしょう。その時、日本株や不動産をもっていても駄目です。外貨っても㌦だけでなく、豪㌦やユーロがお勧めですFXであれば手数料も非常に低いですし。

豪ドルは米ドルと同調して動く。リスク分散という観点で見れば、ＪＰＹ、ＵＳＤとＥＵＲで持つのが良い。

豪ドルはドルペッグではないのですから同調するというのはどうでしょうか？「リスク分散」という観点では、商品通貨の性質もある豪ドルは入れたほうがベターだと思います。（個人的に豪ドルは割高だと思っていますから、今買い増ししようとは思いませんが、高金利でもあり、多少は入れておくのでは？）また、有事リスクのヘッジという意味ではスイスフランも多少は入れるのですかね。

これから成長するとこの通貨を持つのが一番いいと思うけどね
某アジア国、某東欧国、某イスラム国が有望
普通の銀行じゃ取り扱ってないけどね・・・
この国は何時まで、ドル・ユーロだけ見てるんだろうねｗ

私は元建ての投信を買っています。
今のところ絶好調です。

インフレのためのリスク分散で外貨投資というのも、いかがなものでしょう。ドルでもユーロでも日本の銀行や証券会社を通してなら、リスク分散にはなっていなうように思いますが。もし日本経済が傾くほど危機的な状況なら、日本の会社を通している時点で、リスク分散にはほど遠いよう思いますが。

682さん、さしつかえなければあなたのお仕事はなんですか？どういう背景のかたが
668〜に心があらわれるか興味がありまして。

687さん、エマージング諸国の通貨はどこで買えますか？
為替で儲けた利益に対する税金はどうします？