カテリーナ三田タワースイート ホテル４ライク

>>240
そうだといいけど。
新築でもこれだけ苦戦なのに中古ではどうなんだろうか？

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経済理論として、
中古販売の当初価格は、REITに売った価格以上にはなりません。
利回りプラスもその価格が前提ですので、
定価ベースでは、利回りプラスにはならないでしょう。

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別に苦戦ではないと思うよ。
宣伝費を使わなかっただけのこと。
他のデベと違ってあっちこっちに販売物件を持っているわけではないので、
ここを竣工近くまでに売り切ればよく、
宣伝費は極力使わなでやっているまでだなんだよ。
下手をすると宣伝費が価格の1割かなんて言われている物件もある中、
宣伝を使わなくても、
気づきさえすれば売れる条件の揃った物件とも言い得る。

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＞２４３
その通りです。

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でも、まだ完売してないよね。
売れる条件揃ってるのにね。

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異常な値付けするからだろ

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売主としては、
それとな〜く、既存購入者を刺激しないように、
既に価格適正化してる事をアピールしたいところでしょうね。

それこそ、こういう購入検討掲示板とかで、あくまで購入者の噂のような形で、
オフィシャルじゃなくディスカウント情報とかが流れると、
お、そういう事なら検討してみようか、というお客さんも増えるはず。

値引き情報は資産価値に影響、とかいうひともいるけど、
いつまでも売れ残ることの方が不人気物件として、
よっぽど資産価値に影響大だと思うけど。

そもそも値引かないと売れないのは、マンションが悪いんじゃなくて
値付けが悪かっただけのこと。
それを機動的に改定できないっていうマンション市場って、
今の時代におかしいと思います。

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それで実際のところ
値引きしてるの？してないの？

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してるよ。実際にしてもらいましたし。
でも、金額は言えないですよ。
それで十分でしょう。
もう値引きの話題はいいじゃないですか。

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>245、246
ここ数年間に竣工したこのあたりのタワー物件で、
入居開始前に完売した物件なんてあるかな？
派手に前評判が高かった所ほどローンキャンセルが多く出ていたようだし、
夏中に売れたら上出来。
早く販売完了したってデベに金が早く入ってくるわけでもないしね。

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値引きの話は禁止です！
ウラの話をオモテでするな！と何べん言ったら分かるんだ。
理由は、その都度さんざん書き込まれているので、知りたければ過去ログを参照。
何よりも、販売会社との約束を破っていることになり、大きな裏切り行為です。

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他の客にだまって特定の客だけ値引きする方が大きな裏切りだと思う。

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>250
完売とローンキャンセルは別でしょ。

苦労して完売しても、入居直前にローンキャンセルはどこでもある話。
245が言ってるのは、完売してないでしょって、日本語良くヨメよ。

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都内（しかも山手線沿線）駅近タワーでこれほど苦戦が伝えられる物件はないと思う。
逆にある意味では「大苦戦で大変なようだ」という話題が大きくなったほうが
完売に近づくと思うのだが。
大規模マンションは最初に売っておかないと次々話題性のある物件が出てくるので
いつまでもタラタラ販売していても物件そのものが既に忘れられて過去の物になってしまうからね。

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>253
250。
すべて申込みが入った時点で完売としても、
売れ残りを業者に転売するのを売れたとしても、
竣工前にすべて完売てたなんて物件は知らないなぁ。

>254
苦戦かな？
MRに行ってみれば分かるが担当者も少なく、
長い時間をかけてゆっくり売っているのだよ。
一時にどどっと集客しても経費的に合わないことが多いものなのだよ。
どこでもやっているのだが、
ここの徹底した他MRコバンザメ商法(営業法？)は、
宣伝費節減に成功したとみていいと思う。

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>255
マンションのことより日本語大丈夫か？

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ワタシノニポンゴタイジョウプヨ〜

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長い時間をかけてゆっくり売っていくなどという
戦略なんて、そもそも存在しない。
デベとしては、販売に時間がかかればかかる程、
コストが増加するし、値引きのリスクも抱えることになる。
一度、売り出したらできるだけ早く売ってしまいたいのは、
どんな業界でも同じ。
「いいマンションだからじっくり売る」などという発想は
マンションオタクの脳内妄想に存在するだけ。

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素人考えですが、やはり長い時間をかけてやっくり・・・となれば販売員を含め
人件費を無駄に垂れ流すだけだし、MRなどの維持費だって馬鹿にならない。
これだけの戸数を一度に売るのは混乱がおきるし無理でしょうけれど、４期程度に分けて
一年以内に売るのが本来の姿ではないかと・・・
苦戦を強いられている物件ほど現時点でどの程度販売(契約)したか隠すし、こまめに期分け
してもその販売数すら明かさないからねぇ。

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ん十億とかけた近隣物件の電波媒体費に比べれば人件費などたかが知れている。
20人に50万円/月としても、２年でたったの２億4000万円にしか過ぎない。

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で、結局、外資系ファンドに引き取ってもらったそうです。

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>>260
50万円/月なわけがないでしょうが。
まあ実態金額で考えても、商売の規模に比してたいした金額にはならないので、
文意としては260さんの通りだと思います。

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近隣大規模物件のデベは、ここのデベに比べて遥かに大規模。
向こうの事業規模からいけば、利益が数億円程度、上下に振れても
痛くも痒くもない。その意味では、「あせらず売る」という選択肢も
とり得るともいえる（そんな判断はまともな企業としてはあり得ないが）。

これに対してここのデベは、マンション管理業界のトップレベルとは言え、
その業界自体が吹けば飛ぶようなニッチ産業であり、経済界では日陰の存在。
ここのデベが「あせらずに売る」などというシャレた真似は到底無理。
数億円の利益が得られるか、得られないかで大問題になってしまう。
万が一、この物件で売り切れないままに在庫を抱えちゃったら、この物件は
規模が大きくて金かかってるだけに、役員は全員、顔面蒼白でしょう。

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懸案の土地を何とか事業化して、バランスシートから外したい、
そういう文脈から計画されたマンションだと言うことなので、
当初の値付けはあくまで、会計上こんな価格で売れたらいいな、
という価格だったのでしょうね。

でも、じっさいはホテルライクなどの趣向を凝らして高級感を演出してみても、
消費者の目は厳しいと言うか、売れ行きは芳しくなかったため、
痛みを伴う損失を計上して、現実的な処理をし、
とりあえず会計上の懸念は払拭できたのでしょう。

別に、デベロッパー業が本業なわけではないので、
上記の目的が達せられたことでよしとしているのではないでしょうか。
そんなことで、販売に焦りもなく、
淡白な印象になっているのではないかとおもいます。

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ん十億円の広告宣伝費って・・・いったい
どういう根拠なのよ？

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マンション敷地のなかでデベが持っていたのはごく一部。
バランスシートに影響する程の資産価値はなかったはず。

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質問があります。
専門でないのでよくわからないのですが、
購入時には数件の物件だけしか提供されませんでしたのでその中から選び購入いたしました。
でも、今他にもたくさん物件があいているのならどうして空き物件を教えてくれなかったのでしょうか？
方角を指定したからでしょうか？
とすると人気のある方角は完売し、残るは方角的によくなかったり、下の方の階が残っているのではないでしょうか？

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方角物件だけが物件選びの条件なお客さんばかりではありませんよね。
まずとにかく安いことが条件の人もいます。
そういう人へは人気がない代わりに安い物件を提供するのでしょうから、
全体として満遍なく売れてゆくのではないでしょうか。

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入居は、予定通り12月末なんでしょうか？
もう少し早まれば嬉しいのですが…。
どなたか情報もっていらっしゃいませんか？

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>265
テレビなど広告の費用は表にでますから分かりやすいですよ。

>263
売りを急がないで経費節減しているのは本当だと思いますよ。
最近売り出したタイプもあるのだから。
しかも、折からのマンション高騰の兆しで投資用として高値で完売したらしいですよ。

それと、
別にここだけがやっていたわけではないけど、
芝浦のライバルマンションのMRに販売員を貼り付けて、
よそが宣伝を使って集客した客を横取りして頂くやり方。
ここはこれを徹底してやっていましたね。
焦らずということばは無理があるとしても、
一気に５本もタワマンが建つという好機ならではの戦略ですね。
幾つかのライバルのペースに合わ繋いでいったので長期化しましたね。
そのお陰で宣伝費はかなり低めだと思いますよ。

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>269
MRに聞かないんですか？
私は今のペースだと11月中から開始、
望めばほとんど年内に入れるはず、
最後尾が年末と聞きました。

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ここの人たちは引渡しが早まるのを喜んでいるみたい．．．

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宣伝費が少なくても、それが購入者に還元されるとは限らない。
というよりも、そのまま売主側の利益増加につながってると考えるのが普通。
それがいい企業というものでしょう。

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>272さん
引渡しが早まるとよくないのですか。
私はとても嬉しいのですが、何かあるのですか？

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引渡しが早まる＝基準工期より短い＝突貫工事＝施工不良

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↑これはオーバーだけどね

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東京ガス移転とテナントの件は何か進展がありましたか？

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オー、カテリーナ

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オー、カトリーナ
それは、台風ね。

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The Center Tokyoのモデルルームの前でも、
カテリーナの販売員（バイトだろう）が、チラシを配ってました。
なんか風体のあやしい人だったので、気味が悪かった。
あれはやめたほうが……。

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ケープの前にもＣＭＴの前にもいたけど
あれは合理的な営業方法というよりは
単なるコバンザメ商法だよね。
そこまで客こないのか、って感じで情け
なさ満開。強者にすがりつく弱者だね。

あの営業で「このマンションもいい感じ」
と思って、そのままカテのＭＲに来る人
ってホントにいるの？

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コバンザメ商法、おこぼれ頂戴商法特化とかって、
もうブランドイメージとか高級感とかホテルライクとか、
そういう努力はかなぐり捨てた感がありますね。

あつまる客層もそういう客になるのだろうし、
当初のイメージ戦略とは相当異なったマンションになっちゃうかも。

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The Center Tokyo 前ででてきたところでチラシ強引に受け取らされました。
TTT の前と、CMTの前でも貰ったので、これでコバンザメ商法のビラ受け取りとしては3回め。
ちょっとなぁ... 余程売れてないのかなと思われるのがオチ。　やめておくにしくはない
とは思いますね。

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高級感、ホテルライク・・・私はそういう言葉に非常に弱い人間です。
このスレの「ホテルライク」が気になって見に来たのですが、私と同じように
ホテルライクや高級マンションに興味を示す人たちは間違いなく「ブランド」も重視します。
なので売主を見て私としては見送りました。悪い物件ではないと思いますが。
ホテルに泊まるにしても内装よりまず「どのホテルに泊まるか」を重視してから初めて内装を
確認しますし・・・
マンションにしてもやはりブランドが重要かなと。三菱地所，三井不動産というブランドでさらに
「ホテルライク」となって初めて意味があるような気がします。
別にこれらの会社の宣伝ではなく、高級やホテルライクを重視する人間なら恐らく同様に感じると
思われます。コバンザメ商法や値引きなど論外です。購入客層を分かっているなら逆効果です。

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別に駅近の普通のタワーなんだから
そんなに多大な期待をしてる人はいないと思うんだけど。
タワーってそんなもんじゃない？

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私は気に入って買いましたよ。
利便性、サービス、そして入居時期も丁度いいし、とても満足しています。
ブランド云々より、自分の目を信じて、自分のライフスタイルにあったマンションを選ぶのが一番理想です。

でもどこのマンションを購入してもいえますが、入居後はまた違う印象をもつこともあるでしょうね。

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高級ブランドマーケティングをするなら、

１．商品の、平均以上の品質維持
２．ブランドイメージの維持・向上のための適切な投資
３．広告・販売・アフタケアの全ての過程において顧客に満足感、優越感を与えるサービスや仕掛け
４．万一のトラブル発生時における的確で細やかな対応と補償保障に足る信用力
５．明確に優良顧客にターゲットを定めて、「客を選ぶ」こと

くらいは最低限。

無論これら全てにコストがかかるので、商品も高額になる。
だからこういうことに価値を見出さない人は、
ノーブランドで一向に構わないわけです。
個人の好みの問題です。

問題なのは、高級ブランドを装って、かけるべきコストをかけずに、
商品価格だけ高くして差益をぼったくるケースだけ。

ただカテリーナの場合は、
販売側はリップサービスの範疇を超えてことさらに高級をうたっていたわけではなく、
一部の妄想が広がってしまっただけなので、そういうケースではないとおもいます。

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普通に、平均販売金額５０００〜６０００万円の普通のタワマンです
と言っていればいいものの、一部の購入者が
「パワーエリート」や「アクティブなエグゼクティブ」が
住むべきマンションだとか言い出したもんだから、
話がややこしくなっただけ。

駅の近くで便利なことが最大メリットの普通のマンションである
ということをもう一度、はっきり確認した方がいいよね。デベは。

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それは多分一億前後だした方たちでしょう。
やはり、そのような人は頑張っていると思いますよ。
平均価格をよく言う人がいるけど、どこのマンションも色々な部屋の広さと価格があります。
生活ももちろん違うわけだし、平均価格はいつも参考にしてません。

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いろんな価格帯がまざってるのがタワーマンションの特徴なので。
周知の事実ですが・・・。
一部億ションも混じってるところが、庶民の心をくすぐるのでしょう。

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