23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その２

http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2004/08/DATA/20e8v100.pdf#sear...

値下がれ教の諸君！！注目！！・・・・
金ない人は、集まれー・・・・
所有権は諦めて、一生賃借族は
この指とーまれ！・・・・

「建築費が上がる」とはよく言うセリフだが
マンションの中で建築費が占める割合は３０％程度。

その建築費が２割上がっても、価格の６％程度。
その上昇は仕方がないとして、それ以外の部分が
デベに踊らされている部分だろう。地価の上昇も
かなり以前に土地を仕込んで、原価は変わっていない物件
まで連れ高。まあ踊らされて、高値でも飛びついてたり
はしないこと。

ソレでも飛びつく、大衆心理。

あと５年は地価のゆるやかな上昇が続く。続けない困る事情がある。

小泉政権の数少ない功績の一つが「不良債権の解消」でしょう。
金融危機が叫ばれ、銀行に公的資金注入して
その結果、住宅ローン貸しまくって儲けなさい
ってのがだいたいの骨子

そのためには
①都市再生（田舎再生しても住宅ローン増えない）
②規制緩和（開発内容で容積率は、丸の内・六本木１．５倍も湾岸は1.9倍）
③日銀のよるゼロ金利量的規制緩和

都心が活性化されれば地価あがる、地価があがれば住宅ローンが
不良債権化しないですむ

こういうストーリーで金融危機の回避、さらには不良債権を住宅ローンで
肩代わりさせて銀行の儲かるしくみをつくった訳です。

地価だけが独立して高騰してくれれば問題ないが、あわせて家賃があがったり
他の消費者物価が上がれば金利をあげざるを得ない。
金利があがれば住宅ローン金利があがり、所得の伸びないサラリーマンの
中には、住宅を売却する人が出てくる。

そのしたばあい、地価が下落していたら担保割れしていてローン保障会社
が多大な損害をこうむる。数が増えれば不良債権問題が再燃することになる。

そこで、金利が上がることと地価の上昇は連動しないといけないことになる。
所得の伸びないサラリーマンが家を売っても残債が返済できる程度に地価が
上がっていないといけないのだ。
２０００年以降固定から変動に住宅ローンの借り替えした人の数を考えると
事態は結構深刻なのだ。

理屈通りいかないのが、世の中でしょ。

＞506
だからこそ正確な情報に基づき、悲観、中庸、楽観
３本の「理屈」を描いておく必要があるのではないですか？

金利は物価に忠実
さもなくばモラルハザードにつながる

物価が消費者物価なのか不動産価格なのかというのが微妙ですよね。
地価下落、資産デフレでローン金利の低下はかなり遅れたという記憶が
あります。
政府は、資産インフレだけ起こして消費者物価は低迷という筋をねらって
いる気がしますけど
実際問題過去の資料と実感でも
バブル期に消費者物価はたいして高騰していないですからね。
家が買えない・・そういう思いだけがつのっただけで生活は普通に
楽しかったですよ。

バブルは皆さんそれぞれに楽しんだようで

５０８＞財政破綻してる今となってはそういうきれいごとは言ってられない。通貨を守ろうとして
　　　　国を滅ぼす愚行はしてはいけない。

杉並区に坪250万、80m2の新築マンションを購入します。（来年引き渡し）
おそらく10年ぐらいは住むことになると思いますが、その先不明なので、
10年後に売却することも視野にいれています。
マンションの諸条件にもよるとは思いますが、みなさんなら10年後いくらの価格がつくと考えますか？
私は、10年落ちを計算に入れても、坪350万〜250万の範囲と読んでいますが、甘いでしょうか？

杉並じゃぜんぜん駄目だろ

＞５１２
ＪＲ中央線駅近５分以内の立地なら大丈夫。

512>さんの期待予想となるかもしれないが、仮に多少売値が下がったとしても
１０年間払ったローン分の残債は減る。家賃だと払いっぱなしということ考えると
買うのは悪くはないと思うけど。

売値が多少以上に下がった場合はトータルで、会社から補助を受けて賃貸を借りてた方がマシな場合もあるよ。

家賃補助出て、固定資産税・利子を考えればわからんなー。
まあ誰にも分からんよ。
どの沿線か、駅からの距離は重要だと思うけど。

大企業ほどお得だね
代議士もいい

＞512
８０㎡　２４坪の場合
３５０万　８４００万
２５０万　６００万円

で２４００万も振れ幅ありますよね。

杉並区もいろいろありますから一概に言えませんが
駅からの距離と分譲デベ次第です。
一般的に言えばここ数年は杉並区の人が港区湾岸に
中古買い替えで住み替えてきたという流れでしょうかね。

ｙａｈｏｏ不動産杉並区、３ＬＤＫ５０００万以上で検索しても
坪単価２００万以下の大型物件しか拾えません。
いわゆる値落ちしない「プレステージエリア」と杉並区は
性格が異なるのではないですか。
理由は、①駅から遠い範囲まで宅地化が進んでいること
②私鉄沿線にターミナル、大規模繁華街が少ない
③ＪＲも荻窪、高円寺などの駅周辺には供給がほとんどなく
　久我山、浜田山、井草、下井草は都心の地下鉄につながって
　いない。
上記の理由で不人気かと。

中古市場の場合、過去２０年の中古価格の坪単価を眺めて
されには同等条件のマンションが今後新規供給される可能性
の少なさを加味しながら評価すべきです。

世田谷の田園都市線の場合で考えると、２年くらい前でも
１９９５年〜２０００年　　坪単価２２０万〜
２０００年〜　　　　　　　坪単価　２５０万〜
１９８９年〜１９９４年　　坪単価　２００〜
１９８２年〜１９８８年　　坪単価　１６０〜２００万
現在は概ね1〜２割りアップしています。
それだけ駅徒歩10分の大規模供給の用地が無くなっています。
この辺が新築価格設定の根拠にもなっていると思います。

逆に言えば、世田谷（田都）が新築価格を10年維持するなら、杉並は
やや下落。世田谷（田都）が新築価格を上回れば価格維持と読むのが
妥当では？

中央線沿い徒歩10分内の杉並なら世田谷（田都徒歩10分内）と同様で考えても良いのではないでしょうか？
どっちが値上がり率上なんだろう？
吉祥寺徒歩10分とかなら世田谷（田都徒歩10分内）より値上がり率高そうですが。