23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

そんな、マクロ経済の話勉強してもマンション価格が読めるわけではないよ（＾＾）

２３区人気エリア。上がる、下がるの議論以前に、「モノ」がない。これが現実でしょ。
なぜ、あれほど市場にあふれていたタワーマンション、大型物件が無くなったの？
売れたからですよ。これは歴然たる事実。
工業製品なら売れたら、増産でしょうけどマンションは一品生産でそうはいかない。

大規模マンション供給可能な土地が豊富にある江東湾岸か、神奈川の大規模工場跡地
あとはＵＲ都市機構が気長に作ってきた南千住、新浦安などの「団地」
いままで停滞していたみなとみらいの敷地。さいたまのサッカー場のあたり。
さらには、舎人新線　ＴＸの沿線の駅近開発。東急など老舗デベの区画整理事業
そして三井不動産のららぽーと付き郊外マンション。

賃貸に魅力的な物件が山ほど供給されてなおかつ、それが安いという状況なら
だれも、２３区人気エリアのマンション欲しいとは思わないでしょう。

マンションなんざ賃貸でいい。
そう考える人が増えてきたのでは。

そのマンション賃貸料がかなり上昇しつつあるのをご存知ですか？

オフィスも、賃貸マンションも新規供給が賃貸相場を上げます。

高かろうが安かろうが賃料なんてどうでもいいよ
マンションに価値なんてそれほどない。

どこの国でも住居を買えない貧乏人は賃貸が常識。
安普請の住居買うなら賃貸の方が良いというのも世界共通の常識。

おおきくテーマとズレている気がするが・・・

物件が減ったのは売り渋りのせいでしょ。
そのうち、在庫が出てくるよ。

在庫って都内の５０戸クラスの小さいマンションのこと？
具体的に情報希望。
売り渋っているのは世田谷あたりの個人地主だから
まだまだ出てこないと思うぞ。

昭和女子大の向かい側の駐車場、環状７号と玉川通りの角、・・・道路付けが悪いけど目黒の都営バスの車庫、芝浦の東京ガス研究所跡とか・・来年から始まるニコタマ開発とか
いろいろあるけど、決して安くはならんだろうと思われる

目黒ドレメとか高層化してマンションも分譲してくれたらいいのにと思う土地は都内にいくつもあるが、都市計画的な課題を抱えているのだろうと思うよ。

うーん
いつ下がるかだが、
下がる要素が見当たらない
どうなんだ？
下落グループは劣勢だよなー

売り渋り物件が安くならんのは良いけど、サラリーマンの所得は大して上がらん。
安くならん都内高級マンションの、購入者は誰？

消費税率上昇や景気の懸念、団魂ジュニアだって買える額には限度がある。
など、下がる要素は色々あるが、気にしてないだけじゃない。

購入者がいなくなったから建てないんちゃう？

マンション自体リートに売って賃貸って形になるんじゃないかな。
誰も長いことマンションに住もうとは思ってなかろう。

下がるのを待つ、って難しいよね。もし下がりだすと「まだ下がるかも」って思っちゃう。上がりだすと「もう買えない」。そんなことで前回のバブル崩壊時には何も行動できなかった。だから今は「買いたい物件に出会えたら買う」という主義に変えた。そうしたら昨年、「買いたい物件」に出会った。もちろん購入した。その価格が上がる下がるはもうどうでもいいという心境です。

いつの時代にも大衆心理ってのはこわいね。

5000万円５０㎡（１５坪）っていうのがサラリーマンがローン組んで買える限度
だとすると、坪単価で３３０超えると５０㎡切る１ＬＤＫを売るしかなくなる。
いくら二極化、下流、上流と分かれるとはいえ、そうそう一度に８０００万の
物件が売れるはずもない。
大手デベロッパーは、早々に値上がりした都心周辺から郊外へ戦場を移して
いるわけで、すでに武蔵小杉、川崎駅前、横浜駅からＭＭ２１と坪単価
２４０万〜２８０万の市場でビジネスを仕掛けているわけです。
豊洲も、清澄白川も有明も晴海もいずれこの範疇に組み込まれる。
一方１６０万〜１８０万のゾーンは、足立区、荒川区というのがまだのこって
いて今後は値上がりせずにいくつも出てくる。その中間を東急沿線の横浜・川崎
物件が埋める。
実は団塊ジュニアというのは年齢層が厚い。３０代前半の未婚の層から
２０代後半までまだまだ東京横浜だけで２００万人以上はいるのだから
彼らは、親の血をひいて皆競争意識だけは強い。
安いタワーを買った先輩を見てじぶんたちだけ賃貸でいいなどとは思うはずが
ない。自分たちの価値観を満たすロケーションを見出すはず。それが東雲なのか
たまぷらなのかはわからないが。

団塊ジュニアはやる気ない
というより自分の価値観を大事にしてる

＞３６７
気持ち分かる

ナンダかんだいって
買いたい人は常に底値で買いたい訳だし
下がれば良いって、希望的観測をもって
自論展開しても
今のトレンドを見てると
大地震やオイルショック、それから戦争なみの
負のサプライズが無い限り、
下落はありえないな・・・・・・・・・

買えただけまし、理想の出会いとかをまってるうちに自分の条件が落ちて
売れ残りなる結婚市場みた。

＞３７２
笑った。・・・いや笑えない（；；）

＞３７２
うーん
独身貴族なんじゃない

大地震やオイルショック、それから戦争なみの
負のサプライズが無い限り
っていうけど
そんなのないだろー・・・・

いいものは売れるがマンションでいいものは少ないね。

人口も減って日本国内の需要は減るのは見えてる。
輸出企業は海外市場でがっぽり儲ける。
住宅に金だす人間もいれば
全く価値を見出さない人間がいるのも今の若い世代

>376　いいものは売れるがマンションでいいものは少ないね。

いいものってなんですか？　質はよくなってると思います。でも質や立地の悪いものも売れていますよ、価格が安くなったら、買いますか？　と営業から電話が来てますから。誰か買うでしょう。

遮音性能ってすごくよくなっているね。普通にホームシアター夜中に見ていても夜ＪＡＺＺ鳴らしても全然隣家には伝わらないようだ。音で苦情を言ったことももらったこともない。
なんだか、内覧会でおかしなことやりたがる人がいるけど、よほど田舎の静かな古いマンションに住んでいた人なんだろうと思うよ。

都内じゃないのならマンションより、一戸建て買うよ。

ということで、結論がでたようなのでスレ終了。

あれ！！本当に終了したの？

そう

今大量供給されているタワマンの３０年後がどうなるか俄然興味あるよ。

早速政府は景況感を下方修正したし、これでインフレもしなかったら目も当てられない。

石油価格下がってるから、インフレにはなりにくいね。日銀総裁も利上げに関して言葉を濁してるし。

年収が下が続けてもう不況に突入？
都心、都心周辺のマンションが上がりっぱなしだったら
庶民は23区内といえども辺境区の駅遠しか買えないのか？

都心、都心周辺も、値上がりはいつか止まるでしょう。
最後は、高値のババ掴みになりかねないから適当に手を引かないと。

>庶民は23区内といえども辺境区の駅遠しか買えないのか？
それが普通でしょ？
本来、都心の駅近にマンションを買えるような層を「庶民」とは言わんでしょ。

>389
ファミリー庶民のちょっと良い方なら
（35歳、一家4人（子供2人）、世帯年収700万円（夫600万円、妻100万円））
頭金1000万円、ローン3000万円、手元500万万円で4000万円の物件購入が妥当なところ。
75㎡3LDKなら、ちょっと前、都心周辺城東で駅5分以内でも買えたが、
今では埼玉県境区までいかないと買えない。

都心は無理でも都心周辺東側（江東区）は、

都心は無理でも都心周辺東側（江東区）は、庶民に優しかったんだけどね。
と言いたかった。

それなら、マンション買いにこだわらず、一戸建て買えば。

一戸建てのほうがもっと高いじゃん。

株だって1万７千円年末つければいいはず・・・・。
二万円なんて話は、最初から眉唾
マンション価格を値下げしたい自論展開も諦めれば・・・・・

土地以上に建築費が高騰してきたので、マンション価格は当分下がらないのでは
無いでしょうか？

価格調整もあろうが
中古物件も値上がりしていてマンションに資金が集中している。
原油値下がりも今までが値上がりすぎていた
インフレは始まっているよ。
こないだまで、一バーレル＝１６から１８ドルだったものが
６０から７０になっていま５０ドル。
これがインフレの基になっていない訳？
３８４さん説明して！

インフレは一つのもので語るべからず
内需と外需を両方考慮してマクロ全体を見ないと

マンション業者もアホじゃないので
価格を一方的には上げないはず
今のうちに買いたい人は買うべき
２００９年に消費税アップが確定見込みだから
皆さん早く買うべきだよ。

３９７さん
だから、いつ下がって、いつ買いどきなのか
説明してちょーだいよ！
新聞読んでのる・・・ただの一日限りの評論家だよ。
その辺にごろごろ居るよ

買い時をまってる人も、中には居るんだし
朝刊見て一喜一憂しててもねー

私も新聞はスポニチと夕刊フジをみてます。

？？？？なんだ？

すげー価格で土地仕入れちゃったから、とりあえず高値で売らざるをえないよ。
利便性にどっぷり浸かってしまった以上、いまさら今の環境より不便になってまでも郊外に買うって時代じゃないし。
実需が付いてこれるのか、まだ投資の買いに提灯がつくのか、2007年春夏以降は本当に注目。

2007年春夏以降は本当に注目。ってことは
その辺からまた供給過多が予想されるわけ？

高値で売らざるを得ないのは、デべの勝手な理由。
買う方がはいそうですかと、デべに寛容になる必要はない。
…などと言っても無駄なんだろうね。

仕入れが安いうちは、利幅取れていたが
もう難しいだろうなー
不動産屋さんの優勝劣敗時代やナ

団塊ジュニアは、冷静な目もってても
特に女が、賃貸より購入って隣で囁くはず・・・・
だから、親から借りてドンドン買いあがるなー
バブルの始まりもそうだった・・・・

>>407
ということは、
貴方は60才前後の方ですね。

女が買うのは小さめのマンションだよ。
立地としては湾岸あたりが人気なんでしょうね

ちがう
旦那の耳元で妻が囁くんだよ・・・
男は所詮嫁のご機嫌取り・・・
こんれが現実じゃないか・・・

いまどき
マンションの一つも買えないのかってねー
ファミリーＭは、売れるよ
これだけの低金利時代はもう無いからってねー
家賃も結構するしなー
長男長女なら賃貸だろうが
ジーさんバーさん
長生きだから
なかなか自分のものにならないよ

下手すりゃ自分が先かも
だから自分の城
持ちたくなるんだよなー
戸建てなんて子供２人居たら
ローンきついしナー

今のところ２３区内で利便性がよくてお手頃値段のマンションはなかなか無いですよね。慌てて高値で気に入らない物件を買うのも嫌なので、ＲＥＩＴを買って不動産価格が値上がりしてしまうリスクをヘッジしておくのがいいと思います。丸の内あたりの空室率は１％台の異常な状況だそうで、賃料も値上がりするとか。。指標銘柄の８９５１、８９５２あたりは、株が弱い中でも昨日は高値引け。来週は上抜けしそうです。ただし、金融庁も中小金融機関の不動産融資を厳しくチェックし始めているそうなので、昔のようなバブルにはならないのでしょう。売り惜しみをしているデベさんも、いつまでも強気ではいられないのでは？マンション用の土地が無い無いと言われますが、デベさんも売らなければ商売にならないので、そのうちいい物件も出てくるのでは？（営業さんは今買ったほうがいいとお電話してきますが。。。）

結局あほな妻炊きつけて夢見させて売るのがマンションの本質なんだから、
駅から近い都心、っていう今の煽りテーマだって変更可能。

人間らしい暮らし、健やかにわが子を育む緑豊かな環境、
セレブだけが集うハイグレード新世代"超ニュータウン"、とか銘打って、
オシャレ風ショッピングモールつけて売り出せば、
多摩だの市部だのだって売れるでしょう。
要は、都心マンション妻に自慢されたときに、
アタシんとこのが狭くてうるさいあんたのトコよりいいもんって、
言い返せればいいだけのことですから。

従順な旦那は駅から２０分歩いて満員電車３０分でも我慢するわけだからね。

売り惜しみは別に強気だからではないのでは？
いまある物件売ってしまったら次ぎ売るのなくなるからってのが
ほんとのとこのような気がする。

売れるなら売るけど
需要がないからね

一種の談合でしょう

営業部隊の心理としては、今期のノルマは達成したんで、
売れる物件は来期に残しておきたいというのが本音でしょう。
今期バリバリ売りまくってすごい数字出して、
それ前提で来期のノルマ組まれたら、
オマケにそれが残りかす物件ばかりじゃ、地獄ですから。

金なさそう、めんどくさそうな客は適当にあしらって、
上手に手を抜かないとね。

413さん、REITってすでに撤退のところが多いのでは？
今からREITに手を出して大丈夫でしょうかね。
利回りも、ひところのように出ないし。
マンション価格は、バブル期に購入した富裕層の
寿命が来て都心の高額マンションが売りに出されて
下がるのでは？そうとうの数、売りにでそうな
気がしますけど。現在の富裕層の大半は、老人で、
その方々はバブルの頃に都心にマンションを
買っていて、その寿命が尽きる頃に差し掛かって
きている。これ、間違ってないでしょ？
売り圧力の波が来るはずですが、どう思います？

抽選して売ってるのに需要がない？
倍率で１０倍ついたならはずれた９人は諦めるのかね

営業担当が売る物件がなくて困ってるんだって。
今は仕入部隊に働いてもらわないと来年売る物件なくて
営業部隊養えないよ。

皆がREITという言葉を覚えた時期はもう遅い。
利殖はアンテナ高くして目利きが勝負。

森ヒルズリートあるよ
今なら間に合うかもよ

ＲＥＩＴも気をつけましょうね。
デベが売れ残りを切り離して、ぶち込むためのゴミ箱代わりになってるのもあるから。
もちろんそれなりにいいものも組み入れて、化粧してあります。
本気でやるなら組み入れ物件の細目確かめるくらいの事はした方がいいですよ。

４１８さん＞
４１３です。ＲＥＩＴにも住宅物件のものやオフィス、ショッピングセンター、流通基地等々いろいろなものがあるようですね。私は、丸の内等、希少性のある物件を持っているＲＥＩＴを選んで投資しておいて、その間に買う価値があると思う物件に出会う、もしくは高倍率物件の抽選に当たるのを待つほうが、魅力の無い高額売れ残り物件を買うよりはいいと考えています。もちろんＲＥＩＴにも当然値下がりリスクはあるでしょう。ただ、ＲＥＩＴならば上場商品なので、下げ始めても、多少の損は出るでしょうが変な不動産を持っているよりはマシだと思います。東京駅周辺で勤務していますが、丸の内界隈の雰囲気では、少なくとも当面は、指標銘柄については値下がりリスクは小さいと個人的には考えています。

倍率高いのって旧価格物件だろ。いま出てきてる新価格より価格が安いと倍率上がるの当たり前で、そういう物件でなければ倍率つくどころか売れ残り。例えば、豊洲しかり、来週のケープ４１階もすごい倍率になるんだろうね。旧価格がなくなって、年明けから本格的に出てくる新価格だとどうなんだろうね。

418>そういう富裕層は子息に相続させる。売って現金にして渡すより不動産のままのほうが
相続税上で有利だからね。

富裕層なら、グズグズしないで安いうちに購入済み。
のん気にしてたら、富裕層になれないよ。

バブル期に買ってしまった富裕層は、バブル崩壊でもう手放したのも多いんじゃない。

そんなの償却済みだよ
みんながおもうほど金持ちは金に困ってない

本当の金持ちは
目的重視で買ってるから
番町を売ってタワーＭ買うとか
そんな人ゴロゴロ居るよ

売り買いで儲けることも基本的にはなかろうて
バブルじゃあるまいし

そうそう！
ほしいところに住むだけでしょ
バブル期に買ってしまった富裕層って　成金　って奴だろー。
そんなの消えてもう居ないよ

それより、納税番付に出るような金持ちは、桁違い！！！
バブルに相続して、多額の相続税払って、また先日タワーＭ購入！
好みの問題だなー

上には上が居るわけだなー
嫌な感じ・・・・・

嫌な感じ・・・・・って
みんなどう思う？

２３区以外の掲示板は実需の話がほとんどだけど、
２３区の掲示板は、どこが人気だとか割安だとか買い煽ったり
美人投票の話してる所とそれを気にしてるレスが目立つよね。
投資用に考えてる人が多いってことじゃないの？
それともだだのマンションオタばっかりかプロオタとデベが煽ってるだけ？

マネーの虎に出てくる社長よりは
エリートサラリーマンの方がいいような。

アメリカでも富裕層は平日用、週末用、投資用など複数の物件は持ってるのが普通。

不動産関係者が多そうですね

いや違うなー投資家！！！
ですよねー皆さん！
健全体質！

そうそう
使い分けが肝心！

とりあえず都内で気に入った物件や間取りが、予算内で買える価格であったなら
買っても間違いないと思う。

間違いないと思うのは自由だけど、間違ってても責任取ってくれないでしょ。

>>437
平日用と休日用を持つような浪費家は投資用なんて持ってない。
珍しくてＴＶに出て取り上げられる極少の大富豪を一般イメージとして捉えると見誤るよ。

これは退職世代の都心回帰組も言えるけどね。
今まで田舎に行くと思ってた退職組みが都心回帰してるから珍しくてＴＶに取り上げられたりして
数が多く見えるけど、都心物件の購入世代や全額キャッシュで買う割合を見ると大した数じゃないと分かる。

ああ、書いた後で気づいたがこれは「富裕層」の範囲によるけどね。
自分の範囲は１００万ドル以上の資産を持つ約３％ほどを想定。
所得が多いだけで浪費してて、見た目は金持ちだけど資産は殆ど無い連中は除く。

０，１％以下の大富豪レベルだけが「富裕層」扱いだと
その程度じゃ幾ら使っても減らないから色々持ってる人もいるだろうね。

退職世代は都心より郊外や田舎の方がやはり人気でしょう。

いや、歳を取ってからの方が「置いていかれまい」という気持ちから
都会を好むものですよ。両親も都心に出たがってます。
私としては戸建を残してて欲しいのですが、面倒らしいです。

うちの親は郊外派だなあ。まあやや郊外だけど。庭がある暮らしがいいみたい。
結局人によるんじゃない？
ただ、年よりはあまり高いところはいまいちとは聞いたことがある。
おっくうでまったく外に出なくなるなったりするとか。ずっとマンション暮らし
だった人はいいのかもしれないけれど、15階に居を構えて結局また一戸建てを
買いなおした人知っている。

うーん
平均的一般家庭の話だなー
それで、ドーするの？
今買いどきなの？

昨日のニュースのようですが。。
（2006・11・17)９割超の不動産投資家が新規投資に積極的に　日本不動産研
財団法人日本不動産研究所はこのほど、第15回不動産投資家調査の結果を発表した。それによると、不動産への新規投資意欲は依然として高く、９割超の不動産投資家が新規投資に積極的であることが分かった。また、投資対象不動産の利回りは、全用途で低下傾向だが、丸ノ内や大手町地区など一部地域で低下幅に縮小傾向が見られる結果となった。同調査は、年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、アセット・マネージャー、格付け機関など177社を対象にアンケートを実施し、99社から回答を得た。調査時点は10月１日現在。

まあ、日本の機関投資家がそろって買い出した時点で
外人のプロが売り抜けるような気がしてならない。
・・いつものパターンか。