23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？
不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。

>ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？

お答えします。
資産デフレが終わって、地価上昇つまり土地だけがインフレという事態が
はじまっています。
ここで貯金目いっぱいためてみたところで、住宅を取得することは年々
難しくなる。
値上がりに追いつく貯金なしです。
毎年４％の上昇でも１０年後に１．４倍になります。
一方４％の利率の貯金はないし、私募ファンドでもないかぎり投信でも
リートでもそこまでの利回りは期待できない。
こつこつ自己資金貯金しているくらいなら、今の金を頭金にして
めいっぱいローン組んだほうが有利ですと申しております。

もしローンが払えなくなったら。早めに売却しましょう。おそらくは
１５％くらいの値上がりは期待できます。
仮に今後１０年で地価の山が２００３年底ベースに戻ったとしても
２００３年以下の価格に戻るとは考えにくいです。＞不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。
慎重と臆病と不勉強は意味が違います。誰もわけもわからずに買えとは
いっていないです。勉強しビジョンを持ってリスクをテイクするひとだけが
資産を築く。給料だけでお金持ちになった人は誰もいません。

↑自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

63さん。何がおっしゃりたいのか・・言葉がたりない気がします。
＞自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

私＝62がですか？

それが悪いといいたいの？

インフレリスクへのヘッジって事でしょ。
自分は居住用ですが遅くとも3年以内には買うつもりだったし、
ちょうど気に入った物件があったので前倒しで買いましたよ。
自分公務員なのでデフレへのヘッジは不要と思ってますから。
どっちつかずの中途半端が一番やばいと思います。

投資目的の人は、ローンの支払い原資が賃料ですから、少なくとも１年分の家賃
仮に２５万として３００万程度の流動資産を持っていないと危険。
それと自己資金がある程度ないと、ローンの返済額が大きくなりすぎて
銀行のために大家やっているような雰囲気になるでしょう。
ですから最低でも２割の自己資金を持って投資しましょう。
ただ、考え方は一緒で資産デフレだから国債なんか買ってもしかたないし
株も詳しいやつにまかせておいて、中長期で不動産が有利とは思います。
めいっぱい借りろとは言ってませんけど。一度も。

公務員様。皆様の政策ミスで多くの人がデフレでオーバーローンかかえて
郊外から９０分かけて通うはめになったわけです。
公務員だからデフレヘッジいらん・・などと書くと私は怒ります（＾＾）

換金性、機動性を考えて、インフレヘッジや資産運用なら株に勝るものはないでしょう。
２％くらいのインカムゲインを得ながら、キャピタルゲインも追求できますから。
マンションは、住むために買う消費財であって、無理してまで買うようなもんじゃないですよ。

資産運用に何がいいかは、それぞれ向き不向きもあるので、某地銀株があがらないのは頭取が公務員の天下りのせいではないかと思っているくらいで・・・とにかく株は上がったり下がったりしますが
不動産は短期に乱高下しない。・・・確かに無理して買うものではないという点は同意ですがね。

０６年　マンションブーム、地価高騰、景気拡大、人口減少
０７年　金利上昇、景気警戒感、
０８年　北京オリンピック終了（中国成長の鈍化）
０９年　消費税増税
１０年　＜不動産買い時到来＞

よって４年後とみましたがおまえらどうですか？

>>68
釣りですか？
個人の恨みをぶつけないで下さい。
自分も超就職氷河期経験しましたので一応バブル崩壊の被害者ですよ。

オーバーローンとか言葉の意味が理解できていないみたいですね。
個人の恨みでなく大衆の恨みです。地価高騰で郊外の住宅地に追いやられ、その後の経済政策の無策ぶりから、地価が下げ止まらず多くの人がローンを返済しても売却評価が残債を下回っている状況が続いて、住み替えができなくなった。資産格差の延引はこのあたりから始まっています。
私は恨みはないですよ。私は５年で損切りして賃貸に戻ったから。
私も社宅で頭金貯めたくち。
ただし
公務員だからデフレヘッジはいらん（つまり、不動産値下がり次期には官舎に入ってしのぐ）
などと公言してはばからないのは、だめだよ。

>>71
可能性はあるかも。
１０年以降、不動産売り時消滅、の可能性もあるかな？

。。。絶句。

超就職氷河期という言葉で暗に地価高騰〜下落までは学生だったと言ったつもりだったんですが伝わらなかったようですね。。。
官舎という意味ではなく毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味です。
公務員が気に入らなければ電力会社社員とか鉄道会社社員でも良いですよ。
それと、ちょうどあなたの同期の公務員がそういう政策をしたと思いますからそういう方に言ってくださいね。

ちなみに、私が仮に消防士だったとしたら、経済政策の失敗で私を責めますか？
アホらしくて付き合えませんので以降返信不要です。

まず公務員の官舎売却して欲しい。

７６
はげしく同意

＞毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味
それがなぜデフレ対策不要ということになるのか、意味不明。

官舎に入ってしのぐといったって、官舎はものすごい倍率だし入るの難しいのでは？
結構入れない人いるよね。

デフレの意味は、不動産が下落するという意味だけでなく、お金の価値が増えていくという意味ですよ。デフレヘッジってつまり債権や預貯金を増やすというようなことをいうわけで、さらには固定資産を保有せず金融資産や債権で資産を持つというのが一般的。
給与が安定しているのは、デフレでも給与見直しがないという意味でしょうか。これも公言しないほうがいい。

>>78
こういうところを見ている方たちには常識だと思いますが、
一生住めて十分余裕を持って支払える価格の物件を購入したからです。

>>80
そういうことです。
公言もなにも周知の事実でしょ。

スレの主題から大きく外れてきてしまっています。７４あたりにもどしませんか？

ああ、また勘違いされると困りますが給与の見直しは当然ありますよ。

すいません、もう消えます。

７６＞夜遅くまで残業するのだから都心に官舎があるのはかまわないが、払う家賃が
民間とくらべても安すぎるのが問題。坪２万円くらい払ってくれ。

小さい政府って言葉の意味考えましょう。

公務員の待遇は良すぎ。
公務員は公僕だってこと忘れている！
官舎は売り飛ばせ！

もう公務員の話題はいいですって。

散々言い尽くされた話しですが人口減で本当に都心も地価が下がるのか？っていうのが。
郊外は間違いなく下がると思いますが。

>>89
人口減と高齢化のダブルパンチは、最悪だと思いますよ。
移民政策も本気で考えられていないみたいだし。

あ、だけどほんとうの都心部はそんなに人口減の影響を受けないかな。
省庁が霞ヶ関にある限り。

官舎を売れなんていってるのは都心に家が欲しくて、官舎跡地でも狙ってるのかもしれないが
あんな一等地を大衆が狙うなんてそれこそずうずうしいよ。仮に売るにしてもものすごい高値に
しないと財政再建になど寄与しない。

人口はどんどん減るんだし、長期的に見れば、土地の価値が上がり続ける
ことはないのでは？　中古も出回るだろうし。ただ、郊外ほどの値下がりは
ない気はするけど。ただ、全体としてあまりに下がればやや郊外で広く、
通勤も人口減ならラッシュも緩和しているしからよし、とする人も出て。
都市部だってまったくその影響を受けないとは言えないかも。
まあここしばらくはまた別の話として。
でもまあ金利は確実に上がるでしょ。今が異常なんだし。

＞９１
じゃあ家賃をせめて相場の８，９割りに上げるのは？
大赤字抱えているんだからそのくらいはすべきじゃないの？

人口が３割減っても、ウサギ小屋や狭小マンションをやめて３割広い土地を欲しがれば同じこと。
第一日本よりずっと人口密度の小さく国の首都の不動産価格が高いじゃないか。

９３＞大幅に財政赤字に関して言えば結局インフレにして債務を目減りさせる以外に解決法はな

今日、円高傾向になったのは日銀の利上げが思ったより早いんじゃないかと予想されたからだそう。
今日、平均株価が下がったのは２時に発表された機械受注の数字が悪かったので、昨日に引き続き景気に警戒感が出たからだそうだ。

こんな状況なのに、マンション価格は上がっていけるの？

人口が減って困るのは、生産力が落ちて、国を支えられなくなること。
人口が少なくなってもGDPが上昇するなら、あるいは維持できるだけでも、それは幸せな国。

同感
インフレ以外国債は、減らない
土地は上がる。

>>98
富裕税という手がありますよ。

消費税アップ分の一部を国債減らしに使う。
これをやると消費税大幅アップで、新築マンション価格は上がる。が、買う人は減る。

土地が上がるというよりも
バーゲンセールが終わって通常価格に戻るという事では

９９＞経済が壊死して政権もひっくり返るよ。まだインフレのほうがまし。

今は土地を高く仕入れてるので、価格はとりあえず上がる。
そのままの指し値で客がついてこれるかどうかは別。在庫が貯まりだしたら赤信号。
損切り覚悟で買える人に投げ売るしかない。そして下がり始める。

>>102
インフレだって暴動が起こったり、革命が起こったりするかもしれませんよ。
つい最近まで物品税があったんだから、それほど悪い方法とは思いませんけど。
それに、資産に税金をかけた分、相続税を軽減するとか、
工夫すれば富裕層もそれほど損をしません。

このスレも基調が変化している。一時はバブルの徒花が咲き乱れていた。まだ間に合う、今買えば大儲け、買わないのは愚か者、見たいな感じ。
今はせいぜい１０１さんみたいな通常派。なかなかこのスレも日々変化し、敏感に反応しているように感じる。
黄信号。そろそろ１０３さんが多数派になるかもしれない。日銀。金利。金融庁。ファンド。明日は誰も見通せないが、変化は早い。

マンション業界も春〜夏あたりの勢いが無くなってきた気はするね。
「もうすぐ秋価格で大幅上昇！買うなら今！」的な感じで煽ってたけど、すっかり落ち着いてきちゃってる感じ。

勢いがなくなってきたというより、感度の高い人々は、これからどうなるかを、日銀動向、米国経済、東アジア情勢、原油・商品価格動向を睨みながら、政策当局がどういった方向性を出してくるかを固唾を呑んで見守っているところなんじゃない。

確かに新価格の物件が出てきたから、春から売ってる旧価格の物件はお買い得になってるけど
これから1期の新価格の物件はどうなんでしょうね？年明け発表の物件は新々価格で出してくるのかな？
デベの担当もいきなり修羅場な感じでしょうか？それともまだまだ楽観的かな？

マンション業界はこれからが修羅場年明け価格が見もの、秋の新価格でも旧価格でも売れないものは売れない、売れるものは売れる。所詮自転車操業だから新しいビジネスを開拓しない限り、だめでしょう。アフターケアーは勿論ですが。

新々価格で出そうにも都心、都心周辺部に大規模のマンション用地が無い。
湾岸の一部だけ？

ていうかソウルと比べてもぜんぜん高くないんで修羅場のへちまもない、いつまでも
デフレ気分でいるのかな。

晴海や豊洲には、まだ販売予定物件が幾つも…
他にも、日暮里駅前などタワーが幾つか…
その他にもあるんじゃない。

豊洲の新規も価格は結構控えめらしいし、結局デベは売りたい一心で煽ってただけでした。
そろそろ需要と供給のバランス点にきてるんでしょう。

＞＞110
都心周辺部に大規模のマンション用地が無い
確かにないー
公務員宿舎なんて、
閑静な住宅地ばかりで、
大した容積率有る場所にもともとないから
タワー系マンションは勿論建てられない
つまりタワー系は品薄になるって考えられない？
来年は、円安の恩恵で市民に金が回り始める。
一等地は、グングン上がると思わないかなー諸君！

来年の豊洲タワーがPCTより安くなるというのは、噂だけでしょ。
PCT自体が価格発表以前は、安いだろうと予想されてたし。

一種低層住専なんて、本当に土地がないから希少価値だよね。
タワーだったら湾岸いけばなんとかなるだろうけど。

円安の恩恵？
輸出企業は儲るかもしれないけど、輸入してる企業は損するし、物価は上がるよ。給料は上がるかどうか分からないのに。

豊洲は無理だよ
あそこは、土地有り過ぎ！
あそこは論外。勘弁して！

買う人は買っちゃったしねぇ。

おいおい、昔ガスだね今オール電化のタワーは販売戸数が大規模なのに。

＞＞１１７
円安の恩恵あるのに決まってるじゃない
トヨタを始め最高益上げる企業が続出するなか、
中小メーカーも潤い始めた
2〜3年で給料あがるよー
君は何屋さん？

。

↑根拠を。

マクロをもっと考えよう

私大卒の皆さんはもっと勉強すべし。

勉強で金持ちになれるのなら楽だね。

医者になれれば金持ち確実

9月の景気動向指数は8月と比較して全て下回ったね。
機械受注統計は7月〜9月が記録的落ち込み。
どうやら景気は8月がピークで現在は踊り場と考える人も多そう。
米国経済の失速が明確になれば案外早くマンション価格が下落するかもね。
少なくても10年は下がらないというのは正しくない。
土地仕入れ価格の関係で2年が高止まりで3年後下がり始める。
というのはどう。

３年後下がり始める、に賛成。
中古で売る人も高い内に売りたくて、３年後は中古物件がたくさん市場に出ていると思います。

よし、じゃあ３年後にＴＴＴ買おう。
誰か売りにだしてね。

TTTは、完成時にいくつも売り出されるんじゃないの。
その時、いくつかの部屋を見せてもらって交渉しましょう。
豊洲だっていくつも売り出されてるぞ。って言ってね。

ＴＴＴもしくは晴海の物件希望。
但し、庶民が買える範囲の金額のものです。
３年後に買えるのなら理想だなぁ〜。

ＴＴＴってそんなに良いの？
立地は？

TTTも晴海も、清掃工場に近いことを除けば、立地は良い。

売主が売り急いでるかどうかが重要なのでは。
急いでなくて、現状のように先高感があると
なかなか相場は崩れないよ。

バブルで借金して土地を買いまくった法人・個人が
利息負担に耐えかねて売らざる負えなくなった頃
とは明らかに状況が違う。

デベも土地仕入られないから、せっかく仕入れた
土地は出来るだけ高く売ろうとするしね。

景気悪化して金利が下がれば、デベは長期戦が
可能になってますます強気になるよ。

先高感があると、でしょ。
先高に不安が出れば、逃げるが勝ちで我先に売り急ぐんじゃない。
それに目先、日銀は金利を上げようとしてるし。

＞＞125
オイオイ私大を馬鹿にするな
みんなこんな馬鹿を許すなー怒れよ。高卒も同じ。偏見。

実体経済を知らないくせにー貴様！何様だ！
どうせコワッパ公務員だろー。頭悪い典型。
日経誌の字面見て一喜一憂は、まさに頭でっかち！
お前らの発想は、パターン化していて退屈。
官僚が、バブルを急激に崩壊させ、消費税導入時期を誤り、景気失速させておいて何を言う！

バブルアメリカは、仕方無いだろー崩壊してもしょうがない。皆分かってるよ。

日本政府や官僚にもイイ刺激になって良いのではないかー
政策に気合が入る

それから国内株や機械受注は今まで良すぎた。
原油高ですこし調整はいっただけ
俺は、ここ2〜3年は、横ばいでいいと思う。
政府はもとより日銀も金利は上げられないわけだし。
このまま低金利は続く
地銀や農協の資金は、
運用先が見つからないから都心にますます入ってくる
つまり環境は好転し
不動産価格は上昇要因が多くあれど、
下落要因は少ないと考える。
法人税５０％〜３０％へ減税の景気対策
団塊ジュニアの購買欲増加、
職住接近や、消費税上がる前に駆け込み購入者増加
まだまだ1400兆円の個人資産もあり、海外に流失しなければ、
不動産へシフトするだろう。
リート含めて不動産への資金流入は、
加速はすれど減速無しと見るなー

それは、まさに君の私見でしょ
イヤ、このレスは、いつ下がるかだから

まーいい付き合うかー
おれは、まだ下がらないと思う。
新価格で買う人は、相場で買うってことでしょ。
まだまだ、一等地は上がる、

それから、懐疑的と言うより、
こんな価格で誰が買えるネンと言うことでしょ。
本音は？
ローン組めねナーって実感持つこと。
（これは、仕方ない俺も同じ）


また、貧乏人が買えない相場にもどっただけだろー
金持ちが動き出したらこうなっただけだー。

諸君！これが東京だよ　　

都心とその周辺の中古だって高い、新価格。

金持ちは引くのも早いからなぁ。
いまさら大きく儲ける必要がないところが、金持ちの強み。
貧乏育ちだと、つい欲を出してタイミングを見誤る。

金持ちが手を引き出したら下るだけだー。

言えてるなー
これ面白いよ
俺も儲けたいナー
だけど、ローンは？
自己使用じゃないと買えないでしょ

だが、資産リッチになればいいナー
自宅の値段が上がったり下がったりしても
含み資産増えるだけで
仕方ない話

利益確定とは別。

自宅の価格が上がったら、売って利益確定。
しばらく賃貸に住み、新築か中古の値下がりを待つ。
バブルのとき、そうした。
現在は利益幅の関係で厳しいけど、やれなくはないな。

国内株はなかなか上昇しない気がする。
景気は踊り場で。金利は上げられないが、上げなくても冷え込んでいくと怖い。
要は、一本調子では儲からない！変動だ！という大きな勢力の影響がどうなるか、だ。
今は買いではないが（世の中良くしたもので、買わないというより、買えない）、売りもぎりぎりか？
ＲＥＩＴは選別が進む。一部のやばいのが明るみに出て、全体に影響が及ぶ恐れも。
ここで冷やしすぎるのはまずい。すぐ勢いが付くから。
かつての景気のいい煽りが、今こそ少しは役に立つかもしれないのだが、潮目が変わったような今はあまり見受けなくなっちまった。極端だ。速いよ。

急速に上げれば急速にしぼむ、押し目は必要でしょうけどね。
本格的にトレンド転換はまだ早いでしょう。もう一山二山はあるとみます。

ＲＥＩＴは不良物件のゴミ箱状態になってるのが相当ダメージを受ける可能性と、
今後の賃貸物件の増加、資産の劣化、入れ替えなど、クリアできるのか課題は多い。
何しろ日本では新しい金融商品。破綻などになると現物にも悪影響が。

売り惜しみやら、今期目標達成やらで、在庫が積みあがらないか心配。
決算過ぎて新年度入りしたとき、各社が一斉に販売し始めると、
過当競争や値崩れが怖い。新古中古もそろそろ出てくるし。
マンションブームは悲観色になったら一気に崩れそうだからね。
今新価格とかいってるのが、高値掴みの長期塩漬け、
かつての郊外の失敗の二の舞なんて事にならねばよいが。

2005年3月の暴落説がもっともらしく言われた
2〜3年前が買い時だったことを考えると、
今後値上がりするので今しか買えない、と言っていることに
食いつかない方がいいことだけは確か。
3年後になったらあの時、新価格とか言ってたね、買わなくて良かった、
ってことも有り得る。

しかしこのスレ、(その２)になってから
ガラッと風向きが変わったね。
また風向きが戻る日は、来るかな？

>>150
日本の景気動向やアメリカの経済動向など一定していないから当然。
皆が右といったら右向くのも板的に面白くないしね。

「新価格」という言葉に躍らせられないのは
大切では？買う人が冷静になって、買い控えれば
価格上昇もほどほどで止まるはず。

逆にあせって買う人が増えれば、まさにデベにとっては
ありがたい状態。人口減少の上に、階層分化が進めば
東京のマンションの平均価格の5000万を超えた物件が
購入できる人の絶対数はますます限られてくる。
本当に必要な人以外は、慌てない、あせらないで十分では？

それは正論ですけど、実際にはデべの宣伝に踊らされて、買い控えなんてできないでしょうね。

都心のマンション用地の供給が減ってくることによるマンション価格上昇要因。
①土地取得価格の上昇そのものによる影響
②土地を取得してから販売開始までの期間に土地が値上がりするための影響
③土地の値上がりに応じてマンション自体のグレードが上昇するための影響
④デベは原価に対しての値入率は維持しますから、デベの取り分の増加
⑤売り手市場になることでのデベの値入率の上昇
⑥マンション用地として適地である容積率の高い土地から、容積率の低い土地
　へのシフトによる影響
　具体的には、タワーマンションが減って中層マンションが増加する

タワーより割高になる中層マンションを、買い手が気軽に買ってくれますかね。

>>155

割高になるけど維持費が安いから大丈夫じゃない？
月のローン返済、維持管理費合計支払い額を同じにすると、中層ならタワーより1000万くらい高いの買える。古くなって売るときも中層の方が有利だし。

転がして儲けたい人向きではないけど。

維持管理費が安くなるとは限りませんよ。最近それも上昇傾向だし。

都心のマンション用地には、確かに限りがある。
でも、都心に住んでいる方、まだ周囲に平屋の
駐車場は見かけませんか。このような土地は
依然として、塩漬け状態なのでは。

超大型物件の開発は難しくても、中規模の
マンション開発がなくなるとも思えませんが。

>>157

同じクラスの高層と低中層比べると差は大きいですよ。
豊洲の場合で、駐車場込みで比較すると月３万違いますから。

昨日の経済新聞土曜日版の洪水になった場合の地図はおもしろかったです。
http://flood.firetree.net/
やはり東京では京浜東北線のラインより西側の高いところが安全なのですね。水位が１４メートルまで上昇することはまずないでしょうが、最近、竜巻被害など昔より自然災害の規模が大きくなっているような気がするのでやはり、念には念をいれたほうがいいですよね。驚いたのは、いざ洪水になったらずいぶん埼玉の北のほうまで水が行ってしまうことです。