数ある局面でいろいろなご意見があると思いますので続スレ（その４）を立てました。
グローバルなNEWSや身近な話題から今後を占いましょう。
過去スレ
その３：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その２：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その１：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/
[スレ作成日時]2006-12-25 21:01:00
なぜに高校の同期に聞けと？？ 普通じゃないアドバイスだねＷ
地価が下落しつつあるとマンションデベロッパーは供給を止められなくて
売れ残って１割引、２割引という事態は過去にもあった。
地価が上がっていく場合まず供給が減る。土地が仕入れられない。
販売坪単価が２９０超えたあたりから業者は一般ファミリーをあきらめる。
コンパクトマンションに向かう。
もともと昔から都心には２ＤＫか億ションしかなかったはずだ。
仕入れる土地が高くなれば、１ＬＤＫの狭さにも限度がある。
月坪１．４万以上に上げられる立地も限られる。
そうなれば、もっと安い土地でビジネスしようという話になる。
中古市場が高騰するかもしれないが供給のないところに「下落」はない。
とはいえ、おそらくいずこも場所ごとにピークの価格というのは決まっているのだ。
田園都市線急行停車駅は、沿線のバス便の一戸建てに２０年住んだ人が
住み替える場合買える価格が上限。
今後の晴海も豊洲も世田谷の築２０年マンションや親と同居した古屋を売って
住み替える人が買える価格で出てくる。ちゃんと城南の価格を踏まえて
平気で２６０万〜３００万の坪単価を出してくる。
「えーい、さがれさがれ。いつまで一次取得者（はじめてマンション買う人）だけが
お客面していれられると思っているんだ？
そもそもみなさん二次取得（買換え）でお買いになる方々ばかりだぞ。」
それが今後の市場なんじゃないのかな？とにかく一次取得の人は目ぼしい
中古物件を買って、２８０万クラスが円滑に売れる手助けをしてほしいというのが
業界の本音なのでは？
築20年のバス便一戸建てや、築20年のマンションを、それなりの価格で買う
（買おうという意欲がある）、一次取得者ってどれくらいいるんだろう？
若い人ってことだよね？ 中古でもそんなに古いものって、やだーって
世代じゃない？
663>660さんは「俺の高校は医学部に進学する秀才のいる進学校だ」と暗に言ってるのかもよ。
実際に地方の国公立医学部も東大の理一程度の難易度はあり、日大や昭和大クラスの私立医大も
早慶の理工をこえているようだから。
世田谷にそれなりの家があるのに、わざわざ埋立地に引っ越すか？
小さめのマンションを東京にキープして、田舎に引っ込む人はたくさんいると思うが。
>>667
オヤジが＊＊ば遺産相続というものがある。一戸建ても処分しなくては分けられん。
家を売る理由はいっぱいあるのだよ。
世田谷の一戸建てとかも５０坪の敷地にめいっぱい建っているようなものは
「それなりの家」とは呼べない。地震になれば周囲は火の海だ。
※※死去です。
中古よりも新築にあこがれる人たちの方が、遥かに多い。
かと言って、高過ぎる物件は買えない。
結局、郊外の新築物件に流れるしかないか。あるいは人口減を待つか。
需要のないところに「上昇」はないから。
オヤジが死ぬのは息子が４０代以上が多い
オヤジが死んでも母親が残る
母親がひとりでマンションに引っ越せば二次取得
母親と長男夫婦が同居しても新しい家は二次取得
遺産が入って住みかえる長女夫婦も二次取得
５０代で６０代でマンション買える人がいるか？だって
冗談いっちゃいけない。
昔からおじいちゃんが死んだら一戸建てを処分して娘の
ちかくにマンション住まいというのは都市生活の常道。
地価が下がり続けたから無理だった買換えもやっとできるところ
まで回復した。一戸建ての家など母親一人で住んでいたら物騒だ。
ガスの消し忘れも心配だからこの際オール電化のマンションに越した
ほうがいいという話になる。
地価下落が沈静した１９９５年から２００２年でも２３区地価が４％〜５％毎年下落してきた
この間坪単価は３００万だった地点が７５％下がって２２５万になった。
だから一次取得者でも手に入るようになっただけで、あきらかに１９９９年までは
５０代が購入者の中心だったはずだ。
年 坪単価（万円／坪）
1995 300
1996 288
1997 276
1998 265
1999 255
2000 245
2001 235
2002 225
２３区のマンション価格がいつごろ下がる？って設問自体が
団塊ジュニア特有の身勝手さの現われかな。
過去下がり続けて迷惑したのはデベだけじゃなく買った人全員。
自分たちが買えたから上がれというのも身勝手だけど、
俺はまだ買ってないから下がれというのはもっと迷惑な話。
過去１５年下がり続けたから今後も下がって当然。需要がなくなれば
下がる。なんていうのは「逆土地神話」
つまり地価は需給できまらず投機的な期待を常にはらんでいるという事実を
無視したがっている。
マンション価格はあれだけ需要が続いた１０年間なぜ上がらなかった？
人口が減っても都心の一極集中が加速するというのは新聞記事にも
なった。
百歩譲って、１５年、２０年先子供の数が減ったとしても、古びたマンション
を売って新しいマンションを買う需要が今の「団塊ジュニア」のなかから
起こる。幸い皆さん安値買いで買っている。転売しても利益は十分。
そこで中古タワーマンションを買う人は誰？って話になるけど都心に
住みたくても物件が枯渇していれば中古をリニューアルして住む。
676>物件による、高いものはより高くなるでしょう。
でもさ、人口減が確実で、４０％は65歳オーバーの未来が見えてて、
そんなに上がり続けることあるかな？ いずれは下がるということが分かっている
のが、あのバブルで上がり続けた時代と違う気がする。
678に同感、将来はマンションよりもセキュリティ完備した一戸建てが人気になる可能性もあるし。
羹に懲りて膾を吹く、の失敗を犯そうとしている人が多すぎるのでは。
バブルのピーク時は広尾ガーデンヒルズが１㎡１０００万円を突破した。
いまは六本木ヒルズ等でも１㎡３００万円程度。
おまけに金利も史上最低水準にはりついたまま。
何よりいまちょっと割安なマンションを買うと、資金さえ用意できれば、次のような、ありえないような事態が起きる。
１００パーセントローンで買い、賃貸に出す。
するとローン、管理費、修繕積立金をはらっても、お釣りが来る。
金利、何年ローンにするか等で多少違うが、
５０００万円の物件とする。
ローンの年返済額は２２５万円。管理費・修繕積立金が年間２５万円。
一方家賃収入は２２．５万円×１２で２７０万円
つまり差し引き＋２０万円。
（固定資産税まで考慮すると、ほぼとんとん）。
２０年後とか２５年後、残債ゼロになったところで売ると、どうなるか？
こんな老朽マンション、だれが買う？と思っている人が多いようだが、さにあらず。
広尾ガーデンヒルズ以上にりっぱな現在の高級タワマンなら、経年減価分は年３％程度か。
それよりなにより坪単価の高い物件なら、価格のうち土地の持ち分分が８割にもなるから、経年による減価は、非常にちいさいのだ！！
よって今から人口減で下がるなどと心配するのは。早すぎる。
都心の人口減をこそ、考えよ。
６８０の続き
売ると悪くて３０００万円、うまくいくと５０００万円以上で売れる。
元金ゼロで、これだけの利益が出たということ。
もちろん、値上がり状況等では５年ごとかにうってもいいし、自己資金として２０パーセントとか出してもいい訳で上記の計算は、話を分かりやすくするためのものとお考えください。
日本の人口、まして都心の人口が減少するから価格が下がるというのは、
短絡的です。日本は否応なしに中期的（１０年くらい先）に将来、移民を
受け入れざるを得ません。そうすると治安は悪くなり、各地でトラブルも
生じますが、米国のように活力も生まれます。
人口が下げどまりし、都心や東京の人口が増加すれば、マンハッタンのよう
にマンションはオフィスビルの価格は上がります。東京は高い高いと言われ
いますが昨今の円安などで都心の賃料は香港やシンガポールと同等、まして
ＮＹ、ロンドン、パリに比較して格安です。
世界の不動産リートやファンドが放っておかず、買いをいれるはずです。
都心の人口減をこそ、考えよ。
すまん。もちろん人口「増」です！
世界の人々が、移民が、東京に住むインセンティブって何でしょう？
英語圏でもなく、金融の中心でもなく、生活費も高く、資源もなく、
市場規模も縮小する国にエグゼクティブが集まるとは思えませんが。
土地は絶対下がらない、という神話が裏切られた事実、
土地も下がることがあるという事実、これが一番大きい。
前回バブルはこの神話があって初めて起こりえたもの。
日本はそうだなー、環境・治安で勝負。もう駄目？
一応金融No3、生活費は安いですよもはや。
自分の国をそう蔑んでどうする！！と言いながらやや不安。
つーか、やっぱり日本が世界で生き抜くには、超高齢化を防がないと。
でも、みんな子供生まないね・・・
１．住む家の取引にはマクロ的な人口減のことなんか考えない
２．人口が減るといっても数十年スパンの話で、貧富の差が開くスピードの方が数十倍速い
３．銀行金利の方が賃貸利回りより依然、はるかに低い
以上３点からして、もうちょっとたてば、また不動産価格は下がるという妄想は夢に終わることになる。
都心が人口増えたらますます不便になることに気がついてないのだろうか。
経済を考える時は1億人の行動を考えるべし。10万人の市場でマクロを考えてもどうしようもない。
土地は流動性が極めて低い財で投機的な利用も多いので
価格はきわめてファンダメンタルから乖離する場合がある。
なので損得が出る。ババ抜きになる。
＞６８４さん
それは賃金が高いからにきまってます。
現実に研修目的にうけいれ、低賃金で働かせていた事実が、あきらかになり、問題になっています。
またフィリピンから、看護婦受け入れも始まっています。低賃金、過酷労働に、日本人で看護婦のなり手が減少しているのです。
これがいい、悪いは別にして、こうした低賃金移民受け入れはヨーロッパ各国で、かなり前からおこなわれ、高成長の一因になっているのです。
先進各国は、大半の国が出生率２強（人口現にならない水準、正確には２．１強だったかと思いますが）を割っています。日本の現在の出生率はとびはねて低くはありません。たしか韓国よりうえです。
ヨーロッパ各国は低成長の成熟国家だったはずが、近年、比較的高成長、人口増なのは、この移民による所大です。ジダンもサルコジ（仏大統領候補）も移民移民の子。
東京に移民が住むインセンティブは給与が高い、世界一安全、大気汚染など環境
も断然アジア一番そして英語圏でないからこそ、英語が武器になるなではないで
しょうか。特に高齢者介護などフィリピン辺りから多くの人たちが押し寄せそう
です。介護などは片言の英語でけっこう通じますよ。治安は確実に悪くなります
が、活力も生まれます。そうすることによって人口減が下げ止まり、日本や東京
の良さが見直されるのです。規制の多い日本ですが、このままでは行かないことに
気づき、規制を更に緩和し、１０年後にはもっとインターナショナルな日本に
なっていると期待も込めて思います。
移民が多い欧州は失業率も高い。
日本の倍の失業率１０％
経済規模は人口と生産性で決まるが
一人当たりの豊かさは生産性だけで決まる。
人が増えることが最重要なのではなくどう福祉を負担するかが重要。
ちょっと気になるのは、日本がアジアの中で一番の地位が揺らいできているってこと。
最近テレビなどでも扱われるようになってきたけど、電気製品などの人気が落ちている。
今後の需要の大幅な増加が見込まれる中国などの電気店でも、日本製品が隅にやられて
いる状態・・・。
例えば、日本語を勉強するアジア学生の数が、ぐんと減っているのが顕著。
どうしてこうなっちゃったんだろうね？
＞６９３さんが指摘してるとおり。
日本がアジアで一番なものってあるのでしょうか、昔ならともかく、今はほとんどない気もするが。
家電メーカーでは指摘のとおり、売り上げ、利益率、時価総額の高さは韓国のサムソンに及ぶような企業は日本には皆無。
自動車ではそのうち中国に抜かれるのは、人口からいえば当然。中国はコスト面からすると日本車を買わないであろう。アメリカの状態を置き換えれば推測できる。
学力やコンピュータ技術者はインドに抜かれる。
まさか東京の地価がアジアで一番だというギャグになってしまうのか。
そう、サムソンのほうがデザインもかっこいいとかいうんだよね。
携帯もノキアのほうがいいと。
デザインが売りのＳＯＮＹも地に落ちてしまった。
でも、本当にいつの間にこうなったんだろう？？
ソ連・中国が実質資本主義に転向したことで、
日本はアジアを赤化から護る防共の盾という役割を失った。
もう、欧米各国にとって特別に手厚く保護すべき国でも、
競争を手加減すべき国でもなくなった。
虎が＊＊ば次は狗が煮られる理。
資源や国土を考えて、日本が世界のトップ集団に居続けるのは不可能でしょう。
かつて世界を二分したスペインやポルトガルのような感じに落ち着くのではないでしょうか。
もっとも、マドリッドは現在地価バブルで、100平米6000万位にはなっているようですが。
私はそこまで悲観論者では無い。中国は、労働者を徹底的に叩いて使っているだけ。
それでも人件費は急騰中。韓国もウォン高、人件費高騰が課題。
日本の技術力は一番。日本企業の工場も、海外から日本に戻りつつある。
中国は労務管理もっときっちりしないと、絶対足元をすくわれる。
日本、頑張れ！ということで、マンション価格は下がりません！
最後の一文は自信ありません。
家族の中で長男だけが私立の医学部に入学し、それ以外の兄弟姉妹９人が中卒で繊維工場や農作業のバイトで働き始めた１２人家族ややたらと敷地の広い石油の出る庭をもつ大資産家の家に生まれた一人息子の家庭が、一瞬よく見えるがその後、どうなるか。最近の事件も参考にしながらよーく考えてみましょう。答え：やっぱ不動産は東京でオッケー。
今は我慢時です。
購入できる人でもお金をためる時期です。
渋谷2キロ圏内住居地域、南向き坪350の新築は今でも買いでしょうか？
アメリカだって、車にしろ家電にしろ、
なんでMADE IN JAPANごときに敗れることがあろうかと思っていたわけですよ。
モノづくりや単純労働は低賃金で追いかける方が有利。
日本も追う側から追われる側になっただけのこと。
今こそ政治家はこういう経済の発展段階を踏まえて、
知財や権利、金融・情報技術など、
モノに依拠しない超付加価値産業の振興へ、大きく舵を切らなきゃいけないんだけど、
支持層の産業界がいまだに旧態依然なので及び腰。
ドメスティック土建屋の耐震偽装はうやむやに、振興のライブドアは徹底糾弾。
これでは日本は新たなステップへ進んでいけない。
中国はもちろん危うい国だけど、日本は先を見たときに、若者、特に理系の若者の減少が
やはり気になるな。プログラマーはこのままだと著しく減少するのは目に見えている。
今は勝負時です。
目一杯ローンを借りて、納得の物件に投資する時期です。
という気もしてきます。諏訪山、花房山あたりの新築、驚愕の高価格
となりそうな予感。今築20年の賃貸で、家賃ずうっと下げてきた
のに、もう下がりませんと言われてしまった。。何調子に乗ってんだー
と思うが、回りはどんどん家賃上がっているし、何も言えん。。。
金利は長期的には上がらざるを得ない。高齢者世帯が増えれば、これまで貯蓄していた世帯も、その貯蓄を取り崩す側に回る。低金利を支えた前提である、家計の高い貯蓄率はすでに消滅しつつある。地価下落がこの10年ばかりの特殊な現象と強調するならば、異常な低金利もこのバブル処理期間の一時的な現象であることを強調しなければ片手落ちというもの。ローンを借りて、マンション投資すればそこそこの利益率という時代がいつまで続くわけではない。
なるほど都内でも、高齢者向けの投資が増えるのは事実だが、その実需に応じる層の絶対数はどれだけ考えますか。入居費に3000万払い、毎月30−40万の優良老人ホームに入る層が人口の何％との見通しですか。そもそも老人ホームは基本的には、間借りか、マンション形式なのだから、戸建に比較すると必要な一人あたりが占める土地面積も狭いはず。
また投資という視点から地価が上昇するというのならば、金利水準を無視できないし、賃貸にしろ購入するにしろ、一人ひとりが働いたGDPから支払われるのだから、地価はGDPと正の相関を持つ。ならばGDPが、今後どのようにして上昇するのかを、述べる必要がある。白人人口は減少しているが総人口は増えているアメリカとは経済の前提が違いすぎる。
704さん、諏訪山、花房山って何線の駅あたりですか？場所が全く、わかりません。
勉強中ですが、、土地勘がそこにはありません。
諏訪山＝中目黒、花房山＝目黒のあたりです
確かに。高齢者のマンションへの買い換え需要とか言うけど、今住んでいるところがあって、
かつてローンを組んで一生懸命返したところで、それなりの知り合いもいる。
そこを売って、都心のマンションに引っ越す人ってことでしょ？ 何パーセントと考えて
いるの？ １割にも満たないと思うけど。（実際千葉の実家の近所でもいなくはないけど、
ごくまれ。）
誰かが前に書いていたけど、第一次取得者や労働人口が減少していく中で、他（埼玉・
千葉・神奈川のブランド地以外）は値下がりするけど、都心だけが上がり続けるという
のがありえると考えているのが疑問。
下がっちゃ困る人が、上がる上がると言ってんじゃないの。
>>708
そういう風に考えるのが「一般的」で、だから一部の人だけが不動産で財を築き
多くの人はせっかく稼いだ給料を、住宅ローンで無駄に使うのです。
普通の人は、不動産を考えるにはあまりにものの見方が近視眼的なのです。
それでいいと思います。みんなが詳しくなって儲けはじめると政府が税制で
規制してカネをすいとりはじめる。これが過去の歴史。
710さんは、いつごろまで上がると考えているのでしょうか？
そもそも住宅ローンの持ち家購入は欧米で始まったことで
持ち家政策は資本主義社会の最大の陥穽ともいえるシロモノ。
金利４％で３０年ローンを払えば元本の１．７倍の返済総額。
元利均等払いなら初期ほど利払い比率が高いから
１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％
物件価格が本当に安くなっていればマンション購入もいいが
高くなりはじめたら貸し手にまわるほうが有利。
都心６区の物件 最低でも８区の物件は欲しいところ
土地とマンションの相場は必ずしも一致しない。総体的に上昇傾向であることは確かだが、地方・郊外の土地価格は今後の人口分布変化によって横ばい・値下がりもありえるでしょう。資金力有る投資家は安全運用が基本だから、価格高騰間違いない都心部を狙うので都心土地価格が独歩高となる。
マンションは或る意味製造物だから地価の相場とは違う要素がある。景気が悪くなるとメルセデスは車の価格を下げますか？売れなければ、価格を下げるのではなく供給（生産）を調整します。こういった要素と不動産相場が相まってマンション価格が提案されていく。だから、大手不動産がマンション相場をコントロール出来る現在の環境下ではマンション価格は当分上昇基調で、下がることは考えられない。中小業者活動の余地ある郊外・地方では安物も出ましょうが。
確度の高い予測ができるとすると都心部マンションの価格上昇のみで、地方・郊外は不透明ですね。
都心部に関しては、景気動向も人口減も関係なく、投資価値を考える余裕ある所得層がどこに支出を配分するか。買える買えないなんていう考察はこれら所得層には無意味で、かつ、規模も大きい。この層の興味がこの１０年、不動産に目を向けていなかった。これからの都心需要はこういった層に支えられ、サラリーマンやファミリー需要は財布と相談しながら、都落ちするしかないでしょうね。
>>711
いつごろまで上がるかなどどうでもいい話で、いつごろまた２００３年の底値以下になるか？
という話が「買い手」の立場では重要なのでしょう？
上昇基調のなかで勾配がどのようになっていつ下降に向かいどこまでの傾斜で下がるか
そんなことは複数のシナリオを描いてみるだけでそれぞれの対策を考えておけばいいのですよ。
これだと一つに絞り込む意味はない。
私は、次の下降は今から４年以上先で下降するまでに２００３年ベースから地域差はあるものの
３５％から４０％は上がると思う。次の下降はその４０％が１０年でもとにもどるか
景気付与策と外資の流入、個人資産の不動産投資市場への流入で住宅とは別の視点で
地価を上げると思う。世の中がインフレに向かえば今世紀中に２００３年価格にもどることは
ないでしょう。
格差社会を反映し、マンションも格差がハッキリする時代がきた。
郊外は３千万円で、都心は１億円。
良いか悪いか別にして、そういう世の中に変わる気がします。
中古のメルセデスは、ゴミみたいな値段で売ってるけどな。
０５年に都心のタワーマンションを買いました。結果的に底値でした。
それまで住んでた世田谷のＭＳが手狭になったので、買い替えを検討
気に入った物件があったため、引越し前にそのＭＳを買値より高く売り、
（残債はなし）、新たに６０００万のローン組んで億超えの物件を購入しました。
先日査定に出したら、なんと購入価格の５０％増しとなっていて、驚きました。
たまたまの巡りあわせで運良くこういう結果になっていますが、
あのままあそこにすみ続けていたら、もはや住み替えは不可能でしょう。
いろいろ勉強して投資している人は、もっともっと利益を上げているのだと実感しました。
確かに誰にでもできることではないし、リスクも伴う。
でも都心不動産で確実に儲けている人たちがいるのも事実です。
現金はそれなりに持っているのに、あえてローンにするくらいの人は
いいけど、この低金利でローンめいいっぱいでなきゃ買えない人が手を
出してしまっている現状がある。消費税と金利上昇をちらつかせられて。
この辺りには危険を感じるかな？
もう日本ではみんなが儲かってハッピーな時代はこないだろうし。
都心物件なら、いざとなったら貸してしまえばいい。山の手内側ならいくらでも借りては
いる。もちろん＊＊ばローンもちゃらだしね。
売ればの間違えでは？ ローンきつくなった人が貸すだけでは住まないでしょ。
次の住まいもあるし、住むこと条件の優遇を使っていることがほとんどだし。
昨年頭、築９年の世田谷のマンションを売却。
買値の７５％の価格でしたが、今同じマンションが
９０％近い価格で市場に出ていました。
少しずつ、都心以外も値段があがっているんだなーと。
でも７１９さんは同じ世田谷でも買値以上で売れたなんて
とてもいい場所だったのですね。
ちなみにそこを売却のうえ、都心のタワーマンションを
億超えで購入しました。やはり昨年頭ですが、
現在は買った価格より３０％増に。正直ピンとこないし、
結局実際に売却しなければ利益は生じないし、
売ったところでもう次の住まいは同じような都心には
買えそうもないし。やはりまったく実感はわきません。
ローンの残り、一生懸命返そうかな、くらい（笑）。
ライフプランとして、１０年後くらいにまたのんびりした
ところに引っ越そうと思っているのですが、そのときに
あんまり値下がりしてなければいいな、ぐらいの感覚ですね。
そうですよねー。719さんのような買い換えの仕方はなかなかできるもの
ではないですよね。
買値より安い時期だったら（というか、９割でもなかったから）、タワー
マンションが底値で買えたわけで。
住み替え需要は築１０年〜２０年のマンションで発生する
理由は、
修繕積立金などの負担増。
建物機能の陳腐化
老朽化。
地価の変動。
ライフステージや家族構成の変動。
①現在築３０年〜２０年
１９７７年から１９８６年の１０年間 バブル前の買いどき時代
この時期買って２０年以上保有して売った人で損をした人はいない。
この層がこれまでの７０００万超の物件の購入層。
②現在築２０年〜１０年
１９８７年から１９９６年の１０年間 バブル高値の時代
この時期の多くは買換え取得者。極端な高値掴み。でも
元値が安いから郊外の一戸建てでも買わない限り損はない。
超郊外一戸建てや郊外の中古マンションを買った層が多大な含み損。
住宅需要：住み替えのチャンスが「失われた１０年」
ここが死んでいたから住宅市場も低迷した。
③現在築１０年〜１年
１９８７年から２００６年の１０年間 下落調整の時代
この層が今後１０年どういう住み買え需要になるかが
今後１０年のマンション市場を占う鍵
７１９です。世田谷の物件は０２年に新築を値引きで買えたのです（笑）
値引き前の値段と比べればほぼ一緒ぐらいで売れたということになります。
今の買い手と今後の買い手は土地に対してかなりの意識の差があると思われる。
今後はデベも大変だが、買い手が満足する物件を供給できない限り淘汰されることは不可避でしょう。
パイが小さくなるなかでどうなるか楽しみです。
719さん、査定と実際の売却価格は異なりますから。
ま、ご存じでしょうけど。
住宅地価は人気できまる。住みたい人が増えれば地価は上がる。
都心地価はオフィスや賃貸マンションや他の収益事業が関係するから
一概にいえない。人が集まる場所は人気も地価も高い。
マンション新築価格も中古価格も地価に追随する形で動く。
なぜなら地価が安い→マンション供給活発化→新築価格安値→中古さらに割安
地価が高い→土地取得困難→供給減少→中古価格高騰
もともと地価が高い→再開発の投資→さらに高まる
もともと地価が安い→再開発の投資→地価が高い場所に変わる
これが、局地的に起こるのがマンション市場の値動き
地価を２３区平均というマクロ値で抑えると見えないものが多くなる。
７１９です。もちろん売却の予定もありませんし、単なる自己満足の世界です（笑）
同じ事を繰り返す度胸もありませんし、たまたまの結果なので７２３さん同様
一生懸命働いて、ローンの繰上げ返済に励むのみです。
度重なるレス失礼しました。
>>726
購入価格で中古マンションが売れるのを”仮に”「買値戻し」と呼ぶ。
住宅で目指すべきは値上がりでなく買値戻しでの買換え。
１９７７年から１９８６年の１０年間 に買った人で２０年後以降に売った
人はほぼ全員買値戻しになっている。
１９８７年から２００６年の１０年間 は２００１年から遡る形で買値戻しの
買換えが可能になっていく。しかし
「１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％（３０年金利４％）」
を考えると、なるべく長期に持って「買値戻し」のほうが得になる。
インフレ、デフレは１０年サイクルという説がある。
仮に２００７年から２０１７年まで上昇して２０２７年に下落し、再度
経済の転換点を迎え「買値戻し」になれば上出来なのではないか。
（なったとしても物価があがっているからその場の新築が買えるという話ではない）
ここは価格を論じるスレッドですが・・・
金銭的な余裕も出てきた３０〜４０代
人生長くはないんだから、この二十数年の貴重な時期を
狭い賃貸で過ごすか、自分の気に入った広い我が家で過ごすか
機会の利益としての考えも重要と思います。自分の人生ですから
月々負担する額で住める広さと物件クオリティを賃貸と分譲で比較
のうえ日本の中でも最も下落リスクの小さい超都心にしようという
単純な考えで決めました。
私も723さんのように、それほど下がっていなければ良しという
考えで都心物件を２年前に購入しました。
なんだか富ヶ谷の事件が思い起こされます。
消費税アップがある以上、物価上昇は避けられない。
買値戻しにマイナス仲介手数料では、
確かにその場の新築に買い替えするのは大変です。
住宅を売るには大変な決断力がいる。
その決断をさせる理由はそれほど多くはない
①浮気型：今より魅力的な住まいが安く買える
この「安く」の中には「今の家を売った結果」も含まれる
②不和型：何か耐え切れない不都合が生じた
③経済型：売らざるを得ない家庭的経済的理由
案外多いのが②でその最たるものが
「目の前に何か建つ」だ。
東京タワーも都心の夜景もたちまち見えなくなるばかりでなく
冬の暖かい日差しですら入らなくなる。
昨日まであって「抜け」は「圧迫感」に変わる。建っているうちは
まだいい。入居しはじめたら「視線」の迫害にさらされる。
半分あるからいいという眺望が昼間からレースのカーテンを閉め
夜は半分残っていた夜景すら楽しめなくなる。
バブル型:今住んでる家が高く売れる
マンション自体の住み心地はともかく、
維持費管理費が目に見えて大きくなってくると、
住み替え希望とかが現実的になるでしょうね。
同時に、賃貸利回りも悪くなるから、賃貸オーナーも含め売りたい需要も出るでしょう。
実際には、そういう負の部分が本当に見えてきちゃたら有利には売れないので、
まだ惜しいくらいのうちに利益確定して住み替えていくのが重要。
逃げ遅れれば、せっかくの資金は塩漬け死に金に。
維持管理費と書いたけど、実際に管理費はそれほど値上げできない。修繕積立金は普通
１５年目までには一回目の大規模修繕で使い尽くされ、場合によっては一戸当たり５０万〜
１５０万の追加徴収かあるいは管理組合がローンを組んで管理費値上げで支払う。
２５年目までにまた大規模修繕があるがこれを避けて売る人が多い。
内装は、１０年で薄汚れくる。クロスの張替えは安いのでみんあ行うが床は張り替えない。
１５年で、ワックスがけを怠った床やウレタンを塗った床は目地に水がしみたりはがれたり
する。湯沸かし器、クーラーが取替え、キッチンも２０年でずいぶんやつれた姿に変わる。
２０年過ぎて水回り全部をやり変えて１〜２年住んで売る人が多い。
賃貸に出すにも、売るにも自分でリフォームしてからが鉄則。
そこで、日ごろから安い腕のいい内装屋やハウスクリーニングの業者と顔見知り
になっておくのが賃貸管理を安くあげるうえで大切なこと。
>>741
賃貸事業はキャッシュフローさえ健全ならマンション価格の値上がりに左右されない。
賃料とマンション価格の変動には普通２年以上のタイムラグがある。
２年というのは賃貸の契約期間。さらに５年前後のサブリース期間があって
賃料相場は地価を機敏に反映しない。
だから、いきなり賃貸に出さずにみんな自己使用にして２年程度様子を見ている。
安い家賃で貸すと相場があがった時点で店子が出て行かない。
日本の民法では継続家賃はあげられない。
家賃相場上がってくるなら賃貸にして長期に稼ぐ。
気の短い人は、高値の家賃で募集しながら高値で売りに出す。
要約すると、あと８年くらいは高値が続く。
税制が過去と違うからバブル期の商業地のような値上がりはないが
都心部の賃料上昇、保有から賃借への流れができることで賃貸市場が
５年ほどは隆盛を極めるだろう。
２００４年秋から都心のコンパクトマンションが潤沢にあり値段もさほど
高騰していない。投資物件の取得には絶好のチャンスということになる。
そのなかで、１９９７年以降取得した人（当時４０歳前後子供小学生）が
夫婦二人になって都心より駅近に住み替える「駅前回帰」がはじまる。
また１９８２年以降の築２５年超の都心物件のリフォームは耐震的にも
有利で人気になる。中古市場が活発化することで住み替えの城南高額
マンションが売れる。
１０年先にはおそらく２３区の大型新築物件はほとんどなくなっている。
公務員宿舎、都営住宅、公団住宅の余剰容積活用程度しか物件がない。
それはないね。
世田谷は敷地の広い一戸建てを何軒かまとめてマンションに立て替えてる。
まだまだマンションは出てくるよ。
都心はまだまだ再開発されたい。
古びた家が多すぎるので。
「大型新築物件」が無くなると申し上げたつもり。
大型物件の定義が必要でしたね。広い一戸建てを何軒かまとめる作業を
普通は「地上げ」もう少し範囲が広いと「再開発」といいます。
敷地が３００坪程度でも容積率が２００％では大型といいません。
利上げや消費税アップは関係ないの？
確かに世田谷は都心とは言えない
人気があるけど
世田谷といっても、代沢、駒沢、池尻あたりは都心？違う？
池尻や三茶は九段や半蔵門よりは人気あるよね
池尻と三茶のみ認める
それ以外は川口、川崎、浦安と同じようなもの
三茶より代沢でしょう
世田谷は人気はあっても、細い迷路みたいな小道に住宅が密集してたりする。
＞利上げや消費税アップは関係ないの？
消費税導入の1989年４月はバブルの真っ最中。
土地には非課税で地価高騰にさしたる影響なし。
税率引き上げを橋本内閣が決行した１９９７年４月。
バブル崩壊後なべ底だった景気はさらに悪化して
異常な不景気の引き金になった。
１９９６年は、駆け込み需要と底値期待でマンションブーム。
しかしその後も地価は下落バブル期に貯蓄に励んだ
４０代は先に買った５０代と並んで大幅な含み損を抱えた。
これ以降、マンションは買った瞬間２割下がる「逆土地神話」
が広まった。
利上げも消費税も買い煽りに使われるだけで、マンション価格の
下落要因にはならない。
不動産の価格は野菜やパソコンの価格とは違う。
地価が上がり始めれば売り手が強気になり買い手は
まるで引き潮にさらわれて買わずにいたらどんどん郊外に
引きずりこまれる恐怖感にさいなまれる。
東京カンテイが金利が１％上がると買える物件の駅がふたつ遠のく
というような資料を出していたが、価格上昇要因が出たら売り物は
郊外に移るだけ。
そんな田舎は買わないと威張っていられるのは２年くらいで、
気が付けばどこも買えない自分がいる。
俺が買わないから市場は下がる。子供が減るからマンションは売れない。
そういう稚拙な論理を振り回しているうちに周囲の家賃もあがって
今の賃貸を出たら住む場所がどこにもなくなる。
それが「インフレ」ということ。
確かに、代沢にせよ、三茶にせよ、池尻にせよ、そのあたりでも買える
限界が来てますよね。普通のサラリーマンにとっては。
2年後は武蔵小杉を検討して、高いなーとか言っていると寂しい限り。
最近は新浦安が最も人気が高いけど今後は高くなるのかな。
最もっていうのは言いすぎでは。。
交通は不便でも、ネズミ様の御利益で人気の新浦安。
東京都台東区橋場１丁目 |
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4800万円台・6600万円台（予定） |
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1LDK+S（納戸）・2LDK |
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45.14m2・56.43m2 |
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総戸数 72戸 |
東京都江戸川区南葛西４-6-17 |
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3900万円台～5900万円台（予定） |
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2LDK・3LDK |
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58.01m2～72.68m2 |
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総戸数 39戸 |
