23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

全体として個人消費は堅調と書きましたが、特に富裕層向けの市場に集中する
という考え方です。その意味で、都心、都心に近い城南あたりの物件価格は下
がりにくいと判断しております。
最大消費世代が増加傾向にあること、二極化が進むことを考えれば、それほど
非論理的な考えではないかと。
今後2−3年は物件価格は下がらないというか、上がると思います。上記の地域
は。その後は横ばいないし若干上昇傾向が続くでしょう。出物も少なくなって
きていますし、新築物件は今後減少していくことでしょう。中古市場中心の
マーケットになってくると思います。その中古市場で、買値と同額以上で売却
できるのは、2006年に買ったあたりが最後でしょうか。
堅調と言いましたが、もう大分、不動産の窓は閉じられているかな。。

中古の売り主も強気で値付けしてるけど、
見にくるだけの客が大半だから、
どこまで頑張れるか。
売り主が早めに売りたければ、運良く買い手がくるか、値引きするしかない。

＞943さん
＞都心、都心に近い城南
ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？

>>743
堅調というより、経済にしろ不動産にしろ、以前と同じとまでは
いわないけれど、バブルの印象は感じない？
国際的にも、予測される近い未来の国内状況でも、日本が
危ういことを加味して。

都心、都心に近い城南で、慌てて物件を売却しなければならない人
は少ないんじゃないかな？不便なところじゃないから、なんなら永住
しても全然良いわけだし。
945さん、それは私もはっきり言って、分かりません。現状出ている
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万とか
だったりするんですが、これが本当に売れるかどうかでしょう。
誰か他の人に意見を聞きたいですね。

＞947さん
富士見が丘は分かりませんが武蔵小杉は順調に売れてるみたいですよ。
ＭＲに行っても営業の方が強気でした。。。
やはり皆さん買い焦ってる部分もあるのでしょうか？

利上げ、消費税アップという最大の売り文句があるからね。
それが理由で買いを焦っている人が多いので、少なくとも
しばらくは売り手優位だよ。

947です
確かに、2007年出始めた新築物件価格は、焦らすのに充分なインパクトですね。
武蔵小杉売れてますか。。。すごいですね。
ヒューザーの事件もあり、より中古より新築を求めている状況でしょうね。
ヒューザー事件後の物件の中古価格は下がりにくいと言えるかもしれません。
バブルか？ちょっと千葉あたり、在庫が増えているような感じですが、どうで
しょうね。一時的なものなのかどうか、少し気になります。

＞都内、都下で探しているのですが
都内といっても荒川区、北区、板橋区、足立区なら
坪単価１５０万〜１８０万、バス便なら１３０万くらいであります
このへんで９６㎡クラスを買うのはダメですか？
２５坪として坪単価２００万というのだと
府中、稲城あたりでもやや厳しい状況ですね。江東区の大島以東
をならうのも手でしょうか
割り切って７０平米にすれば２３０万なら選べると思います。
勝どき、豊洲の低層、東雲が射程距離。
湾岸タワーの築浅中古でも５０００万というと５６㎡坪単価３００万
前後ですね。

>>947サン
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万
ってのは、駅前ってこと？
たぶん売れないことも無いが
駅気前再開発とか、新駅とかで流行ってる感は有る。
川崎だが豊洲と似て、
利便性重視で生活しやすいところのマンションの値付は、
デベは強気。間違いない。だから、まず下がらないだろう。
都内は、利便性高い、丸の内・銀座線は、圧倒的人気で、
また、その他人気地下鉄沿線も周辺家賃は昨年から値上がりしてる。
つまり、不便なところは、安くて買いやすいってことかな。

家賃上がっているし、中古物件価格も、2006−2007年竣工ものが出始めたら
大きく上がってくるでしょう。中古は今がラストチャンス、新築はほぼチャンス
無くなった、というようなイメージかな。

＞都心、都心に近い城南 ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？
今から値下がりする場所を買うのはダメです。
不動産は、買う時点で「得」しないと売る時点で得する保証はない。
売らないなら、買う時点で「得する」場所を選ぶこと。
今後あがりそうだけど、まだそれほど値上がりしていない
現時点で他に比べてお買い得の場所を買うのがいいでしょう。
今買うなら、人気のない場所です。それも交通の便がよくて周辺環境が今後大幅に
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。
不動産は人々の偏見と都市の進化のギャップを買うのが妙味。
出来上がった街は高いのが当たり前。これから出世しそうな街を買うのが
資産形成のコツでしょうか。
湾岸ののタワーマンションは、底値だから売れたのでなくて他に比べて
割安だったから売れたのです。

武蔵小杉や豊洲は誰がみても発展するのはあきらかでこういう場所はもう
高値になって誰かがすでに儲けています。素人は上がってから買って
全く得はしない。

まだまだ、そういう意味ではお買い得の物件はありますよ。

＞951さん
都内都下で探してるものです。
部屋の広さは狭くて我慢出来るのですがやはり利便性はあまり妥協できなくて
そんな事言ってるから見つからないんでしょうけど。
それにしても高いですよね

＞954さん
お買い得物件ってどのあたりですか？
せめてヒントだけでも・・・

>>955
狭さは何平米までなら許容できますか？
利便性ということで最優先する内容はなんでしょう。

まあ一応、価格査定サイトで無料診断して、その数字より
売り出し価格が下であれば、検討の余地はあるんでしょうかね。
そんな物件すら、今や殆ど無いんですが。。

新聞記者と政治家が一番不動産で儲けているのはインサイダー情報を早く
入手するからです。新聞に載ってからでは遅い。
素人さんはそれでも半信半疑で動かない。皆が動きはじめたら動く
>>956
私がここで○○がいいと書いたところで大半の人が「そんな馬鹿な」と
反論するにきまっています。
自分で納得して買うのが妙味です。

>>954さん
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。ってありますが
もう少し詳細知らせてください？
比較が意味するものは？

>959さん
極端過ぎますが、ほぼそうですよね
みんなが動くときは既に遅かったりしますから。

ってか、駒込は文京区でしょう。

駅のことかな？
駅舎駅前は変わったから。

駒込は豊島区。本駒込は文京区。
もっというと、階段下りる改札をでると北区。
階段登る改札をでると豊島区。
でも六義園方面歩くと（1分かからない）文京区。
区の境です。駒込駅の付近。

ようは駒込はもうある程度成熟した街だから値上がりはそんな見込めない。
日暮里は駒込と同じかそれを超える利便性があり、値段が駒込より安く、しかも大規模に整備されて値段が上昇する可能性があるから買いってことじゃね。

＞もう少し詳細知らせてください？

巣鴨・都営三田線
駒込　南北線
西日暮里　千代田線
巣鴨は距離的に駒込と一体と考えると
六義園近接で売った駒込のマンション価格にくらべて
西日暮里駅近の物件は破格というほどに安かった。
それに目をつけて買ったひとは偉い。

荒川区に住んでいる人はイメージにこだわらない
都心への通勤の便なら千代田線は極めて優秀な線。
将来子供を開成に歩いて通わせる楽しみもある。

新浦安が　凛区（隣区）として売っているのと同じ
駒込も本駒込の隣で豊島区というイメージがない
西日暮里は千駄木（文京区）の隣のＮＥＯ文京区

文京区自体が都心では割安で穴場だったけど、もはや値上がり
次は都心への通勤３０分を狙うなら西日暮里がベスト

やったー！西日暮里にマンション買ったワタシとしては
ヒジョーに嬉しい。

＞966さん
そう「開成に徒歩通学」、なんて甘美な響きかな…

じゃあ北千住は？

総じて山手線から1駅〜3駅くらいの距離の不人気エリアで駅近物件（駅から遠いなら問題外）
は最後のチャンスなんじゃない？

練馬区はだめ？

都心周辺が面白いのは再開発が結構短期間で実施される
点だ。
ＪＲ駅が面白いのはＪＲ東日本が駅ビル開発で利便性を
高めようとするからだ。経営状況の悪い私鉄は駅前が変わらない
東急田園都市線は朝夕の混雑が極限状態。分岐の多い東横線か
池上線が狙い目。

第二の三軒茶屋は武蔵小山だが、物件がほとんどないのが難点。
出たら高くても買っておいて損はない。都心周辺なのに物価が安い。
歩いて通える小山台高校は開成には遠く及ばないが
進学率も悪くない都立の名門校。
青物横丁も悪くはないが都会性は全くない。

株も人のアドバイスで買うのでなく四季報の数字と日々の値動きを読んで
業績の割りに株価が安いものを物色するのが王道
不動産は、情報誌やネットで価格を調べながら割安の坪単価の物件を
探す。売り出し前ならモデルルームに出かけ予定価格を聞き出す。

下北沢再開発も不動産価格には良い影響かも。
下北の古きよきところなくなっちゃうけど。

少し前本木雅弘・奥菜恵の「今夜ひとりのベッドで」というドラマの舞台が湯島だった。
恋敵の要潤のヘアサロンは表参道。これを結ぶのが千代田線。

区のイメージより地下鉄沿線の利便性が大切。
鄙びた場所を選んで走るの最悪の地下鉄は都営浅草線だが
東京駅乗り入れ引き込みの噂が本当なら大化け。

日比谷線のように西半分はいいが下町に向かうと停車駅が
やたら増える線も困りもの

高校なら国公立トップ校がいいのではないかな。
練馬は区自体が開発に力入れている場所で今後はそれなりに栄えると思われる。
区画の広い新興住宅街になりそう。

練馬は江古田、桜台まで
北千住は、駅ビル周辺に東京の臭いがない。町屋のほうがゴミゴミしていて都電が
走っている分「レトロな東京」らしさがある。
明治通りの内側というのが、西日暮里、押上・曳舟、大島と穴場ゾーンだと思う

いつ下がりはじめる
がテーマですから、たぶん都心の新築が全く無くなった時点からということに
なる。新築が品薄でわざわざ相場より下げて出すはずもない。

売れ残りが出るほどの価格ではないし、富裕層が買いたいと思える場所しか
新築が出ていない。
世田谷にも豊島区にも富裕層はいる。４００戸規模の供給が都心で６件程度
でている分には市場には関係ない。
そうなれば、中央区の晴海が終われば、次は東京サウスゲート
だらだらと大型供給が続いて途切れない。
そういう意味で１０年は高値続き。
物件がなくなった時点で、中古価格が古くなって下がる。
おそらく、今の物件待てば待つだけ値上がりする。
要するに不動産物価全体が値上がりする。
そのことで、不動産担保ローンの基盤がしっかりと持ち直す。
上がらないところは全くあがらない。
また不当に高いエリアは下がる。

下がらんね。金持ちは外人含めてたくさんおりますんで。
ただ一般サラリーマンが都心や優良な城南地域に買えた時代が
終わっただけ。今の値段の番町が買えない金持ちが、城南に
買ったりするだけの話。今の番町はより一層の金持ちが買うだけの話。

城南が買えない小金持ち人が、武蔵小杉とか豊洲・浦安。
武蔵小杉などが普通が買えない普通のサラリーマンが・・・。
郊外物件まで上がるの？

どこかで賃貸という判断をする小金持ち層が発生するでしょう。
それが武蔵小杉なのか、武蔵小杉より遠い場所なのか、、。

ＪＲ埼京線の板橋駅と、都営三田線の新板橋、それから東武東上線の下板橋駅の３駅使える板橋区１丁目ＯＲ豊島区上池袋ＯＲ北区滝野川はどうでしょう？
板橋駅は池袋の次の駅で３分しかかからないし、新宿まで８分、渋谷まで１１分、恵比寿まで１５分・・・。
新板橋を使えば大手町まで１６分、日比谷まで１８分などなど。
利便性も西日暮里や駒込に負けないと思います。

予想通りと言うか、都心から郊外への顧客誘導が始まってますね。

ね。いつのまにか、気付いたら柏でしたみたいな

今こそ底値の多摩センターや八王子とか、買いなんでしょうか。
やっぱり大きく儲けようと賭けるには、度胸が要りますね〜。

多摩センターや八王子が値上がりする、という意見は聞かないが。。。

最近思うのだけど、このスレ、どうやら投資用不動産を持っている人が多すぎませんか？なんで意見が偏るんだと思います。まぁ、大金を賭けていれば、イヤでも真剣になるし、、、

真剣になるのは良いが、株屋みたいに上がる上がるだけでは困るが。

投資家と、投資家もどきが何割か混じっているから仕方ない（笑）

2005年10月竣工の築地駅から徒歩1分のマンションを買いましたがあの時は倍率はせいぜい2倍程度
坪単価も203万円といまから考えると夢みたいな買い物でした。

保谷が一番いいと思います。
倍率も凄いものがある。

今朝の日経CNBCで藤巻氏が「銀行が集まる土地が上昇だ」って言ってましたよ。

藤巻氏って、実際どうなのよ？

「東京２３区がいつ下がりはじめる？」とは「私の買いたい場所が、私の買える値段になるのはいつ？」
という意味なのだろう。

マンションを買って損してもかまわないというのなら、「マンション購入は投機ではない」と
考えるのもいい。しかし、「得」な買い物をしたいと思うのなら「投機＝投資」という意識で
望むべきだ。より安く買いたい。より広く買いたい。よりグレード高く買いたい・・・とは
得な買い物をしたいという意味にほかならない。
そういうチャンスに思い切って投資するわけだから「投機」なのだ。

安いから買う。買ったらなお下がって、住み替えの頃にはローン残は６割、評価は３割という
ことでいいのか。
買ったあとも評価が上がって、住み替えの頃に、よい値段で売れてローン返済分と頭金が
もどってくるのが理想だろう。

将来もっと便利に快適になるなら評価は上がる。逆に落ちるのは、悪化するか
他のエリアの快適性が勝るから。

何があたりまえかという世の中の基準は常に変化する
１９８０年代前半・・狭くても２ＤＫを早めに買って値上がりしたら少し離れた３ＬＤＫに住み替え
　　　　　　　　　　　　るのが当たり前
１９９７年〜１９９１年　　一次取得者が家を買えないのが当たり前。買わなかった人は
　　　　　　　　　　　　　　もっと上がる前に通勤９０分圏の千葉、茨城に買うのがあたりまえ


１９９２年〜２０００年　　安くなったから中古を買うのが当たり前。買ったマンションは下がるのが
　　　　　　　　　　　　　　当たり前、一戸建てなら千葉埼玉が当たり前
　　　　　　　　　　　　　

２００１年〜２００５年　　城南住宅地が買えそうでかえない２６０万／坪までさがった。待つのがあたり前
　　　　　　　　　　　　　　　あせって買うと次に安いものがでたら悔しい

２００６年〜　　　　　　　急に値上がりして、都心はもとより城南も買えないのがあたりまえ

たとえば、予算５０００万で駒沢か学芸大の新築を探していたとする。
田園都市線の世田谷の底値は２４０万、用賀の環八脇の大京物件で、それ以下にはなっていない
中目黒の大京物件も２６０万が底値だったと思う
湾岸タワーが１８０だの２１０だのいうくらいだから
おそらく多くの人は城南が坪２００万になると期待したのだと思う。２５坪82.5㎡が５０００万で
買えるほどには、碑文谷も野沢も下がらなかった。

そういう話だろうか。

経歴としては申し分なし。
国公立のトップ校から一橋、その後上場企業にて幹部候補としてやってこられた。

↑？？　誤爆か

藤巻氏のことね。上場企業（金融機関）より外資の投資銀行トップディーラーおよび
東京支店長の経歴がすごいらしよ。
著作を２冊読んだけど目からうろこが落ちたな。わかりやすく投資を語れる人。

藤巻氏の本を読むと、マンション価格が上がったのでなくカネの値打ちが高くなり
すぎたのが元にもどりつつあるという見方ができるようになる。

１９９７年頃、都心のマンションなど買おうとも買えるとも思わなかった
５０００万で買えるのは鷺沼の２７坪の中古マンション。７０００万で新築が買えるか
どうかという状況。

円の価値がへりつつあるから１ドル１２０円超えた。マンションが上がったと思うな
カネの価値が下がったと思うこと。
今カネを固定金利で借りて不動産や株を買えというのが藤巻さんの教え。

そりゃディーラーはそういうわな。株高・不動産高・投資信託
うわまえはねる。景気どんどん加速してくれたほうがいい。

１０００なら向こう１０年マンション値上がり確定で１０００万以上ゲット！

公立トップ校から東大を経て国連事務次長やってたあの人に期待しましょう

法眼健作さんが何かしてくれるんですか？

こんなところで、下がる話ばかり見ていたおかげで、
買い損ねたよ。
もうこのスレットいらないね。

「いつ下がり始める？」ではなく「いつまで上げる？」にするべきでしたね。
過ちを改めるに憚るなかれ　ともいうが。

もうはまだなり　まだはもうなり
禅問答ではなく相場格言。

受ける・・・このスレって始まってそんなでもない。
そのために、買い逃したとかってさーいくらなんでも。もう少しうまく装いなよ。

もうしばらく下がらんことは分かり始めたんじゃないかな。
今高い高いと言われている2007年売り出し物件も、公示地価
公表後はそうも言ってられないということにあり、結局売れる。
2008年売り出し案件になってくると、地価上昇ほぼ間違い無し
と言われ始めて、本人はそう思ってなくとも、数字上はキャピタル
ゲイン狙いの売り出し価格でも買ってしまう。
そんな状況が1-2年続き、消費税引き上げ、金利上昇傾向で
ブーム終わり。2009-2010年に買った人間はババを引く、と。
2011年まで待てるなら、待ったほうが良いですね。

これ、1000で終わるの？終わらないの？そこが混乱を呼ぶ要因。

単に値段を戻すにしても急すぎる。富士見が丘で坪３５０万。
それに以前に戻ってそれを持続する力が、未来の日本に見えないのが
以前と徹底的に違うところ。
>1008そうだよね。このスレ、終わりだよね。

下がって・・ますよね。