23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

「人気区」の「人気地」なら１０倍

人気地は、具体的にどこですか。丁目まで含めて考えると。ここがポイント
でしょう。

どうでもいいけど早く価格下がってくれないと困る。

もう買ってしまったから困らない。

都心の物件も多くはHガーデンのようになるのでは。
Hガーデンってゴーストタウン化して誰も買わないんでしょう？

広尾はいい物件が出るとすぐ売れていくというよりは
水面下で決まっていく。手が届かないからって
そんなこと言ってるのは、ちょっと見苦しいかも。

公開で客同士競わせるから高く売れる。
水面下で決めたら仲介業者の思う壺。

2年後まであと20％くらい上がって、3-5年後は高原状態やや下がる
って感じかな。感覚として。でも今の水準には5年間戻らないという
気がする

不動産ばかりインフレが先行してしまったので、もう私のような
平均的サラリーマンにはお買い得かどうかという以前に買うリスクが
高過ぎて買えません。
今はバブル再来に向けて投資に力を入れようと考えています。

このままだと、バブル到来は早まりますからね。（利上げ見送り）
たぶんそれがいいって人も多いからでしょう。
８８９さんの考え方は賢いと思います。

今本当に高いですよね。
高くてもそれなりに資産価値があるものなら良いけど
そうじゃない様な物件も便乗して高い気がします。

バブル崩壊にも備えなきゃね。
下がる前に売り逃げる。

売り逃げタイミングはどこですかねえ。
消費税引き上げ前でしょうか。

来年春に、TTTなど大規模物件の完成時期が重なります。
すぐさま、築浅中古として市場に出てくる戸数が多いはずです。
手持ちの物件がそれらに勝つ自信があるなら、消費税アップ前。
それらに勝つ自信がないなら、今年の年末が売り逃げのタイミングではないでしょうか。

まあ、というより地域でどれだけ手持ちマンションが
強いかじゃないかな。

古くなった物件より築浅物件の方が、
魅力的に見えてしまう事もありますね。
番茶も出花。女房と畳は新しい方が…

そうですね。だからこそ、新築が今後出てきにくい
希少立地なら、購入価格で売却することは今後5年の間であれば
十分可能でしょう。
そういうところは、得てして賃貸利回りは低いですが。

外国株で今の４０００万を数年で１０倍に増やす予定なんでそれから探します。

GoodLuck!

新築が出てきにくい場所は、
目安にする新築価格がないわけで、
価格上昇時期には不利になりやすいと思います。
ビックリするような高い新築価格ってあるじゃないですか。

近いところでなく、1.5キロ圏内あたりにそういう
ビックリ価格が欲しいですね。そうすると便乗値上げ
できるかも

都下ってやっぱり中古は値下がりですかね？

分かりませんね。ここんとこの新築の価格高騰を見ると。
なんで富士見が丘で坪350万？ちょっとこれはイッチャッてますね。

普通のサラリーマンに買える価格なのか？
無理やり買ったら、借金で生活が苦しくなるのでは。

もともと都心は普通のサラリーマンが住める場所ではなかったんだから
彼らの購入可能額にあわせて価格を設定する必要はないでしょう。

富士見が丘って、そんな高級な町ではないと思うけど。都心でもないし。

日々のフローが苦しくないなら、買うべきでしょうね。
今年竣工する物件で、去年の価格のモノを。
もうほとんど残っていませんが、探せば見つかります。
今年売り出し始まるものは、いっちゃった価格ですね。

となると、今年竣工の去年の価格のものが見つけられなければ
やめておいたほうが無難ってことですねー

話題がずれますが、レインズで都心の130m2中古物件が3億円で成約したとのデータが出てます。

残念ながら築年数と最寄り駅のデータが見られませんが、これ、例の番町の物件でしょうか？

分かりませんね。まだYahooには値下げして乗っていますが、
この2億9800万で成約したんでしょうかね。

築浅タワマン坪単価　チラシによる情報
（１月２０〜２１日）
物件　　　　　　　階数　　　坪単価
品川Vタワー　　３６階　　　４７０万
　　　　　　　 ３３階　　　４４１万
　　　　　　　　２７階　　　４４８万
　　　　　　　　　３階　　　４１７万

シティータワー高輪
　　　　　　　　９階　　　　４０８万
東京ツインパークス
　　　　　　　１６階　　　　４３１万
芝パークタワー
　　　　　　　　２０階　　　４１１万
ワールドシティータワーズ
　　　　　　　　３８階（角）４１６万
　　　　　　　　２９階　　　３２６万
　　　　　　　　２２階　　　３３４万
　　　　　　　　１９階　西　２９５万
　　　　　　　　１３階　　　２９２万
カテリーナ三田タワースイート
　　　　　　　　　８階　　　３３３万
タワーズ台場
　　　　　　　　２５階　　　３８５万
　　　　　　　　１７階　　　３８９万
　　　　　　　　　４階　　　２８９万
品川タワーフェイス
　　　　　　　　２９階　　　３４３万
　　　　　　　　２１階　　　３０９万
　　　　　　　　１１階　角　３４３万
　　　　　　　　　　　　　　２９２万
コスモポリス品川
　　　　　　　　１９階　　　２７１万
パークタワー品川ベイワード
　　　　　　　　７階　　角　２５７万
ダブルコンフォートタワー
　　　　　　　　２６階　　　２１０万
　　　　　　　　１５階　　　２１１万
　　　　　　　　１２階　　　２０４万

チラシ価格と契約価格は違うので参考にしかなりません。
あと、レインズに報告する金額も多少いじることがあると、
仲介業の営業が洩らしてました。

参考にしてください。
レインズは一般の人が見られるのでしょうか？

３億円で売れたのは港区の物件のようですよ。

ああ、違う物件なんですねえ。。中古価格が、新築
に追いついてくるスピードも速そう。。

まぁ、言い値ですからね。これが売れるか堂かは別の話。私はグローブの高層階（40の後半）を投資用で持ってますけど、もし坪320万円払ってくれるのなら、お売りしますよ。

↑　北向き以外なら坪320万で即買います。連絡先を教えてください。

頑張ってるわけではなくて
単に、名前を挙げただけでしょう。

中古でもありえないくらい高い・・・売主さんは強気だなあ

917さん
本当ですか？なんでそんな値段でも買うんですかね。ちょっと高すぎませんか？

売主も、新築がここまで暴騰していると、弱気になりようが無いですね。
東京23区の坪単価の最低ラインが400万なんて時代に3年後になってしまう
ような。。

それこそバブル。下落は近いか？

下落して欲しい気持ちは分かるんですが、2020年まで40-44歳世代は
増加傾向です。世界中、この世代が最大消費世代。ゆえに、日本の
住宅価格が下がる可能性は低いと言わざるを得ない。

40−44世代の増加傾向ってｗ　こういう場合はちょっと幅広く考えるのが普通でしょう。
2015年からは世帯数が減っていきますね。2020年ごろからは毎年60万人ずつのペースで
人口減。
まあ、そんな人口減より、この誰かが誘導しているかのようなバブル傾向には
警戒感あり。円安も日本という国が信用されていないという現われが大本にあるし。
危ういですね。

そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
今の50歳代以下で潤沢な資金を持っているのは一部の人だけ。
ほとんどの人は貧乏世代

団塊の世代が買っている？
変なファンドが出来て、団塊の世代をだまして金集めて買っている？

35-40歳の世代、ちゃんと働いている人は、既に家持っているし、
そうでない人は、家買えないか買うつもり無いかのどちらか。
収入が二極化しているのが顕著な世代。

>そもそも、今回の地価上昇の原因って何でしょうね？
REIT等の不動産ファンドでしょ。資金運用先に困った地方銀行なんかがどんどん投資してくれるから。
でも不動産ファンドの利回りも下がってきたようだから、そろそろプチバブル終了の気もするが。
長年、価格下落に悩まされてきたデベの人だけはまだまだ強気だけど。

今、都心の中古を見にくるのは30歳位の夫婦が多いよ。
中老年は殆どいない。

マンションの一番の購入層は、３０代だから普通だよ。特に前半も増加傾向にあるし。
（４０代を出してきた意味わからん）

都心、またはそれに準ずる地域の購入層の中心は40代前半では？
30代前半あたりで、そのあたりに買える層は相対的に少ないと思う
のですが、如何でしょう。

本当の都心に限った購買層になると、年齢より個人差になるから。
階層での購買層を見ないと。
だけどマンションの需要と言うことで語るなら、やっぱり４０−４４
の世代に限ってみるのはおかしいんじゃないかな。最後のベビーブーム
を最大限に先に引き延ばしたにみた数字だから。

理由はどうあれ、いつかはまた安値の時期がくる。
そう考える理由は、
不動産市場は、収益不動産への投資が地価を動かすように
変わってきているから。
東京の土地は投資物件に食い荒らされたあと、潮が引いて
誰も買わなくなった時点で
「仕方がない、分譲マンションでも作って売るしかないか・・」
となった時点でまたぞろ安値で出始める。
豊洲の再開発を見ればわかるが、ちゃんと賃貸マンションも
賃貸オフィスも作っているだろう。
土地があればデベロッパーは
賃貸ビル・ホテル・商業施設・貸し倉庫などの収益不動産＞賃貸マンション
＞分譲マンション
という順序で考える。
２００３年問題でオフィス供給過剰という噂が流れたが２００６年には
オフィスは最低の空室率になった。
２００２年頃は本来オフィスビルを建てるべき場所までマンションを
計画しそれが許認可を経て２００４年に着工分譲という流れになった。
一方、マンションに対してはさまざまな規制緩和（廊下は面積にいれない
公開空地をとれば容積率の大幅割り増し・・など）で投資採算性が
大幅に向上した。リートやファンドに一棟売りするか証券化スキームで
投資を回収しリスク分散する手法が定着した。
イールドギャップが縮まるまで、この流れは続く。
最後は、投資物件が中古市場に出てくるだろう。その段階で
設ける人は設け、つけまわしを掴んだ人が損を覚悟で安売りする。
それが中古価格を大幅にさげる。
もちろんそういうのは一旦プロが引き取って相応の値段で売るが
割安感のある価格で短期に売り切る。
ここに飛びつくと失敗で、一旦下がり始めた相場はさらに下がる
どこが、底かというのを見極めるのは難しい。

私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
二極化は進むにせよ、全体のパイは堅調ということ。
その後は悲劇ですが。。もし今後2−3年で、2004，2005年の水準に
下がるとするならば、どんな理由があるでしょう。押し目買いの主体
として、外資がいることを忘れてはならない。彼らはここから多少
上がっても買い続けるし、下がればなお一層買うでしょう。よって
結局は下がらない。資材、資機材価格は少なくとも上昇している。
下がるには、地震か、テポドンか。。

＞私が言いたいのは、2020年まで、個人消費は堅調だと言う事ですね。
こう考える理由はなんでしょう？　日本経済はそんな先まで順調でありえると、
言い切っていらっしゃるわけですよね？

やはり今購入するのは得策ではないのでしょうか？

>>933
個人消費は本当に堅調なのでしょうか。
二極化が進んだことで指数としての個人消費はゆるやかに下がって
きているという見方もできます。
つまり２割の富裕層と８割の下流層に別れたら
２割が８割の消費をするには、日本の社会に高額で魅力的な商品が
不足しているのでは？
日本の富裕層はまだまだ発展途上で、投資にお金は廻すけど
潤沢なキャッシュフローで消費を謳歌するまでには至っていない
と思うのです。
高額商品をローンで買うのは愚かな給与所得者ばかりで
一昨年末の銀座のデパートの景気のよさみたいなものは今年の
年末はなかった。これなど株の値上がりや退職金の一部で
一般消費者がちょっと贅沢してしまったというだけの部分が多かった
んじゃないかという気がします。

世の中で消費に浮かれるのは、給与所得者であって給与が増えない
限りカードでバンバン無駄遣いしてくれない。
企業の業績があがってベースアップが復活してこそ本物で
米国並みの格差社会に向かうとすれば、マクロの個人消費でなく
富裕層や高給サラリーマンだけにしぼった市場を見る必要が
あるのではないでしょうか。

>>935
どの地区でいくらの物件を買われると仮定しての話でしょうか？

2020年まで個人消費堅調としつつ、この２，３年は値下がりしないと
急に期間が狭まるのがよくわからん。

個人消費は、景気を左右するものではないか。
いまの地価だが、下がらんものは、下がらんのではないか
現在は、バブルのときと同じで、皆さんのコメントの通り
需給では買い優位は間違いない。
今後10年間都内への人口流入を考えると、急騰はしないだろうが、
徐々に上昇するのは、仕方ないのではないか。
現在都内人口1000万人がこの十年どのくらい増えるかは、見ものだ
購入する人は、無理せず買えば良い。無理は駄目

>937様
都内、都下で探しているのですが今年に入っていきなり高くなった
気がして戸惑っております。
本当にここに書くのも恥ずかしいですけど5000万くらいで考えているのですが
もう少し待つべきなのかよく分からなくて・・

5000万円で希望の地域で、いい物件がありましたか？
まずそれが先かも・・・

＞941様
それが、なんかよく分からないんですよね。
仕様などがあまり良くなく感じたりしていて
立地は希望の場所なんですが、中古も値上がりしてて
判断が難しくて

全体として個人消費は堅調と書きましたが、特に富裕層向けの市場に集中する
という考え方です。その意味で、都心、都心に近い城南あたりの物件価格は下
がりにくいと判断しております。
最大消費世代が増加傾向にあること、二極化が進むことを考えれば、それほど
非論理的な考えではないかと。
今後2−3年は物件価格は下がらないというか、上がると思います。上記の地域
は。その後は横ばいないし若干上昇傾向が続くでしょう。出物も少なくなって
きていますし、新築物件は今後減少していくことでしょう。中古市場中心の
マーケットになってくると思います。その中古市場で、買値と同額以上で売却
できるのは、2006年に買ったあたりが最後でしょうか。
堅調と言いましたが、もう大分、不動産の窓は閉じられているかな。。

中古の売り主も強気で値付けしてるけど、
見にくるだけの客が大半だから、
どこまで頑張れるか。
売り主が早めに売りたければ、運良く買い手がくるか、値引きするしかない。

＞943さん
＞都心、都心に近い城南
ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？

>>743
堅調というより、経済にしろ不動産にしろ、以前と同じとまでは
いわないけれど、バブルの印象は感じない？
国際的にも、予測される近い未来の国内状況でも、日本が
危ういことを加味して。

都心、都心に近い城南で、慌てて物件を売却しなければならない人
は少ないんじゃないかな？不便なところじゃないから、なんなら永住
しても全然良いわけだし。
945さん、それは私もはっきり言って、分かりません。現状出ている
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万とか
だったりするんですが、これが本当に売れるかどうかでしょう。
誰か他の人に意見を聞きたいですね。

＞947さん
富士見が丘は分かりませんが武蔵小杉は順調に売れてるみたいですよ。
ＭＲに行っても営業の方が強気でした。。。
やはり皆さん買い焦ってる部分もあるのでしょうか？

利上げ、消費税アップという最大の売り文句があるからね。
それが理由で買いを焦っている人が多いので、少なくとも
しばらくは売り手優位だよ。

947です
確かに、2007年出始めた新築物件価格は、焦らすのに充分なインパクトですね。
武蔵小杉売れてますか。。。すごいですね。
ヒューザーの事件もあり、より中古より新築を求めている状況でしょうね。
ヒューザー事件後の物件の中古価格は下がりにくいと言えるかもしれません。
バブルか？ちょっと千葉あたり、在庫が増えているような感じですが、どうで
しょうね。一時的なものなのかどうか、少し気になります。

＞都内、都下で探しているのですが
都内といっても荒川区、北区、板橋区、足立区なら
坪単価１５０万〜１８０万、バス便なら１３０万くらいであります
このへんで９６㎡クラスを買うのはダメですか？
２５坪として坪単価２００万というのだと
府中、稲城あたりでもやや厳しい状況ですね。江東区の大島以東
をならうのも手でしょうか
割り切って７０平米にすれば２３０万なら選べると思います。
勝どき、豊洲の低層、東雲が射程距離。
湾岸タワーの築浅中古でも５０００万というと５６㎡坪単価３００万
前後ですね。

>>947サン
新築マンションって、富士見が丘で350万とか、武蔵小杉で330万
ってのは、駅前ってこと？
たぶん売れないことも無いが
駅気前再開発とか、新駅とかで流行ってる感は有る。
川崎だが豊洲と似て、
利便性重視で生活しやすいところのマンションの値付は、
デベは強気。間違いない。だから、まず下がらないだろう。
都内は、利便性高い、丸の内・銀座線は、圧倒的人気で、
また、その他人気地下鉄沿線も周辺家賃は昨年から値上がりしてる。
つまり、不便なところは、安くて買いやすいってことかな。

家賃上がっているし、中古物件価格も、2006−2007年竣工ものが出始めたら
大きく上がってくるでしょう。中古は今がラストチャンス、新築はほぼチャンス
無くなった、というようなイメージかな。

＞都心、都心に近い城南 ここ以外は今後値下がりがありえるという事でしょうか？
今から値下がりする場所を買うのはダメです。
不動産は、買う時点で「得」しないと売る時点で得する保証はない。
売らないなら、買う時点で「得する」場所を選ぶこと。
今後あがりそうだけど、まだそれほど値上がりしていない
現時点で他に比べてお買い得の場所を買うのがいいでしょう。
今買うなら、人気のない場所です。それも交通の便がよくて周辺環境が今後大幅に
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。
不動産は人々の偏見と都市の進化のギャップを買うのが妙味。
出来上がった街は高いのが当たり前。これから出世しそうな街を買うのが
資産形成のコツでしょうか。
湾岸ののタワーマンションは、底値だから売れたのでなくて他に比べて
割安だったから売れたのです。

武蔵小杉や豊洲は誰がみても発展するのはあきらかでこういう場所はもう
高値になって誰かがすでに儲けています。素人は上がってから買って
全く得はしない。

まだまだ、そういう意味ではお買い得の物件はありますよ。

＞951さん
都内都下で探してるものです。
部屋の広さは狭くて我慢出来るのですがやはり利便性はあまり妥協できなくて
そんな事言ってるから見つからないんでしょうけど。
それにしても高いですよね

＞954さん
お買い得物件ってどのあたりですか？
せめてヒントだけでも・・・

>>955
狭さは何平米までなら許容できますか？
利便性ということで最優先する内容はなんでしょう。

まあ一応、価格査定サイトで無料診断して、その数字より
売り出し価格が下であれば、検討の余地はあるんでしょうかね。
そんな物件すら、今や殆ど無いんですが。。

新聞記者と政治家が一番不動産で儲けているのはインサイダー情報を早く
入手するからです。新聞に載ってからでは遅い。
素人さんはそれでも半信半疑で動かない。皆が動きはじめたら動く
>>956
私がここで○○がいいと書いたところで大半の人が「そんな馬鹿な」と
反論するにきまっています。
自分で納得して買うのが妙味です。

>>954さん
改善される場所。
例をあげれば荒川区西日暮里。これは豊島区駒込との比較。ってありますが
もう少し詳細知らせてください？
比較が意味するものは？

>959さん
極端過ぎますが、ほぼそうですよね
みんなが動くときは既に遅かったりしますから。

ってか、駒込は文京区でしょう。

駅のことかな？
駅舎駅前は変わったから。

駒込は豊島区。本駒込は文京区。
もっというと、階段下りる改札をでると北区。
階段登る改札をでると豊島区。
でも六義園方面歩くと（1分かからない）文京区。
区の境です。駒込駅の付近。

ようは駒込はもうある程度成熟した街だから値上がりはそんな見込めない。
日暮里は駒込と同じかそれを超える利便性があり、値段が駒込より安く、しかも大規模に整備されて値段が上昇する可能性があるから買いってことじゃね。

＞もう少し詳細知らせてください？

巣鴨・都営三田線
駒込　南北線
西日暮里　千代田線
巣鴨は距離的に駒込と一体と考えると
六義園近接で売った駒込のマンション価格にくらべて
西日暮里駅近の物件は破格というほどに安かった。
それに目をつけて買ったひとは偉い。

荒川区に住んでいる人はイメージにこだわらない
都心への通勤の便なら千代田線は極めて優秀な線。
将来子供を開成に歩いて通わせる楽しみもある。

新浦安が　凛区（隣区）として売っているのと同じ
駒込も本駒込の隣で豊島区というイメージがない
西日暮里は千駄木（文京区）の隣のＮＥＯ文京区

文京区自体が都心では割安で穴場だったけど、もはや値上がり
次は都心への通勤３０分を狙うなら西日暮里がベスト

やったー！西日暮里にマンション買ったワタシとしては
ヒジョーに嬉しい。

＞966さん
そう「開成に徒歩通学」、なんて甘美な響きかな…

じゃあ北千住は？

総じて山手線から1駅〜3駅くらいの距離の不人気エリアで駅近物件（駅から遠いなら問題外）
は最後のチャンスなんじゃない？

練馬区はだめ？

都心周辺が面白いのは再開発が結構短期間で実施される
点だ。
ＪＲ駅が面白いのはＪＲ東日本が駅ビル開発で利便性を
高めようとするからだ。経営状況の悪い私鉄は駅前が変わらない
東急田園都市線は朝夕の混雑が極限状態。分岐の多い東横線か
池上線が狙い目。

第二の三軒茶屋は武蔵小山だが、物件がほとんどないのが難点。
出たら高くても買っておいて損はない。都心周辺なのに物価が安い。
歩いて通える小山台高校は開成には遠く及ばないが
進学率も悪くない都立の名門校。
青物横丁も悪くはないが都会性は全くない。

株も人のアドバイスで買うのでなく四季報の数字と日々の値動きを読んで
業績の割りに株価が安いものを物色するのが王道
不動産は、情報誌やネットで価格を調べながら割安の坪単価の物件を
探す。売り出し前ならモデルルームに出かけ予定価格を聞き出す。

下北沢再開発も不動産価格には良い影響かも。
下北の古きよきところなくなっちゃうけど。

少し前本木雅弘・奥菜恵の「今夜ひとりのベッドで」というドラマの舞台が湯島だった。
恋敵の要潤のヘアサロンは表参道。これを結ぶのが千代田線。

区のイメージより地下鉄沿線の利便性が大切。
鄙びた場所を選んで走るの最悪の地下鉄は都営浅草線だが
東京駅乗り入れ引き込みの噂が本当なら大化け。

日比谷線のように西半分はいいが下町に向かうと停車駅が
やたら増える線も困りもの

高校なら国公立トップ校がいいのではないかな。
練馬は区自体が開発に力入れている場所で今後はそれなりに栄えると思われる。
区画の広い新興住宅街になりそう。

練馬は江古田、桜台まで
北千住は、駅ビル周辺に東京の臭いがない。町屋のほうがゴミゴミしていて都電が
走っている分「レトロな東京」らしさがある。
明治通りの内側というのが、西日暮里、押上・曳舟、大島と穴場ゾーンだと思う

いつ下がりはじめる
がテーマですから、たぶん都心の新築が全く無くなった時点からということに
なる。新築が品薄でわざわざ相場より下げて出すはずもない。

売れ残りが出るほどの価格ではないし、富裕層が買いたいと思える場所しか
新築が出ていない。
世田谷にも豊島区にも富裕層はいる。４００戸規模の供給が都心で６件程度
でている分には市場には関係ない。
そうなれば、中央区の晴海が終われば、次は東京サウスゲート
だらだらと大型供給が続いて途切れない。
そういう意味で１０年は高値続き。
物件がなくなった時点で、中古価格が古くなって下がる。
おそらく、今の物件待てば待つだけ値上がりする。
要するに不動産物価全体が値上がりする。
そのことで、不動産担保ローンの基盤がしっかりと持ち直す。
上がらないところは全くあがらない。
また不当に高いエリアは下がる。

下がらんね。金持ちは外人含めてたくさんおりますんで。
ただ一般サラリーマンが都心や優良な城南地域に買えた時代が
終わっただけ。今の値段の番町が買えない金持ちが、城南に
買ったりするだけの話。今の番町はより一層の金持ちが買うだけの話。

城南が買えない小金持ち人が、武蔵小杉とか豊洲・浦安。
武蔵小杉などが普通が買えない普通のサラリーマンが・・・。
郊外物件まで上がるの？