- 掲示板
デベの儲けって？
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16 匿名さん
幹事会社は、エレベーターの使用状況の調整などをして混乱を避けるようにしているようですが
大規模マンションで、入居スタート日だと終われば22時とかになる場合もありますね。
比較的スムーズに引っ越すなら幹事会社の方が、ベターだと思うが入居日を調整出来る環境なら値段的に
納得のいく業者で引越しするのもアリだと思います。 -
18 匿名さん
某都心物件の等価交換の金額から比率をみると
土地：38％ 建物：62％となってます、消費税は建物のみでしたよね。
実売価格は、この価格の2倍位だから原価としての土地は分譲価格の19％位、
建物は31％になるんだろうね。 -
19 匿名さん
分譲価格に占める土地の割合は、容積率によって違うでしょう。
容積率250％のマンションで30％あった場合、土地価格も違うから
単純比較はできないけど容積率が500％の用途地域になれば15％〜20％にはなるでしょう。
いずれにせよ、用途地域と立地条件が違うから土地の割合は何の参考にもならないね。
タワーなんて極端に土地代が低くなるけど、ある程度資産価値はある。 -
20 匿名さん
一般的に新築マンションは物件価格の約3割は業者の利益といわれております。
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22 匿名さん
５０００万円のマンションがあります。引渡を受けるときの引渡証明に
土地の価格と建物の価格が書いてあります。建物の価格はゼネコンの
建築コストやモデルルーム等の消費税がかかる費用として払った金額。
このマンションの消費税と合わせた建物の金額が２３００万円だったとします。
のこりの土地の価格２７００万円とするとこの中にデベの利益は入っています。
土地の仕入価格との差額が粗利益となるのですが、土地の仕入れ値は
推測するしかありませんね。
買ったマンションの面積が７０㎡だったとします。容積率４００％の場所で
あれば、土地の権利は１７．５㎡くらい。
土地の仕入価格は場所や時期によってさまざまですから、推測はむずかしいの
ですが、仮に路線価が５０万円で仕入が１．５倍だったとすると、１７．５㎡
分で１３００万円くらいですから２７００−１３００万円で１４００万円がデベの
粗利益。目安とすれば、分譲価格の３割くらいになります。(東京地区の場合) -
23 匿名さん
>>22
路線価50万円（坪１６５万）で７０平米くらいのマンションなら
4000万くらいでは。
土地建物比率は商業地で4：6だとして 1600万：2800万とする。
土地代が上記のとおり1300万だとしたら、1600-1300＝300万が利益です。
詳しくはここ
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/twatch/index20050927d3000d3.html -
24 匿名さん
>>22
消費税はともかく販売経費が建物価額だけに乗っかっているという話は初耳。
それと、土地の仕入値と売却値の差額（粗利）が３割だとしても
それがデベの純利益とどういう関係にあるかはまったく別の話題かと。 -
25 匿名さん
２３です。
広告や販売経費がさらにそこから引かれます。 -
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26 匿名さん
>>15
はじめまして。
マンションて、デベから見て最上階だから利益率が高いとか、2Fだったら利益率が低い等の概念はあるのでしょうか? やはり「棟」だからどこの部屋でも「一戸」なんですか? 知っている人教えてください。 -
27 匿名さん
>>26さん
販売開始の際に値段決定する時には、人気が高いと予想できる住戸（物件にもよりますが
一般的には上層階、日当たり良好、眺望良好などが人気が高くなる要素として有ります）
には利益率を高めに設定します。当然、逆の住戸は低めに設定する。というのが普通です。
売主は棟全体の総売上/総利益で決算します。 -
28 匿名さん
売主の利益と購入者が買う住戸の損得は別問題と言うことでしょう。
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30 匿名さん
会社の決算書を見れば解決でしょう。
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31 匿名さん
26です
>>30さん
私は単純に「自分が買った一戸でデベがいくらぐらい儲かったかのかなー?」
「割高の物件を買ってしまったかのなー?」と疑問に思っただけなんです。でもデベの儲けの出し方が複雑な事が勉強できました。賢い人が居たので良かったです。ありがとうございます。 -
32 匿名さん
>>31
「複雑」というより、戸あたりの利益を考察するよりは
実態（棟全体の収支）の方がむしろシンプルなんじゃないのかな。
例えばタワー物件だと（立地や仕様にもよるとはいえ）最上階を含む数層分は
価格帯はもちろん、オプション設定なども「別枠」に設けてしまって
売上・利益に貢献させる、という手法が当たり前の様にとられている。
その物件の平均価格を局部的に引き上げる事が出来る要素が
少しでもあれば、そのメリットは低層住戸や方位のキツイ住戸を売るための
デメリット解消に費やす事が出来るからね。
購入した人にしてみれば「一住戸単位」での損得が気になるのは
至極当然の感覚かもしれないが、実際にはそういう考え方って
まったく成立していない。その辺を解らずに「デベの儲け」を問題にしようと
している人があまりにも多いと思う。
売買契約書の土地価額から何かを読み取ろうとしている人も上の方にいたけど
それもあんまり賢い発想だとは言えないかもね。 -
33 匿名さん
26です
32さんのおっしゃる通りかも・・スレ主さんのご意見も聞かせて下さい。 -
34 匿名さん
26です
スレ主さん、投了ですか？ -
35 匿名さん
>>34
元々このスレは、売買契約書の内容を勘違いした人が立てたもの。
そのスレ主さんはとっくの昔に何処かへ行っちゃいましたよ。
今更わざわざ判りきった議論をふっかけて「投了ですか？」もなにもないでしょう・・・。
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