本物を知る人が決める　23区で最高のマンションはどこ

>449
それは言えてる。
コストを払わず（払えず）リターンのみ求めてもね。

＞中流で5000万円未満のマンションを頭金20％程度の住民は、念仏のように資産価値を口にするけど

そういう人には「あなたが言う資産価値とはローンの担保価値という表現がふさわしい」と教えてやることにしている。

評価額からローン残債を引いたのが正味資産なんだけど。
マンション買った人のいう資産というものの中身は
たいていは単にくじ引きにあたった幸運と、向こう見ずな多額の借金
だからいつもびくびく細かい。

まぁ皆で「担保価値」の上がる物件を探して行こうよ。
せっかく熱心に情報交換してんだからさ。
今買える新築物件としてはクラッシィハウス高輪に一票。

立地環境でいったら、南青山。とにかくレストランやショップが豊富でいかにも
優雅な生活文化を感じさせる。生活費もかかりそう。
次点は広尾かな。麻布側より取り壊されるインターナショナルマーケット近辺。
建物の造りでいったら二番町、千鳥ヶ淵近辺の石貼りの５階建てくらいの
マンション。ホーマットシリーズみたいな。
面積は２４０㎡。掃除には人を頼める財力がないと住めないな。
死ぬ前でにはそこまで至りたいものです。

×麻布側より
○広尾側より

＞４５５
にゃるほどですな。

私は立地環境でいったら、代官山・松涛がいいかな。
都心に近いのに緑も豊富で閑静。
でも代官山アドレスのようにタワーじゃなくて
風格・貫禄ともにある低層の方が○。
今買えるマンションは確かなかったと思うけど、
これから販売予定のグランドメゾン松涛はちょっと興味有。

>>454
クラッシィハウス高輪あたりは、高輪のなかでは比較的雑然としてる方ですよね。
高輪なら４丁目、３丁目あたりが最高です。

私の住んでいるマンションは約1億円しました。
平均価格が6000万円くらいだったのですが、たった1戸だけあった3000万円台の1階を買った人が下品で本当に頭にきます。
ステテコ姿やジャージ姿で、鼻歌を唄いながら咥えタバコで共用部を歩き回ります。
総会の時も何かにつけ趣旨の異なる発言をするし、高いから止めようとか自分の知り合いなら
もっと安くなるとか、どこかが汚れているとか重箱の隅をつついてきて死ぬほどウザいです。
おまけに駐車場には、駐輪場代1000円をケチって原付（スーパーカブ）とママチャリを停めていて
ペンキとか脚立とかタンスとか置いてます。駐車場の質感ガタ落ちで本当に台無しです。
いつもは気が小さいくせに、酔っ払った時は気が大きくなって居住者に話しかけてきます。

やはり安いプランがあるマンションは本当に止めたほうがいいと実感しました。

共用部の咥えタバコなんて管理規約で禁止になってないの？管理会社から
注意してもらえば？

最低部屋に住んでるひがみと言うか、わざと一種の嫌がらせしてるんでしょうね。
自分のレベルに引き摺り下ろそうって。本当にご愁傷様です。

安いマンションのプレミアム部屋を買うより、高級マンションの安い部屋を買う方が安全ということですかね。

テレビ東京で今やってるね。ＮＹではマンションが好調。平米単価平均は１５０万円で
東京２３区の約２倍である。高級物件の平均価格は５億円。２０億円超のものもどんどん売れて
いる。アメリカ人だけでなく新興国の新富裕層が買っているって。東京はまだ安すぎるんだよ

平米単価は１５０万円ということは坪単価は３．３をかけて５００万円だね。平均が５００万
だったら今の東京よりはずっと高い。人口密度の高い日本の首都がそれより安いのはおかしい。

広尾の一級マンションも20年たてばゴーストタウン
ミーハーな場所ほどそういう傾向があるよ。
青山広尾は微妙だ。

白金タワーっていくらくらいしたのでしょう？？
もしご存知であれば一番安い部屋から高い部屋、平均のお部屋と教えてください。

＞463
カタカナデベの安いマンションに、プレミアム住戸なんて作っても売れるわけないでしょう？？

＞466
広尾の30年マンションに、同級生の開業医が親の代から住んでいるけどゴーストタウンどころか
ビンテージマンションという感じですよもう一部屋買いまして親も住んでます。
価格は下がったけどミーハーな若者や成金が買わないからかって暮らしやすいみたい。
マンションの立地は重要かもね。
1つだけ困るのは、竣工当時から住んでいるのでいい年の開業医になってもマンション内では
「○○さんの家の○○ちゃん」と住民から呼ばれること、子供の前ではちょっと恥ずかしいらしい。

ガーデンヒルズはベランダの手摺が錆びてた感がある。

＞465
平方フィートじゃないのか？

そもそも３億以下のマンションで本物とか最高とかなぞ
笑止千万！！！！

以下、本物を語る基準として
・価格は３億以上
・管理費は７万以上
のみ候補として採択

　↑　でもって、あんたはどこに住んでるの？（笑）

価格は関係ない。
１００億でも１０００万でも
いい物件を探すことができるかどうか。

それこそが本物を知る人間。

　　↑
本物を知る人は
１０００万ではいい物件を
探せない事を知っている罠

陳腐な人間の評価はいらん。
価格でしか評価できない
そういった程度の眼しかない人間は退場されよ。

本物を知る厳しい目で評価できる人間のみ投稿されたい。

不動産には割安感やお買い得感のある物件は
たまにあるけど、本物・最高と銘打つ限りは
立地、環境、仕様、セキュリティ、眺望等々
含めある程度の価格は必須である事も分からない
ようでは退場されよ。

＞本物を知る厳しい目

飾り物ですか〜？

お買い得物件と最高の物件を勘違いしてるんでしょう。
今ここで考えているのは後者。

もちろん値が張って見掛け倒しなものもありますので、
そういうのはすぐに排除できるのが本物を知る厳しい目。

眺望三点セットのような、陳腐で軽薄な事柄を
メリットとして前面にださなきゃいけないような物件は、
そもそも話になりませんので。

六本木ヒルズが最高と言い出す人間がでてきたりして。
勿論候補の一つとして挙がってもいいけど。

最高に評価されてるから坪１３００万で取引されるわけでしょ。２番はザハウス南麻布で坪１０００万ってとこでしょ。いまんとこ１００平米で３億超えんのはこの２物件だけでしょう。

もちろん最高というなら最上階限定でしょう

部屋を決めてるんではなく、最高のマンションを決めてるんです。
低層階が極端なエコノミーになっていたり、
最上階だけ豪華にしてるようなのはＮＧでしょう。

マンションが建たないところのほうが、住環境は勝ってないか？

勝ってるでしょう。
だから２３区限定となるとどうしても無理がある

２３区で挙げるとしたら中央線沿線の某所などが住環境としてはいいが
マンションはほとんどない

マンション自体のグレードを考えるのは非常にわかりやすいけど、
立地や景観、街の雰囲気や住環境としての利便性などを考えると
めったにいい場所はないね。
その中でいい物件を探していこうという話。

結局装備や内装、構造なんかはなんとかなっても、
静かで便利で眺望よくて日当たりもちょうどよくて、街の格式高くて、空気や自然環境も良く、
なおかつ安全な場所ってのが、なかなか満足できる物件はないですよね。

環境が良くて、かつ利便性もあって、眺望・日当たりも良くというのは、
あまりに身勝手なのかも。マンションが建つところはマンションがさらに
建つのが可能な場所だし・・・。お金にあまり糸目をつけないというなら、
戸建てしかないんじゃないかしら？

ていうか柄の悪い成金が住みたがるところってこともあるかもよ。

４６７＞安作りの白金タワーは共用部も占有部も建具や内装などがしょぼすぎてこのスレには
無縁でしょう。

実物を見ていないけど、モダンリビング誌で見た六本木ヒルズレジデンスは
やはり高い品質を持ったマンションだと思う。住んでみたい。

環境よし、日当たりよしなら、条件として大きな公園などに南向きが面しているマンションとか。
もう新築では無理？？

新築に限らないんだったら、白金台の八芳園に隣接しているマンションは
その条件を満たすと思うけど。

新築に限らないならあるでしょう。新築だとなかなか難しい条件？

中古ならパークマンションのシリーズがやっぱり素敵でしょうね。
ＨＯＭＡＴはどうでしょう。

ＨＯＭＡＴはいいと思う。数代続いたような資産家層が占める割合が高そうだから。
別に成金が悪いというわけではない。
ただ、資産管理のノウハウの蓄積には時間がかかりそうだし。

ホーマットは間取りが秀逸。１００ｍ２ちょいでも、リビングにトイレをつけ、住居部分との分離を図っています。又、番町のホーマット通りの趣きは格別ですね。
せせこましさが無いのは素晴らしいが、米国の安アパートのcopyではないかという意見もありますね。ＮＹの高級マンションとくらべると内装などだいぶ見劣りします。

緑豊かな一種低層住専の中に佇む、瀟洒な低層マンション。
財閥系デベのトップブランド。
成金が入れないような崇高な雰囲気。

ＮＹの五番街に面している（セントラルパークを見下ろす）アパートメントにお邪魔したことがありますが、映画の中の世界でしたよ。
天井はやたらと高いし、ハンサムなエレベーターボーイはいるし。
メイドさん用のお部屋＆バストイレはもちろん、玄関ホールがまるでギャラリー。

築５０年になる物件ですけれども、吉祥寺の井の頭公園を見下ろすメゾン井の頭。
あのビンテージマンションはＮＹなら坪１０００万円はするでしょうね。
本当にいいものは数年に一つくらいしか生まれない。今のところビンテージの中にしか
最高はないでしょう。

う〜ん、吉祥寺で最高を求めるのは・・・。

私なら迷わず「麻布霞町パークマンション」をあげます。

某誌のビンテージマンション特集では、ビンテージ候補は次の6物件でした。

1. 虎ノ門タワーズ レジデンス
2. アールブラン高円寺
3. D'グランセ三田聖坂
4. アトラス江戸川アパートメント
5. THE TOKYO TOWERS
6. パークマンション千鳥ヶ淵

みんな職場や学校が違うので、場所の選定に共通項を見つけるのは難しいですね。
吉祥寺で働いている人は、麻布霞町なんて不便だと思うでしょう。
ただ、ここは「２３区」内マンションなので、そういう意味では、吉祥寺は外れそうですが。

高円寺とか、江戸川とかが入ってる・・

もちろん、人それぞれ便利で素敵なマンションは違うと思いますけど、
一般論で話せばおのずと良い立地に目が行くかと。

ドイツではビンテージっていうと築１００年以上のマンションで今だに値上がり続けてるものが
ごろごろあるらしい。日本ではここ数年で分譲のものの中には、将来そうなりそうなものがあるね。
これからは建築コストアップで逆にグレードが落ちるかも。

虎ノ門は安普請の厚化粧を嫌って技術屋が意地になってシンプルを追求した。そういう意味で外観も構造も経年劣化が少ない、ビンテージ候補なんだろうね。でも、共用部分の色使いや狭いロビーをゆったり見せるということからはデザイン的な配慮が足りないね。きっと設計チームにまともなデザイナーがいなかったんだね。
鹿島さんのベンチマーク物件だから強度には心配無いんだろうけど、見た目は細長過ぎて地震がきたらポッキリって感じ。３０階建くらいに押さえておいた方が見た目のバランス良かったね。管理費ケチるような貧乏人は住まないんだから。

いい意見が続いてますな。
築５０年のビンテージ物件が出るとはなかなか通ですな

虎ノ門はどちらかというとマンスリー賃貸用に使われそうですね。
オフィス街なので住環境としてはあまり機能しない場所ですからね

やっぱり建築コストがそれなりにかかっている物件でないと、このスレの候補には
ならないでしょうかね？　建設会社はどのあたりなら条件に入るんでしょう？

金銭をどう評価するかもその人の目によります。
自信を持って推薦できるものなら何でもいいですよ。

確かに番町のホーマット通りの雰囲気は素敵ですね。
その中の一つにお邪魔したことがありますが、内装（共有部分）は496さんの言うように
NYの高級マンションとは全く異なったテイストです。

たとえて言えば、ホテルオークラのように、欧米人から見た日本というイメージでつくってありました。意図的に暗めにした照明、廊下にはずっと御影石を敷き詰め、ところどころにある明り取りの窓には障子を一部あしらい、その向こうには和風の庭園がちらっと見える、壁には日本画の水彩画が無造作にかけられてました。

オークラも華やかな外資のホテルに昨今はおされぎみですが、あの一種懐かしいようなホテルの雰囲気は、それはそれで捨てがたいような気がします。

オークラは少し雰囲気が違いますからね。
ただし日本人が作る日本というより西洋人が作る日本という感じがする。
本物の日本ではない。

ここに掲載されている物件はほとんど本物ですよ。↓
http://www.homewith.net/realplan/premium_mansion/m00_01.jsp?rpheader1&...
各エリアのタブを開くとエリア毎のプレミアムマンション情報が見られます。
特に港区と渋谷区だけちゃんとしてます。その他エリアはあまりやる気がないみたいですが。

パークハウス多摩川が一番よく見えます。

496です。ホーマットは23区最高ではなく、外国部門特別賞ですね。
竣工当時のインテリア・パーツは全てといって良いほど米国からの輸入品でした。
間取りも含めパッケイジで米国から持ってきて、そこにジャパネスクを施したんでしょうね。

491＞そういうのの数少ないチャンスは新宿御苑の斜め向かいに今分譲中の四谷ライオンズ。
http://lions-mansion.jp/MJ031012/
立地だけはすごいが仕様や値段が押さえめなので最高にはちょっと無理かな。

503さん。
江戸川にちょっと笑いました。
505さんの言うとおり勘違いしてるんだろうなあ。
最高のマンションにはミュゼ白金長者丸を押します。

難しいですね
最高といわれてるような物件はなかなかないな

南側が墓地で墓ビューであることを除いて考えると最高の物件は
1991年の「白金ハウス」だと思う。三光坂の頂上にあって分譲主は野村不動産だった。
航空写真でみると蛇そのものの形状だけど共用内廊下が嘘みたいに長くて
マンションなのにレンタブル（専有÷延床）がほぼ50％だし、
地下平置駐車場で区画が2.8m×7mと広いし、24戸に対して40台の駐車スペース、
トランクルームも各住戸に付いていてエレベーターが確か5台あった。

高輪や白金で墓ビューのことをとやかく言ったら
住めないですしね。昔からお寺の多い地域だから。
江戸時代からあるようなお寺にあれこれ言うのは
新参者のマンション住人としては控えましょう。

あれこれ言うのとは違います。別に普通のマンションなら問題なくても、
最高のマンションを検討しているので、
墓が見えるようなはっきりしたウイークポイントがあるようでは失格と言うことなんです。

522>俺もそう思う、気味が悪い。青山ザタワーもいい物件だったが墓がみえる時点で却下した。

そういう点で郊外がいいんですよね。

>>518さん
私もミュゼ白金長者丸に一票。
あとは、最高とまではいかないけれど、最近見に行った物件で、リジェ御殿山は良かったですよ。
後ろがミャンマー大使館、目の前は桜の公園。周りのかんきょ

５２５ですが、途中で送ってしまいましたぁ。

続き・・周りの環境は静かだし、全て億ションで、１００㎡〜２５０㎡くらいでした。
中古のお部屋を見に行きましたが、値上がりしてました。

リジェ御殿山、冬の午後は神戸製鋼のビルが日照をさえぎりませんか？

私もミュゼ白金長者丸好きです。
知人が住んでるパークマンション千鳥が淵もいいですね。

ミュゼ白金長者丸はあの緑のエレベーターが何とも・・・
駐車場台数が少ないのも不満ですね。地下は機械式だけだしね。
建築中に東高ハウスが竹中工務店に金を払えなくなって工事が1年くらいストップしましたよね。
その代金を三井不動産がお金だしてくれたんでしたっけ。
新宿区荒木町だか舟町にある「バブルの塔」も留置権ものでしたよね。
（マンション名が思い出せない）

プールとアスレッチクジムが付いた「ドムス南麻布」が最高の物件じゃないですか？
イランイスラム大使館の近くで南傾斜頂上にある最期の至高のドムス。
平成4年10月竣工で平成12年まで販売してましたから何度か拝見しましたけど
天井高3000mmでバスルームの窓から東京タワーがぽっかり見えて本当に至高の物件でした。

528です。
ドムス南麻布の紹介URLありました。
http://www.satohide.co.jp/works/0107.htm
http://www.kencorp.co.jp/famous_properties/details_php_id_323.html

>>527さん
リジェ御殿山までは一種低層住専みたいですけど、その下からは高層ビルが建っていて
それは確かにもったいないですよね。山手線内とは思えないほど緑に囲まれた良い立地なのに。
駐車場もゆったりと平置きでよかった。
私が見たお部屋はミャンマー大使館に面していたので、趣があってなかなかでしたよ。
リジェの近くに、グランツォーベル御殿山というマンションが建つ予定なのですが、
あちらも億ションになるのでしょうか？リジェほど広いお部屋はなさそうですけど、
目の前が緑なのは良いと思います。それに大崎駅にも以外と近そうだし。

パークマンション千鳥が淵、良いですよね〜。ただ、価格が高すぎて見に行くのもちょっと・・。

スーパートップタワー東京
幻の最高物件。

ドムス南麻布の管理費、普通の人のローンより高そう・・。
小規模なのにプール＆ジムなんて！

流れるプールですね。

No.532
いやあ、そんな一般庶民が住む可能性が少ないからこそ至高なんじゃないですか？
ドムス南麻布は警備費用が8万円だか10万円だかで、施設利用料が5万だか7万だかかかり、
駐車場は分譲なのに管理費と称して2万円くらい取られて、管理費が15万〜20万円くらいで
修繕積立金が5万〜8万だったと思う。
つまり最低でも30万円、最高級の部屋なら50万円近い管理費がかかるわけです。もうほとんど笑い話。

つまりそれくらいを出しても快適さやセキュリティーを求める富裕層にしか
最高に住む資格はないでしょう。ニューヨークは２０億円以上の物件が飛ぶように
売れてるというしね。

ニューヨークは治安が悪いから最高とはいえない。

確かに…大金持ちはイギリスに移民している。
世界中に別荘あるくせに…。
あ、節税だっけ。

２３区に戻そうよ。

こんなマンションランキングみつけました。ソースがちょっと古いかな？

http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank13b.cfm

いやいや新しすぎる、もっと前なら坪単価が２０００万円とかのもあった。

でも、５３９のランキングは、マンションの平均価格や広さを出してるから
真の高級マンションがわかりますね。
高い部屋があってもタワーみたいに安い部屋とまざるとここには顔を出せない。

>>540
坪単価２０００万の具体例を欲しいです。

>>542
これかい？
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank24a.cfm

＞542さんへ

540ではないが、バブル真っ只中の時は、広尾ガーデンヒルズは1㎡1000万円（坪3300万円）を
軽く突破していました。
『住宅情報　都心に住む』はビンテージマンションとして広尾GHをよく取り上げ築20年以上に
なるのに、値上がりしているとほめまくるが、1㎡1000万円時に買ったとすると、いまは同150万円
程度ですから、7分の1になったということ。株と同じで高値掴みはだめということですな。
いま「都心に住む」探してきました。2006．11月号30ページ。
89年、坪3755万円という東京カンテイ調べの価格が出ています。サウスヒルD〜F棟。

バブルはファンダメンタルと地価が乖離してるからね。

だから前回みたいに坪３０００万円までは行かないと思う。でもその７かけ、２０００万円位は
覗きにいくのが経済循環というもの。

だいたい、一流物件なら平均５億円、２０億円クラスもざらというのが、今の世界標準。
東京は下げすぎていまだやみあがり経済、復活はこれから。地価が戻らなくては
本格的景気回復はない。

景気は地価で決まらんよ。

５３９さん＞
このデータ大変興味深く拝見しました。時系列ごとにランキング記録が残っているサイトとかないのですかね？

このスレ面白い。