秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

結局、2年前が最安値だっただけでしょう。
これから10年は上がり基調でしょうね。
バブルにはならず、ゆっくり全体が底上げされるのでは

売れ残り物件を再検討して、価格に見合うと自分で判断できるなら、そこを買うのが今は正解？

このブームの中で売れ残っている物件と言うのは、それなりにワケアリだと思いますが。
そのワケが、自分にとってはたまたま問題でない場合（駅から遠いが職場が近いなど）
ならば買いかとも思いますが、売るときはやはり苦労するでしょうしね。

今年の秋から出ると言われる新価格物件は１年から２年くらい前に
仕入れた土地上に建てられる物件。

１年前から20〜30%は土地上がってるから、原価をそのまま販売価格
に乗せると後２年は上がり続ける可能性高いかな

>>283
田町のやつは買いですか、駅４分、線路際。大崎にも駅近くの残りありますよね？
芝浦や港南は遠いから危険ですかね？

ここのスレ結構読み応えありますねぇ

>>286
その辺りのエリアなら、駅近・駅遠の差は価格に反映されるまで。危険か否かの問題ではないと思います。駅遠なのに価格がその分割安でなければ売れないでしょうが、全体的に地価が上昇して割高感が解消すれば売れることも十分考えられます。

現在新規公開企業が年間３００社位とか、創業社長として一夜で数十億円から数百億円位の資産を
持つことになる人が東京に毎年３００人は生まれてる。。
彼らは高いから買うという価値観を持つ。また値上がり傾向にあるものはインフレヘッジになる
とも考える。海外でも首都の不動産は高くて当たり前であり、東京は人口密度や
経済力からするとまだ安すぎる位ですね。

通読しましたが、とても役に立ちます。ただで読ませてもらったら申し訳ない気がしますね。
藤巻さんの説は私も共感を覚えますけど、ここの住人もよくわかっていらっしゃる。

「歴史的にも、都内のマンションなど庶民が買えるものではなかった・・・」
「都心部と郊外の利便性実質価値と物件価格差はもっと大きい・・・」
このふたつの内容は目からうろこです。
まさに、政策のあやまりとしての異常な地価下落、それにくわえて景気対策として
の住宅容積率規制緩和、不良債権を住宅ローンに肩代わりさせ税収を削って
庶民に住宅を買わせる政策が相乗効果となって都心地価を下げたわけです。

一昨年竣工の物件の築浅中古が１０％以上上乗せして売られて、ちゃんと買い手がついて
います。不思議だなぁと思いながら、毎年価格があがるうちに買いそびれた２０年前を
思い出します。
あの頃は若かったけど、自分が都内にマンションが買えるるなどと信じられなかった。
これから先しっかりビジョンを持たないとこの波をうまく味方につけられるかわからないですね。

あー、本当にそのとおり。

とにかく、ソウルに比べると東京のマンションは安いそうだ？

2年くらい前、暴落で騒いでた人に読ませたい。

というより、同じ人が今度は暴騰って騒いでいるだけのような。
結局、どちらでもお祭り騒ぎが好きなんだね。

294>暴騰とは、5０パー位の値上がりをいうのではないですよ。
5００パーセント位上がってはじめて言う言葉です。下がるときは五分の一。
上がるときは五倍位、これが自由主義経済化での歴史の教える経済循環というものです。

>>261
＞北京、上海、ソウル、台北、シンガポールなみになったら、住めません。

一部は言うほど高くないと思うけどなあ
シンガポールなんて元々が狭い国だし
シンガポールで高い場所って日本で言うと
銀座のど真ん中に建つタワーマンションみたいなもんだよ
そんなの2〜3年前でも普通は住めないよ

>>291
地価下落は政策の誤りかどうかはなんともいえませんよ
バブルでむやみに上がりすぎた土地本位制度から
一時的な有価証券本位制度に転換しただけです
そのおかげで株価がゆるやかに高騰し
リストラ策を薦める企業が裕福になり
現在の好景気があります
その反動として格差社会があるわけですが・・・
ここからまた土地本位制度になるかどうかは
この2〜3年にかかってるとは思います

またバブルの頃のような雰囲気に戻るのは嫌だね。
あの頃若かった私は、「将来はマイホームを」なんて夢は諦めてました。
郊外の小さな1LDKが億ションなんて、やはりおかしいよ。

地価政策に誤りがあったかどうかはともかく、
地価が下がってくれたおかげで、十分な広さのマンションを
都心に買えた訳で、正直、良かったぁって思ってます。

>２９１
確かに６３年前の終戦、１８年前のバブル崩壊とそれぞれ、事件の起きる前段階の既得権益側の人々から言えば、シャレにならない当局の失政だろうけど、階層固定に脱力感を抱いていた一般層からしてみれば、リセットボタンによる再仕切りなおしで、チャンス到来で、とても人に優しい政策ともみなせますよね。そのもうひとつ前が１４０年前の幕末なのかもしれませんが、とにかく権力階級のシャッフルがあまり血なまぐさくなく比較的穏やかに行われることは非常にいいことですね。これから１０年、勝負どころですね。

忘れられているのが、１９９４年から１９９９年の時期に、郊外のマンション買ってオーバーローン抱えて
しまった人たちですよね。この中には、一流デベの社員とかもいたりしますよね。
この時期、下落幅も年７％以上あったりして、従来との価格差からみて何を見てもお買い得
という気がしたものです。割安感が強かったのがよくなかった。
当時５２００万円の物件が築１０年たらずで２6００万。
広めの中古マンション買っても今なら同じ広さで同じ値段の新築が建つ。
含み損というか、過去の高い買い物の代価を今も払い続けるのはどんな気持ちなんでしょう。
２０００年以降の一次取得者は、物件を物色するなかで後から次々と立地がよくてお買い得な
物件が出てくるのをまのあたりにしたわけです。
値下がり感も年４％から２％くらいになっていった。
立地にこだわりを持つと、わずかな値下がりでも飛びつくけど、土地にこだわらずに探すと
全体的な比較や価格の流れが素人ながらもつかめた気がします。
これから１０年、何を見てどう動いたらいいのか、得たものを守ろうとせずころあいをみて
次の流れに乗るというのことも必要なのでしょうね。

マンションも２極化が加速すると思う。
都心、駅近、ブランドマンションは買える層も限られ益々上昇、それに便乗して値上げを狙ったそれ以外の物件は１０年たったら半値。　購入層の目が肥えてきているにもかかわらず買える層と買えない層の差が益々加速する気がする。

同感
金利がじわじわあがると、ローン返済がきつくなる。地価下落と超低金利が、３０代でも内の新築マンションを買える状況を作ってきたが
今後は、金利、地価ともに上がる相乗効果できわめて売りにくい状況になる。
まず販売価格を抑えるために、住戸面積を刻んだマンションが増える。武蔵小杉や新浦安あたりがもっと上昇する。
早く買わないと買いのがすという意識が、拍車をかけて郊外タワーマンションがよく売れる。
一方、都内人気エリアの中古市場がもりかえして価格が上がる。価格があがればオーバーローン脱却の人もでてくる。
そこで中古を売った人が何を買うかが問題。これまでは湾岸タワーが買い替え需要の受け皿だったが
湾岸タワーの売り物がないと、買い替え需要そのものが行き場を失う。タワーの築浅中古がそういう需要を拾うのだろうか。

タワマンのサービスでいうと、①フロントのコンシュルジュサービス、②平置き駐車場、③共有ロビーの豪華さ、④周辺環境の総合開発性、⑤フィットネス等の付属設備、⑥外部からのセキュリティの高さ、⑦エントランスでのバレーパーキングサービス　このあたりが満たされていれば、かなり満足度の高い居住空間と言えるのではないでしょうか。　ちなみに六本木ヒルズは⑦以外はほぼ満たしています。

問題はそこだと思う。
でもローン組とキャッシュ組では資産運用のスタンスが基本的に違うけどね。
六本木、虎ノ門、赤坂、青山、ついでに高輪、この辺のランドマークマンションを億単位で売却して次にどこを買ったらいいのか。　賃貸しも限界がある。　港南？豊洲？　建物は魅力的な物多いけど立地的に考えると資産としては評価は厳しい。　やはり高くても、抽選倍率が３０倍でも超都心の新築物件に今後も人気が集中するのでは。

攻めの資産運用をするなら港南や豊洲みたいな新興の方がボラティリティが高い分妙味がある。
ただ、いつ価値が崩落するかは分らないし、高値掴みのリスクも大きい。
ヤバイと思ったらすぐ売却できる機動性、判断力、決断力がないと。
そういう意味ではこういう物件をローン組んで買って自分で住んでしまうのは、
資産運用的にはあまりオススメではない。

本当にプレミアムのある地域のいわゆる億超当然の物件は、
景気上昇局面で電力株買うような堅実な投資。
日本の景気が腰折れない限り安泰でしょう。
こういうところの保有者が次に狙うのは、放出国有地の超高級マンションでしょう。

↑でもまだ当分先でしょう。　
次のターゲットとされる永田町もグレード的に超高級と呼べるかどうか。
仮に新規物件が３年後販売開始とすると今現在８０㎡１億の部屋が２億くらいになってるはず。
赤坂が最後の物件だったのか。　がっかり。

306>雑誌の「都心に住む」などで中古物件情報にじっと網を張ってればいつか
下手な新築よりずっとグレードのいい２,３年前の好立地物件が見つかりますよ。
当然値上がりはしているでしょうけど。

湾岸、港南は物件の、球数が多いだけに、値崩れしたら売るに
売れなくなると思いますよ。
まあ、大多数がローンで買うような地域だから、
そうなったら、ローン組は絶対にオーバーローンで売れないから
キャッシュ組なら、多少のゆとりはあるでしょう。
株式投資の信用取引みたいなものですね。

個人にとって、バブルの頃の教訓が一つだけあるとすれば、
一般サラリーマンが買えるような5〜6000万円の物件は、
物件数も多いし、大きな値上がりなんて期待できない。

期待できるのは、都心の8000万円以上の普通のサラリーマンが
手を出せない物件と相場は決まっている。
相場を引き上げるのは、一般大衆ではなくファンドと、事業家、
少数のお金持ちだったのを思い出しました。
庶民は、いつの時代も大もうけは出来ないものです。

20％未満の頭金で、マンションを購入する庶民はいつの時代も・・・・・

>308
港南や芝浦は港区ですよ。
他区湾岸物件より都心３区は値崩れしにくいですよ

経済的余力の乏しい層に支えられた物件は、
物件価値を維持していくことができるかどうかも問題。
管理費や諸税などが後年負担増になるプランの場合、
まともな層が売り逃げた後、
持ちきれなくなった世帯の増加、管理レベルの低下、地域の荒廃の流れができると、
そのトレンドに抗うのは非常に難しい。

現に物理的な条件では必ずしも劣っていないような郊外地域でも、
いったん衰退トレンドに入ると底まで行かないと反転しないでしょう。

真剣に芝浦物件を検討しています。
可能なら、根拠をお教え下さい。当方はローンは約半分で、きゅうきゅうではありません。

>312
行政区で区切るのは、思い込みの激しい素人だと思いますよ。
同じ区でも、住居表示、場合によってはその中の何丁目かでも
物件価格は、2〜30％も違うのが自由市場である中古相場ですよ。
ファンドやプロ達はシビアな目で見ています。

同じ東京都でも、千代田区もあるし多摩もあるんですから
ひとくくりには出来ないでしょう。

あなたも、芝浦と青山や白金を同列には考えないでしょう
同じ港区でも港区の高級住宅地と工業地、倉庫街を同列に考えるのは、
いかがなものでしょう。

確かに同じ区の山手線駅の、外側と内側の住宅地で
徒歩10分足らずの地区でも、路線価で20％も違うことは
珍しくないですね。

確かに大枠では、港＞千代田＞渋谷＞中央＞目黒＞世田谷＞・・・＞江東って感じだとは思いますがあくまで一般論。やはり実際の対象物件の周りを丸一日かけて歩き、対象の部屋を実際に住んだ気分で穴があくほど見て見てといった地道な努力を重ねていくことで選球眼を養うことが重要です。そうすると南麻布４丁目がいいとか、千代田区１番町がいいとか、渋谷区広尾３丁目がいいとか、中央区佃がいいとか、目黒区柿の木坂１丁目がいいとか、世田谷区成城６丁目がいいとかわかってきます。

江東区のトップ０．１％物件でも、
資産価値、投資的には厳しいと思いますが。

うーん。あいかわらず深いなぁ。勉強になるなぁ、このスレ。
確かに、20年前、中目黒や三宿あたりのせまい新築マンションでも買えるのは自営業が買換え組みばかりで、庶民は多摩ニュータウンの公団分譲とか買っていたわけで、その伝で考えれば、今庶民が買っているものは、値崩れしてやはり希少性のある超都心の物件だけが価値を失わないということか？

世田谷なんか元々神奈川県じゃん。

＞３２２
手元にある昭和7年の地図でみても東京府世田谷區になっているけど、江戸時代の話ですか？

秋からの新価格ってどう考えればいいんだろう。
すでに購入した層は上がってほしい、これから買う層はあがるなってことでしょ。
これから購入する方が少なくとも値下がりしそうにない物件が購入できること祈ってますよ。

＞３１４さん
横レスですが
この時期芝浦物件というとアイランドの某タワーでしょうか。
自己使用なら広さを求めるから坪単価の安い芝浦を選び勝ちですが
投資で考えるなら面積を削って都心立地を追及すべきです。（ただ手ごろな物件はもうないです。
10月号の「都心に住む」は三茶物件も都心に入っています。このままでは川崎駅前物件も掲載
される日が近いかも。というか誌名が「都心に住みたいけどもう住めない」に変わるかも。）

住むのは自分ですから。高輪のタワーの低層階に住んで墓眺めて暮らすより芝浦の高層階で海を眺めて暮らすほうがいいかもしれないし、自分の愛車の脇に汚い国産車は止めて欲しくないと思えば都心。ただ住民の生活レベルに自分があわないと思うのは高いにしろ低いにしろつらいです。
投資用は他人の目で多くの人が絶対的価値を見出す条件。駅徒歩一分とか最上階とかを重視すべきです。

値引きは現金払いが絶対に有利。
なに、契約後に事情があってローン組みたいと言っても問題はなさそう。
だって、支払い条件の変更の最終確認があるのは普通。

↑ごめんなさい。レス間違い。

そのうち都心という言葉が首都圏におきかわるでしょうね　バブルのころのように。

言葉は言い換えても、都心は都心、近郊は近郊。郊外は郊外。
ブーム時はわざとその境界をあいまいにして売るけど、
冷静になったとき中古で売ろうとすると、歴然としてその差が際立ってきます。

３２５＞
気持ちはわかるけど露骨に書くと総攻撃されるぞ。　悲しいけど生活レベルが違いすぎるんだから。
実際、高○ザレジデンスの北東方向が売りに出てるが墓が気になったのか。
そういうことって買う前に調べろよって話だよな。　全員金縛りに苦しんでるなんて噂になったら売るにも売れないよな。　

＞３３０
深読みしすぎ。そういうかんぐるクセは直さないとカミサンに嫌われるぞ（＾＾）
誰もそんな話はしていない。地図を良く見ろ。高輪全体が寺と墓だらけ。高輪タワーなどお線香の色にしちゃったくらいだ。ＷＴＣの売り出し情報を問い合わせたときにスミフさんから高輪タワーのモデルルームを紹介されて普段着ででかけ年収書いてつめたくあしらわれた口だからご心配なく。