23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

＞20
正しい定義で言うところのスラムや貧民街、極低所得者居住区のようなものは
アジアの発展途上国でもない限り、現在の東京にはないな。
震災、戦災、区画整理事業、公団公庫都営住宅などのスラムクリアランスで
建替えられたのはもう３０年以上も昔の話だ。
高度経済成長、所得倍増計画というのは、一億総中流（つまり失業者がいない社会
で消費財が大衆価格で流通する世の中）を目指した。
その結果東京１２００万人のうち何人がスラムに住んでいるとあなたは言うのか？
あなたが、比喩的にスラムという言葉を使っているのなら、それは単純に所得格差
を揶揄して低所得者賃貸居住者や老齢単身世帯の住宅を「マンション相場を下げる」
要素と勝手に断定しているにすぎない。
浅学無知な書き込みは読むにたえないですね。

ていうか本格的なインフレにならざるを得ないでしょう。だって財政赤字がひどいんだから。
デベも都心の土地なんか、マンションにして提供しないで自分らで
持っていたほうが得なんではないかな。
そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。超金持ち用億ションが
ある程度あれば充分でしょう。

自分で持っていて含み資産が増えても、今は評価されませんよ。
持っている資産を活用して、いかに利益を生むかが重要ですから。
土地を仕入れてマージンを乗っけて売却するのがデベのしのぎですから。

超金持ちはそれほど数がいない、
超金持ちは、物の価値を見極められるから、半端なものは買わない。
そういう層を満足させる物件を作ろうと思えば、良いもの良い仕事にコストをかけざるを得ず、
利益率はそれほど高くはできない。

いちばん儲かるのは、見掛けだけ豪華にした張りぼてにごっそり利益を乗せても、
それを喜んで買ってくれるいわゆる中流層。
狭い敷地にぎっちり詰め込んだタワーが、まだまだ都心を中心に増えると思いますよ。

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。
胸を打つ説得力のある言葉ですね。

３０年以上東京に暮らしてきた人間としてまた庶民の一人として、全く異論の余地がないです。
まったく過去５年の低価格が異常事態という気がします。
それが首都というものです。またＮＹのような街でもそうです。場のプレステージはレジデンスの賃料相場=住み手のクラスというもので決まる。

＞ＮＹみたいに都心にもスラム街ができるか

ＮＹのスラム街とはマンハッタンのプロジェクト（低所得者層住宅）地区のことを
言われているのでしょうか？
でなければ、どの地区を指しているのか具体的に教えていただけますか？

仮にプロジェクトだとして指摘すると（違ってたらスミマセン）
ＮＹのプロジェクト政策は１９５０年代、６０年代のような劣悪なスラム街を
無くすために政府主導で行われているもので、自然発生的にできた地区ではありません。

この政策の成果かどうかは判りませんが、劣悪なスラム街の代名詞的な場所であった
ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
変りつつあります。

プロジェクトの建物の中には立派なマンションのようなものもあり、その周辺もいわゆる
「スラム街」といった感じではありません。

＞そもそも都心に庶民用マンションなんかそんなに要らないって。
＞超金持ち用億ションがある程度あれば充分でしょう。

そんな勝手に決められても。
都心居住推進は東京都の住宅政策の重点施策ですが。

＞２８
金融危機回避（不良債権解消後の銀行の業績向上）景気回復、公共事業がなくなった
大手ゼネコンに仕事を出す・・・規制緩和という打ち出の小槌と新線、新駅、
駅上施設の規制緩和などで進めた国策なんですよ。
東京都は住民税の税収ねらい。江東区など逆にマンション嫌いでしょ？

ただ、もう都心居住で景気回復は十分に成果が出た・・というのが当事者の見かた
でしょう。ついでに、川崎駅前もＭＭ２１もマンションで息を吹き返した。
一番割りを食ったのは、東急さんでしょうか。
従来型の沿線マンション開発、すればするほどラッシュがひどくなって
限界に近づく。せっかくの他の私鉄とのサービス格差がだんだんなくなる。

川崎はいいみたいだね

＞22
別に説明されなくても、景気回復が目的だってことぐらいわかってるって。
言いたいのは、これが政策だってこと。
個人的な理想を語られても困るってことだよ。

なんか、ここって３人しかいないまいたいだな。文体でわかるよ。
一人は退場してもらいたい。教養がなさすぎ。

>>３１
キミには将来警察官になって治安の確保につとめてもらいたいな。
ところで、そういう物騒な場所ってどこの話？具体的に地名出してもらわないと
私にはわからないな。

＞普通の神経してりゃ住みたくないような地域をスラムって言うんだよ

言葉ってのは正しくつかいましょう。治安の悪い地区をスラムと思い込むのは勝手
だが、スラムクリアランスは都市開発の課題だが防犯は警察の課題だぜ。
ちょっと学校行きなおしたほうがいいよ。

３６＞中流というのはは庶民より上で上流よりは下のクラスでしょ、だったら８０平米は
やや狭いんでないの？今なら９０平米１億２０００万円クラスじゃないかな。それも
これからはもっと上がってくるだろうけど。

きのうのテレビ東京のガイアの夜明けのマンション特集でやっていたけど。
ロンドンやドイツなんかだと築９０年とか築１００年とかの中古マンションが
すごい高値で売買されてるらしいね。しかも１０年前よりさらに値上がりしたりして。
基本的に貨幣経済は緩やかなインフレ経済であって不動産は静かに上がり続けるのが本来の姿。
バブル崩壊後の下落相場は歴史的みればめずらしいことでああいう記憶にいつまでも縛られて
バブルでもないものの値下がりを期待するのはずうずうしいと思うよ。

＞＞27
ハーレム地区の活性化プロジェクトで成功している地域はごく一部。
景気回復でその地域は少しずつ広がってはいるが、その背後には
広範な全くの別世界が存在する。

そんなところには観光客は行かないし行けない。
というよりは、行くべきではない。
命に関わるということだけではなくて、
過酷な状況で生きている住民の最後のプライドを
傷つける行為になる。

31の意見に賛成。
あーだこーだ屁理屈こねても、それが現実。
その現実が、このスレの主題のマンション価格を決定する。
かくあるべき論は、どっかほかのスレ（福祉関連などなど）でやってくれ。

４０さん

２７さんの
＞ハーレム地区も現在はオシャレなカフェやレストランができたり、観光客も足を運べる地区に
＞変りつつあります。

のコメントは、前述の方の「ニューヨークのスラム街」に関するコメントであり
ハーレム地区が安全になったとか、お洒落になったといった意味ではないと思います。
ましてや観光を助長するような内容ではないと思いました。

４０さんのご意見ももっともですが、的違いなレスが気になりましたので
一言申し上げます。

42さん

２７さんは、ハーレム地区も安全になったことを事例として
ニューヨークにはスラム街はもうない、と言いたかったのでは？

４２です

２７さんの真意はわかりませんが、
NYCに居住していた者としては１７さんの「NYのように都心にもスラム街ができる」との
文言には「？？」でした。
確かに今も危険な場所は数多くありますが、あくまでマンハッタンに限れば一昔前の
「スラム街」というイメージの地区は少なくなりました。
ただ、PROJECTエリアには必要もないのに近づいたりしません。

ごめんなさい、スレ違い気味のコメントですね＾＾；


地下鉄通勤も

確かにスラムもいきつくとこまでいくと文化を醸成するというのがNYの状況なのでしょうが、東京のA区とかK区とかS区とかE区とかって文化の域まで達しているかというとちょっと力不足ですよね。
つまり、もう一段、貧富の差がついて、寅さんが反戦運動の象徴といった域に達してはじめて日本のスラムが語られるレベルに達するじゃないですか。まだまだこれからですよね。あらゆる面においてね。

＞４１
あいかわらず、ミクロの地域価格とマクロの動向を一緒くたにした論議になっているな。

一定の地域がいかなる理由で局地的に地価がさがろうが、２３区や都心６区のマンション価格が
下がる訳ではなかろう。
たとえば、昔アジア系外国人や低所得者が多かった（大使館もちかくにある関係で）港区の
Ｓ橋やＮ橋など、いまや全く南麻布と遜色のないエリアに変わった。
おそらく、３１が引き合いに出したいのは墨田区のＫ町、荒川区台東区の一部地域だろうが
駅から暗い道を１０分も歩くのではない限りそういう懸念はない。
例の警察幹部がオウム事件がらみで発砲事件のあったタワーマンションや宮部みゆきの
小説に出てくるタワーなんてのも確かにあるが、そういうことはすでに皆先刻承知だろう。

局地的な治安の悪さは、その場の相場を下げるが、だからといって全体の平均値がさがる
わけではないし、また２３区の住みたい場所というのは、そういう場所とは無関係に
ちがいない。

そろそろ、いつ下がるかという本題に話を戻そう。

１０年後！

３年後！
新築も中古も億ションの占める割合が多くなり、値上げが頭打ちになるとみる。

近いうちに下がりはしないと思いますが、上昇はある程度でとまるでしょう。日銀総裁の一言で、不動産関連の株が一斉に下がりました。株を運用してる人ならわからでしょう。金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。

財政赤字がひどいから金利があがると不動産会社が倒れる前に日本国が倒れる。
だから日銀が金利を上げても現実には不可能。ここまでくると財産税かインフレか
前者では政権が持たないから後者で行くしかないのは自明のこと。

51さんに同意
＞金利があがれば、不動産にはお金が流れなくなります。
だから、金利を上げられないという見方も出来るのでは？
不動産価値が低下しすぎて不動産担保の金融が停滞した。
その結果不良債権、金融危機と不況が続いた。
地価が上がれば、担保金融も復活し、一方で直接金融や
不動産証券化など直接金融も活発化する。
狙いは消費税値上げ。そのためには景気はもっともっと高揚し
不動産と株高で資産効果を演出し「資産インフレ」にもっていく。
長期国債の金利があがって一番困るのは国。
インフレで借金が目減りしてうれいいのは国。
ということで、ここはめいっぱい借金して不動産を取得しておくのが
得策と考えています。

実際問題、景気に警戒感がでてるわけで
このまま景気が横ばいから下がり始めたら、
運用目的でマンションを買うどころではないでしょう。

株価も春から頭打ちですしね。リバウンドした新価格な物件も短期的に天井かな。

解りにくいけれど、もうすぐ横ばいで２〜３年後に下がり始めるということ？
具体的なスケールを示してもらわないと感想発表会になってしまう。

いくら高値で土地仕入れたからこの値段って言われても、誰もついて来れず売れなきゃ下がるから
売れてるうちはまだ下がらないでしょう。
今、埼玉、千葉、神奈川の土地まで、すごい高値で仕入れてるらしいけど、どうなることやら。

デベは売り続けなきゃ立ち行かない、自転車操業のようなもの。
どんな値段でも買って建てて売るしかない。行き詰れば弱小デベは解散、
大手デベは公的資金で救済待ち。

５２＞
日銀は不動産価格の高騰を抑えるため、利上げをしていくと明言しています。（もちろん、ゆっくりとですが。）まさに、目いっぱい借金をして不動産を買うという人がたくさん出てこないようにしようとしているのです。株が余程大きく下がるような場合は別でしょうが、遅くとも年明けには利上げではないですか？（２５ＢＰの利上げがどれだけ効くのかという議論もありますが。）自分たちが情報発信して無理やり市場に利上げを織込ませて正当化するのでしょう。政府サイドも今は反対していますが、参議院選挙が近づいているし、政治家は「自分たちがしっかりやっているから景気も良くなって利上げもできる」という理屈で（景気が悪くなったら日銀のせいということで）、利上げを認めるのではないですかね。

そうですね。政府が反対するのは、ポーズですね。
一応、反対したという証拠を残したいのでしょう。
量的緩和の解除のときも、同じようなやりとりがありました。
国民がなんといおうと、物価が極端に上がったら苦しむのは結局国民ですからね。
それにほぼ０金利で、のりしろがない状態は、一刻も早く脱出しないと。

参院選終わるまでは、景気の動向を見極めるのでは？

ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？
不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。

>ここで借金めいいっぱいして買うように勧めている人たちはどういう意図？？

お答えします。
資産デフレが終わって、地価上昇つまり土地だけがインフレという事態が
はじまっています。
ここで貯金目いっぱいためてみたところで、住宅を取得することは年々
難しくなる。
値上がりに追いつく貯金なしです。
毎年４％の上昇でも１０年後に１．４倍になります。
一方４％の利率の貯金はないし、私募ファンドでもないかぎり投信でも
リートでもそこまでの利回りは期待できない。
こつこつ自己資金貯金しているくらいなら、今の金を頭金にして
めいっぱいローン組んだほうが有利ですと申しております。

もしローンが払えなくなったら。早めに売却しましょう。おそらくは
１５％くらいの値上がりは期待できます。
仮に今後１０年で地価の山が２００３年底ベースに戻ったとしても
２００３年以下の価格に戻るとは考えにくいです。＞不動産なんて大きな買い物なんだし、慎重にすべきはすべきでしょ。
慎重と臆病と不勉強は意味が違います。誰もわけもわからずに買えとは
いっていないです。勉強しビジョンを持ってリスクをテイクするひとだけが
資産を築く。給料だけでお金持ちになった人は誰もいません。

↑自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

63さん。何がおっしゃりたいのか・・言葉がたりない気がします。
＞自己使用ではなく賃貸、または転売等、要は投資対象としてＭＳを見ている人達ですよ。

私＝62がですか？

それが悪いといいたいの？

インフレリスクへのヘッジって事でしょ。
自分は居住用ですが遅くとも3年以内には買うつもりだったし、
ちょうど気に入った物件があったので前倒しで買いましたよ。
自分公務員なのでデフレへのヘッジは不要と思ってますから。
どっちつかずの中途半端が一番やばいと思います。

投資目的の人は、ローンの支払い原資が賃料ですから、少なくとも１年分の家賃
仮に２５万として３００万程度の流動資産を持っていないと危険。
それと自己資金がある程度ないと、ローンの返済額が大きくなりすぎて
銀行のために大家やっているような雰囲気になるでしょう。
ですから最低でも２割の自己資金を持って投資しましょう。
ただ、考え方は一緒で資産デフレだから国債なんか買ってもしかたないし
株も詳しいやつにまかせておいて、中長期で不動産が有利とは思います。
めいっぱい借りろとは言ってませんけど。一度も。

公務員様。皆様の政策ミスで多くの人がデフレでオーバーローンかかえて
郊外から９０分かけて通うはめになったわけです。
公務員だからデフレヘッジいらん・・などと書くと私は怒ります（＾＾）

換金性、機動性を考えて、インフレヘッジや資産運用なら株に勝るものはないでしょう。
２％くらいのインカムゲインを得ながら、キャピタルゲインも追求できますから。
マンションは、住むために買う消費財であって、無理してまで買うようなもんじゃないですよ。

資産運用に何がいいかは、それぞれ向き不向きもあるので、某地銀株があがらないのは頭取が公務員の天下りのせいではないかと思っているくらいで・・・とにかく株は上がったり下がったりしますが
不動産は短期に乱高下しない。・・・確かに無理して買うものではないという点は同意ですがね。

０６年　マンションブーム、地価高騰、景気拡大、人口減少
０７年　金利上昇、景気警戒感、
０８年　北京オリンピック終了（中国成長の鈍化）
０９年　消費税増税
１０年　＜不動産買い時到来＞

よって４年後とみましたがおまえらどうですか？