★都心マンションで“お買い得物件”はどこですか？★

いや、結構ありますよ。
私は築浅の中古で、ちょうど５〜６年前くらいに建てられた高級物件を探していますが、
良い感じですよ。
新築は価格が上がったにも拘わらず、立地や仕様が落ちて買う気がしなくなりました。
高級物件の中古は確かにそんなに値段は下がってませんが、傷みもすくなく、管理も良い為、
お買い得だと思います。近くの新築の狭い部屋よりもいいですよ。
根気よく探せばあります。「都心に住む」の後ろにも高級中古物件がありますが、
今考えると安いんですよ。

値上がりしそうなマンションが結局はお買い得です。
不動産ほど安物買いの銭失いはない。
ただし価格変動が大きい波である商品なので一旦上昇期に入れば
時期さえ間違えなければ大損はしない。
逆にお買い得というのは「時期」しかない。
底値で買うのがお買い得。
マンションを終の棲家と考えずに住み替えを前提に考えて
いまは高いけど狭めの都心よりを買っておけば
次の底値の時期に広い新築に住み替えできたりします。

そういう買い物が一番お買い得というのではないでしょうか。

今残っているもので、今後中古価値が高くなりそうなものでは
芝浦アイランド最終期、トワイシア用賀あたりでしょうか。
２３区外ですが武蔵小杉のパークタワー、川崎駅前の
ブリリアなども長い目でみるとお値打ち物件では？
もちろん虎ノ門や赤坂、広尾が買えるならそれにこしたことは
ないですが。

世田谷が遠いという人は、湾岸の転売モノを狙うのも手かも。
ネットで広告が出ていても売れているケースが結構あるので
マメに探さないと、希望する広さと階数がないケースもあります。

103さん、
芝浦アイランドと、トワイシア用賀。どちらが、より有望でしょう？

即日完売の芝浦島と若干売れ残り気味の用賀
どちらが有望と聞かれれば、それは前者でしょうね

ありがとうございます。参考になりました。しかし、、もうほとんど芝浦島は、ないんですね。

芝浦島は値上がりを待って手放すための投資用ですね。
永住する場所なんかではありません。

「新庄が住むかも？」なんて言われて浮かれるタイプの
湾岸大好きのミーハー層に高く売りつけてやりましょう。

でもみなさん資産価値やら転売がどうのいってますが、今度購入したマンションを買値より高く売却したって、次にグレードを上げて新マンションを購入することは難しいことをご承知ですよね

自分の希望：　もっといいイメージ・条件の物件　＞　現マンション
の場合
従来からの人気・価格：いい条件の物件　＞　現マンション
　　　　　　　　　　　　　↓資産インフレ
値上がり率：いい条件の物件　＞　現マンション
となるに決まっているわけですから、もともとの価格に差があることを勘案すると
値上がり絶対額：いい条件の物件　＞＞　現マンション
となってしまい、グレードを落とさざるをえないのではないでしょうか？

もう、あんなバブルはないだろうが、広尾ガーデンヒルズの値上がりは凄かった。
立地ダメ
作りダメ
デベ一流
で、たった3〜4年で7000万が1億2〜4千万で取引された。買ったのは、アホな芸能人ばかり。

>>108さん
言ってることわかりにくいけど、つまり自分のマンションが値上がりして売り払ったとしても、自分がほしくなるような立地・ブランドのあるマンションはもっと値上がりしてるってことかな。

なるほどね
値上がり率が同じだって、5000万円の10％と10,000万円の10％じゃ500万円の差がありますからね
グレードを下げざるをえないってことですね

じゃ、転売を考えない以上は資産価値なんて騰がらず下がらずほどほどがいいってことにありますね

で、お買い得物件はないってことでいいですか

結局、自分や家族が気持ちよ〜く住み続けられる物件がお買い得なんですよ。
どんなに転売で得したって、それまで窮屈な思いするのはどうかな。
健康な若いうちに、自分の住みたい場所に住む。
こんなに「お買い得」なことないですよね。
って、このスレは金銭的価値の話ですよね。すまそ

フォルム浜田山なんてどうでしょう？
浜田山へ7分。永福町へ6分と駅に程よく近い。
南側が一種低層で3階から抜群の日照が確保でき、空が開けてる。
坪単価もこのご時勢で250万〜一番高いプレミア的な部屋で320万。
山手線外なので僕の好みに合わず見送りましたが、連れ合いが欲しがってました。

旧価格という意味では、芝浦アイランド「グローヴ」が狙い目ですね。
次回の募集で最終なので、あまりいい部屋は残っていないかも知れませんが。

交通利便性がいいところで割安なのはないですかね

ライオンズタワー四谷ゲートが、まだ少し残ってるようだ。
四谷三丁目4分で1㎡100万円、坪330万円前後というのは、いまや超割安。
新宿通りから見て建築現場左側の緑?色の6階？建てのビルが印象を著しく悪くしているが、
このビルはまもなく撤去される。そうすると、いっきょに開放感のあるマンションに変身しよう。
そうなる前が買いの最後のチャンスか。

>116
１階までゴミ出ししないといけないタワーって、どうなんでしょう。
百獣の王達のＭＳ全部にいえるけどね。

タワーマンションの住み心地ってどうなんだろう？
忘れ物を取りに行くときとか、ちょっとそこまで切手買いにとかって
億劫にならないかな？

＞117
これについては、すでにこのマンションのスレで、いろいろ語られてますね。
それはそれとして、自分で住む人は、性格、ライフスタイル等よく考えて結論を。
投資の人は、そういう瑣末なことには、こだわらないのが賢明でしょう。

億劫にはなるでしょう。諸外国でも同様ですがタワーはいわゆる「終の棲家」ではなく、仮住まい需要でしかありません。
高層階育ちの子供にはいろいろ問題が起きやすいことはすでに学会で証明済みなので調べるとよし。
ファミリーですむのか、DINKSor単身で住むのかによって適した形態は異なります。
つまりお買い得はその人のニーズによって異なるのです。

。。。というかすでに億劫です。次は低層階にすむ予定。

ライオンズ四谷。
お得なのはわかるが、、
並みのサラリーマンには、簡単に買える額ではないです。坪３３０万。

でも、ほしいなぁ。。

かつては、チサン、秀和とならび安もんマンションの代名詞だったライオンズも最近のは、結構しっかりしてる。

え、秀和って安物マンションの代名詞なんですか・・・・
わたし秀和ってちょっとグレード高い
当時としては憧れのマンションだとばっかり思ってた・・・・

秀和のあのデザインは、分譲当時は目を引くものだったのかもしれないが、デザインがデザインだけに今となっては古びて見える。秀和は倒産してしまったが、今秀和のような路線を採っているのがあの悪名高き日本綜合地所だと思う。

安いのにはやはり理由があるのでは。いまどき四谷で坪330万って。。

でも、タワーって結構ファミリー向け間取りも多いよね。
自分も独身かせいぜいＤＩＮＫＳ向きだと思っているんだけど。
みんな引っ越す前提で買うのかね？

少し前までは、湾岸での住み替え（コスポり→グローヴ）
とか買い増し（ブラン＋ＷＣＴ）みたいな増えているらしい。
実際に住んでみて港区湾岸の交通立地や人口密度の
低さゆえの快適さ、価格のメリット、今後の供給打ち止め
の安心感などが評価されているのだと思う。

今からでも遅くないから芝浦港南の築浅中古を買うのは
いかがでしょう。
豊洲の新築も今後でてきますが、芝浦の新築転売をねらう
のも長い目でみれば豊洲、晴海の競争倍率でこけるより
確実。もし晴海・豊洲が低価格で出てきて運良く抽選に
あたったなら、芝浦を売ってすみかえればいい。
なにもしないで坪単価が２年後のに３５０万くらいになって
いたら泣くになけない。

でも手数料や税金・諸費用等で持ち出しも結構ありそう。
引越し貧乏であんまりメリットなさそうだな。

>129
５０００万の物件売っても住まいの譲渡益には３０００万控除が使えて無税。
仲介手数料は１５６万円　それ以外は印紙代２万くらい？

確かに新築の諸費用は１８０万くらいかかる。引越し代が３０万弱かな
でも、どうせ当たらないわけだし、目先の計算でなくていい場所に
お買い得で住むのが目的なんだから

私は不動産屋じゃないんで買い煽りはしたくないけど・・・実際に
行動してみないとわからないこと多いですよ。
不動産購入なんてネット株のようにクリック一発で決まるもので
なくて契約するまでいくつも考える余地がある。
いろいろ試すといろいろわかって面白いですよ。

そういうゲインを狙うなら、アホな芸能人と田舎者が好きそうな街で戸数の多いマンション。
値段100ヘイベ7000万ぐらいで2LDK以上の間取りばかりのマンション。自由が丘、恵比寿坂下あたりかなぁ。
品川5山や目白、下落合は×マイナーすぎ。

物がわかる人や都心育ちは「自由が丘、恵比寿坂下」なんて選ばないで、「品川5山や目白、下落合」を選ぶよね。
ただ、需要がね。
東京も田舎モンが多くて嫌になるよ。

それと高級と言われてる地名に隣接するダメなとこ。
工業地域や貧民屈を大型地上げなどしたとこの大型物件。
例）広尾、目白ガーデンヒルズ、恵比寿工場跡のマンション、六本木のテレ朝のとこみたいな所など。
絶対値上がる。

新目白地区として将来の飛躍が見込まれている豊島区高田の地価は上昇しますね！

お買い得は、
・来年２月ぐらいまでの間の”最終期”物件。
＃ただし、住友物件除く。
ここ２-３ヶ月以内に発売された物件は、既に新価格だから、
いまお買い得と言えるのは最終期物件だけですね。
住友は、少しずつ値段を上げて売り出すので、最終期でも
お買い得ではないですね。

その条件でお勧めはありますか？

135さん、住友物件の敬遠理由までお教えいただき、ありがとうございます。
136さん、同様できれば、物件をあげていただければウレシイです。

この条件でのお勧めとしては、
http://www.b-sn.jp/
http://www.shibaura-a2.com/concept/index.html
http://www.goldcrest.co.jp/html/baytower/（ここはたぶん値引くでしょう。）
等々。
地域や好みがわからないのでどこをあげればいいのかわかりませんが、
上記の物件を数ヵ月後におなじ価格で購入することは無理でしょう。
また、3月以降に旧価格物件を購入/契約することは無理です。
購入するなら、遅くも２月までに購入/契約したほうが良いです。
＃金利を考えると、２月までに購入したほうが良いと思いますが。

品川中延って、今イチだと思うのだが。
値上がりは期待できない。小山6や旗の台6のように高級住宅街でもないような気がするが？
知らないだけか？

ベイクレは最終期ではなく売れ残りでは？

徒歩13分って。。

いくらでも批判をどうぞ。
１年前感覚から抜け出せないのですね。
既に状況は、変わっているのですよ。
３割り増し物件でよければ、駅近、発売前、あこがれ地域をどうぞ。
ベイクレは、もうすぐ新古扱いになるので、あせっているはず。多少希望を落とせば、
価格交渉できますよ。将来”今じゃあ信じられない対応だったね”などの会話ができるでしょう。

142さん、そうですね。状況は冷静にかんがえなくては。
日経平均も上昇してきてインフレ再燃もありえます。

グローブは確かに旧価格物件の最終分譲ですね。
狙っていくか。

東雲エリアでは、丸紅が来年最終のようだが。どうだろう？

東雲、地味だけど落ち着いていて、生活はそこそこ便利。友人家族が住んでるけど、いいところだよ。

142です。
現実を見るのが一番。
今の状況だと、狙っても当選することすら難しいのですから。
物件を絞り込むより、数件の物件に入居希望を出すぐらい
幅広く狙って、縁のあった物件を購入するのが良いと思います。

急いでばば掴むのも。どうかと思うのだが。安く見えても、高価な買いもんですから。

ならば、買わなきゃいいでしょう。もっともそうやって時期を延ばして高値つかみした団塊世代が如何に多かったことか。

もう、高値つかみでしょう。過去と比べサイクルは短くなっています。

まだまだ　上がりそう。

>>149
高値掴みは下落途中でも言えるわけで、デフレとはことほど左様に恐ろしい。

もう底だというお誘いのほうが、まだ上がるに比べて罪深いと思います。
このくらいの上昇ならここで下がっても下落は知れてますよ。

もうプチバブルでしょ。
来年には景気減速とともにはじける予感。

だから、しっかり物見て決めるべきですね。
もうタイミング逃してんだから。
不動産屋に煽られないよう。

>154
たしかにその通り。だからこのスレがあるんでしょ。でっどこが買い得なのよ。

うん、タイミング逃している・・・。
新価格のなかでお買い得というのでもよい？

「価格・金利が一番低い時期に、いい物件を購入して誰よりも得をしたい。自分はお金を持って
いるのだから。」と思って、期を逃して未だ旧価格（またはそれ以下）を狙っている人が
多いようですが、もう無理。建築費も土地も金利も今後は上がる一方です。現実を見たほうが
良いです。（新価格物件で決めるか、あきらめるか、かなり譲って旧価格の余りを購入するか・・・）
本当にお金を持っている人は、１０００万は誤差範囲なのですよ。

１０００万を誤差と言える人が多ければデベは大儲け。
そうでなければ新価格に購入者がついてこず不良在庫となるでしょう。
あと半年もすればハッキリするでしょう。
半年後には景気が悪くなってるのも各種指標で確認できるようになりますから、売れ行きは確実に悪くなります。

確かに１０００万が誤差なんていえるのは、よほどの少数の成金か、
これまたほとんどいない、３億円宝くじ当選者くらいだろうなー。
で、新価格にはっきり言えるお買い得物件はないのだよね？

全然逆なんだよね。
１０００万の価値をわかってるのが、金持ちと言うか、資産家であって、
ローン組みすぎて混乱して、
金額を冷静に判断できなくなってるのが高値のババを引かされる。

もっとも現生の１０００万は、資金が資金を生む可能性のある価値あるものだけど、
住宅ローンの１０００万は、資産的にはたいした価値ないんだけどね。

そう。みんな現金の価値を分かっていない。物件価格が10％上がっているときは、株はもっと上がっている可能性が高いことに気付くべき。10％上がったからといって喜んでいる人は機会費用の概念がありませんね。

投資に回せるお金とかさほどない人がローン多めに組んで買っちゃうんじゃない？
ローン組んだら、投資に回しているより、せっせと返した方が無難だし。

そうかもしれませんね。もったいないですね。1000万でも資金あれば、金持ちの道が見えてくるのに。。

やっぱりお買い得物件はないの？

無いです。買い得なら不動産屋は値段を上げるか、自分で持ってるか。。
10年後振り返ったときに、買い得だったものはあるでしょうけど、
そんなこと判るわけが無い。

幸運なら、儲かるかもしれません。

お買い得を探している人に昔からの賢人の教えを一言

「不動産に出物なし」

だってそうでしょ。お得な物件があれば庶民の手が届く前に
業者が手に入れてるって…
それでも割安物件に飛びついたりすると
耐震偽装マンションの被害者みたいになりますよ。

割安なのは原因があるからで問題はその原因が
自分には納得と我慢ができるかって問題じゃないかな？

そう。あとは経済次第。好景気が続いてインフレ傾向になれば物件価格も上がるでしょう。
でも株も上がってますからねそういう場合。どっちが特か、そりゃ株でしょうよ。売りやすいし。

家は儲けるためじゃない。インカムゲイン狙いでコツコツ投資用買うのはまだ良いですが。

投資と言うのは利益効率、つまり利率の比較が問題なわけで。

マンション買うのも、
ほとんどリターンのない銀行に預金積んどいたり、
ほとんどインチキのわけわからん保険だの民間の年金積んだりするよりは、
今の局面では賢い投資。おそらく。

株や投資信託に比べたら？
つーか、多額のローン組んで不動産を買う人のことでしょ？

別にローン組むのは悪いことではないでしょ。
例えば手持ちの貯金5000万あったとして、丸ごと物件取得に遣う位なら
住宅ローン組んで現金は投資とかで運用した方が早期返済できる可能性も上がると思うけどね。

>>167
>ほとんどインチキのわけわからん保険だの民間の年金積んだりするよりは、

その辺はケースバイケースだあね。
例えば俺みたいな自営業だと、住民税や健康保険料を死ぬほど払わされるくらいなら個人年金に回したくなるし（年金は全額控除だから収入を低くできる）、家を仕事場にしてマンションを購入した場合、地代家賃の幾らかを経費化していたせいで住宅ローン減税の効果が下がったりと色々ややこしい。

普通の子持ちサラリーマンが都心は無理だが都内に新価格の新築マンション
買った場合。頭金より多い金額のローンを組んで、あとは万一の備えの多少
の貯金程度が、よくあるパターンだと思うけど。

サラリーマンが都内の２等地（1等地ではない。）にマンションを買える時代は過ぎたのかも。
３等地、４等地または郊外しか買えないですね。まあ、妥当といえばそうなのかも。
＃１等地が買えるようになるのではないかと、待っていて結局２等地も買えなくなってしまいま
した。

３等地、４等地ってどこらへん？
北区とか荒川区とかの新築マンションは坪180万〜200万くらいであるけど、３等地？

北区２等から４等、荒川区５等〜ですかね。

感覚的にいうと、4等地
1等地：都心
2等地：城南の住宅地域
3等地；芝浦、豊洲あたり
4等地：それ以外の東京

北区は２等地の地区もありそうだよ。旧澁澤邸近くの滝野川とかそうじゃない？
２等地は他にも部分的に吉祥寺や石神井公園も入りそうだと思うけど。

吉祥寺や石神井公園は３等地。まだ何とか買えるよ。

城西も２等地でしょ
世田谷区とか武蔵野市までは
ちなみに大田区には田園調布があるから、大田区の一部だけは１等地だし

吉祥寺や世田谷なら、一戸建てが圧倒的に優位だと思う。

北区は確かに王子と赤羽じゃ全然違うと思う。
王子徒歩10分以内で飛鳥山公園近辺はこれから2等地に限りなく近いと思うし、
赤羽あたりじゃ4等地だろう。

これからは区だけじゃなく、
地域がより細分化されて
駅近か駅遠かでもかなり格差が広がると思う。

なわけないだろｗ

用賀が都心かよ。

用賀がベストとはなぁ？

グランドメゾン中目黒

将来性・資産価値って観点だったら、既に開発された城西地区三多摩地区はもう終わりでしょ。
新住民の流入が止まったら、いずれ下町化するのは確実
これからは広大な埋立地のある品川・江東でしょう

へえ

要するに集合住宅は建て替え時にもめるから
それまでには転売したいから資産価値が重要なんだな。