23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

団塊ジュニアはそんなに家に購入意欲はないですよ。

昔みたいに狭いところに６人暮らしとかが減って一世帯あたり人口が減る分、
総人口が増えなくても世帯数≠必要戸数は向こう１０年は増えるらしいね。団塊ジュニアの
第一次第二次住宅取得もこれからが本番らしい。

今後、都内300万超え物件が売れていくためには都心
中古市場が活性化することが必須条件ではないですかね。

普通のサラリーマンがローンを組んで買える価格は
坪単価２４０万あたりが上限ではないかと思います。
金額的には２０坪4800万。24坪なら5760万。
これ以上高くなると広さを重視して郊外にいくか
郊外にいくなら戸建てがいいという選択になるでしょう。

それに対し坪単価２５０万以上になると、都心買い替え客の
比率が増えてきます。
坪単価３３０万で築20年以上の物件を売ればローンも
ほとんど残っていない。住居の買い替えなら譲渡益課税もない
から、２０坪の都心マンションでも6000万くらいのキャッシュが
手元に残る計算です。
2000万ローンを上積みしても楽に8000万物件が買える。
ただ、買い替えというのはタイミングですから中古から新築
というのはあっても中古中古の買い替えはあまりない。
そこで買取業者が間に入って一旦キャッシュを用立てるという
仕事をしたりもします。こういう人たちが中古市場を上げる
役割も果たすのですね。

２３区の相場ということなら、もうひとつ
私が気になっているのは、城東城北エリアの売れ行きです。
足立区（実際は埼玉県境）の某物件など内容はよくて価格は
125万坪単価の破格値なのに完成在庫がある。

荒川区の南千住は坪単価１６０万前後でそこそこの売れ行き
のようです。
西側に住める人は決して東に住もうとは思わない。不思議な
ことですがそういう傾向はありますよね。

二極化というのは、賃貸と分譲の居住者の間で起こることでは
なくて、賃貸間、分譲間でそれぞれ「中間」がなくなるのですね。
マンションで言えば二極化＝東西格差の拡大ということですか。
ファミレスと高級レストラン並みに格差がひらいてきた・・というか
ブランドエリアは値上がりし、低価格地域はより安い供給が
周辺相場を下げるのではないでしょうか。

＞552
そのとおり。
団塊の大量退職と言いたてているのも、あやしい。
65歳まで雇えという法律ができて、企業はなんらかの対策をとることを求められているから、
2007年以降の退職は、かえって減るなどという事態も十分ありうる、とわらわは見ている。
それはともかく人口減も同じこと。人口は減っても世帯数の増加、狭小住宅の減少が補う。
そのうえ公共事業以外メシの種のない地方の村落の棄村等により、地方の人口減、東京等の人口増が
進展、よってなお都心の優良マンションの需要は旺盛、値上がりが続く。

いつから下がるか、という問題に答えるのは難しい。一ついえることは、土地価格、マンション価格は、株価とは違い、いったん方向が決まると、そう簡単には変わらないとうこと。
というわけで、少なくとも、まだ2年くらいは上昇と見る。

確かに不動産ほどいい加減な業界はないですから。
もうしばらくデベも飯が食えそう。

８９年は団塊世代が４０歳だった。団塊ジュニアが４０歳になるのは２０１５年。ジュニアは
勝ち逃げ世代のパパ達の退職金からの資金援助もある。その辺前後までは景気がいいだろう。

>556
君いい加減なこというなー！！！
素人発想だー

不動産価格とは、一定の期間で、上昇したり、下降する。
この期間を、レンジというんだ。

一年や二年で上がったり下がったりしないもんだ。
そうゆう発想では、不動産には縁無くなるぞー。

株債権などの金融商品とはまったく違う。

団塊ジュニアは家に金使わないんじゃないかな。
買うとしても戸建。
親の家を建て替えて住み着くのもある。

デベはもともと学歴ない人も多いし
もっと淘汰されてもいいと思います。

中古市場の活性化もいいんだけどさぁ、
ＭＲ感覚で中古を眺めてくだけの冷やかし客大杉。
マイスリッパ持参のベテラン客までいる。

なんかまじめに書くのが嫌になるね。もう終わりにしませんかこのスレッド

マンションの二極化を議論する時に、
新築都心の高額物件でのローン前提は控えめに考えた方がいいかも知れません。
最近入居開始した田町のタワー物件の約半数が現金購入者だそうです。
二極化の行き着く先は高額物件ほど現金買いの比率が高いということになるのでしょうか？

評価の分かれる住不だが、１０００億円利益でてる。
昔から言うだろー『　衣・　食・　住　』ってのは、なくならないって・・・・
親からいわれなっかったかい？
レンジが読めて、資金が有れば、アレだけ儲かるんだよー。
財閥系とはいえ、アッパレだよー

いい加減な業界は、ホリエモンの業界だろ！！！！！！
ー裁判の姿もブザマだなーなんとも情けない・・・

563さん
それホント？
どこの情報？

普通、全額キャッシュで買えても、わざと少しローンを組んだりするものだが

田町は下町ですよ。

三田も下町なのか？芝も下町か？

田無と間違えたのか？

自宅用だとローン組むでしょう。

田町は確かに駅名ではあるが田町という地域はどこにも存在しないなぁ

投資用でもレバレッジ効かせるためにローン組むけど

三田は下町という意見がカテリーナで出てましたね。

駅前の商店街や慶応通りの飲み屋がダサいせいだろうが、ＮＥＣや
慶応大学のある地域を下町とは呼ばないだろう。

ローンを組むかどうかは、
単に資金をローン金利よる上に運用できる自信があるかどうかでしょう。
レバレッジを考えるような投資家は効率悪い新築物件に手を出すでしょうか？

ラーメン屋もあっていいですよ。

もうやめたいなぁ・・といいつつレス書く私って。

下町というより立派な武家町なのだが
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8B%E7%94%BA
芝浜って落語の名作があるが、芝浜の手前まで武家屋敷
があった。
有名な赤穂浪士をあずかった藩主の屋敷跡も田町駅前にあるよ。

江戸の大名屋敷は高級という物でもないのでは。

下町イコール高級でない・・って発想かね。どこまでも喰いついてくる子だね。

いや、大名屋敷と下町とは立派な区別があった。

江戸は高級とは無縁。

内容のないやり取りが続いているようなので、ここらで終了にしませんか？

大賛成

管理人さん

閉じて！

５６７＞下町かどうかはともかく都心でないことは確か。山手線の中でなく外れしかも
海抜の低い湾岸ぎりぎりだもんね。でもああいうところでも今は売れちゃうんだよな。

マンションブームに暗雲が立ち込めてきた・・・・

閉じて！

ここは契約者がいないような板ですな。。驚き。

>>583
あなたにとって都心の定義は何ですか？
そもそも三田は山手線の中ですよ。
田町といえば芝浦、としか知らないのですか？

都心3区、あるいは都心4区、都心6区の中で山手線の中。田町駅より西側は確かに都心だね。
海側は違うと思うけど。

都心3区は港、千代田、中央、
新宿区を加えると都心4区という。
都心6区は4区にさらに渋谷区と文京区と加えたもの。
単に中心というだけでなく国や都の重要施設や大使館などの有無も反映している。

スレタイと大きくずれているのだが・・・。

閉じたら！

不毛の議論

田町に住んでる人は、閉じたい模様。

田町は都心じゃ無いな・・・。
よって山手線の内側＝都心では決して無い。

都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。地価だって目黒区なんかより
も安いんだから。

田町と田無はキャラがかぶります。

どこが都心でもいいじゃん。
恵比寿に住んでるけど、恥ずかしくて「都心です」とは言えない（笑）
でも私にとっては住みやすい。

594>残念ながら目黒区は都心の東京都の定めた定義には入っていない。まあでもこの話題はもう
いいか。そのうち世田谷まで都心ですとかいいだしかねないからな。

スレタイと話題がずれとるたい

>>597
594は中央線北半分は山手線内のくせに都心でない目黒区より地価が安いと言いたいのでしょう。
目黒区を都心とは言っていないですよ。
しかし、北半分でも地価の高い場所はありますが…。

>>599
＞目黒区を都心とは言っていないですよ。
言ってるじゃん↓
＞都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。