23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

＞何より、空室リスクが怖いです。
リスクがなくて儲かる投資はこの世にないです。
１０％から１５％安いかわりに５〜6年の賃料保証のサブリースをつけることが
可能です。

＞上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？
下がり相場では、不良債権が多発してそういう担保割れ物件や競売物件
任意売却の物件を買い集めてリニューアルして売るというビジネスがあります。
下がり相場では賃料も上がらず賃貸事業をやめたい個人投資家が賃借人が
ついたまま売り出すことが多い。これをオーナーチェンジといいますが、普通は
家賃から逆算した売価で買い叩かれる。
それを買って借家人が出たあとで普通に中古マンション市場に売り出せば
儲かる。

>>840
＞世田谷住宅地低層物件なんかも、値上がりしているんですか？
新築販売価格が値上がりしています。
ただし先にも書いたように、世田谷の低層マンションは２００３年時点の
底値自体が坪単価２５０万〜と高い。これが現在300万〜に上がっている。
お買いになった物件の販売時期、立地によって違います。
世田谷といっても環状8号の外側もあれば環状6号近辺まで
範囲は広い。一概にいえません。
ただし、実際の品薄感は場所によりまちまち。中古市場に売りが多い場所と
さほどでないところの差がある。

＞こういうのって一応査定なんかは未入居段階でしてもらえるものなんでしょうか。
査定だけなら自分が買ってないマンションでもやってくれます。中古を買いたいといえば
推定価格を出してきます。
ここでもできます。
http://www.m-buysell.com/index.php?action=appraise_index&t=1168247...

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

↑すみません。見づらかったですね。

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。

で、そうやって売られた土地が周辺とあわせてまたマンションに。一棟建てば
周辺の一戸建ては環境悪化、はやく売却しないと取り囲まれて二束三文。
震災対策もあり、土地へのこだわりも薄れ、ますますマンション化が加速。
こう考えると、まだまだ都心部の土地資源って発掘可能ですよね。

さて、話は二極化ということで都心は坪単価４００万〜５００万以上で高値安定
コンパクトマンションと大型億ションが少しづつ建つ。
なにしろ単価が倍違えば半分の供給量で十分ビジネスはなりたつ計算。

一方、ローエンドは郊外や城東で大規模に供給が続く。
値下がりし始めるのはいつかという話は、景気の動向次第。
ヴィトンやエルメスが売れている限り都心のマンションは売れる。
マンションはすでにブランド商品化している。
米国のように地域ごとに浮き沈みがあるのでなく東京のエリアのなかで
格差がひろがる。
３Ａ（麻布、青山、赤坂）を頂点に　神宮前　広尾　千駄ヶ谷　猿楽町
などでエリア格差、物件格差が広がる。
ハイエンドのセカンドラベル的な土地が評価があがる。
代々木上原、池尻大橋、飯田橋、千駄ヶ谷
理由は家賃価格の差。収益還元法で算出される価格にさらに
地域のブランド価値が加味される。

一方ローエンドは極めて順調に売れるだろう。半端な低価格ではだめで
坪単価１2０万以下の３０坪クラス３６００万
マンションのユニクロ、ＧＡＰみたいな郊外の良質な大手物件に人気が
集まる。
これも地域選択の目は厳しく西高東低の人気に変わりはない。

千葉は、柏の葉キャンパスと市川駅前タワーの売れ行き次第。
埼玉はフージャーズなど戸建を中心に伸びる。
とにかく２３区でマンションで２００万前半で考えている人は豊洲に集中
するしかないわけで、豊洲が今後ＮＥＯ都心になっていくのか
どうかは大島の粋都の価格の出方にもよるだろう。
今後３年はあきらかに高値維持。

東低でありながら、豊洲より高いと予想される市川の価格は興味あります。

もう買えない、のでなく。まだ買えると考えるべきだ。
まだ下がるはあきらかにもう下がらなかった訳だし。
１９９６年にもう底値だろうと思って買った人は郊外に塩漬けになった。
まだ下がったわけで、底値などだれにもわからない。
まだ下がるとおもいつつデベがつけた安値に買い手が群がった。

買いたい人は、いくらでどのくらいの広さが欲しいのかを
はっきりさせるべきなのだ。買える価格はわかっているが
出来る限り都心寄りでできるかぎり広くというのは可能性が
広がっていた過去の時代の話で
いまや、自分で目標坪単価を２３０万とか決めてエリアをしぼらないと
物件がみつからない。

景気はおそらく本格回復というまでにまだまだてこ入れが必要。
財政再建のために消費税を上げるためには、さらなる内需拡大を
継続しなくてはいけない。森・小泉政権の掲げた都市再生は、地価反転
で一定の成果が得られたわけではない。
地価反転は、不動産証券化の普及で不動産金融ビジネスが本格化
し外資や個人投資家が銀行や住専に代わって都市開発にカネを
注いだからだ。
実際のところ、都市再開発はまだまだ進む。新宿西口と初台の間
の甲州街道沿、三軒茶屋駅前の一角など「再開発促進地域」に
指定されたエリアはまだまだある。
また、用途地域の見直しや道路計画などで東京の中心はまだまだ
高機能化する。山手通りの地中バイパスは工事が進んでいるし
サウスゲート計画でＪＲの土地活用で広大な土地が出てくる。
住宅地の道路拡幅も、潤沢な都の予算のなかで進んできている。

とにかく地価が下がらない限りマンション価格はさがらない。
地価が下がるのは、世界的な恐慌など国際経済的な要因に
よるわけで、かつてのバブルのババ抜き的なクラッシュでは
ないだろう。
素直にデフレの終焉を喜んでインフレの到来を歓迎すればいい
のではないか。

柏の葉キャンパス、市川駅前タワー、豊洲タワーはすべて駅近。

大島の粋都は船便。
駅までバス便か、徒歩１０分以上の２３区内物件は高値維持は難しい。

>>874
市川駅前だけは特別だよ。市川の行徳なんか下がる一方でしょう。地域による二極化は激しいよ。
駅までの距離が勝負になる。豊洲は最近駅に近いタワー物件が豊富に供給されてるため人気はある。
豊洲では駅から１０分以上の物件は最近でてない。

＞２３区内物件は高値維持は難しい

豊洲とか辺鄙な場所だと駅近は必要最低限かもしれないが
場所によっては１０分以上でも充分高値を維持できる場所もある
豊洲と人気区を一緒にするな

>>877
同時期、本八幡駅前タワーも出るけど。

>>878
自分のところが高値維持できないと言われたくらいで、起こらないで。
あなたの場所は十分高値で維持どころか、１０倍になりますよ。

「人気区」の「人気地」なら１０倍

人気地は、具体的にどこですか。丁目まで含めて考えると。ここがポイント
でしょう。

どうでもいいけど早く価格下がってくれないと困る。

もう買ってしまったから困らない。

都心の物件も多くはHガーデンのようになるのでは。
Hガーデンってゴーストタウン化して誰も買わないんでしょう？

広尾はいい物件が出るとすぐ売れていくというよりは
水面下で決まっていく。手が届かないからって
そんなこと言ってるのは、ちょっと見苦しいかも。

公開で客同士競わせるから高く売れる。
水面下で決めたら仲介業者の思う壺。

2年後まであと20％くらい上がって、3-5年後は高原状態やや下がる
って感じかな。感覚として。でも今の水準には5年間戻らないという
気がする

不動産ばかりインフレが先行してしまったので、もう私のような
平均的サラリーマンにはお買い得かどうかという以前に買うリスクが
高過ぎて買えません。
今はバブル再来に向けて投資に力を入れようと考えています。

このままだと、バブル到来は早まりますからね。（利上げ見送り）
たぶんそれがいいって人も多いからでしょう。
８８９さんの考え方は賢いと思います。