23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

いたらゴメンナー
悪気は無い

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...

値下がれ教の諸君！！注目！！・・・・
金ない人は、集まれー・・・・
所有権は諦めて、一生賃借族は
この指とーまれ！・・・・

「建築費が上がる」とはよく言うセリフだが
マンションの中で建築費が占める割合は３０％程度。

その建築費が２割上がっても、価格の６％程度。
その上昇は仕方がないとして、それ以外の部分が
デベに踊らされている部分だろう。地価の上昇も
かなり以前に土地を仕込んで、原価は変わっていない物件
まで連れ高。まあ踊らされて、高値でも飛びついてたり
はしないこと。

ソレでも飛びつく、大衆心理。

あと５年は地価のゆるやかな上昇が続く。続けない困る事情がある。

小泉政権の数少ない功績の一つが「不良債権の解消」でしょう。
金融危機が叫ばれ、銀行に公的資金注入して
その結果、住宅ローン貸しまくって儲けなさい
ってのがだいたいの骨子

そのためには
①都市再生（田舎再生しても住宅ローン増えない）
②規制緩和（開発内容で容積率は、丸の内・六本木１．５倍も湾岸は1.9倍）
③日銀のよるゼロ金利量的規制緩和

都心が活性化されれば地価あがる、地価があがれば住宅ローンが
不良債権化しないですむ

こういうストーリーで金融危機の回避、さらには不良債権を住宅ローンで
肩代わりさせて銀行の儲かるしくみをつくった訳です。

地価だけが独立して高騰してくれれば問題ないが、あわせて家賃があがったり
他の消費者物価が上がれば金利をあげざるを得ない。
金利があがれば住宅ローン金利があがり、所得の伸びないサラリーマンの
中には、住宅を売却する人が出てくる。

そのしたばあい、地価が下落していたら担保割れしていてローン保障会社
が多大な損害をこうむる。数が増えれば不良債権問題が再燃することになる。

そこで、金利が上がることと地価の上昇は連動しないといけないことになる。
所得の伸びないサラリーマンが家を売っても残債が返済できる程度に地価が
上がっていないといけないのだ。
２０００年以降固定から変動に住宅ローンの借り替えした人の数を考えると
事態は結構深刻なのだ。

理屈通りいかないのが、世の中でしょ。

＞506
だからこそ正確な情報に基づき、悲観、中庸、楽観
３本の「理屈」を描いておく必要があるのではないですか？

金利は物価に忠実
さもなくばモラルハザードにつながる

物価が消費者物価なのか不動産価格なのかというのが微妙ですよね。
地価下落、資産デフレでローン金利の低下はかなり遅れたという記憶が
あります。
政府は、資産インフレだけ起こして消費者物価は低迷という筋をねらって
いる気がしますけど
実際問題過去の資料と実感でも
バブル期に消費者物価はたいして高騰していないですからね。
家が買えない・・そういう思いだけがつのっただけで生活は普通に
楽しかったですよ。

バブルは皆さんそれぞれに楽しんだようで

５０８＞財政破綻してる今となってはそういうきれいごとは言ってられない。通貨を守ろうとして
　　　　国を滅ぼす愚行はしてはいけない。

杉並区に坪250万、80m2の新築マンションを購入します。（来年引き渡し）
おそらく10年ぐらいは住むことになると思いますが、その先不明なので、
10年後に売却することも視野にいれています。
マンションの諸条件にもよるとは思いますが、みなさんなら10年後いくらの価格がつくと考えますか？
私は、10年落ちを計算に入れても、坪350万〜250万の範囲と読んでいますが、甘いでしょうか？

杉並じゃぜんぜん駄目だろ

＞５１２
ＪＲ中央線駅近５分以内の立地なら大丈夫。

512>さんの期待予想となるかもしれないが、仮に多少売値が下がったとしても
１０年間払ったローン分の残債は減る。家賃だと払いっぱなしということ考えると
買うのは悪くはないと思うけど。

売値が多少以上に下がった場合はトータルで、会社から補助を受けて賃貸を借りてた方がマシな場合もあるよ。

家賃補助出て、固定資産税・利子を考えればわからんなー。
まあ誰にも分からんよ。
どの沿線か、駅からの距離は重要だと思うけど。

大企業ほどお得だね
代議士もいい

＞512
８０㎡　２４坪の場合
３５０万　８４００万
２５０万　６００万円

で２４００万も振れ幅ありますよね。

杉並区もいろいろありますから一概に言えませんが
駅からの距離と分譲デベ次第です。
一般的に言えばここ数年は杉並区の人が港区湾岸に
中古買い替えで住み替えてきたという流れでしょうかね。

ｙａｈｏｏ不動産杉並区、３ＬＤＫ５０００万以上で検索しても
坪単価２００万以下の大型物件しか拾えません。
いわゆる値落ちしない「プレステージエリア」と杉並区は
性格が異なるのではないですか。
理由は、①駅から遠い範囲まで宅地化が進んでいること
②私鉄沿線にターミナル、大規模繁華街が少ない
③ＪＲも荻窪、高円寺などの駅周辺には供給がほとんどなく
　久我山、浜田山、井草、下井草は都心の地下鉄につながって
　いない。
上記の理由で不人気かと。

中古市場の場合、過去２０年の中古価格の坪単価を眺めて
されには同等条件のマンションが今後新規供給される可能性
の少なさを加味しながら評価すべきです。

世田谷の田園都市線の場合で考えると、２年くらい前でも
１９９５年〜２０００年　　坪単価２２０万〜
２０００年〜　　　　　　　坪単価　２５０万〜
１９８９年〜１９９４年　　坪単価　２００〜
１９８２年〜１９８８年　　坪単価　１６０〜２００万
現在は概ね1〜２割りアップしています。
それだけ駅徒歩10分の大規模供給の用地が無くなっています。
この辺が新築価格設定の根拠にもなっていると思います。

逆に言えば、世田谷（田都）が新築価格を10年維持するなら、杉並は
やや下落。世田谷（田都）が新築価格を上回れば価格維持と読むのが
妥当では？

中央線沿い徒歩10分内の杉並なら世田谷（田都徒歩10分内）と同様で考えても良いのではないでしょうか？
どっちが値上がり率上なんだろう？
吉祥寺徒歩10分とかなら世田谷（田都徒歩10分内）より値上がり率高そうですが。

中央線徒歩１０分とは本人書いてないみたいだけど・・・。

>５２１さん
ご自身でｙａｈｏｏ不動産の価格など調べてごらんになれば
お分かりになるでしょうが、中央線沿線と田園都市線世田谷区では
中古価格は大きく違います。築浅マンションの数が違う。
築２５年超物件の比較なら同等かもしれませんが。
理由は、都心アクセスでしょうが、新宿より渋谷
飯田橋より表参道経由で大手町というルートが使い勝手がいい
休日の買い物も玉川高島屋や渋谷東急本店の売り上げは減って
いないけど新宿で伸びているのは伊勢丹だけです。

これからは、都心部の供給が減っていきます。
周辺環境にもよりますが
山手線内人気地域上昇その他は、平行もしくは下降と思われます。

出た！山手線の内側信者ｗ

あの興奮されていることろすみませんが、中央線沿線からは東西線一本で大手町行けますよ。
吉祥寺は東京・新宿・渋谷・大手町すべて一本だし。まぁ玉川には行けませんが…

吉祥寺はいいですよね。でも、杉並区ではないような。

買い物するなら玉川高島屋や渋谷東急本店より新宿伊勢丹の方が良いなぁ。

結局杉並（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）ならどっちが良いの？

Ｍ不動産が販売会社とデベを一体化しました。
主旨は郊外物件を売るために都内中古市場にテコ入れするため
と読んでいます。
各社、都内の新築物件が片付いて郊外の販売に人まわすというより
物件の減った中古市場で「売却物件」を探すのに必死ですね。

新聞に入ってくる不動産広告には、もうカラーで艶有り大判の
新築広告はほとんどなくなり、横浜のタワー物件が入っていたかと
思えばすぐに売り切れ。いまや金曜土曜でも中古の単色刷り
薄紙チラシばかり。それも片面は「売却は弊社にお任せください」
みたいなものから、スペースが余るので「成約御礼」みたいな
販売済み物件をわざわざいれたり。

ねらいは中古市場の高値維持。それでもって郊外の物件を売り切る
腹積もりでしょう。素人さんほど怖いものはないですから
かつてのＭ重工が東雲でやった価格破壊みたいなことが中古市場
で起こったら、美しの森もららぽーと横浜も売れ残りが必定と思われます。

マンション価格はべつに高騰してもらいたいわけではなく郊外が無事
売り切れて湾岸の新規物件や今後の開発につなげればそれで
いいのではないでしょうか。

もはや価格を動かすのは買い手ではない。それだけは明らかなことです。

＞526
中野乗り換えでしょ。

>>531
東西線乗ったこと無いでしょ？
…直通ですよ。

＞526
だから飯田橋より表参道通って大手町に行きたいって申し上げてますが。

なるほど電車から表参道のホーム見るのが趣味なんですね。
表参道を通る事が中古価格の差を生むほどの利便性という事ですね。奥深い。

田園都市線は原宿や二子玉を喜ぶミーハーが住む沿線だから相手にしちゃだめだよ。
同じ東急でも東横線に一生勝てないかわいそうな路線なんだから。

つーか、日本人って、何につけ「新しい物が好き」な傾向がある気がする。

田都沿線が人気なのが今でもよくわからない。

喧嘩しないで。
吉祥寺（中央線・井の頭線徒歩10分内）＞杉並区（中央線徒歩10分内）と世田谷（田都徒歩10分内）は似たようなモノ？という事でしょ？

東横線が人気なのはわかる。三茶・二子玉には住みたくないが、自由が丘は住み心地良いからね。田都混むし。

自由が丘までならともかくその先は勘違い女にそそのかされた男がだまされて買う場所という感じ。
軽薄な文化しかないもんな。

主観と思い込みの低次元な話に堕した感があるな。

じゃあこの話題は中止。中古マンションはいつ下がるか？団塊ジュニアが４０歳になる２０１５年までは上げ基調、その先上げすぎへの修正が起きるだろう。でも都心なら今坪３５０万が
８００万くらいまでいき、２０１５年以後下げても坪５００くらいだろう。結局今より下に
来ようがないでしょう。

東急だったら東横よりは田都の方が上
東西線は大手町まで相当に早く着く

田都は名前通り「田園」都市線ですから、上も何もないでしょう。

>>540
しかし田園調布付近を勘違い女に買わされる男って言うのも凄いな。
>>543
渋谷・横浜間の路線と渋谷・田んぼ間の路線を比べてどうするの？

東横は80年代の街
90年代は田都
最近は西武池袋

東横も田都も東西線も、山の線の外側から大手町まで通勤ラッシュご苦労さんです。
都心に住めば時間もライフスタイルもずっとよくなるよ。

一番いいのは官舎や議員宿舎ですね。
民度も高くエリートが多い。

548＞やつら安く住めるからいいが、財政赤字解消をできないといずれ追い出されるか家賃大幅値上げだろ。

>542
中古市場の動向ですか？
中古市場って広告件数は多いように見えても実は同一
物件を複数社が扱っているので、都内でも件数は極めて
少ないのが現状でしょう。難しいですよね。

団塊ジュニアはそんなに家に購入意欲はないですよ。

昔みたいに狭いところに６人暮らしとかが減って一世帯あたり人口が減る分、
総人口が増えなくても世帯数≠必要戸数は向こう１０年は増えるらしいね。団塊ジュニアの
第一次第二次住宅取得もこれからが本番らしい。

今後、都内300万超え物件が売れていくためには都心
中古市場が活性化することが必須条件ではないですかね。

普通のサラリーマンがローンを組んで買える価格は
坪単価２４０万あたりが上限ではないかと思います。
金額的には２０坪4800万。24坪なら5760万。
これ以上高くなると広さを重視して郊外にいくか
郊外にいくなら戸建てがいいという選択になるでしょう。

それに対し坪単価２５０万以上になると、都心買い替え客の
比率が増えてきます。
坪単価３３０万で築20年以上の物件を売ればローンも
ほとんど残っていない。住居の買い替えなら譲渡益課税もない
から、２０坪の都心マンションでも6000万くらいのキャッシュが
手元に残る計算です。
2000万ローンを上積みしても楽に8000万物件が買える。
ただ、買い替えというのはタイミングですから中古から新築
というのはあっても中古中古の買い替えはあまりない。
そこで買取業者が間に入って一旦キャッシュを用立てるという
仕事をしたりもします。こういう人たちが中古市場を上げる
役割も果たすのですね。

２３区の相場ということなら、もうひとつ
私が気になっているのは、城東城北エリアの売れ行きです。
足立区（実際は埼玉県境）の某物件など内容はよくて価格は
125万坪単価の破格値なのに完成在庫がある。

荒川区の南千住は坪単価１６０万前後でそこそこの売れ行き
のようです。
西側に住める人は決して東に住もうとは思わない。不思議な
ことですがそういう傾向はありますよね。

二極化というのは、賃貸と分譲の居住者の間で起こることでは
なくて、賃貸間、分譲間でそれぞれ「中間」がなくなるのですね。
マンションで言えば二極化＝東西格差の拡大ということですか。
ファミレスと高級レストラン並みに格差がひらいてきた・・というか
ブランドエリアは値上がりし、低価格地域はより安い供給が
周辺相場を下げるのではないでしょうか。

＞552
そのとおり。
団塊の大量退職と言いたてているのも、あやしい。
65歳まで雇えという法律ができて、企業はなんらかの対策をとることを求められているから、
2007年以降の退職は、かえって減るなどという事態も十分ありうる、とわらわは見ている。
それはともかく人口減も同じこと。人口は減っても世帯数の増加、狭小住宅の減少が補う。
そのうえ公共事業以外メシの種のない地方の村落の棄村等により、地方の人口減、東京等の人口増が
進展、よってなお都心の優良マンションの需要は旺盛、値上がりが続く。

いつから下がるか、という問題に答えるのは難しい。一ついえることは、土地価格、マンション価格は、株価とは違い、いったん方向が決まると、そう簡単には変わらないとうこと。
というわけで、少なくとも、まだ2年くらいは上昇と見る。

確かに不動産ほどいい加減な業界はないですから。
もうしばらくデベも飯が食えそう。

８９年は団塊世代が４０歳だった。団塊ジュニアが４０歳になるのは２０１５年。ジュニアは
勝ち逃げ世代のパパ達の退職金からの資金援助もある。その辺前後までは景気がいいだろう。

>556
君いい加減なこというなー！！！
素人発想だー

不動産価格とは、一定の期間で、上昇したり、下降する。
この期間を、レンジというんだ。

一年や二年で上がったり下がったりしないもんだ。
そうゆう発想では、不動産には縁無くなるぞー。

株債権などの金融商品とはまったく違う。

団塊ジュニアは家に金使わないんじゃないかな。
買うとしても戸建。
親の家を建て替えて住み着くのもある。

デベはもともと学歴ない人も多いし
もっと淘汰されてもいいと思います。

中古市場の活性化もいいんだけどさぁ、
ＭＲ感覚で中古を眺めてくだけの冷やかし客大杉。
マイスリッパ持参のベテラン客までいる。

なんかまじめに書くのが嫌になるね。もう終わりにしませんかこのスレッド

マンションの二極化を議論する時に、
新築都心の高額物件でのローン前提は控えめに考えた方がいいかも知れません。
最近入居開始した田町のタワー物件の約半数が現金購入者だそうです。
二極化の行き着く先は高額物件ほど現金買いの比率が高いということになるのでしょうか？

評価の分かれる住不だが、１０００億円利益でてる。
昔から言うだろー『　衣・　食・　住　』ってのは、なくならないって・・・・
親からいわれなっかったかい？
レンジが読めて、資金が有れば、アレだけ儲かるんだよー。
財閥系とはいえ、アッパレだよー

いい加減な業界は、ホリエモンの業界だろ！！！！！！
ー裁判の姿もブザマだなーなんとも情けない・・・

563さん
それホント？
どこの情報？

普通、全額キャッシュで買えても、わざと少しローンを組んだりするものだが

田町は下町ですよ。

三田も下町なのか？芝も下町か？

田無と間違えたのか？

自宅用だとローン組むでしょう。

田町は確かに駅名ではあるが田町という地域はどこにも存在しないなぁ

投資用でもレバレッジ効かせるためにローン組むけど

三田は下町という意見がカテリーナで出てましたね。

駅前の商店街や慶応通りの飲み屋がダサいせいだろうが、ＮＥＣや
慶応大学のある地域を下町とは呼ばないだろう。

ローンを組むかどうかは、
単に資金をローン金利よる上に運用できる自信があるかどうかでしょう。
レバレッジを考えるような投資家は効率悪い新築物件に手を出すでしょうか？

ラーメン屋もあっていいですよ。

もうやめたいなぁ・・といいつつレス書く私って。

下町というより立派な武家町なのだが
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%8B%E7%94%BA
芝浜って落語の名作があるが、芝浜の手前まで武家屋敷
があった。
有名な赤穂浪士をあずかった藩主の屋敷跡も田町駅前にあるよ。

江戸の大名屋敷は高級という物でもないのでは。

下町イコール高級でない・・って発想かね。どこまでも喰いついてくる子だね。

いや、大名屋敷と下町とは立派な区別があった。

江戸は高級とは無縁。

内容のないやり取りが続いているようなので、ここらで終了にしませんか？

大賛成

管理人さん

閉じて！

５６７＞下町かどうかはともかく都心でないことは確か。山手線の中でなく外れしかも
海抜の低い湾岸ぎりぎりだもんね。でもああいうところでも今は売れちゃうんだよな。

マンションブームに暗雲が立ち込めてきた・・・・

閉じて！

ここは契約者がいないような板ですな。。驚き。

>>583
あなたにとって都心の定義は何ですか？
そもそも三田は山手線の中ですよ。
田町といえば芝浦、としか知らないのですか？

都心3区、あるいは都心4区、都心6区の中で山手線の中。田町駅より西側は確かに都心だね。
海側は違うと思うけど。

都心3区は港、千代田、中央、
新宿区を加えると都心4区という。
都心6区は4区にさらに渋谷区と文京区と加えたもの。
単に中心というだけでなく国や都の重要施設や大使館などの有無も反映している。

スレタイと大きくずれているのだが・・・。

閉じたら！

不毛の議論

田町に住んでる人は、閉じたい模様。

田町は都心じゃ無いな・・・。
よって山手線の内側＝都心では決して無い。

都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。地価だって目黒区なんかより
も安いんだから。

田町と田無はキャラがかぶります。

どこが都心でもいいじゃん。
恵比寿に住んでるけど、恥ずかしくて「都心です」とは言えない（笑）
でも私にとっては住みやすい。

594>残念ながら目黒区は都心の東京都の定めた定義には入っていない。まあでもこの話題はもう
いいか。そのうち世田谷まで都心ですとかいいだしかねないからな。

スレタイと話題がずれとるたい

>>597
594は中央線北半分は山手線内のくせに都心でない目黒区より地価が安いと言いたいのでしょう。
目黒区を都心とは言っていないですよ。
しかし、北半分でも地価の高い場所はありますが…。

>>599
＞目黒区を都心とは言っていないですよ。
言ってるじゃん↓
＞都心は山手線全部じゃなくて、中央線より南側の半分でしょう。