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物件概要 |
所在地 |
東京都23区 |
交通 |
None
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種別 |
新築マンション |
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分譲時 価格一覧表(新築)
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» サンプル
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分譲時の価格表に記載された価格であり、実際の成約価格ではありません。
分譲価格の件数が極めて少ない場合がございます。
一部の物件で、向きやバルコニー面積などの情報に欠損がございます。
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¥1,100(税込) |
欠品中 |
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23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる?その2
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501
匿名さん
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502
匿名さん
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503
匿名さん
「建築費が上がる」とはよく言うセリフだが
マンションの中で建築費が占める割合は30%程度。
その建築費が2割上がっても、価格の6%程度。
その上昇は仕方がないとして、それ以外の部分が
デベに踊らされている部分だろう。地価の上昇も
かなり以前に土地を仕込んで、原価は変わっていない物件
まで連れ高。まあ踊らされて、高値でも飛びついてたり
はしないこと。
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504
匿名さん
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505
匿名さん
あと5年は地価のゆるやかな上昇が続く。続けない困る事情がある。
小泉政権の数少ない功績の一つが「不良債権の解消」でしょう。
金融危機が叫ばれ、銀行に公的資金注入して
その結果、住宅ローン貸しまくって儲けなさい
ってのがだいたいの骨子
そのためには
①都市再生(田舎再生しても住宅ローン増えない)
②規制緩和(開発内容で容積率は、丸の内・六本木1.5倍も湾岸は1.9倍)
③日銀のよるゼロ金利量的規制緩和
都心が活性化されれば地価あがる、地価があがれば住宅ローンが
不良債権化しないですむ
こういうストーリーで金融危機の回避、さらには不良債権を住宅ローンで
肩代わりさせて銀行の儲かるしくみをつくった訳です。
地価だけが独立して高騰してくれれば問題ないが、あわせて家賃があがったり
他の消費者物価が上がれば金利をあげざるを得ない。
金利があがれば住宅ローン金利があがり、所得の伸びないサラリーマンの
中には、住宅を売却する人が出てくる。
そのしたばあい、地価が下落していたら担保割れしていてローン保障会社
が多大な損害をこうむる。数が増えれば不良債権問題が再燃することになる。
そこで、金利が上がることと地価の上昇は連動しないといけないことになる。
所得の伸びないサラリーマンが家を売っても残債が返済できる程度に地価が
上がっていないといけないのだ。
2000年以降固定から変動に住宅ローンの借り替えした人の数を考えると
事態は結構深刻なのだ。
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506
匿名さん
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507
匿名さん
>506
だからこそ正確な情報に基づき、悲観、中庸、楽観
3本の「理屈」を描いておく必要があるのではないですか?
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508
匿名さん
金利は物価に忠実
さもなくばモラルハザードにつながる
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509
匿名さん
物価が消費者物価なのか不動産価格なのかというのが微妙ですよね。
地価下落、資産デフレでローン金利の低下はかなり遅れたという記憶が
あります。
政府は、資産インフレだけ起こして消費者物価は低迷という筋をねらって
いる気がしますけど
実際問題過去の資料と実感でも
バブル期に消費者物価はたいして高騰していないですからね。
家が買えない・・そういう思いだけがつのっただけで生活は普通に
楽しかったですよ。
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510
匿名さん
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511
匿名さん
508>財政破綻してる今となってはそういうきれいごとは言ってられない。通貨を守ろうとして
国を滅ぼす愚行はしてはいけない。
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512
匿名さん
杉並区に坪250万、80m2の新築マンションを購入します。(来年引き渡し)
おそらく10年ぐらいは住むことになると思いますが、その先不明なので、
10年後に売却することも視野にいれています。
マンションの諸条件にもよるとは思いますが、みなさんなら10年後いくらの価格がつくと考えますか?
私は、10年落ちを計算に入れても、坪350万〜250万の範囲と読んでいますが、甘いでしょうか?
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513
匿名さん
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514
匿名さん
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515
匿名さん
512>さんの期待予想となるかもしれないが、仮に多少売値が下がったとしても
10年間払ったローン分の残債は減る。家賃だと払いっぱなしということ考えると
買うのは悪くはないと思うけど。
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516
匿名さん
売値が多少以上に下がった場合はトータルで、会社から補助を受けて賃貸を借りてた方がマシな場合もあるよ。
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517
匿名さん
家賃補助出て、固定資産税・利子を考えればわからんなー。
まあ誰にも分からんよ。
どの沿線か、駅からの距離は重要だと思うけど。
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518
匿名さん
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519
匿名さん
>512
80㎡ 24坪の場合
350万 8400万
250万 600万円
で2400万も振れ幅ありますよね。
杉並区もいろいろありますから一概に言えませんが
駅からの距離と分譲デベ次第です。
一般的に言えばここ数年は杉並区の人が港区湾岸に
中古買い替えで住み替えてきたという流れでしょうかね。
yahoo不動産杉並区、3LDK5000万以上で検索しても
坪単価200万以下の大型物件しか拾えません。
いわゆる値落ちしない「プレステージエリア」と杉並区は
性格が異なるのではないですか。
理由は、①駅から遠い範囲まで宅地化が進んでいること
②私鉄沿線にターミナル、大規模繁華街が少ない
③JRも荻窪、高円寺などの駅周辺には供給がほとんどなく
久我山、浜田山、井草、下井草は都心の地下鉄につながって
いない。
上記の理由で不人気かと。
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520
匿名さん
中古市場の場合、過去20年の中古価格の坪単価を眺めて
されには同等条件のマンションが今後新規供給される可能性
の少なさを加味しながら評価すべきです。
世田谷の田園都市線の場合で考えると、2年くらい前でも
1995年〜2000年 坪単価220万〜
2000年〜 坪単価 250万〜
1989年〜1994年 坪単価 200〜
1982年〜1988年 坪単価 160〜200万
現在は概ね1〜2割りアップしています。
それだけ駅徒歩10分の大規模供給の用地が無くなっています。
この辺が新築価格設定の根拠にもなっていると思います。
逆に言えば、世田谷(田都)が新築価格を10年維持するなら、杉並は
やや下落。世田谷(田都)が新築価格を上回れば価格維持と読むのが
妥当では?
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521
匿名さん
中央線沿い徒歩10分内の杉並なら世田谷(田都徒歩10分内)と同様で考えても良いのではないでしょうか?
どっちが値上がり率上なんだろう?
吉祥寺徒歩10分とかなら世田谷(田都徒歩10分内)より値上がり率高そうですが。
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522
匿名さん
中央線徒歩10分とは本人書いてないみたいだけど・・・。
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523
匿名さん
>521さん
ご自身でyahoo不動産の価格など調べてごらんになれば
お分かりになるでしょうが、中央線沿線と田園都市線世田谷区では
中古価格は大きく違います。築浅マンションの数が違う。
築25年超物件の比較なら同等かもしれませんが。
理由は、都心アクセスでしょうが、新宿より渋谷
飯田橋より表参道経由で大手町というルートが使い勝手がいい
休日の買い物も玉川高島屋や渋谷東急本店の売り上げは減って
いないけど新宿で伸びているのは伊勢丹だけです。
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524
匿名さん
これからは、都心部の供給が減っていきます。
周辺環境にもよりますが
山手線内人気地域上昇その他は、平行もしくは下降と思われます。
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525
匿名さん
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526
匿名さん
あの興奮されていることろすみませんが、中央線沿線からは東西線一本で大手町行けますよ。
吉祥寺は東京・新宿・渋谷・大手町すべて一本だし。まぁ玉川には行けませんが…
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527
匿名さん
吉祥寺はいいですよね。でも、杉並区ではないような。
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528
匿名さん
買い物するなら玉川高島屋や渋谷東急本店より新宿伊勢丹の方が良いなぁ。
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529
匿名さん
結局杉並(中央線徒歩10分内)と世田谷(田都徒歩10分内)ならどっちが良いの?
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530
匿名さん
M不動産が販売会社とデベを一体化しました。
主旨は郊外物件を売るために都内中古市場にテコ入れするため
と読んでいます。
各社、都内の新築物件が片付いて郊外の販売に人まわすというより
物件の減った中古市場で「売却物件」を探すのに必死ですね。
新聞に入ってくる不動産広告には、もうカラーで艶有り大判の
新築広告はほとんどなくなり、横浜のタワー物件が入っていたかと
思えばすぐに売り切れ。いまや金曜土曜でも中古の単色刷り
薄紙チラシばかり。それも片面は「売却は弊社にお任せください」
みたいなものから、スペースが余るので「成約御礼」みたいな
販売済み物件をわざわざいれたり。
ねらいは中古市場の高値維持。それでもって郊外の物件を売り切る
腹積もりでしょう。素人さんほど怖いものはないですから
かつてのM重工が東雲でやった価格破壊みたいなことが中古市場
で起こったら、美しの森もららぽーと横浜も売れ残りが必定と思われます。
マンション価格はべつに高騰してもらいたいわけではなく郊外が無事
売り切れて湾岸の新規物件や今後の開発につなげればそれで
いいのではないでしょうか。
もはや価格を動かすのは買い手ではない。それだけは明らかなことです。
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531
匿名さん
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532
匿名さん
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533
匿名さん
>526
だから飯田橋より表参道通って大手町に行きたいって申し上げてますが。
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534
匿名さん
なるほど電車から表参道のホーム見るのが趣味なんですね。
表参道を通る事が中古価格の差を生むほどの利便性という事ですね。奥深い。
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535
匿名さん
田園都市線は原宿や二子玉を喜ぶミーハーが住む沿線だから相手にしちゃだめだよ。
同じ東急でも東横線に一生勝てないかわいそうな路線なんだから。
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536
匿名さん
つーか、日本人って、何につけ「新しい物が好き」な傾向がある気がする。
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537
匿名さん
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538
匿名さん
喧嘩しないで。
吉祥寺(中央線・井の頭線徒歩10分内)>杉並区(中央線徒歩10分内)と世田谷(田都徒歩10分内)は似たようなモノ?という事でしょ?
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539
匿名さん
東横線が人気なのはわかる。三茶・二子玉には住みたくないが、自由が丘は住み心地良いからね。田都混むし。
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540
匿名さん
自由が丘までならともかくその先は勘違い女にそそのかされた男がだまされて買う場所という感じ。
軽薄な文化しかないもんな。
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541
匿名さん
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542
匿名さん
じゃあこの話題は中止。中古マンションはいつ下がるか?団塊ジュニアが40歳になる2015年までは上げ基調、その先上げすぎへの修正が起きるだろう。でも都心なら今坪350万が
800万くらいまでいき、2015年以後下げても坪500くらいだろう。結局今より下に
来ようがないでしょう。
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543
匿名さん
東急だったら東横よりは田都の方が上
東西線は大手町まで相当に早く着く
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544
匿名さん
田都は名前通り「田園」都市線ですから、上も何もないでしょう。
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545
匿名さん
>>540
しかし田園調布付近を勘違い女に買わされる男って言うのも凄いな。
>>543
渋谷・横浜間の路線と渋谷・田んぼ間の路線を比べてどうするの?
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本機能は、各利用者さまが「個人的に不快」と思うレスを「直近分だけ」見えないようにして、有用な投稿にフォーカスできるよう導入いたしました。
詳しい説明はお知らせスレをご覧ください。
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546
匿名さん
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547
匿名さん
東横も田都も東西線も、山の線の外側から大手町まで通勤ラッシュご苦労さんです。
都心に住めば時間もライフスタイルもずっとよくなるよ。
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548
匿名さん
一番いいのは官舎や議員宿舎ですね。
民度も高くエリートが多い。
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549
匿名さん
548>やつら安く住めるからいいが、財政赤字解消をできないといずれ追い出されるか家賃大幅値上げだろ。
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550
匿名さん
>542
中古市場の動向ですか?
中古市場って広告件数は多いように見えても実は同一
物件を複数社が扱っているので、都内でも件数は極めて
少ないのが現状でしょう。難しいですよね。
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