秋から新価格、どれくらい上がるか予想してみましょう！！

ＰＣＴのあたりは支持層が浅いんですよ
内陸の物件と杭長は変わりません

さらに液状化防止工法も行われます

>>25
収入の多い人だけが都心に集まると思う

供給できる物件は限られてますからね。
都心の土地もそんなに余ってないし。
そこそこ条件の良いマンションは富裕層しか買えなくなるかもしれませんね。

>>27
都心5区で車庫つき一戸建てはもうないな。日陰な一戸建てなら別だけど。

コンビニで配布している、リクルートの「マンションズ」という
フリーペパーの今週号、昨年までは都心物件がたくさんありましたが
季節のせいか、都心物件は数えるほどしかありませんでした。

都心物件があっても、小規模の大衆マンションか大規模の二次、三次の販売ばかり
でした。
やはり、都心の供給量は激減しているような気がします、
当然需給バランスが崩れて値は騰がるでしょうね。

16です。
スレ内容にあう書き込みをと思って秋価格を書いたんだけど、ダメ？

>>31
スレ違いかもしれんが３年後の物件上昇率予想が見たい。

3年後の価格予想
内陸部（都心5区）→120%
内陸部（城北区）→105%
内陸部（城西区）→108%
内陸部（城南区）→115%
内陸部（城東南区）→105%
内陸部（城東北区）→95%
内陸部（都下ブランド力有）→110%
内陸部（都下ブランド力無）→105%
湾岸部（芝浦、港南、品川）→現状維持
湾岸部（汐留）→110%
湾岸部（月島）→105%
湾岸部（勝どき、晴海）→110%（開発が悪ければ-5）
湾岸部（豊洲）→105%（晴海の開発にひきづられれば+5）

3年後です。またまた、全部適当につけました。
全体的には、今年後半に秋価格となり、皆焦って購入するが翌年は買い控え傾向となる。

内陸部は立地がよければ上昇もあるが、再開発やブランド力といった魅力がない限り売りにくい。湾岸地域は開発が終了した地域は上昇せずに秋価格を維持し、大規模開発が進む地域は上昇する。

全体的に都心→南→西という趣向でひとが集まるのは同じ、城南地域はジリ高、城東北地域はジリ安。

同じく、現在価格が6千万くらいの物件を想定しています。

16=33さんはいわゆる豊洲信者でしょうね。
他の湾岸地域、特に芝浦、品川、港南に対する敵意がむき出しすぎ。
おまけに、前回予想からさらに豊洲をあげてるところがすごい。

今、ツインパークス住人の
友達からメールが来て言うところに、
ツインパークス下層１ＤＫが、
買った時の１４１％で売れたそうな。

>>34
そういうあなたは芝浦、港南信者ですか？豊洲信者だったらもう少し豊洲をあげてるでしょ。

湾岸は、全体的に開発終了した感があるので現状維持としたまでです。芝浦や品川でも内陸に近いところは都心としています。現状維持は、あくまで「湾岸部」の芝浦、港南です。

豊洲信者と書けば、他の誰かが攻撃してくれることを期待しているのですね。そもそも他地域を攻撃するために、このスレを使うのは違うよね。

>>35
5年たらずで141%とはすごいですね。さすがに、他の選択肢が増えているので上昇余地は、今まで程はないと思います。

>>33
㌧くす
解説も面白かったし、上昇率も妙にリアルだね
正直、私の物件の上昇率はもう少し期待してましたけどｗ
でもチョット＋なんでとりあえず満足！

豊洲はプライスレス的な価値が高いね。妄想的と言い換えても良いかもしれないけど。
なんて言うのかな、一般的な価値とかけ離れている。といった方が良いかな？

https://www.e-mansion.co.jp/com/juutakukoroseamu/index.html#1
↑
ららぽーとのある街ってやっぱりステータス高いですかね？
作っときました

３６です。
間違えた、内陸の品川は城南を見てください。

>>39
豊洲は大規模開発だからです。そして、値付けが、既に高くなる方向へ動いているのも理由です。ららぽ以外に大型ＳＣが乱立しているし、ひとは集まると思います。

>>39
もちろんそういう傾向もあると思います。今回は、妄想的な価格を織り込んでいません。

別に豊洲に肩持つわけじゃないが40は稀に見る粘着だな

湾岸に数千世帯が集まってるからね。
異常者が何人か居ても不思議は内科と。

値上がりは続くと思いません。
もうすぐ過剰供給のときがすぐ来るじゃないか

株バブル、ＩＴバブルも終わったしね
３年前が底値、２年後がピーク、その後急落でしょ

3年後は、バブルの時ほどあがらないね。

しかし、物件コストがあがっているのも事実ですから、まったくあがらないこともないね。
物件コストがあがりすぎると、買う人もいないからデベも大変だよ。

コストがあがるのに、デベはいま大変儲かっている。。。

そうだね。驚くほどはあがらないよ。気にならない、程度にあげるだろうね。

価格が少し上がって、質が結構下がって、収納率も下がるんじゃないの

１戸当たりはやや上げ位でも、坪単価は爆上げ

収益をあげるために、平米が少ない部屋を多く出すだろう。

>>52−>>54
ズバリ、そうなると思う

16と33の予想では「内陸部（城東北区）→95%」と厳しいが、正解かもな。もし、どうしても23区に住みたければおすすめだろう。

既存の物件だとどれくらい価格設定変更して来るかな？

>>57
デベによりけり、三菱は静観、住友は強気、野村はエグイ、三井は紳士かな。後は「住友」あたりに追随でしょ。

>>58
この形容はピッタリで、デベのカラーも分かるね。

>>59
やはりそう思う？

豊洲のＰＣＴが秋から２割あがると他の業者に聞きました。
ほんとうかな？

住○さんみたいなことはしません、て三井の営業さんは言ってましたよ
現状維持の予定のはずです

不動産は相場のある商品ですから、買いたい人が多くて供給が少なければ
値上がりするわけです。需給バランスを背景として、デベが「強気」に
なってますから、どんどん値上がりしますよ。
このあいだまで「値引きはいくら」などと言われていたデベのリベンジが
今後ますます激しくなるのでしょう。
ただし、埼玉、千葉のような地方の物件はなかなかデベの主導にはならない
ような気がしますが。

1ヶ月毎に３％ずつ上げれば、上昇ピッチに拍車がかかんのにね。１５年前のゴルフ会員権を思い出すと、縁故会員（ホントにコネがある人）８００万円、特別１次会員（情報に敏感な人）１２００万円、特別２次会員（ちょっと遅めの人）１６００万円、特別最終会員（銀行員に押し込まれてる人）
２０００万円。その後、中古案件が３０００万程度で取引され、ゴルフ場も会員も一応全員ハッピー。つまり、その後から出てくる同じレベルの物件が高ければ、先行案件は基本的に成功案件になるはず。あと銀行員の動きも実はかなり重要。

そうかな三井は最も信用できないよ。
もともと躯体基礎などはＢ級で環境やイメージはＡ級。
宣伝やここの使い方は超Ａ級だと思う。

三井はよっぽどのことが無ければ、販売途中で値を上げてくることはないだろうね。
ただし、販売前であれば少し遅らせて販売し、値を上げることはあるだろう、というか
それが得意技っぽい。

ＰＣＴはよっぽどのことがあるかもよ。ＩＨＩが売主だし。三井の要望よりもＩＨＩの
押しが強ければ値上げの可能性はあるでしょう。

三井の虎ノ門・愛宕物件が2006年10月⇒2007年1月に延期。

既に分譲開始（つまり会員向けにでも値段が公表されているケース）していなければ、延期したくなる気持ちもわからなくもない。

住友や野村だけでなく、営利企業であれば一緒でしょ。

↑ＰＣＴもそうだったが、愛宕もそうなるんだ。

赤坂の物件がが最も安かったんだろうね。買った人がうらやましい。

三井は永田町を先にやるみたいですね

永田町って？低層？

三井の都心3大プロジェクト計画の案内来ましたね。永田町、高輪、愛宕山。
どれも億ション、特に永田町、高輪は低層ＭＳですから１００㎡で2.5億超
でしょうね。

いよいよ坪単価800万円時代ですか・・まあロンドンやＮＹとかならそれ以上もざららしいから
今までの東京が安すぎたのかな。

そんなことあるわけないでしょう、バブルの頃だってそんなにしなかった、
というより当時は供給が極端に少なかったから、中古も含めて高騰したのです。

100㎡＝約30坪で2億4000万円なら、都心の戸建てが十分買えますよ。

２．５億だして
100㎡のミニ戸に住んでうれしいか

77さんのほうが正しいですね。西新宿の３５平米１ＬＤＫで一億円以上してましたね。

大地震には戸建てより免心鉄筋マンションのほうが強いからね。
プール付き鉄骨造の豪邸とかならともかく、狭小ミニ戸建てなんかよりは
億ションのほうがいい、というのが世の流れですね。

バブルの頃は酷かった
本当に酷かった
有栖川ヒルズや20億とか普通にしてたし
今じゃ値段1/9になって東京建物のファンドに組み込まれるようになったくらいだ

あの頃の値段の決め方ってあそこがあの値段で売れたならうちはこの値段で売れるだろう
方式でドンドン値上がりしていって毎月1割くらいずつ値段が上がって行ったよ
都心一等地の中古ですら翌年には2倍とか普通にあった
今考えるとありえないねー
車が投機対象とかになった時代だしね
車が投機対象なんて絶対おかしい

チューリップでも、バブルが起こったことがあるくらいだから。
売り手ばっかりになれば、破綻するのは当然なのに。
実際に儲けている人を見ると、冷静な判断ができなくなっちゃうんだよね。

> 77
自分の資料見てご覧、総戸数20戸未満ばかりだよ。
平均2000万円なんて大げさな・・

89年に芝浦で２１㎡のワンルームが９８００万で出てましたね。よく覚えています。
みんなあの時代を忘れちゃったのかな？

83さん。
「平均2000万」ではなく「平気で2000万」と書いてありますよ。
ご忠告まで。

>85.77
失礼しました、早とちりでした。
そうですよね、平均2000万円なんて未体験ですよ。
ごめんなさい、反省です。

http://www.substation.jp/flier/katsuyourei/msprice/mspriceindx.html

上記のサイトは昔からのマンションチラシを集めているサイトなんですが、やっぱり
マンションは購入時期と立地なんですね。（あと金利）
金利、土地の底値は2004年辺りだと聞きますが、その時期に購入できて良かったと思います。

よく築30年もたったマンションに価値は無いといった意見も聞きますが上記のサイトを
見てみると契約が成立しているか別としても、新規購入時期より高値で販売されているケース
も結構見られます。

>87
山手線の城北地区ですが、築30年のマンションの相場を
営業マンに聞いてみました。
坪単価140〜170万円だそうです、
つまり80㎡（約25坪）で3500万円〜4250万円ということ。
郊外の新築分譲価格並ですよ。
もちろん、中古ですから実売価格は
値引きもあるでしょうがせいぜい5〜10％だそうです。

都心だとこの年代のマンションは、たくさん流通しています、
郊外では、これからなんでしょうね。

>>87
そりゃ上がってるのの殆どがバブルよりも相当前
プラザ合意よりも前の物件だからじゃないかなあ
もしくは本当にここ最近かのどっちかじゃない？
90年近辺のバブル時期の物件なんて目も当てられないほどの下がりっぷりだ
1/5や1/6なんて当たり前じゃん

田町−浜松町の間に建設中のゴールドクレストのタワーの販売時期とか単価知っている人
いませんか。狙っているんだけど、販売のうわさを聞かないので、、

８７さん
古くても港区、渋谷区の好立地だと値段上がってますね。

>>90
ＲＥＩＴ一括売りでは？　勝どきと同じでしょ。
もう３０Ｆくらいまで上がっているし、2007年10月竣工予定みたいだけど。

二極化がますます進むだろう。
来年には一般サラリーマンが山手線沿線新築を買えにくくなるかな。
郊外は値段は上がりにくいけど、見えない部分で仕様を下げて利鞘を稼ぐんだろうと予測。
都心はこの秋がラストチャンスだけど、考えることは皆同じで、どこも高倍率。。。

都心最中心部の低層マンションの上層階はすでに100㎡で2億4000万円前後になってますよ。１年以上先の完成ですが。でも今、実需があるひとって２年後完成の価格をみて、今の中古を買っちゃうから、価格の上昇ピッチに拍車がかかるんだよ。

>>都心はこの秋がラストチャンスだけど、考えることは皆同じで、どこも高倍率。。。
ラストチャンス？？？
こんな考え方をする方は買わないほうがよいと思うよ

ＲＥＩＴも便利なゴミ箱代わりに使われて、審査甘いと、
じわじわ運用成績定価、利回り定価、投信販売不調になって破綻するよね。
既に兆候でてるけど。

今焦って買ってる人って、二極化のどちらにも属さない大手企業のサラリーマンが、金利が低いうちにと多少背伸びして買ってるケースが多い気がする。不動産業界の煽りに乗っちゃって、大丈夫なのかなあ。

＞９８
背伸びして赤坂のタワーマンションを買った一般サラリーマンです。
ここでいう一般って年収いくらの人を指してます？　

700ぐらいなんじゃないの

みんな買わなければ、99さん困るよね、きっと

700-1100ぐらいで4500-6000ぐらいのマンションを狙っている一般サラリーマンが
都心で買えなくなって郊外にシフトする。ところが郊外は。。。。大変なことに。。。。
二極化恐るべし。

>>102
は？何も困りませんが？
デベとでも言いたいのかな？

買うのが勝ちという考えは成立しないでしょ。
買わない勝ちもあるんやない？

うわさの新価格について、情報交換するとともに、不法な値上げには断固反対をしましょう！

これって買えない人の負け惜しみでしょ。
値上げになって何が困るの？
こっちは上がってもらわないと困るんです。

今はインフレの入り口。ゼロ金利が解除され、これから金利が上がり始める。

このような環境下、資産を持つものと持たないものの格差は予想以上に拡大するでしょう。

2〜3年ほど前から株価も地価も底を打ち、既に上昇に転じている。
金利上昇に比べて、株価や不動産の上昇ははるかに大きいので、ますます格差は拡大。

逆に言えば、現在同じ収入、同じ資産レベルであっても、頭の使い方と運で差は出ると思われます。

すでに相当の格差が出てる気がする。
一方は一生郊外の安賃貸、他方若くして億ションをいくつも所有してる。

どちらが良いかは本人次第では。

＞109さんへ
持たざるリスク、その通りだと思います。

私は普通のサラリーマンで、2001年に4,500万のマンションを購入しました。
そして共働きなので繰上げ返済に励みつつ、株式で少々運用していました。

5年たち、運よく世帯収入が2倍となり、株価上昇の恩恵も受けて、
この度12,000万のマンションを購入することになりました（もちろん買換えです。）

5年前には5,000万のマンションでも無理と感じ、億ションなんて別の世界の人の話と思っていました。

運の要素が大きいですが、株とマンションを持っていたがために、普通のサラリーマンでも億ションに手が届いてしまったのです。

やはり資産効果は多大です。

歴史的に見て、日本でもここ６０年間で何回かチャンスがありました。昭和２１年（終戦直後）、昭和３６年（東京オリンピック前）、昭和４７年（第１次オイルショック）、昭和５３年（第２次オイルショック）、昭和６０年（バブル前過剰流動性）。つまり国家負債清算、オリンピック前景気、石油需給逼迫、低金利過剰流動性あたりがキーワード。

持たざるリスクは実感。
私はずっと賃貸マンション暮らしだが、賃貸料相場が下がることはあまりなかった。
資産を持っている人に家賃を払うのはつらくなってきて、
頭金は半分しかだせない一般サラリーマンだけど都心に買います。

多くの勤勉で前向きな方々が、精一杯本業に打ち込みながら、家あるいはマンションを購入して資産を大きくされているのが、印象的です。
刺激になるし、勉強できます。
111さん、参考までに今回のローンを差し支えなければ、お教えください。

そろそろ格差がつきすぎた後に発生するであろう事態に対する準備をはじめるタイミングに来てると思います

＞114さん
双方の引渡しがこれからなので、スタート時と買換え物件引渡し後との2通りを書きます。
リスク許容度が高いので、参考になるかわかりませんが・・・。

①スタート時
ローン／11,000万（4,000万は3年固定、7,000万は変動）
貯蓄／2,000万

②買換え物件引渡⇒繰上げ返済
ローン／7,000万
貯蓄／2,000万

5〜6年程度で、ローン＝貯蓄にすることが次の目標です。
但し貯蓄の中身は株式なので、（ローン−貯蓄）が拡大リスクも背負います（笑）

>116さん
繰上げ返済後で7000万のローンって、フツーのサラリーマンではありえないと思いますが、
相当な高収入の方ですか。あまり参考にならないような。

秋の新価格、本当に上がるのでしょうか?
値上げ要因としては、①土地仕入れ価格の高騰、②建築価格のアップ(素材、原油の高騰)が考えられます。
一方、値段が上がらない要因としては、①人口減少、②マンションの継続的大量供給が考えられます。
秋の新価格に限定した場合、①土地は今年仕入れたものもあるでしょうが、大半は昨年分(つまりマスコミで騒がれているほど高くない)。②建築価格も既に契約済みで固定を考えると、大半は、今年前半並みではないでしょうか?
実際、物件価格がなかなか発表されない。これはデベの躊躇の表れと見て取れます。
便乗値上げしたいが、怖い、が本音ではないですか?

少しは勉強しましょうね
①人口減少　人口減少が都市部の住宅需要にまで影響するのは少なくとも数十年後
　　　　　　それに都心部への集中、流入傾向は続いています
　　　　　　国の調査による予測でも３０年後東京、神奈川などの
　　　　　　人口は現在より増加するとされています。
　　　　　　過疎化空洞化している地方・郊外の事は知りません
②マンションの継続的大量供給
　　　　　　それは今までのお話で、都心ではマンション用地そのものの取得が
　　　　　　難しく、供給が少なくなってきてますよ　　
　　　　　　こちらも土地余りの地方・郊外の事は知りません
下がるとお思いなら、何年かお待ちになって購入されたらよろしいんでは？
　　　　　　

価格改定が冷や水になって、一気にブームがしぼむ可能性もあるので、
業界も一か八かですよね。
大量の売り物が出てる中で、消費者が一定期間でも躊躇、買い控えするだけで、
常に売り続けなければならない弱小業者は、
投売りせざるを得ないですから。
徐々にゆっくり値上げしていく方がスムーズだと思うんですが、
秋の新価格って、買い急がせるフレーズが一人歩きしはじめて、
却ってクビ締めてる気がします。