ザ・パークハウス二子玉川ガーデンってどうですか？

>>137
マンション建てられない狭い土地か、マンションでは採算とれない安い土地が戸建てになるんだよ。

地元民の意見を言わせてもらうと、ここの場所は二子玉川と言っても全く問題が無いと思います。
眺望と瀬田アドレスという部分に価値はあると思う。
多摩川と富士山を見渡せてタワマンじゃないという条件はなかなかあるものじゃないのですか？
でも電車をよく使う人や買い物には不便で疲れる、246の真横なので間違いなく空気が汚いというだけです。

東名横の方が，車は高燃費で走っている分，排ガスは少ない。
ココは坂道信号，長時間の停止，停止坂道発進なので，排ガスは最悪だろ。

何で急に東名横の話がでてくるのかな？例え149の言うとおりだとしても東名横のマンションに興味が湧かないのだけど。東名横のマンションに何か魅力ある？

国道２４６の慢性的な渋滞場所近くより，スイスイ走る東名横の方がまだマシという例え話・・・

ライズのように、ロングセールにはならないでしょう。２４６沿いでも、瀬田は瀬田。
条件の悪い部屋も、それなりに売れていくような気がします。

ライズがロングセールになったのは最上階とかの超高額物件が売れなかった事と全体で1000戸を超える販売だったこと。
ここは恐らく飛び抜けた価格帯の部屋も無く、戸数も130戸ならすぐ売り切るのが当たり前。

この物件の裏にあるブランズは総戸数少ないのにロングセールスだったけどね。
三菱の営業さんご苦労様です。
値段間違えれば、ブランズより悲惨になるかと。

セレクトショップなんてどうでもいいよ。

洋服買うところと言えばユニクロかしまむらだからね。

ブランズはここより立地はよかったけど、高級感の演出が下手だった。
ここも坪400万オーバーであの内装はね・・・
普通に中古の方がグレード高いと思います。

二子玉川周辺の高級マンション格付ランク　

SS　　瀬田ファースト　

S　　プラウドタワー二子玉川、上野毛レジデンス、リジェ岡本　　

A　　二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、パークハウス瀬田１丁目、プレステージ瀬田、岡本レジデンス、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本　

B　　ヴィークコート瀬田１丁目、ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、グランスイート二子玉川、瀬田シティハウス、グラン　　ディオーゼ岡本

C　　ザ・パークハウス二子玉川ガーデン、グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛、ブランズ二子玉川

D　　シティハウス二子玉川、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

E　　オープンレジデンス上野毛

この物件はこのくらいの立ち位置ではないでしょうか。

首をかしげる格付けですね。各物件を内見された人なら、わかると思いますが。

格付けに関してはこんなものじゃないですか。
私はこの中の数件見ただけですが。
プレステージやパークコート瀬田は中が古臭いんで１つ下でもいい気がしますが。
見たことはありませんが、瀬田ファーストが断トツトップなのは分かります。
このパークハウスは確かに仕様はいまいちでしたが、１つ上でもいいと思います。

１５９さん、
訂正をお願いします！
この物件の購入を検討していますが、中古も視野に入れているので。

この格付けを見ると

A以上が億ション
A、Bが6000万から10000万くらいのハイクラスマンション。
Cが5000万円前後のファミリーマンションってイメージかな。
このマンションは価格的にはAで出すみたいなんだけど、マンションのグレードがCっていう事なんじゃない。

Cグレードは厳しいですね。
ニコタマならハイソに攻めていって欲しいでしょう。
床は大理石、壁は金箔、ダイヤモンドも適度にちりばめて。

SS　　瀬田ファースト　

S　　上野毛レジデンス、リジェ岡本、二子玉川ライズ、パークコート二子玉川、プラウドタワー二子玉川

A　プレステージ瀬田、岡本レジデンス、パークコート瀬田、アーバンビュー岡本、ヴィークコート瀬田１丁目、パークハウス瀬田１丁目

B　　ブランズ瀬田、パークホームズ二子玉川ヒルトップ、グランウェリス瀬田、上野毛ファーストプレイス、プラウド二子玉川、パークハウス二子玉川プレイス、瀬田シティハウス、グラン　　ディオーゼ岡本 、ブランズ二子玉川

C　　ザ・パークハウス二子玉川ガーデン、グランスイート瀬田、グローリオ瀬田、ピアースコード二子玉川、ベルス瀬田、サウススクエア、アデ二ウム上野毛 、グランスイート二子玉川

D　　シティハウス二子玉川、アイディコート二子玉川、ジェイパーク二子玉川、ブリリアンコート二子玉川

E　　オープンレジデンス上野毛

プラウドタワーがSでライズとパークコートがその下というのは違和感が有る。
再開発のせいで玉川１丁目の価値が上がり、プラウドタワーのみが評価された時代は終わった。
プラウドタワーの間取りは柱が部屋に多く混入、部屋の形状も悪く、
スパンが狭いことから一流とは言い難い面もある。
現時点において二子玉川エリアの中で突出した存在とは言えない。
（むしろライズとパークコートより下なのでは？）
ライズは分譲時からじわじわと価値を上げ続けている。
多様な部屋があるので億ションではない（これはプラウドタワーも同じ）が、
今やかなりの数の部屋の価値が億を超えているのは事実であり、
近隣の環境、再開発完了後の価値の上積み等も考慮すればSランクにふさわしい。
パークコートは言うまでもなく名作。タイプは違うがプラウドタワーより格下ということは無いでしょう。

あとグランスイート二子玉川とブランズ二子玉川を入れ替えておきました。

瀬田ファーストをSSに挙げるところからして、投稿者の目線が透けてみえますね。

リジェ岡本も芸能人らが好まれるお住まいですが、あの立地は、＜孤高の感＞があります。

単に駅からの距離で、ランクを振り分けているだけの物件もここかしこ。

おそらく、仲介会社か不動産マニアの方なのか。よく調べてはおられるようですが。


※ロイヤルシーズン瀬田、岡本パークハウス、パークハウス玉川岡本、アールブラン玉川岡本レジデンスはランク外ですか？
コートハウス玉川は古すぎて、対象外？


いずれにせよ、人それぞれの物差しがあるので、ランクも一様ではないはずですが、

中古を選別とすれば、旧分譲会社、施工会社、管理会社も踏まえ、何より内見しないと分からないものです。

見学したら、ブランドマンション、ヴィンテージマンションという触れ込みと名ばかり、

実体は「張りぼて」という物件も。このランクに挙げられた物件のなかにも……。


プラウドタワーとライズの比較に関しては、同感です。

ライズは、予想外と言っては関係者に失礼かもしれませんが、良い意味で、付加評価がぐっと高まったと言えるでしょう。

個人的には、中古狙いで、分譲時はパスしましたが、もはや居住者が手放さないようですね。

ただ、一時叩かれた「藤棚」もそうですが、これだけの大規模再開発なのに、街区に「潤い」がないのが残念かと。

大きな公園はあるにはありますが、旧二子玉川園時代のように、もう少し緑があれば。

ハコものは、ただ作ればいいというものではありません。

パークコート二子玉川のような「名作」は、天下の三井シリーズでもそうはありません。

「山河の湯」の跡地に建つ、このパークハウスも、ジショの真価を問われていると思います。

ライズとプラウドタワーは部屋位地によっては室内が最悪で、ライズの普通の階は本当に普通。プラウドタワーの方が高級感があります。ただ、両方ともプレミアムのつく部屋もあり、そこは間違いなくssクラスでしょう。
両物件とも4000万円くらいから何億もする部屋もあり、マンション内で格差があるため階によって、格付を分けるべきでしょう。

ここの条件のいい部屋は中古になってもaぐらいの評価になるんじゃないかな。
それと個人的にリジェ岡本はssだと思います。
一度拝見した事がありますが、何もかも拘っている凄い物件です。
駅からの距離と周辺に何もないので断念しましたが。瀬田ファーストがモダンで岡本がクラシカルなテイストなので好みは別れますが、個人的に岡本の方が良かったです。（瀬田の方が値段は高かったです。）パークコート二子玉川は確かに良い物件ですが、内装がちょっとあの価格にしてはチープに感じました。共用部分は素晴らしいのでリノベーションすると良いかと思いました。