23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。

バブル当時は人口減はなかった。
バブル当時は終身雇用が普通だった。
バブル当時は土地神話があった。

昔に戻っていく、ことは有り得ないのですよ。

ということは、マンション価格はゆるやかに上がって暴落はないということでいいですよね。

ちなみに人口減は地方では惨劇に近い暴落を生んでいます。田舎の土地は下落続き。
その分都市部が高止まり。

投機に利用されやすい都心の一部物件は暴落と高騰が繰り返されるでしょう。
ファンダメンタルからずれてるのでそういう事態が起こる。

居住用なので、儲けるつもりでなく、損しなければいいやというスタンスなら、
都心というわけではなく、田園調布、成城、東五反田、山王、上大崎、代沢、
と言った、昔ながらの住宅地がいいのでは。

社有地国有地をさんざん個人に買わせた後、
地震＋遷都で大暴落ってシナリオはどうでしょうか。
もっともそんな風に下がって安くなっても、もう欲しくないから意味ないか。

興味深くこの板を読ませていただいてます。どうやってマンションで賢く資産形成できるか、詳しい皆様のご意見いただければ幸いです。
相場のピークで売って賃貸に住み、相場が底を売った時に新たに買えばよいのでしょうが、そのタイミングを読むのは至難の業です。

我が家では、妻と別々に住宅ローンを組んで、港区のタワマン２戸契約しました。
A：5月竣工、低層階　(眺望は×、売却益はあまり望めない？)
B:12月竣工、高層階　（買値が安かったし、そこそこ売却益が出るかな？)
(竣工時期でわかってしまいますが)。

これを、どう料理しようか悩んでおります。

まずAに一旦居住→Aを売却してBに引っ越す→Bを売却→相場が下がるまで賃貸暮らし？→白金台、高輪、三田、麻布あたりで100平米程度の物件を購入

こうすれば、両方とも居住用物件の売却でキャピタルゲインに課税されない、というシナリオです。
なお、Aの住宅ローンには会社から金利補助が出るので、金利負担は1%未満です。
売却時期と、売却後の住まいをどうするか、考え物です。
相場の高い時期に売りたいですが、次の住居を買うのも高くなってしまうし、賃貸に住んで相場の下落を待っても、そう簡単に相場が崩れるとも思えません。

よく、賃貸に出してうまく資産形成されている方がいらっしゃいますが、私の試算では賃貸収入からローン支払、税金など差し引くとあまり手元に残らない気がします(賃貸物件には会社の金利補助も使えないし)。何より、空室リスクが怖いです。

上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？

老婆心ながら申し上げるとAとBの売却の間に三年の期間が必要です。
となれば三年後の情勢を加味して動くしかないという結論になります。
税務上はローン控除も結構なインカムなのでそれをうまく使うことも
計算にいれたほうがいい。私ならBは三年賃貸に出す。ただし賃貸に
出す以上都合のいい時期に空室になるかどうかはわからないですけど。
空室になってからAを売ってBに住んでも遅くないです。

AとB、御本人と奥さんと別々だから、三年の間隔はいらないでしょう。
しかし、新築が人気なのであって、中古で売却しても必ず儲るかは疑問ですね。
仲介業者を儲けさせてあげるだけに終わらないと良いですね。

829さん、
不勉強ですみません。3年間売却できないのは税金の絡みでしょうか？物件Aと物件Bは私と妻で名義は別で、別個の不動産取引になるとの理解でした。それでも3年間は売却できないでしょうか？ちなみに、国際結婚なので姓も違えば、住民票に入っているのも一人だけです。
(板のテーマからそれてしまってすみません)

23区ではないですが、新浦安のプラウドはまずまずの滑り出しのようです。当初はすごく高いと言われていたから注目していたのですが。しかし、やはりというか、売れてしまうんですね。高い高いと文句を言っていると、完全に取り残される展開になりつつありますね。きっと、豊洲タワーや勝どきのゴルクレ物件も強気の値付けでしょうが、あっさり売れてしまうことでしょう。

まだマクロ的に見て成長率が大きく上昇しているわけではないので焦らなくてもよい。
投機目的のものだけに個別に規制されたい。

売り渋りで物件がなく、買い手は腹ぺこ状態。
何でもかんでも飛び付いて買うんでしょ。
冷静に判断してるとは思えないな。
物件数がもっと出てきた時期にどうなるかでしょ。

失礼しました。「別々に住宅ローンを組んで」という意味がよく飲み込めていませんでした。

αさんがＡ物件βさんがＢ物件を３０００万控除を使って売るという話なので
それぞれ独立して考えればいいという話ですね。
売る時期はＡについては、１２月以降という話になりますね。
８ヶ月住むわけで、公共料金の請求はがきなど「持ち主名義で」その住所あてに
しておくのを忘れないように。申告の必要書類は売却後２ヶ月以内の住民票の除票
だけですが超短期の転売だけに税務署から何かお手紙をもらう可能性はあります。
あとは、１２月に売り出していつまでにいくらで売るかというだけの話。
仮に管理費、固定資産税、ローンあわせて月１７万程度なら半年１００万
２年で４００万。ご自身のキャッシュ負担力と値上がり見通しを勘案して価格と売却時期を
決めます。
仮に５０００万の物件が６０００万で売れたら印紙代仲介手数料等２００万弱引いて
８００万のキャピタルゲイン。

とにかく想像するにお二人の所得税住民税の課税額がかなりのものだと思います。
何も節税策を講じていないのなら、まず今回の購入でできる節税を考えましょう。
一つはＡを１２月までに賃貸化できれば、Ａの購入諸経費１５０万〜２００万が給与所得と
損益通産できます。私はまずそちらを考えますが。

Ａを貸すか売るかはどれだけ自己資金をつぎ込んだか、Ａの価格上昇率如何によります。
２割以上の自己資金がないと銀行が賃貸事業していて自分はリスクだけ負っているかんじに
なります。ただし、建物の減価償却費とローン金利の一部が損金計上できます。
もちろん貸すにあたって「住宅ローン」は「アパートローン」に借り替えておくべきです。
空室リスクを見込んで、半年分１００万程度の流動資産を用意しておかないとローンの
焦げ付きになり次の物件購入に響きます。

ゆっくりあがる見通しなら一旦貸して空き室になってからもう一度αさんが住んで売る
という手もあります。
貸した場合のキャッシュフローが年７０万程度あれば、６年貸して５００万、
３０年ローンで３５００万程度の借り入れなら残債の減も５００万
都合１０００万。課税を避けるには、まず物件をβさんに貸し、βさん名義で
転貸すれば一定程度の家賃を減額できます。βさんの所得は増えますから
できれば法人格で別に経費がたつほうがいいです。
Ｂは１月からαさんが借ります。賃貸用の資産としてＢの購入諸経費をβさんの
所得から控除できます。売りたくなったらいつでもβさんの居住を証明できるように
してから売ればいいでしょう。

利上げすると言っても、わずか0.25%。今までが異常だったのだから、
ほんの少しだけ長い目で見れば大した影響はないこと。
でも、できなかったわけで。バブル発生は早まるでしょう。
はあ・・・国民が郵便貯金解約に走ればどうなるのだろう。
長期金利を大幅に上げざるを得ない。崩壊のシナリオも描ける。

ただし、来年１月以降βさんはどこか別のところに住まいを持つ必要があります。

そこをごまかすと脱税になりますのでご注意を。

現状、タワマン価格上昇は分かるんですが、世田谷住宅地低層物件なんかも、
値上がりしているんですか？もうすぐ入居なんですが、あわよくばすぐに
売ってしまいたいのですが。。こういうのって一応査定なんかは未入居
段階でしてもらえるものなんでしょうか。

＞何より、空室リスクが怖いです。
リスクがなくて儲かる投資はこの世にないです。
１０％から１５％安いかわりに５〜6年の賃料保証のサブリースをつけることが
可能です。

＞上がり続ける相場でないと、資産形成はそもそも無理なのでしょうか？
下がり相場では、不良債権が多発してそういう担保割れ物件や競売物件
任意売却の物件を買い集めてリニューアルして売るというビジネスがあります。
下がり相場では賃料も上がらず賃貸事業をやめたい個人投資家が賃借人が
ついたまま売り出すことが多い。これをオーナーチェンジといいますが、普通は
家賃から逆算した売価で買い叩かれる。
それを買って借家人が出たあとで普通に中古マンション市場に売り出せば
儲かる。

>>840
＞世田谷住宅地低層物件なんかも、値上がりしているんですか？
新築販売価格が値上がりしています。
ただし先にも書いたように、世田谷の低層マンションは２００３年時点の
底値自体が坪単価２５０万〜と高い。これが現在300万〜に上がっている。
お買いになった物件の販売時期、立地によって違います。
世田谷といっても環状8号の外側もあれば環状6号近辺まで
範囲は広い。一概にいえません。
ただし、実際の品薄感は場所によりまちまち。中古市場に売りが多い場所と
さほどでないところの差がある。

＞こういうのって一応査定なんかは未入居段階でしてもらえるものなんでしょうか。
査定だけなら自分が買ってないマンションでもやってくれます。中古を買いたいといえば
推定価格を出してきます。
ここでもできます。
http://www.m-buysell.com/index.php?action=appraise_index&t=1168247...

>836
忘れた頃にやってくる不動産取得税が抜けてます。
タワーなら免税額突破でしょう。

842さん
有難うございます。840です。渋谷2キロ圏内の世田谷なんですが、
この査定のHPによると、500−1500万くらい高く査定されますね。
まあまだたいしたこと無いって感じでしょうか。
物件価格が9000前後ですので、10％くらいですか。
ただ、このあたり、マスタービューとか今度でる三軒茶屋の
住友物件とかとんでもない坪単価になってきているので、
もしかするともっと上がるかもしれませんね。
大変助かりました。

二極化という言葉はみんな使うくせに現実にあてはめて見ようとしない。
23区マンションは、湾岸戦争終結後完璧に二極化した。

二極化はボストンコンサルティンググループによれば「ハイエンドと
ローエンドの商品だけが伸びて真ん中が冴えない」こと

2007年不動産市場は、千代田区富士見、広尾、愛宕、麻布ハイツ建替など
坪単価500万クラス、１００平米億ションの「ハイエンドマンション」と
荒川区、足立区の坪単価１５０万以下の「ローエンドマンション」に別れた。

そもそもタワーマンション自体が
坪単価１６０万円のローエンド低層階と坪単価300万超のハイエンドの
双方の魅力で売った二極化の権化のようなマンションだったということなのだ。

>>843
ありがとうございます。＞忘れた頃にやってくる
仰るとおりです。まぁこれも経費算入できると喜べるのも賃貸ゆえの話ですね。

842さん。
三軒茶屋では３年前に自宅を売りました。その後の値上がりで悔しい思いをしました。
今となっては売り急ぎの感が否めません。
貸して様子をみる資金的な余裕がなかった自分が恥ずかしいです。
ともあれ業者によって査定価格はまちまちです。未入居なら強気でいいのでは？

持ち家で考えられる資産形成は、前出の「買値戻し」を目指すということ
これが20年サイクルでおきることを願って

①完全に出来上がっている都心でなく今後価値の増大する場所を買う
②交通機関のが出来た直後
　　1977年の新玉川線（現田園都市線）開通後の三軒茶屋
　　2003年の新幹線品川駅開業後の港南
　　地下鉄13号線開通後の新千駄ヶ谷
　　大江戸線勝どき
③逆に、近隣に視界をふさぐ建物など建ちにくい場所を買う
　　幹線道路を北側に背負った南面が低層住宅地のマンションが
　　理想的
　　間違っても逆は買わない。

元値が４０００万では20年先買値戻しでもおぼつかないので、上昇期に
一旦住み替えをして「買値」を底上げする。4000万を６０００万くらいで
売ってローンが３０００万のまま、20年で大半を返済しておけば
20年後の買値戻しで3000万のローンを組んで買う物件が9000万で
底値だったらうれしいなぁ

Ａ、Ｂの住み替えだけど、Ａを売ったキャピタルゲインをＢのローン返済に
突っ込めない（贈与になる）から奥さんからＢを高く買うと（おそらく相場の１０％増しが
税務上限界か）Ｂもご主人の１％のローンでいける。
奥さんは３０００万控除・・・と書こうと思ったが売買の条件が夫婦間ってのはダメだった
ような記憶がある。奥さんのご兄弟をはさんで転売しても難しいだろうなぁ
Ａは素直に３０００万控除で、Ｂを奥さんから買値以下で買えばいいのだ。奥さんは売却益なし。

物件A,Bについて悩んでる者です。
いろいろな助言、ありがとうございました。不動産投資は奥が深いですね。特に税制がやっかいです。とても自分の知識では処理できそうにないので、税務相談に行ってみようと思います。相場の動きによって売却、賃貸、その時期、いろいろシナリオがありそうなので考えてみたいと思います。

"いつ相場が下がるか"、の本題ですが、私は今年はマンション市況はさらに加熱し、来年再来年に踊り場が来るかもしれないと思っています。鍵は銀行の融資姿勢(金融庁の方針)です。2006年までは不動産ファンド・流動化プレーヤーへの貸付で商業不動産相場が上昇しました。最近では、金融庁は不動産業への貸付を絞るように指導する一方、住宅ローンは低リスクアセットとして、自己資本比率の計算上掛け目が低くなります。貸出先発掘に悩む銀行は、住宅ローンに攻勢をかけるでしょう。で、マンション市場が加熱してくると、今度はまた金融庁が住宅ローンを絞るように指導するでしょう。長期的には人口減、金利上昇で長期的見通しは明るくはないです。でも、バブルの教訓で皆賢くなっているので、上昇後緩やかでなかなかクラッシュせずソフトランディングとなるのでは。ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。

不動産経済研究所によると、昨年の首都圏のマンション供給は減ってるのに、
千葉県は大幅に供給が増えてる。
千葉県は売り渋りではなく、売り急ぎになってるってことね。

あんまり難しく考えずに、格差拡大局面だから、基本的に普通の人が変えないちと高級なものをちょっと背伸びして買うのが得策と思いますよ。それが、結果的に希少性を買うことになり、上昇率が高くなる。結局、儲けってマクロじゃなくてミクロだから！

難しく考えずに、背伸びして買ってくれると、デべも喜ぶし。

まさに格差社会
・いまや35歳未満の4人に1人は非正社員で所得は不安定
　→派遣社員は90年代から3倍近くに増え、その多くが20代の若者だ。
　　彼らは平均して300万程度の年収しかなく、それも今後上がっていくこともない。
・正社員も年功序列の崩壊で昇進しなければ所得は30台後半で頭打ち
・団塊世代と比べると生涯所得は6割〜7割しかない
これらを踏まえた上で買える人は買えばよいし、将来に不安がある人は賃貸で過ごせばよい。

GDPが変わってないんだから
貰ってる人は、貰ってるんだろうけどね

親の家がもらえるから、それまで賃貸でいいやって人はこれから増えそうだけど。
どーなんでしょうね。

仮に賃貸でも一生家賃は払っていかないといけないんだから、
頭金が用意できる人は、暴落しそうな物件ではなくて、
月々のローンの支払が家賃と大差ない物件を買うのが良いよね。

自分の親の家と、パートナーの親の家ね。

どっちかの親の家と完全二世帯とかで、もう一方の親の家は売るとか？
東京や東京近郊に家がある人は本当にいいですよね。
実際これから増えることは確かかも。

マンションと一口にいっても
面積では、４３㎡１３坪１ＬＤＫから１２２㎡　３７坪３〜４ＬＤＫまで
坪単価では　１２０万から７００万までの幅がある
坪単価を縦に面積を横軸にとると以下のようになる

面積㎡ 43 56 69 76 83 96 122
（坪） 13 17 21 23 25 29 37
坪単価　万円
120 1,560 2,040 2,520 2,760 3,000 3,480 4,440
160 2,080 2,720 3,360 3,680 4,000 4,640 5,920
180 2,340 3,060 3,780 4,140 4,500 5,220 6,660
230 2,990 3,910 4,830 5,290 5,750 6,670 8,510
250 3,250 4,250 5,250 5,750 6,250 7,250 9,250
275 3,575 4,675 5,775 6,325 6,875 7,975 10,175
300 3,900 5,100 6,300 6,900 7,500 8,700 11,100
345 4,485 5,865 7,245 7,935 8,625 10,005 12,765
400 5,200 6,800 8,400 9,200 10,000 11,600 14,800
500 6,500 8,500 10,500 11,500 12,500 14,500 18,500
700 9,100 11,900 14,700 16,100 17,500 20,300 25,900

仮にファミリー需要の面積最低ラインを６９㎡
購買力上限を５５００万とするなら、坪単価２５０万超えたら一般サラリーマン
のファミリー需要は見込めないということになる。

逆に、購入力が5000万台の人は
坪単価４００万の超都心４３平米１ＬＤＫから
坪単価１６０万の郊外１２２㎡４ＬＤＫまで選択肢が広い
価格上昇が２割といっても、坪単価２３０万が二割上がればファミリー
需要が消えるが坪単価１４０万が２割あがっても買い手はなくならない理屈になる。
坪単価１４０〜２００が最も売れる価格帯なのだが、これは新築市場だけで
なく都内の人気エリアの築２０年クラスの価格でもある。

↑すみません。見づらかったですね。

賃貸についても作ってみました

面積㎡ 　　　43 　　　　　　　　56 　　　　　　　　69 　　　　 76 　　　　83 　　　　96　　　　　 122
面積坪 　　　13 　　　　　　　　17 　　　　　　　　21 　　　　 23 　　　　25 　　　　29 37
賃料　月坪
7000 91,000 　　　　　119,000 　　　　　147,000 　　 161,000 175,000 203,000 259,000
8000 104,000 136,000 168,000 184,000 200,000 232,000 296,000
8500 110,500 144,500 178,500 195,500 212,500 246,500 314,500
9000 117,000 153,000 189,000 207,000 225,000 261,000 333,000
9500 123,500 161,500 199,500 218,500 237,500 275,500 351,500
10000 130,000 170,000 210,000 230,000 250,000 290,000 370,000
11000 143,000 187,000 231,000 253,000 275,000 319,000 407,000
12000 156,000 204,000 252,000 276,000 300,000 348,000 444,000
13000 169,000 221,000 273,000 299,000 325,000 377,000 481,000
14000 182,000 238,000 294,000 322,000 350,000 406,000 518,000
15000 195,000 255,000 315,000 345,000 375,000 435,000 555,000
18000 234,000 306,000 378,000 414,000 450,000 522,000 666,000
20000 260,000 340,000 420,000 460,000 500,000 580,000 740,000

７６平米２３坪新築（賃貸なら築浅）で考えると
たまぷら、鷺沼で賃貸なら１６万〜１８万の家賃だが芝浦のタワーマンションなら３２〜３４万の
家賃。中目黒、代々木なら２３万〜２５万、自由が丘、駒沢なら２０万前後。

２３区内の平均賃貸支払い水準が１５万円らしい。多くの人は月坪９千円、５６㎡クラスの
賃貸にいると考えられる。

狭い賃貸の人は都内から出ても広いマンションに住みたいと思う。
広めの郊外の賃貸の人は、同じ支払額でより都心よりに買いたいと思う。
都心回帰というのは考えてみれば当たり前のことで芝浦と鷺沼、たまぷらーざと比較しても
家賃は月坪１２千円〜７千円　１．７倍の開きがある
一方、マンション坪単価は芝浦（旧価格）２５０万、たまぷらーざ（新価格）２２０万で差がすくない。


今、たまぷらーざで１６万の家賃を払っている人は、１２２平米の新浦安を買うかもしれないが
はたして、たまぷらーざで新築を買うかどうかは興味がつきないところだ。

>>850
>ボラティリティが小さいと、投資ではもうけにくいですね。
不動産の原資産価格の変動は、スピードがゆっくりしています。
それとバブル期の名残で転売益への税率が３９％と厳しい。
誰も転売して儲けようとはしない。
だから都心のマンション価格が坪４００万になったとしても
値上がり期待でマンションが売れるわけではないと思います。
むしろこれから先は買ったマンションの価値の下落に気をつけるべきでしょう。
原資産価格の変動は、
①地価の変動
②建物の減価
③立地環境の急変、自殺、事故、災害などによる評価減
それでも長い期間では大きな差になります。
１９９２から１５年間で大きな変化がありました。
多くの人が財産を失い、含み損を抱えて茨城県から都心に通勤。
そのまえの１９７７年から１５年も大きな変化がありましたよね。
今後１５年、資産形成には決して短くはない時間です。

中目黒〜自由が丘の家賃はもっと高いのでは？

うち、目黒のとあるところの一軒家。１２万ちょい。
古いけど、安くてわりと便利なので、ここで購入考えるか、悩みどころ。

>>864
すみません最近の事例で新築賃貸がないので・・・仰るとおり
自由が丘で月坪１万〜１．１万、中目黒は青葉台なら１．２までいきますかね。

新築と既存の賃料格差がひろがってきている。
賃料というのは、同じ面積でも駅からの距離、建物の新旧、構造、階数、日照で
結構差がある
賃貸の需要は３月は既存物件の更新時期でもある。
そこで家賃値上げできる物件とそうでない物件がある。
値上げすると訴訟に持っていく店子も中にはいるけど普通は更新しないで
出て行く。そうなると厄介なので仲介業者が大家をなだめて値上げしないように仕向ける。
優位性のある物件なら店子が出ても高値で募集できる。
実際には借家法のしばりもあってなかなか既存賃料はあがらない。
その一方でまとまった一棟売りの賃貸物件など自力で相場を引き上げる力がある。

地価反転で結構相続税対策の土地活用が復活しそうだ。
以前は地価が下落し続けこのままいけば住宅敷地の減額や５０００万の基礎控除で
心配する必要もなさそうだったのが、旧に事情が変わった。
世田谷などの木造密集地は、２代世帯交代して多くが８０代の親を抱えた５０代夫婦。
庭先にアパートを建て二世帯住宅にしてもはや新たに打つ手はない。
４０坪の土地で２５０万の坪単価なら１億円。
こういう家が売られて都心のマンションに住み買えという話になる。

これから投資先としてマンションというのはどうかなぁ。
マンションは、基本的にほとんど消耗品。
ダイヤでも骨董でも絵画でも、超一流の「銘付」くらいのクラスになれば立派な資産だけど、
普通のほとんどのものは二束三文。

やはり投資なら、成長する資産、利益を生み出す資産に投資すべきでしょう。
特に、二極化で労働賃金は極力カットされ、
その分は設備投資（キャピタルゲインの源泉）や配当金（インカムゲイン）になって
投資家（オーナー）に還元される流れなのだから、
労働者自身がオーナーにもなるヘッジをかけないととんでもないことになります。
幸い自由主義資本主義体制のおかげで、誰でもオーナーになる道が開けていますからね。