23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

４０さん

２７さんの
＞ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
＞変りつつあります。

のコメントは、前述の方の「ニューヨークのスラム街」に関するコメントであり
ハーレム地区が安全になったとか、お洒落になったといった意味ではないと思います。
ましてや観光を助長するような内容ではないと思いました。

４０さんのご意見ももっともですが、的違いなレスが気になりましたので
一言申し上げます。

42さん

２７さんは、ハーレム地区も安全になったことを事例として
ニューヨークにはスラム街はもうない、と言いたかったのでは？

４２です

２７さんの真意はわかりませんが、
NYCに居住していた者としては１７さんの「NYのように都心にもスラム街ができる」との
文言には「？？」でした。
確かに今も危険な場所は数多くありますが、あくまでマンハッタンに限れば一昔前の
「スラム街」というイメージの地区は少なくなりました。
ただ、PROJECTエリアには必要もないのに近づいたりしません。

ごめんなさい、スレ違い気味のコメントですね＾＾；


地下鉄通勤も

確かにスラムもいきつくとこまでいくと文化を醸成するというのがNYの状況なのでしょうが、東京のA区とかK区とかS区とかE区とかって文化の域まで達しているかというとちょっと力不足ですよね。
つまり、もう一段、貧富の差がついて、寅さんが反戦運動の象徴といった域に達してはじめて日本のスラムが語られるレベルに達するじゃないですか。まだまだこれからですよね。あらゆる面においてね。

＞４１
あいかわらず、ミクロの地域価格とマクロの動向を一緒くたにした論議になっているな。

一定の地域がいかなる理由で局地的に地価がさがろうが、２３区や都心６区のマンション価格が
下がる訳ではなかろう。
たとえば、昔アジア系外国人や低所得者が多かった（大使館もちかくにある関係で）港区の
Ｓ橋やＮ橋など、いまや全く南麻布と遜色のないエリアに変わった。
おそらく、３１が引き合いに出したいのは墨田区のＫ町、荒川区台東区の一部地域だろうが
駅から暗い道を１０分も歩くのではない限りそういう懸念はない。
例の警察幹部がオウム事件がらみで発砲事件のあったタワーマンションや宮部みゆきの
小説に出てくるタワーなんてのも確かにあるが、そういうことはすでに皆先刻承知だろう。

局地的な治安の悪さは、その場の相場を下げるが、だからといって全体の平均値がさがる
わけではないし、また２３区の住みたい場所というのは、そういう場所とは無関係に
ちがいない。

そろそろ、いつ下がるかという本題に話を戻そう。

１０年後！

３年後！
新築も中古も億ションの占める割合が多くなり、値上げが頭打ちになるとみる。

近いうちに下がりはしないと思いますが、上昇はある程度でとまるでしょう。日銀総裁の一言で、不動産関連の株が一斉に下がりました。株を運用してる人ならわからでしょう。金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。

財政赤字がひどいから金利があがると不動産会社が倒れる前に日本国が倒れる。
だから日銀が金利を上げても現実には不可能。ここまでくると財産税かインフレか
前者では政権が持たないから後者で行くしかないのは自明のこと。

51さんに同意
＞金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。
だから、金利を上げられないという見方も出来るのでは？
不動産価値が低下しすぎて不動産担保の金融が停滞した。
その結果不良債権、金融危機と不況が続いた。
地価が上がれば、担保金融も復活し、一方で直接金融や
不動産証券化など直接金融も活発化する。
狙いは消費税値上げ。そのためには景気はもっともっと高揚し
不動産と株高で資産効果を演出し「資産インフレ」にもっていく。
長期国債の金利があがって一番困るのは国。
インフレで借金が目減りしてうれいいのは国。
ということで、ここはめいっぱい借金して不動産を取得しておくのが
得策と考えています。

実際問題、景気に警戒感がでてるわけで
このまま景気が横ばいから下がり始めたら、
運用目的でマンションを買うどころではないでしょう。

株価も春から頭打ちですしね。リバウンドした新価格な物件も短期的に天井かな。

解りにくいけれど、もうすぐ横ばいで２〜３年後に下がり始めるということ？
具体的なスケールを示してもらわないと感想発表会になってしまう。

いくら高値で土地仕入れたからこの値段って言われても、誰もついて来れず売れなきゃ下がるから
売れてるうちはまだ下がらないでしょう。
今、埼玉、千葉、神奈川の土地まで、すごい高値で仕入れてるらしいけど、どうなることやら。

デベは売り続けなきゃ立ち行かない、自転車操業のようなもの。
どんな値段でも買って建てて売るしかない。行き詰れば弱小デベは解散、
大手デベは公的資金で救済待ち。

５２＞
日銀は不動産価格の高騰を抑えるため、利上げをしていくと明言しています。（もちろん、ゆっくりとですが。）まさに、目いっぱい借金をして不動産を買うという人がたくさん出てこないようにしようとしているのです。株が余程大きく下がるような場合は別でしょうが、遅くとも年明けには利上げではないですか？（２５ＢＰの利上げがどれだけ効くのかという議論もありますが。）自分たちが情報発信して無理やり市場に利上げを織込ませて正当化するのでしょう。政府サイドも今は反対していますが、参議院選挙が近づいているし、政治家は「自分たちがしっかりやっているから景気も良くなって利上げもできる」という理屈で（景気が悪くなったら日銀のせいということで）、利上げを認めるのではないですかね。

そうですね。政府が反対するのは、ポーズですね。
一応、反対したという証拠を残したいのでしょう。
量的緩和の解除のときも、同じようなやりとりがありました。
国民がなんといおうと、物価が極端に上がったら苦しむのは結局国民ですからね。
それにほぼ０金利で、のりしろがない状態は、一刻も早く脱出しないと。

参院選終わるまでは、景気の動向を見極めるのでは？

ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？
不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。

>ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？

お答えします。
資産デフレが終わって、地価上昇つまり土地だけがインフレという事態が
はじまっています。
ここで貯金目いっぱいためてみたところで、住宅を取得することは年々
難しくなる。
値上がりに追いつく貯金なしです。
毎年４％の上昇でも１０年後に１．４倍になります。
一方４％の利率の貯金はないし、私募ファンドでもないかぎり投信でも
リートでもそこまでの利回りは期待できない。
こつこつ自己資金貯金しているくらいなら、今の金を頭金にして
めいっぱいローン組んだほうが有利ですと申しております。

もしローンが払えなくなったら。早めに売却しましょう。おそらくは
１５％くらいの値上がりは期待できます。
仮に今後１０年で地価の山が２００３年底ベースに戻ったとしても
２００３年以下の価格に戻るとは考えにくいです。＞不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。
慎重と臆病と不勉強は意味が違います。誰もわけもわからずに買えとは
いっていないです。勉強しビジョンを持ってリスクをテイクするひとだけが
資産を築く。給料だけでお金持ちになった人は誰もいません。

↑自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

63さん。何がおっしゃりたいのか・・言葉がたりない気がします。
＞自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

私＝62がですか？

それが悪いといいたいの？

インフレリスクへのヘッジって事でしょ。
自分は居住用ですが遅くとも3年以内には買うつもりだったし、
ちょうど気に入った物件があったので前倒しで買いましたよ。
自分公務員なのでデフレへのヘッジは不要と思ってますから。
どっちつかずの中途半端が一番やばいと思います。

投資目的の人は、ローンの支払い原資が賃料ですから、少なくとも１年分の家賃
仮に２５万として３００万程度の流動資産を持っていないと危険。
それと自己資金がある程度ないと、ローンの返済額が大きくなりすぎて
銀行のために大家やっているような雰囲気になるでしょう。
ですから最低でも２割の自己資金を持って投資しましょう。
ただ、考え方は一緒で資産デフレだから国債なんか買ってもしかたないし
株も詳しいやつにまかせておいて、中長期で不動産が有利とは思います。
めいっぱい借りろとは言ってませんけど。一度も。

公務員様。皆様の政策ミスで多くの人がデフレでオーバーローンかかえて
郊外から９０分かけて通うはめになったわけです。
公務員だからデフレヘッジいらん・・などと書くと私は怒ります（＾＾）

換金性、機動性を考えて、インフレヘッジや資産運用なら株に勝るものはないでしょう。
２％くらいのインカムゲインを得ながら、キャピタルゲインも追求できますから。
マンションは、住むために買う消費財であって、無理してまで買うようなもんじゃないですよ。

資産運用に何がいいかは、それぞれ向き不向きもあるので、某地銀株があがらないのは頭取が公務員の天下りのせいではないかと思っているくらいで・・・とにかく株は上がったり下がったりしますが
不動産は短期に乱高下しない。・・・確かに無理して買うものではないという点は同意ですがね。

０６年　マンションブーム、地価高騰、景気拡大、人口減少
０７年　金利上昇、景気警戒感、
０８年　北京オリンピック終了（中国成長の鈍化）
０９年　消費税増税
１０年　＜不動産買い時到来＞

よって４年後とみましたがおまえらどうですか？

>>68
釣りですか？
個人の恨みをぶつけないで下さい。
自分も超就職氷河期経験しましたので一応バブル崩壊の被害者ですよ。

オーバーローンとか言葉の意味が理解できていないみたいですね。
個人の恨みでなく大衆の恨みです。地価高騰で郊外の住宅地に追いやられ、その後の経済政策の無策ぶりから、地価が下げ止まらず多くの人がローンを返済しても売却評価が残債を下回っている状況が続いて、住み替えができなくなった。資産格差の延引はこのあたりから始まっています。
私は恨みはないですよ。私は５年で損切りして賃貸に戻ったから。
私も社宅で頭金貯めたくち。
ただし
公務員だからデフレヘッジはいらん（つまり、不動産値下がり次期には官舎に入ってしのぐ）
などと公言してはばからないのは、だめだよ。

>>71
可能性はあるかも。
１０年以降、不動産売り時消滅、の可能性もあるかな？

。。。絶句。

超就職氷河期という言葉で暗に地価高騰〜下落までは学生だったと言ったつもりだったんですが伝わらなかったようですね。。。
官舎という意味ではなく毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味です。
公務員が気に入らなければ電力会社社員とか鉄道会社社員でも良いですよ。
それと、ちょうどあなたの同期の公務員がそういう政策をしたと思いますからそういう方に言ってくださいね。

ちなみに、私が仮に消防士だったとしたら、経済政策の失敗で私を責めますか？
アホらしくて付き合えませんので以降返信不要です。

まず公務員の官舎売却して欲しい。

７６
はげしく同意

＞毎月のサラリーでキャッシュフローは安定しているという意味
それがなぜデフレ対策不要ということになるのか、意味不明。

官舎に入ってしのぐといったって、官舎はものすごい倍率だし入るの難しいのでは？
結構入れない人いるよね。

デフレの意味は、不動産が下落するという意味だけでなく、お金の価値が増えていくという意味ですよ。デフレヘッジってつまり債権や預貯金を増やすというようなことをいうわけで、さらには固定資産を保有せず金融資産や債権で資産を持つというのが一般的。
給与が安定しているのは、デフレでも給与見直しがないという意味でしょうか。これも公言しないほうがいい。

>>78
こういうところを見ている方たちには常識だと思いますが、
一生住めて十分余裕を持って支払える価格の物件を購入したからです。

>>80
そういうことです。
公言もなにも周知の事実でしょ。

スレの主題から大きく外れてきてしまっています。７４あたりにもどしませんか？

ああ、また勘違いされると困りますが給与の見直しは当然ありますよ。

すいません、もう消えます。

７６＞夜遅くまで残業するのだから都心に官舎があるのはかまわないが、払う家賃が
民間とくらべても安すぎるのが問題。坪２万円くらい払ってくれ。

小さい政府って言葉の意味考えましょう。

公務員の待遇は良すぎ。
公務員は公僕だってこと忘れている！
官舎は売り飛ばせ！

もう公務員の話題はいいですって。

散々言い尽くされた話しですが人口減で本当に都心も地価が下がるのか？っていうのが。
郊外は間違いなく下がると思いますが。

>>89
人口減と高齢化のダブルパンチは、最悪だと思いますよ。
移民政策も本気で考えられていないみたいだし。

あ、だけどほんとうの都心部はそんなに人口減の影響を受けないかな。
省庁が霞ヶ関にある限り。

官舎を売れなんていってるのは都心に家が欲しくて、官舎跡地でも狙ってるのかもしれないが
あんな一等地を大衆が狙うなんてそれこそずうずうしいよ。仮に売るにしてもものすごい高値に
しないと財政再建になど寄与しない。