23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

そもそも23区内に新築マンションが簡単に買えるほうがおかしい、今までがデフレで
企業の土地の投売りなどの影響で安すぎたとうこと。その特殊な安値と比較して
少々上がったからどうだとかいってる場合じゃない。

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738＞最近は高さ条例などが出てきて安藤さんじゃないけど、景観を守ろうという
動きがでてきてるからね。デベの勝手は許されないよ。もう湾岸のビル群のせいで
夏に海風が入らず都内のヒートアイランド化がひどくなったと怒っている都民も
たくさんいるからね。

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>>738
土地が作り出せるって錬金術氏さんですか？
仮に苦労して作り出せたとしてもオフィスか超高級物件になって庶民には手が出ないと
思いまーす

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新築神話がある限り、都内に近年大量供給された物件の将来的な二極化の値下がりは必至でしょう。
不動産関係や建設関係の頭の回る人は、あえて割高な新築は買わないという話を聞きました。
都心の好立地の15年超のマンションを買って、リフォームするのがエコノミーで利口だそうです。

掲示板の中古板でも「築浅・・・」を大部分の人が希望しているようですから
日本人の、新しい物好きの特性なのでしょう。

4000万円の予算で、新築なら郊外物件しか買えませんが、
3500万円未満で駅近の立地の良い都心中古物件（70〜85㎡）買って500万円で好きに
スケルトンリフォームするのが、多額のローンを抱えずにエコノミーだと思うのですが・・・・
郊外物件なら、悪くすると将来1000万円未満になりますが
都心物件なら、30年経過しても新築相場の50％前後にしか下がりませんから。
住宅取得控除も冷静に考えると、たいしたことない金額ですよね・・・

新築マンションを販売している、不動産関係の皆様、ごめんなさい・・

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他人に言うときも、新築マンションと言えるのは最初の数年だけですね
その後は
「○○さんは、どこに住んでるの〜？」
「郊外の○○の近くなんだ、でも駅から近くて便利だよ」
（郊外の無名の駅だと他人に言ってもわからない）
という時代が20年以上続くのですから。

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築浅中古にも人気が集中して値上がり。供給が極端に少なくなった都心新築にも新しい物好きの
日本人が殺到して値上がり。という事ですね。
メデタシ！メデタシ！

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そう錬金術です744さん。この間のマンションブームを支えた、湾岸の土地も、総合設計による容積率割増しの恩恵を受けています。容積率が最大400％の割り増しで高層マンションの建設が可能になりました。それでできたマンションは高級マンションではありません。それがなければ、今も倉庫街のままでしょう。土地に物理的な限界があるのと、マンション用地の限界は同じではありません。

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めでたいついでにモニターなんてどうでしょう。

http://www.bunjo.jp/monitor.php

なんか人の気配がしないから、あたりそうな気がするんだけど。。。

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>>748
先生！じゃー都心部には容積率400%600%1000%・・・と
いうマンションがガンガンに建てられる広大な土地が
まだまだいっぱいいっぱいあるって事なんですね？
高さ制限とか周辺住民は全く無視してガンガンに建てれる
んですねー？

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２３区と一口にいっても、人気のある区は限られていますから、
いつ値段が下がる、というよりも
今後も値段が上がりそうな地域と、あまり変動しない地域など
区によっても違いますよね。

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まあ人気も変動するもんですからね。麻布十番や恵比寿なんて谷地で忘れられた場所が
地下鉄開通や大規模開発で今や人気地区。でも買いそびれた人は
すでに高いところよりこれから値上がりするところ
を狙うほうが懸命かも。新東京タワーやツクバエクスプレス開業などで変化が起きそう。

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新東京タワーで墨田区の値上りが期待できるとは、思えないなぁ。
タワーができても、城東は城東だから。
つくばEXの人気の方は、物珍しい間だけ。

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単純に考えて、不動産、不動産と騒ぎ始めたら、もう終わりだと思いますけど。今はまだそこまでの狂騒的感覚は無いので、大丈夫だと思いますが、そんなキャピタルゲインはこれから期待しないほうがいいのではと素人的には思います。
2006年に株式市場に参入して、大失敗した人がどれだけいるか。。不動産も同じでしょう。ボラティリティは低いかもしれませんが。自己居住用不動産のキャピタルゲインなんて買い替え考えると意味が無いし、賃貸に回すっていっても、築浅物件の賃貸の選択肢は今ゴマンとあるわけで、想定どおりの賃料なんてもらえないと考えるのが普通でしょう。日銀も既に現在の不動産ブームに警鐘を鳴らすコメントをしてますし、私は様子見です。金がポケットから溢れるくらいあれば買ってもいいですが、ローンを組んでまで新築マンションを買おうとは思いません。かといって、収益不動産ももはや高くて買えませんが。こういうときは待つのも相場、であります。今は外国株のほうが個人的に魅力的です。

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そういう人がいる間はまだ大丈夫。

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賃貸なんて、ホントにやってる人いるのかなぁ〜？
掲示板での話を聞いてると、皮算用もいいとこ。
一か月、二か月、未入居なだけで、あっという間に利回りは悪化。
賃料保障で斡旋業者にだせば、ごっそり手数料取られるし。
突発的な一時金での修繕費用なんかは、自前で負担するしかないし。
複数物件もって、
全体で８割くらいの稼働率でも儲けが出るようなポートフォリオ組めるようでないと
賃貸で儲けるなんて無理ですよ。

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都心だけど、周りのマンションの空室は直ぐ埋まってるよ。

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756さんの言ってる不安な賃貸用不動産とは都心ではなく、ただの23区内物件だと思われます。
都心、準都心の競合の少ない分譲タイプであればそう心配ないと思います。（賃料を欲張らなければですがね）　冷静に物件選定できていれば大丈夫ですよ。

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都心３区の中で最大の港区の居住人口って１６万人程度。
千代田、中央、渋谷足しても居住人口５４万人程度

一方、２３区人口は７５０万人。首都圏の人口４０００万人
を考えたら、都心に住むってことがいかに希少性の高いことか
わかる。
２３区なら７．２％首都圏なら１．３％という希少価値。
２３区の分譲単価か４５０万〜１２０万まで３倍の開きが
あるように、賃料も月坪７千円〜２．１万くらいの開きが
ないとおかしい。

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こちとら、もともと大不況の中、買ったとたんに２割３割下げを覚悟して新築マンション
買ってるんでい。
２倍３倍とか浮かれた話は冗談として、かあちゃんと選んだお気に入り物件に住んでるっから
大幅に下がらないだけでも、ウハウハのハッピーライフなんでい。

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バブル崩壊の典型的なパターンは、不動産価格が毎年、買値に対して５％ずつ下がり、加えて銀行金利を毎年４％ずつ負担し、気づいてみると買った価格の３分の１に価値は下がってしまい、一方で借り入れ額が物件時価の１．５倍残っている。都心部では、このパターンにはまった人は、破産するなり夜逃げするなりして、ほぼ一巡。今は、埼玉や千葉の住宅地がこういったハマッタ人たちが最終段階を迎えている状況。これがクリアされれば、首都圏全体がアク抜けして、買いが買いを呼ぶ展開に突入することになる。下げがきつかった分、膿み出しが終われば、結構、揚げ足ははやいかもよ。

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