ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

幹線道路沿いですね。その分価格に反映されればいいですが、、、

北バルコニーのDタイプは、２４６が背中なので、価格はおさえめかも
７０平米弱の３LDKもありますし
南向きは、棟と棟の間がタイトなので、眺望は期待できないような
２４６から遠い部屋なら、騒音は気にならないのでは
それにしても、現地は斜面を削って、既存樹はどうなったんでしょう
古いけど、アルス瀬田は緑が豊かですが

HP公開前に問い合わせをした時、80m2で9000万〜のイメージとの回答でした。
騒音については、確かに246と反対に位置する部屋ならまだましかもしれませんね。。

１３０戸もあるので、割安住戸狙いも可

二子玉川で駅徒歩10分くらいで大手分譲だと中古でもさほど下がらなさそう。
https://www.sumai-surfin.com/search/re_search.php?m=0&key=%C6%F3%B...
80平米で8500くらいだといいんだけど。価格上がってるから無理かな。

外観が、いかにもジショらしく、ごっつい印象
メーンエントランスのCG、山河の湯を思い起こさせます
ブランズ瀬田やヴィークコート瀬田一丁目と価格帯は近いのか

外観ごっついですね～、かなりの存在感で完成したらすごいことになりそう。
ランドプランが想像しにくいのですが中の方の棟も二階部分は部屋になるんでしょうか。
ルーフバルコニー付きや低層の棟の部屋は高くなりそうと思いましたがどうでしょうか。
間取りはごく一般的な感じですね。

抜けていないＢ棟とＣ棟は、条件悪そうですね

80㎡で9000万は高いなあ。うちは70㎡でいいから7000万台で欲しいです

　二子玉川とは言え価格帯は強気な感じをうけますね
専有面積が余裕をもって確保されていることは素晴らしいと思います
ここだと資産価値は割と維持できそうな感じはしますよね

　でもデザインはゴツイですね、ほんと。
もっと優しい感じの方が街的にはなじむのではとは思いましたが
もうこれは好き好きでしょうか。

冗談かと思ったら、本当に世田谷ナンバーって導入されるんですね、う～む・・・

二子玉川には住みたいが、「世田谷ナンバー」は絶対イヤだ。。。
なぜ、品川のままじゃダメなのか。。

瀬田温泉の跡地ということで、パークコート二子玉川のように
豊かな樹木と共存する物件を期待していたのですが……
デザインを見るかぎりでは激しくイメージと違っていてがっかり。
ホームページでも特にそれを謳い文句にはしていないようですね。

斜面がすっかり削られ、瀬田の自然の緑が……
１３０戸は、あまりにも詰めすぎ、多すぎます

なんとなく、元の山河の湯に似てなくもない
公式ページの完成予想CGを見ると、
マンションというよりビルって感じ？

山河の湯のイメージは確かにあるかもしれませんね。個人的に何度も足を運んだ
場所だから余計かもしれないけど。ここは駅から多少離れてはいるけど、
立地を考えると資産価値は落ちない様な気がします。安くて資産価値がない物件よりも
多少高くても資産価値が下がらない物件を選びたいです。
お買い物はミニコープが近いけど、品揃えがいまいちですね。

買い物は用賀がいいと思います。オーケー＆フジスーパーがお得！　コープは安いとは言い難いので。

８月３日の「計画説明会」って、有楽町まで行かなければならないんですね。
モデルルームは、秋以降になるのか・・・

うーん。やはり２４６に面している点がこの物件の大きなマイナスポイントですね。特に土日はその先の瀬田交差点を左折するための信号待ちの車列ができ周辺は排気ガスまみれで空気悪いです。二子玉川ガーデンというよりも、「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います。

同感です。マンション前はいつも渋滞で車列が出来ていますね。
地元を知る人は避ける場所ですが、人気の二子玉川で瀬田とくればそれでも売れるんでしょうね。

「瀬田交差点渋滞ポイント手前坂横マンション」というネーミングが違和感ないかと思います‥って別にわざわざ書き込まなくていいよ。必要無い

これから購入検討する人に事実が分かりやすく伝わることはいいことだけどね。

マンション自体が大きな壁になるので２４６の逆側は排ガスや騒音は案外少ないかと。
以前の瀬田温泉に行ったことのある方ならわかると思いますが、
建物を背にした露天風呂は排ガスや騒音などとは無縁の森の中といった風情でしたね。

それにしてもあの環境そのままだったら最高でしたが。
水戸徳川家由来の立派な木々を伐採してしまい近隣住民からも反感を買っているようです。

建設反対の幟、まだありますね
近隣住民の方ならずとも、地肌がむきだしの光景、つらいなあ
稀有な緑に配慮したランドスケープにできなかったのでしょうか

豊かな緑を伐採したのは、残念ですね。
緑が少ないと、ますます温暖化が進みそう。

外観デザインは、現代的でオシャレですね。
白が基調なので汚れが将来的にどうなのか気になるところではありますが。

アルコープやポーチ付なのが、プライベート感がアップします。

>外観デザインは、現代的でオシャレですね。

そういう印象もあるんですね

地所さんなんで、どうも丸の内のオフィス街の重厚長大なイメージがオーバーラップします

あの緑が失われてしまうのは残念です。。。

樹木を伐採しておきながら、名称にガーデンをつけるのは何かの皮肉でしょうか。。。

アルス瀬田がある瀬田２丁目や１丁目側が緑豊かなのと比べ、
あの建設現場を見ると、胸が痛みます。
１３０戸なんて言わず、５０戸程度の小規模マンションで良かったのに・・・
それでは、デべとしての採算が全く合わないのでしょうね。

あれほど豊かな緑をひとつも生かせず、儲け主義丸出し、建物むき出しのこんな醜悪なものを出してくるなんて。
センスなさすぎ。地所のザ・パークハウス・シリーズはオワコンだね。
この物件を見てよくわかった。

完成図を見ると、巨大戦艦のように見えませんか？
三井不動産だったら、ランドスケープを考えて、
既存樹とマッチした設計になったと思います。
いったい、坪いくらなんでしょうかね。
８月３日の説明会に行かれた方、教えてください。

デザイン的には威圧感がありますよね。重厚といえばそうなんですけど。
外観完成予想CGだと緑は結構あるように思えましたが新しく植えるものがほとんどなんでしょうか。
再販が厳しいというレスがありますけどどうしてなんでしょうか？
こちらは1LDKからあるんですね、小さい部屋は賃貸になることも多そうですがどうなるでしょうね。

賃貸用ならいいのではないでしょうか？
チャイナが買うかな？

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?p=5&b=50&o=275...
このマンションも斜面にできているし、私は買わないな。

外壁の意匠は良さそうですね。

でもたしかに、名前にガーデンとあるからにはガーデンたりうる環境に仕上がるといいですね。
ご近隣様から白い目で見られないためにもそこは重要なポイントかもしれません。

Dタイプはコンパクトで、２人暮らしにはいいかも。でももう少し収納が欲しいかなと思ったらBタイプですね。Aタイプは広すぎちゃうでしょうけれど。

北向きのDを買うのは、なかなか勇気がいりますね
Bは８０００万、９０００万前後、これまた都心が買えそう

高齢化になっても子供が跡を継いだり、同居することも少なくなりましたね
戸建てを持っても補修等長期にわたると建て替えなど大変ですしマンションの需要も増えてきますよね
最近は消費税の増税後の反動でそれほど伸びてはいないのでしょうか、ニュースでやっていましたね
これからのまたまた増税に向けて早めに手を打たねばとも思います

マンションにしても戸建てにしても税金は掛かってきますからね。
住む場所を買っても税金税金で、売っても税金、そこに住んでいても税金。
日本て、なにかアクションが有る度に税金。
本当に嫌になっちゃう。税金の話しを聞く度に暗くなります。（泣）

ここはいくらくらいなんですか？

賃貸にすべきかマンション買っちゃうかいろいろ悩みますが、こちらはいろいろな間取りがあって自分たち好みの間取りもありそうな気がします。広さもまちまちですし、いろんなタイプがありますね。周りは庭に囲まれてほっと一息できるのもいいかなと。

場所もそこそこ悪く無い場所にありますので、
将来的な事を考えると買ってしまいたい様な感じがありますよね。
ややお店からは距離があるようにも思えますが、
駅までの距離は割と気になりませんね。
立地としては良いと思います。

住宅ローンもじわじわ上がってきましたね。

駅の看板に、二子玉川から６分！！　といっても、モデルルームまで。現地、改めて遠いなあ。用賀のほうが近い。
山河の湯の跡地。そもそも温泉はどうなったのでしょうか？　どなたか、ご存知ですか？

山河の湯は、アクセス悪いから潰れました。

ざっと、つぼたん４００近いのでしょうか。
幹線沿いでも、二子玉川エリアというだけにで、高くなりそうですが。。。

外壁の特殊塗装というのが気になりますが、これなんなんでしょうか？

坪単400はないのでは？駅から遠いし、246沿いだし。
350程度なのでは？

この場所で坪３００以上したら割高だと思います。

坪単は300が妥当。

来年、駅前再開発の「最終章」で二子玉川は大きく変わります。
幹線沿いだから安く買えるというのは、期待薄。
３００はあり得ないでしょうね。
関係者は「成城彩景」との比較や予定価格については、
「今後の（検討者の）反応を見て」と明言していませんが、
「ニコタマ物件」にふさわしいプライスになると予想します。
丸の内での事前イベント開催や事前案内会の出足を見ても、
宣伝・広告にかける意気込みからも、デべの"本気度"がうかがえます。
騒音の影響が緩和されるサブエントランスに近いC棟の住戸や
専用庭付き住戸は人気かもしれませんね。
瀬田で戸建となると「億」ですが、マンションの実需はあります。

関係者ですか？

このロケーションは坂の勾配がきつく、登りも下りもそれなりに負担がきます。ベビーカーなどは下りは加速し過ぎて危険が伴い、登りはタフです。おまけに狭い歩道の横を自転車が結構なスピードで追い抜いていきますからぶつかる危険があります。フラットな道の１０分とは訳が違います。

上で300位が妥当だと言っている人がいますが、そうなれば実需が伴うでしょうが実際は400位を考えているそうですのでデベはこのギャップをどう埋めて売り切るのかお手並み拝見です。。

空気悪すぎかな、２４６のこのあたり渋滞も多く交通量半端ない。ちょっと無理かな。みんな環境は大丈夫なの？

子供が喘息になったら原因なんであろうが自戒の念にとらわれるし

引き渡しが再来年初め。それをどうみるか。
ま、予算的に３５０がマックスの方は、撤退が賢明かも。

同じ瀬田なら、ヴィークコート瀬田一丁目が欲しいなあ。
パークコート瀬田の中古が出てきたけど、築年数にしては高いか。

現地を見たら、敷地は道に沿って細長く、奥行きが思ったより
ずっと浅い印象を持ちました。

>>55
そう思います。

高齢者とベビーカーにはきつ過ぎる坂ですね。駅から遠いし。登り坂含め、徒歩15分はみても良い。
若くても、よっぽど健脚でないと、買った10年後は後悔すると思う。あと、前の人も書いてたけど、特に下りのベビーカーは事故のリスクがあり過ぎる。子育て世代は無理。

購入者は、30代から40代でまだ若く、子供も排気ガスによる健康被害にも耐えられる免疫力がついた中学生くらいになってる必要がある。かなり限定されるね。

どうせ二子玉川に住むなら、もう少しマシな場所に住むべきだね。

坪単価は400くらいだろうけど、資産価値はあまり高く無いだろうし、価格によっては売れ残りも十分あり得ると思う。

お向かいのパークホームズは完売している。

地元民としての意見だけど246を挟んで駅側の方が幾分か条件がましだと思う。
246を渡るかどうかは結構重要なポイント。
246を渡らざる得ないと通勤・通学とも所用時間・事故のリスクとも悪化する。
どうせ住むなら瀬田1丁目・2丁目側の方がいい。

ちなみにここはパークアベニューという商業施設があったのだけど、
潰れた理由は坂の途中という利便性の悪さが原因だと思うのだよね。
住むには相当不便だと思うな。
というか、二子玉川・用賀エリアの中で唯一不便な場所という印象。
用賀の丘の上に上がりきってしまえばフラットでスーパー等の商業施設が充実。
二子玉川に降りてしまえば自然と商業施設が高度に融合したエリア。
坂の途中に居を構えたいのは何故？デベに踊らされない方がいいと思うけどね。

ここを検討している人はお金はあるのだろうから瀬田1丁目、2丁目のエリアに
住んだ方が満足度高いと思うよ。4丁目、5丁目でももう少し246に入った方もいい。
お金あるのにわざわざ排気ガスまみれの中で暮らしていいの？
本当に不思議なのだけど。

>>62
坪400と言ってるのは関係者です。

何の関係者？何かの便宜を図っているようには見えないけど。

近所の者です。
246沿いの坂は長さはありますが勾配は比較的ゆるやかなのでキツさはさほどないです。
まあ感じ方は人それぞれかもしれませんね。
私はベビーカーでも問題のない坂だとは思いますが、
たしかに自転車が横を突っ走っていくのがあれですね。
通るたびに頼むから減速してくれと心の中で叫びます（笑）

坂に関してはネガティブな意見もあるようですが、
駅を出て高島屋やロンハーマンなどの並ぶ洗練された歩道を歩いて、その先の坂を上って、
という道のりはそれはそれである種の心地よさも感じられる気がします。

個人的には、買うなら２４６の影響のあまりなさそうなB棟かC棟ですね。
１階だと専用庭の向こうが中庭というのも良さそうですし。

同じ瀬田でも、２４６をはさんで、かなり違うと思います。
１３０戸を売り切るのは結構大変そう。

普通に考えて、246の騒音や排気ガスの影響が少しは軽減されるB棟かC棟を検討する人が大半では。あえてA棟は買わない。
売り切るのは苦労するんではなかろうか。
瀬田一丁目ならまだしも、このロケーションで坪単価400万は非道い。

完売しているパークホームズより高そうですね。
配棟からして、Ｂ棟、Ｃ棟、中住戸あたりがポイントかと。

モデルルーム見てきました。
また、全ての部屋ではありませんが、価格が決まっている部屋もありました。

わたしが希望しているのは最も高島屋寄りのＡ棟ですが90㎡ないくらいで億超えです。
最上階に近いところでは1億2500万円、最上階のルーフバルコニー部屋は1億4000近くとのこと。
㎡あたりの金額ではライズより上、以前のドエルプレステージも超えています。高いです。
イチバン安いのは、道路に近い１F、65㎡、7000万円前後の部屋でした。

高いなりの造りかといえば、そうでもありませんでした。その時点で購入する気持ちが
100%から70%に落ちました。たとえば億超えの物件なのに梁が目立つ室内。天井高も普通です。
冷暖房は普通にポンと付けてあり、埋込み式を想定していたのでビックリしました。

また130戸に対して駐車場が30くらいしかないので車持ちには辛いでしょう。
ちなみに高額物件購入者は駐車場が確約されており、そういう意味でも貧乏人は相手にしていません。
つまり高額物件以外の方、約110名で残りの10ほどの駐車場を争うわけです（笑）

逆に安い部屋もありますので貧富格差の激しいマンションになるような印象を受けました。

三菱さんのブランド力に賭けて購入するつもりですが、いまこの瞬間、プレステージの100㎡超の中古が出てきたら迷うかもしれません。

高っ。
そんな一億なんぼするなら、どうしても新築じゃないとという方以外プレステージやパークコートの中古買うでしょ。
12000万円出すなら、近くの上野毛レジデンスの150平米オーバー買えるし。

高過ぎ。
そのくらいの額を出せる人は、きっと不動産価値を冷静に判断する知性もあるだろうから、買わないな。
買うのは、頭の軽い小金持ちだけかな。

高いとは思うけど、これも市況かな。
地所×二子玉川ってだけで手を挙げるひとも多いかもね。

上野毛レジデンスはバルコニーの手すりの錆が目立ちますね。パークコートは築１５年で古さは否めず。
プレスステージはまずまず◎、かつて大平元首相の私邸があったヴィークコート瀬田１丁目も悪くないですね。
どうしても新築、予算にもいとめをつけないという方は、リセールなんて気にせず、ここを申し込むでしょうが。

デザイン担当の林さん、市谷加賀町や平松一丁目の物件にも携わっているんですね。加賀町は竣工後に通りすがりましたが、素敵なマンションでした。

駐車場が少なすぎると思いました。
この辺を検討される層は車持ちの世帯が多いと思いますがね。
駐車場は抽選必須になるでしょうが、外れるリスクを考えると、、、
仕様と価格も釣り合いがとれてないと思います。

一生懸命セールストークに磨きをかけて価格の妥当性を伝えたところで、信じてしまう人はあまりいないでしょうね。例えば、原材料や人件費が高騰したからと言って車の値段を急に1割も2割も上げたらどうなるか？顧客不在の価格戦略がいつまで通用するか興味深いですね。

プレステージの中古は滅多にでないからなー
こないだも、80平米くらいのが、出てきてすぐ売れてた。
上野毛レジデンスは見た目古いけど、全戸平置きの駐車場が付いていたり、グレードはここよりずうっと上ですよ。
私は予算が一億もないので、あれですがら一億以上出せるなら、あっちにしますね。
9000万くらいの予算なら、パークコート二子玉川にします。
ここは、内容がファミリーマンションなのに高すぎです。

本当にどうしても、新築って人向けだよね。

グランドヒルズ三軒茶屋の中古もでてきましたね。　　スミフのブランドマンションだけに気になります。

駅から遠く、バス圏のパークコート二子玉川がこの夏、次々に売りに出たと思ったら、
あれよあれよという間に成約になって、驚いた記憶があります。
プレステージしかり、上野毛レジデンスしかり。
確かに、９０００万クラスから上の低層ハイグレードは、
二子玉川周辺を見渡し、物件そのものが限定されてしまいますね。
１３０戸も詰め詰めでつくるなら、植栽にあふれ、ゆったりとした配棟にすればよかったのに…。
駐車場も平置きを多くしたり、思い切って地下駐車場にするとか。
でも、デべとしては、販売戸数を増やし、間取りの選択肢も増やすことで、
幅広い層に向けたマンションなら、幹線沿いでも捌けると判断されたのでしょうか。
パークホームズは上手く完売したけど、ここは時間はかかりそう。

グランドヒルズはエリアが違うでしょ。
ここと比較する人は少ないんじゃ。
いいマンションだけど。

あのクロくて、威圧的な外観が・・・いいですか？

まぁ、戸数も値段も二子玉川という地名に胡座をかいた感じですね。
このマンションは、青山のグランから続く三菱の黒歴史を踏襲することになりそうですね。
企業ブランドをキチンと考えないと、三菱は長期的には痛い思いをすると感じます。

こんな、微妙なマンションなら、ちょい前に出てたパークコート二子玉川を買っておけば、良かった。
せめて、同じくらいのグレードならね。
裏のブランズ瀬田も大苦戦してたし、ここはブランズより高いんなら、厳しいでしょ。
我が家は中古を待つことになりそうです。

二子玉川といえば、ユーミンさんを思い出します。　ユーミンさん夫妻のお気に入りの店がいくつかあるみたい。　もう、還暦を迎えたとは思えない。

いまごろ後悔されてもね、、、パークコート二子玉川を買えばよかったのに。

低地でない上野毛レジデンスやパークコート瀬田の中古、まだ残ってますよ。

このパークハウスは２４６から“セットバック”する代わりに、環境・景観対策として沢山植樹でもして、

せいぜい５０から６０戸規模の永住型マンションにでもしてほしかったですね。

裏手のブランズは一応、高級路線を目指したものの、希少な用地を十分に生かしきれていないという点では同じ。

都会で暮らすのは大変だね。
３５万都市の田舎では，駅近５分の１００平米マンションで１５００万だよ。
もっとも，田舎なら３００平米の土地で，一戸建てを買うがね。
７０平米程度で８０００万越えとは，高すぎだろ。
これからの人生設計としては，田舎に事務所を開いて自営業するのがベストかな・・・

この土日もMRは満席のようで。やはりニコタマ人気。

Ａ棟の眺望は魅力ですね。
南側は風致地区だから将来的にも視界を遮る建物は建たないでしょうし。
瀬田温泉のときの下の露天風呂の眺めですね。

結局売れるんだろうなあ。財閥デベの二子玉最寄り物件てだけで買うよってひともいる。そういうひとが販売戸数だけいれば完売だしね。

Atypeは、抜けているので、いいお部屋だと思いますが、広さ的にも高いでしょうね。

70㎡で、ダブルウオークインクロゼット＋納戸のCtypeで検討しようかと思います。

成城の「彩景」より、幹線沿いでもニコタマに近いほうが将来性あるかと。

子供の通学を考えても、東急沿線は何かと便がいいし。

都心方面だけでなく、桐蔭学園やサレジオにも便利ですね。

広義に考えれば、この立地は二子玉川駅徒歩圏でも胸を張ってニコタマの住民と言うのは少々恥ずかしですね。
さほど条件の整わない立地であの販売価格を考えると、「背伸びして」住民になったと思われるのが「オチ」でしょうかね。そんなにしてまでニコタマ住みたいの？と。。

経済的にも精神的にも比較的「豊かな」方の多いエリアに「ぷっ！」と笑われないような資産背景があるならいいでしょうが、そうでない場合は微妙でしょうね。こちらを検討できる方なら社会で一般的にいうところの勝ち組でしょうから適正に判断できると思います。駅側でない側の坂を登り始めたら誰も近づかない「エリア外」だと。。おまけに四六時中渋滞のメッカで駅側に渡るには一苦労と。。眺望はきっと素晴らしいでしょうが、マイナスの要素が満載です。

かなり熱くネガってますが、駅周辺のタワーマンションがいいのかしらね

ひとつ確実に言えることは、95がヒマな性悪人間だってこと。

ここは水戸徳川家の屋敷跡だよね。昔洋館があったよ。

二子玉川周辺、いろいろ物件はあれど…。

プラウド…………３つのプラウドがあるが、タワー以外は微妙な立地
ライズ……………億単位の部屋がチラホラ売りに。一般向けの部屋はなかなか出てこない
プレステージ……めったに中古が出ないが、瀬田の緑を享受できる絶好ロケーション
パークコート……三井らしい高級クラス。でも、健脚でないと通勤・通学が…
コートハウス……リノベーションの部屋が売り出されたが、駅近なので古くても高い！
パークハウス……駅徒歩３分で早々に“蒸発”したが、リバーサイドは好き好き？
ブランズ…………同じくリバーサイドも、こちらは建て替え物件
ステイツ…………大井町線の高架沿い
パークホームズ…田都の高架沿い
パークコート……花火を見るには最高。久々に中古が出てきた
サウススクエア…売主のジョイント・コーポレーションって、どうなったの？

新築では、瀬田２丁目のパークホームズは既に完売。
次は、こちらのパークハウスと、大井町線モロ線路沿いのシティハウス
チャンスか、それとも腰をすえてじっくり中古を待つか

水戸徳川家の屋敷跡という意味では由緒ある土地ですね。