23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

昨年頭、築９年の世田谷のマンションを売却。
買値の７５％の価格でしたが、今同じマンションが
９０％近い価格で市場に出ていました。
少しずつ、都心以外も値段があがっているんだなーと。
でも７１９さんは同じ世田谷でも買値以上で売れたなんて
とてもいい場所だったのですね。
ちなみにそこを売却のうえ、都心のタワーマンションを
億超えで購入しました。やはり昨年頭ですが、
現在は買った価格より３０％増に。正直ピンとこないし、
結局実際に売却しなければ利益は生じないし、
売ったところでもう次の住まいは同じような都心には
買えそうもないし。やはりまったく実感はわきません。
ローンの残り、一生懸命返そうかな、くらい（笑）。
ライフプランとして、１０年後くらいにまたのんびりした
ところに引っ越そうと思っているのですが、そのときに
あんまり値下がりしてなければいいな、ぐらいの感覚ですね。

そうですよねー。719さんのような買い換えの仕方はなかなかできるもの
ではないですよね。
買値より安い時期だったら（というか、９割でもなかったから）、タワー
マンションが底値で買えたわけで。

住み替え需要は築１０年〜２０年のマンションで発生する
理由は、
修繕積立金などの負担増。
建物機能の陳腐化
老朽化。
地価の変動。
ライフステージや家族構成の変動。

①現在築３０年〜２０年
　　１９７７年から１９８６年の１０年間　バブル前の買いどき時代
　　この時期買って２０年以上保有して売った人で損をした人はいない。
　　この層がこれまでの７０００万超の物件の購入層。

②現在築２０年〜１０年
　　１９８７年から１９９６年の１０年間　バブル高値の時代
　　この時期の多くは買換え取得者。極端な高値掴み。でも
　　元値が安いから郊外の一戸建てでも買わない限り損はない。
　　超郊外一戸建てや郊外の中古マンションを買った層が多大な含み損。
　　住宅需要：住み替えのチャンスが「失われた１０年」
　　ここが死んでいたから住宅市場も低迷した。

③現在築１０年〜１年
　　１９８７年から２００６年の１０年間　下落調整の時代
　　この層が今後１０年どういう住み買え需要になるかが
　　今後１０年のマンション市場を占う鍵

７１９です。世田谷の物件は０２年に新築を値引きで買えたのです（笑）
値引き前の値段と比べればほぼ一緒ぐらいで売れたということになります。

>>718
現行型＝都心物件：中古玉少ない。高値安定　　旧型＝地方物件：乗ってると恥。値段暴落

今の買い手と今後の買い手は土地に対してかなりの意識の差があると思われる。
今後はデベも大変だが、買い手が満足する物件を供給できない限り淘汰されることは不可避でしょう。
パイが小さくなるなかでどうなるか楽しみです。

719さん、査定と実際の売却価格は異なりますから。
ま、ご存じでしょうけど。

住宅地価は人気できまる。住みたい人が増えれば地価は上がる。
都心地価はオフィスや賃貸マンションや他の収益事業が関係するから
一概にいえない。人が集まる場所は人気も地価も高い。
マンション新築価格も中古価格も地価に追随する形で動く。
なぜなら地価が安い→マンション供給活発化→新築価格安値→中古さらに割安
地価が高い→土地取得困難→供給減少→中古価格高騰
もともと地価が高い→再開発の投資→さらに高まる
もともと地価が安い→再開発の投資→地価が高い場所に変わる

これが、局地的に起こるのがマンション市場の値動き

地価を２３区平均というマクロ値で抑えると見えないものが多くなる。

７１９です。もちろん売却の予定もありませんし、単なる自己満足の世界です（笑）
同じ事を繰り返す度胸もありませんし、たまたまの結果なので７２３さん同様
一生懸命働いて、ローンの繰上げ返済に励むのみです。
度重なるレス失礼しました。

でも、都心タワマンを終の棲家として考えている人っているもの？
みんな住み替え前提でないの？（タワマンの住み心地は決していいとは
言えないし。）みんな賃貸に出すか、売るかするのかと思ったんだが。

タワマンは管理費修繕費がどんどん上がっていくから古いと割損、
私も適当な時期に住み替える。

>>726
購入価格で中古マンションが売れるのを”仮に”「買値戻し」と呼ぶ。
住宅で目指すべきは値上がりでなく買値戻しでの買換え。

１９７７年から１９８６年の１０年間　に買った人で２０年後以降に売った
人はほぼ全員買値戻しになっている。
１９８７年から２００６年の１０年間　は２００１年から遡る形で買値戻しの
買換えが可能になっていく。しかし
「１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％（３０年金利４％）」
を考えると、なるべく長期に持って「買値戻し」のほうが得になる。
インフレ、デフレは１０年サイクルという説がある。
仮に２００７年から２０１７年まで上昇して２０２７年に下落し、再度
経済の転換点を迎え「買値戻し」になれば上出来なのではないか。
（なったとしても物価があがっているからその場の新築が買えるという話ではない）

ここは価格を論じるスレッドですが・・・
金銭的な余裕も出てきた３０〜４０代
人生長くはないんだから、この二十数年の貴重な時期を
狭い賃貸で過ごすか、自分の気に入った広い我が家で過ごすか
機会の利益としての考えも重要と思います。自分の人生ですから
月々負担する額で住める広さと物件クオリティを賃貸と分譲で比較
のうえ日本の中でも最も下落リスクの小さい超都心にしようという
単純な考えで決めました。
私も723さんのように、それほど下がっていなければ良しという
考えで都心物件を２年前に購入しました。

なんだか富ヶ谷の事件が思い起こされます。

消費税アップがある以上、物価上昇は避けられない。
買値戻しにマイナス仲介手数料では、
確かにその場の新築に買い替えするのは大変です。

住宅を売るには大変な決断力がいる。
その決断をさせる理由はそれほど多くはない

①浮気型：今より魅力的な住まいが安く買える
　　この「安く」の中には「今の家を売った結果」も含まれる
②不和型：何か耐え切れない不都合が生じた
③経済型：売らざるを得ない家庭的経済的理由

案外多いのが②でその最たるものが
「目の前に何か建つ」だ。

東京タワーも都心の夜景もたちまち見えなくなるばかりでなく
冬の暖かい日差しですら入らなくなる。
昨日まであって「抜け」は「圧迫感」に変わる。建っているうちは
まだいい。入居しはじめたら「視線」の迫害にさらされる。
半分あるからいいという眺望が昼間からレースのカーテンを閉め
夜は半分残っていた夜景すら楽しめなくなる。

バブル型:今住んでる家が高く売れる

>>739
住んでいちゃダメでしょう。セカンドハウスでなくっちゃ。それも実際に生活の本拠地にしておいて
公共料金も払ってローン控除も受けて頃合みて３０００万控除使って売る。

マンション自体の住み心地はともかく、
維持費管理費が目に見えて大きくなってくると、
住み替え希望とかが現実的になるでしょうね。
同時に、賃貸利回りも悪くなるから、賃貸オーナーも含め売りたい需要も出るでしょう。
実際には、そういう負の部分が本当に見えてきちゃたら有利には売れないので、
まだ惜しいくらいのうちに利益確定して住み替えていくのが重要。
逃げ遅れれば、せっかくの資金は塩漬け死に金に。

維持管理費と書いたけど、実際に管理費はそれほど値上げできない。修繕積立金は普通
１５年目までには一回目の大規模修繕で使い尽くされ、場合によっては一戸当たり５０万〜
１５０万の追加徴収かあるいは管理組合がローンを組んで管理費値上げで支払う。
２５年目までにまた大規模修繕があるがこれを避けて売る人が多い。

内装は、１０年で薄汚れくる。クロスの張替えは安いのでみんあ行うが床は張り替えない。
１５年で、ワックスがけを怠った床やウレタンを塗った床は目地に水がしみたりはがれたり
する。湯沸かし器、クーラーが取替え、キッチンも２０年でずいぶんやつれた姿に変わる。
２０年過ぎて水回り全部をやり変えて１〜２年住んで売る人が多い。

賃貸に出すにも、売るにも自分でリフォームしてからが鉄則。
そこで、日ごろから安い腕のいい内装屋やハウスクリーニングの業者と顔見知り
になっておくのが賃貸管理を安くあげるうえで大切なこと。

>>741
賃貸事業はキャッシュフローさえ健全ならマンション価格の値上がりに左右されない。
賃料とマンション価格の変動には普通２年以上のタイムラグがある。
２年というのは賃貸の契約期間。さらに５年前後のサブリース期間があって
賃料相場は地価を機敏に反映しない。
だから、いきなり賃貸に出さずにみんな自己使用にして２年程度様子を見ている。
安い家賃で貸すと相場があがった時点で店子が出て行かない。
日本の民法では継続家賃はあげられない。
家賃相場上がってくるなら賃貸にして長期に稼ぐ。
気の短い人は、高値の家賃で募集しながら高値で売りに出す。

要約すると、あと８年くらいは高値が続く。
税制が過去と違うからバブル期の商業地のような値上がりはないが
都心部の賃料上昇、保有から賃借への流れができることで賃貸市場が
５年ほどは隆盛を極めるだろう。
２００４年秋から都心のコンパクトマンションが潤沢にあり値段もさほど
高騰していない。投資物件の取得には絶好のチャンスということになる。

そのなかで、１９９７年以降取得した人（当時４０歳前後子供小学生）が
夫婦二人になって都心より駅近に住み替える「駅前回帰」がはじまる。
また１９８２年以降の築２５年超の都心物件のリフォームは耐震的にも
有利で人気になる。中古市場が活発化することで住み替えの城南高額
マンションが売れる。
１０年先にはおそらく２３区の大型新築物件はほとんどなくなっている。
公務員宿舎、都営住宅、公団住宅の余剰容積活用程度しか物件がない。

それはないね。
世田谷は敷地の広い一戸建てを何軒かまとめてマンションに立て替えてる。
まだまだマンションは出てくるよ。

都心はまだまだ再開発されたい。
古びた家が多すぎるので。

>>740
高く売れるのなら、自宅でも売る。
躊躇してたら、金儲けはできません。

「大型新築物件」が無くなると申し上げたつもり。
大型物件の定義が必要でしたね。広い一戸建てを何軒かまとめる作業を
普通は「地上げ」もう少し範囲が広いと「再開発」といいます。
敷地が３００坪程度でも容積率が２００％では大型といいません。

>>745
世田谷なんて都心じゃない。そんな僻地住みたくないよ
１回地図見てみたら？

利上げや消費税アップは関係ないの？

確かに世田谷は都心とは言えない
人気があるけど

世田谷といっても、代沢、駒沢、池尻あたりは都心？違う？

池尻や三茶は九段や半蔵門よりは人気あるよね

池尻と三茶のみ認める
それ以外は川口、川崎、浦安と同じようなもの

三茶より代沢でしょう

世田谷は人気はあっても、細い迷路みたいな小道に住宅が密集してたりする。

＞利上げや消費税アップは関係ないの？
消費税導入の1989年４月はバブルの真っ最中。
土地には非課税で地価高騰にさしたる影響なし。
税率引き上げを橋本内閣が決行した１９９７年４月。
バブル崩壊後なべ底だった景気はさらに悪化して
異常な不景気の引き金になった。
１９９６年は、駆け込み需要と底値期待でマンションブーム。
しかしその後も地価は下落バブル期に貯蓄に励んだ
４０代は先に買った５０代と並んで大幅な含み損を抱えた。
これ以降、マンションは買った瞬間２割下がる「逆土地神話」
が広まった。

利上げも消費税も買い煽りに使われるだけで、マンション価格の
下落要因にはならない。
不動産の価格は野菜やパソコンの価格とは違う。
地価が上がり始めれば売り手が強気になり買い手は
まるで引き潮にさらわれて買わずにいたらどんどん郊外に
引きずりこまれる恐怖感にさいなまれる。

東京カンテイが金利が１％上がると買える物件の駅がふたつ遠のく
というような資料を出していたが、価格上昇要因が出たら売り物は
郊外に移るだけ。

そんな田舎は買わないと威張っていられるのは２年くらいで、
気が付けばどこも買えない自分がいる。
俺が買わないから市場は下がる。子供が減るからマンションは売れない。
そういう稚拙な論理を振り回しているうちに周囲の家賃もあがって
今の賃貸を出たら住む場所がどこにもなくなる。
それが「インフレ」ということ。

世田谷も細い路地あるね。文京区にも狭い路地が多い。
郊外の新興住宅街のようにしっかり開発せんと。

確かに、代沢にせよ、三茶にせよ、池尻にせよ、そのあたりでも買える
限界が来てますよね。普通のサラリーマンにとっては。
2年後は武蔵小杉を検討して、高いなーとか言っていると寂しい限り。

最近は新浦安が最も人気が高いけど今後は高くなるのかな。

最もっていうのは言いすぎでは。。

交通は不便でも、ネズミ様の御利益で人気の新浦安。

消費税も金利も消費者の利益のためでなく国の都合で上がる。
反対したくても有効策はない。
同じメカニズムでマンション価格も上昇していく。一部の人が
買わないと叫んでも、消費者パワーが発揮されるわけではない。
人は、トイレにいきたくなるように、腹が減るように、「広く素敵な住まい」
が欲しくなる。
特に女性には営巣本能がある。この男から引き出せるものは
会社の出世でも高額な所得でも安心できる年金でもなく
３５年の住宅ローンだというくらいはとっくの昔に気付いている。

女性は見逃したチャンスにいつまでも拘泥しない。港区も中央区もだめなら
江東区、これもだめなら浦安、市川・・・あるいは川崎、横浜
男のように夢を追わない分だけ切り替えが早い。

そうなると厳密な意味での資産価値とかはぶっちゃけどうでもいいわけですよね。
まさに命と引き換えのマンション貢がせると。
確かにデベもそういう価値観に合わせてマンション売ってるね。

けど、そんな打算的な女性観しか抱けない人は、
今までの人生どういうめぐり合いをしてきたんだろう。
そんな女がそばに居ていくらニコニコしてくれても、
自分だったら幸せ感じられないな。

>>764
奥さんにせがまれなくてマンション買った人はよっぽどの投資家だ。
そのそも、数字に詳しい人や銀行マンは最後までマンションを買わずに
利回りのいい投資で金を増やす。
わかっていて奥さんの欲望を満たすのが本当の愛妻家だと思う。
愛は与えるものだ。

持ち家買うと転勤するっていうのが昔のジンクス
今は、マンション買うと離婚するってのが結構多い
逆にマンション購入で夫婦仲がよりよくなるケースも
同じ数だけある。
住まい購入は愛情の試金石だったりする。
通勤時間が倍になる家を平気で買えという妻はやはり
思いやりにかけると思うし、マンション買って家計がきつくても
そ知らぬ顔で資金繰りできる女性は度胸が据わっている。
牛久のお父さん（過去のレス参照）だって
ひょっとしたら奥さんが悲しむから「家を売る」とはいえずに
十数年過ごしてしまったのかもしれない。
奥さんに不動産を見る目があるかどうかは資産形成上重要なことなのだ。

>>765
お、だったら俺は投資家だ。せがまれなくてもマンション買ったぞ。
嫁は「まだ早い」「貯金して現金で買う」が口癖だったけど反対を押し切って豊洲に買ったぞ。
買ったのは嫁のためじゃない。嫁への愛なんてさらさら無い。

人生いろいろ、十人十色。
何事も、決め付けはいけませんな。

＞嫁への愛なんてさらさら無い。
そこまでおっしゃらなくても（；；）
資産価値ってあなたのおっしゃるのは、銀行ローンの担保価値であって
キャッシュを生まない資産は「資産」ではないという話です。

近頃は男の価値観も女性化してるからね。ユニセックス？

というか、どうせなら今後喧嘩の元になるだけだから豊洲人に貸して
浮いた金で新しい賃貸借りたほうがいいかも。
人生いろいろ。マンションも奥さんも終の棲家という決め付けは
不幸の元ですよ・・・と経験者が助言してみる（ぼそっ）

持ち家は、金銭だけで割り切れるものではない。
金は一つの判断であって良いと思うが、それで何でも決め付けるのは何か寂しく感じるのは
私だけか・・・・
住まい購入は愛情の試金石・・　は賛同する。数字に詳しい人はそれも換算するのか聞きたい。

家が愛情なんて、それこそそんな・・・・
ある意味本気でそう思えたら幸せかもしれない。

嫁への愛はさらさらなくても、マンションの所有権は半分嫁のもの。
大事なマンション売って分けるハメにならぬよう、
愛あるフリ位はいたしましょう。
年金も分割になりましたしね。

最近の地価値上がりでマンションを購入した人は喜ぶのは私も同じですが、
居住用で購入しているのなら余程のことが起きない限り売らないのですから
むしろ土地の価格が上昇して、固定資産税が増えるだけですね。

嫁、文無しで旦那持分１００パーセント。
旦那、文無し、嫁セレブ(偽でない）で嫁持分１００パーセント。

離婚で元嫁、慰謝料に持分１００パーセント。
元旦那、残りのローン支払１００パーセント。

財産分与は男は弱い立場。いくら名義自分にしてても、
婚姻中に取得した場合半分は持っていかれる。
嫁が浮気でもしてりゃ別だが。
さらさら愛は無いなんていっちゃうと、最高に不利。

ああ怖い。怖い。浮気やら離婚やら怖い怖い。
俺のマンションが、嫁のものになっちまうなんてありえね〜。

hoge

だから、毎晩愛してあげれば、マンションも奥様も永遠に貴方だけのもの。

まじめな話に戻って、ほんとに不思議だ。みんな、大して給料上がってないのに、どうして不動産だけこんなに価格が上昇していくんだ？みんな、不思議じゃないか？やっぱり、バブルだよ。

デベが買える人がいなくなるまで値上げを続けようとしているからでしょ。
ま、いくとこまでいけば下がるでしょ。
それまで静観でいんじゃねーの。

一部、給料は上がってるし、稼いでいるんでしょう。
株で儲かった人もいるでしょう。金持ちは金持ちと言わないので、分かりにくいが、
二極化の、しかも金持ち層は確実に増加している。

日本の金利＜マンション価格上昇率　なので借り手でも買ったほうが特。円yスなので
外資も日本で借りてマンション買います。この低金利が原因の一つでは？

まあ、格差社会が浸透してるからね。
1億総中流なんて夢のまた夢。
年収800万リーマン（リーマン平均では上の方）でも、もはや買えなくなりつつありますね。

そうだよね。金利がマンション価格上昇率＋賃料利回りを上回るまでは基本的に勢いよく上昇するのがセオリー。でも一旦、勢いがつくと理論値よりも上にいちゃうのが相場なんで、だいたい価格上昇率がゼロになるころには、賃料利回りが３％弱まで下がる一方、金利は６−８％ぐらいまでいってしまう。これが今のアメリカ、イギリス、オーストラリアなど日本以外の先進国の現状。日本と欧米は１８０度逆になってるので、欧米からみると日本の不動産市場は非常に香ばしく見えているのが現状。

日々のフローに無理が無い範囲で、今はレバレッジを拡大させる時でしょう。
今後2年は。今年3-6月あたりに竣工する物件で、納得行くものであれば、都心・城南
はまず買いだと思いますよ。これらはまだ旧価格、新価格のあいのこのような感じです。
来年竣工するような物件は、完全に新価格または新々価格で出てくることがほぼ間違い無い。
少なくとも2-3年は、上がっていく。もし生活に異変が出れば、そのあたりに売って
様子を見れば。

首都圏中古マンション価格が大幅上昇　東京カンテイ
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20070116-00000001-jsn-ind

中古が上がれば買換え需要が見込め好循環に入りますね。
今後消費税が上がれば影響の少ない中古人気もまた高まるのでは？

奥さんも旦那も愛し合える人ってどのくらいいるんだろうね。
ほとんどが冷めてたり、中にはバラバラにしたり

いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。平成１９年は久しぶりの緩やかな金利上昇を中で不動産価格がグイッと景気全体を引っ張り上げるパターンに入りそうですね。ようやく神奈川、千葉、埼玉の都心寄りのエリアにも暖かい風が巡ってきそうです。まだちょっと生暖かいですが。

>>789
実際の取引価格ではありません。
中古売り主が勝手に付けた希望価格の統計です。

中古売り主も強気になってますからね。
希望価格は強気で出してきます。
では、買い手はそれを買うかといえば、
買い手も我が儘ですから値切ってからしか買いません。

行くところまで行っても、株のように簡単には下がらないのが不動産では? 既出と思うけど、都内のマンションを普通のサラリーマンが買えなくなったら、価格が下がるのではなく、普通のサラリーマンを対象としない高級物件もしくはオフィスビルになるだけ。新規の供給が少ないから中古の売り手も皆強気。上昇トレンドなんだから、値切る余地などないよ。ほっときゃ上がるんだから。結局、金利が十分に上がるまで上昇トレンドは続くとの見方に同意。日銀は0.25%利上げするのに苦労してるんだから、当分続きそうだね。普通のサラリーマンは買えるところを急いで買った方が良いと思います。

バブル当時、土地は下がる物ではないと皆思ってたけど。
崩壊後、実際には下がり続けたからね。
その経験があるから今回、上がるのが止まったら売り手は我先に売り急ぐよ。

通勤時間３０分などの都心近接型マンション（湾岸タワー）などの
利点にプライベートな時間の充実というのがあったのではないか

いつもより家族と過ごす時間が毎日１時間増える。
朝は８時半までゆっくり食事をとって出かけ、
夕方７時半には帰宅している。
週末は着飾って１５分で繁華街にでられて
二人で買い物し気さくなビストロで食事をする。
ふたりですごす時間が充実する。
まさに都心居住は仲のいい夫婦のためのものという気がする。
あるいは子育て世代でも夫婦そろって子育てを楽しむ生活

自宅⇔歓楽街⇔会社
から
会社⇔自宅⇔歓楽街

都心居住は渋谷新宿池袋などの巨大ターミナル歓楽街を経ないで
帰宅できる点が居住者の生活様式を変えるように思う。
自宅のリビングが飲む酒がうまいのがタワーマンション。
旦那の帰りが遅い都心居住はなんだか淋しい。

タワーマンションなら夫婦関係がうまくいくっていいたいのか。
まさにねだる妻だねぇ。

怖い。こんな妻は怖いよー。

ワインの売上げは２３区がダントツなのだそうだ。
川崎、横浜、都下ではビール、発泡酒、焼酎

確かに自宅の晩酌が９時１０時ではワインもないだろう。
また、テーブルの足元を子供が駆け回っていたりオムツを
とりかえながらワイングラスを傾ける余裕もない

スノッブな言い方だがワインという酒は独身者、ＤＩＮＫｓおよび熟年
カップルにこそふさわしい。
ホテルライクなタワーマンションも似たようなところがある。

自宅に早く帰り続けて将来、
夫婦お互いの顔なんて見飽きた。にならなきゃいいけど。

都下にはワインバーも多いし、ちょっと凝ったワインなら郊外住まいのワイン好きも
都内に買いに行くから、多いのは当たり前かと。
ただ、ホテルライクなタワーマンションの層は、おっしゃるとおりだろうね。
タワーマンションで子育てというのはあまりいい環境とは言えないし。

妻の浮気のきっかけの多くは旦那の帰宅が遅いということらしい。
千葉のベッドタウンのはずれに住んでいる人妻が青山あたりに出てきて
遊んでいるのだそうだ。

仲のいい夫婦も相互に依存症のようなもので、本当にいいのかどうか
わからないが、マンションに住むと。いつも単独の行動をとる夫婦と
一緒にいる夫婦かその違いはよくわかる。

確かに依存も問題あるかもね。仲悪いよりはましだろうが。
でも、住まいの場所と夫婦仲はあまり関係ないでしょ。
ばらばら殺人のように、都心に住んでいてもね。
虚栄心は身を滅ぼす。

そうか、ワインで殴ったんだったね。

やっぱり住まいを決めるのに、奥さんにせかされてと言う人の方が多いのかな？

＞いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。
まさに同感です。一般消費者は市場全体を眺めていないので
その感覚がわからない。
実際に、今郊外を歩いてみるとここ１０年止まっていた開発が
始動しはじめたことがわかるよ。
今年は大きな節目。
ネットで御託を並べていると世の中の動きに取り残される。
ネットも現地を我が目で見るきっかけになれば役に立つ。
豊洲のスレで「あんたは最近現地に行ったか？」といわれ
行ってみてその面積の大きさに圧倒された。
レゾーナ川崎も武蔵小杉も現地はまさに大きく胎動しはじめ
ていた。
知らぬ間に横浜湾岸がすごい人気を集めていたし余勢を
買って鶴見あたりのマンションも飛ぶように売れた。
波は完璧に郊外にむかっている。

東京カンテイの沿線別中古マンション坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
これは大変参考になる。私はこれに概ね１００万／坪を
足して新築相場の推定に使っている。

でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
それともバブル期の再来になるのかな。小規模でも。

今の都心のマンション市場は、まさに最終日のバーゲン会場さながら
目ぼしいものはなにものこっていない。
しかしここで何かをつかんでいかないと、次のバーゲンセールの入場券は
もらえないかもしれない。

つまり、次回の都心は２００３年底値までは下がらない可能性が高い。
ここで１ＬＤＫを投資用に買っておけば、その転売益をテコに次の底値セール
で買い物ができる。
セールで残っているのは、質の悪いものばかりではない。値引率が
低いけどよいものがある。
２００３年に自宅を買って、２００５年に投資用を追加で買った人も少なくない。

さてセールが終われば次のシーズンのテーマで売出しがある。いよいよ本格的
春の郊外生活キャンペーンの始まり。
ホームドラマの舞台は新百合ヶ丘、港北ニュータウン。
今は端境期で歴史モノやオフィスもので調整しているような気がするのだが
いかがだろう。

＞でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
東京カンテイの中古市場動向をみてください。

京成　北習志野は中古価格７６万で横ばい
　　　　一方押上は　１１６万で１割アップ
　　　　京成津田沼は　92でアップしているが勝田台は　55で横ばい

港北ニュータウンでは　センター南　144から156へ急上昇
田園都市線の鷺沼たまぷらーざも１２０〜１３０だがすでに安定。

「いずれも20年前後と築年数が長いにもかかわらず、平均単価が200万円台を超えた4駅の
上昇率は、20.7％で上昇率トップとなり、最高値をつけた三軒茶屋をはじめ、池尻5.5％、
駒沢大学10％、桜新町8.9％で値上がりが最も顕著な区間となった。
同10.6％の溝の口、同7.3％の梶が谷、同9％の鷺沼、同7.8％の江田などの上昇率も
総じて高かった。また、池尻、駒沢大学、宮崎台、南町田の4駅は2年値上がりが続いた。

前年同期比の下落率を見ると、築年数が10年を超えて2年連続で値下がりした高津の4％、
市が尾の10.3％、100万円を割り込んで最安値となった田奈の15.2％が目立った程度で、
ほか3駅は小幅な下落にとどまった。」
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm

＞人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
まずそのまえに、首都圏人口増加がいつおさまるか・・でしょう？
これって、出生率が減れば受験地獄がなくなる・・・っていうｙ論法と同じ。
有名ブランド大学はますます競争率が厳しくなり、競争率の低い大学はますます
学生の質が落ちて就職先がなく・・・という格差がひろがる。

郊外も人気の沿線や開発で商業施設やアミューズメント施設が豊富な地区と
むかしながらの静かなベッドタウンでは人気が２分する。
今の中古単価の絶対額を築年数で修正してみれば人気度はわかる。

ちなみに、昨年１０月時点で基準点の価格が上昇したのは横浜市川崎市
浦和市、市川市などで他はまだ低迷していたはずです。
今年１０月の基準地価の公表で明暗はさらに深まるでしょう。

どゆしても今マイホームが欲しいなら都内にこだわらず「伸びる近場郊外」を
買っておくのも保証はしませんが一つの考え方でしょう。
というか私がどうこういわないでもデベさんがちゃんと売っていくでしょうけど。

８０５さんの言う東京カンテイの数字は、たいして役にたちません。
というか、ああいうものは、よほど気をつけないと、百害あって一理なし、です。
数字をちょっと見ればすぐ分かるように、ある年上がっている駅もあれば急落している駅がもとか、どうみても安いはずの駅が人気の駅を逆転とか、とんでもない数字が散見されるはずです。

これは、向きや階はいうに及ばず、築年数や、駅からの距離さえ考慮せず、ただ集計しているだけだから。コンピュータ時代の鬼子と心得るべきでしょう。

あすみが丘でも多摩ニュータウンでも新浦安でも広域の宅地開発は
まず、中心地を活性化して魅力を高め、中心地の周辺にそこそこの人口集積をはかる。
そのあとで、いきなり最も奥から宅地を売っていき、徐々に駅周辺へ迫ってくる
その手法でいけば、臨海部のタワーの次は、柏の葉キャンパスや鴨居、美しの杜
という話になる。どうもＭ社のシナリオばかりが目立つが実際見事なまでに順序よく
ことが起きている。すごいなぁと思う。

＞８０８
人口減の現状は今年から２万人くらいずつだっけ？もう始まっているけど、
たいしたことはない。2015年くらいまではその程度。問題はそれからで、
団塊の世代の高齢化から一気に加速し始める。（2020年には60万人以上
毎年減る）
人口減も問題だけど、超高齢化のほうが深刻かも。地方のほうがより
大変だろうが、こうなってくると東京だけ例外と言うことは少なくとも
ないと思う。
つまり投資目的で買う人は、売り時が肝心か？。

810さんに同感。
数字におかしな点が散見される。

>>782
都心物件はバブル崩壊で下げすぎた相場が適正価格に戻しているだけでしょ
郊外は便乗物件を掴まないように要注意

多摩はM　千葉はT　だね
最も値上がりしている場所。

都心にファミリータイプを買ったけど、いつも帰宅遅いし、出張多いので、
妻子は妻の実家で生活。結局、そちらで就学となり、もう引っ越してくる様子はなし。
はらいせに、自分一人用にもっと都心で2LDKを購入した。しかも、浮気してない。
職業は、良い夫、良い父。

都心が安かったというのも実はタワーマンションの低層階が郊外並みの
価格で買えたから感じた錯覚ではないのか。
おそらく湾岸タワーの平均坪単価は２３０万内外だろうが
一般サラリーマンにとってして安い価格ではない。


中低層マンションの坪単価なら一つの建物で倍近い開きがあるのは稀だが
湾岸タワーは階、部位ごとに大きな価格があった。
これがマンション相場感のない買い手の錯覚を招いたのではないか。

都心（芝浦、港南、勝どきのこと）のマンション（タワーマンションの西向き
低層階に限っていえば）が安かったのに、上がってしまった。（抽選ではずれた
売り切れた）

某タワーマンションの価格表を坪単価の安い順にならべて
田園都市線の地図のうえにひろげると、ちょうど沿線のマンション
価格の分布とそっくりになった。
最上階は渋谷近辺。上層階の下は駒沢大学、中層階がたまぷら
で最下階は中央林間、南町田

このスレタイに数少ない不動産統計数値を駆使して経済や金融や
地価変動のメカニズムを説いてみせても無駄で

質問の内容を読み替えるべきなのかもしれない。
２３区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる
で言えば、南千住や綾瀬のマンションはいっこうに値上がりしていない。
２３区のどこでもよければいくらでも「安い」マンションはある。

格安なタワーマンションは港区、中央区（江東区）にいつまた供給されはじめる？
そういう問いならばわかる。
答えは、５年後の晴海再開発の一番はずれを買えということ
あとは、港南の定期借地権が坪単価１４９万円

ただ、忘れているのはくじ運が強くないといけないということ。
もうひとつは、２００７年末までに既存のタワーのキャンセル物件が結構出てくる
からそれを拾うか、割高だかタワーの転売を狙う。

しかし、命題が「港区中央区で坪単価１８０万以下でマンションが欲しい」
というのなら、築３０年の芝浦や浜町の中古しかない。

なんか勘違いしてる
コンプレックスの塊オレ様男のスレになってる・・・

何のコンプレックス？

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。