23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

３５年も先まで、同じマンションに住み続けないよ。
様子を見て、適当な時期に住み替える。
ローンじゃないんでね。

じゃあ最後に住む人はだれになるんだろ？
というか、一生の住まいとしてマンションを買うのはよくないってこと？？

最後まで住むのは引っ越せない人。そして賃貸住戸。
あと、新築ではデべがなかなか売ってくれない外国の方とか色んな方が中古購入して残る。

じゃあ一つのマンションに住み続ける人は、ババを引いた感じなんでしょうか？

それで満足ならば、住み続ければいいんじゃないの。
本人と家族がどう思うかだから。

いや、建て替え問題に揺れるところになっちゃったら、満足はあり得ないから。

実際１００年マンションなんて机上の空論。
１００年後も満足感与えつづけられるようなものできるわけないでしょ、
５年経ったらしょぼくて貧相っていわれてるのに。
デベにしたって、１００年も持つものつくって、３０年ずつ３家族とか住まれちゃったら、
せっかくの顧客が１／３になっちゃう。
自分の首しめるようなことするわけないし、
自分だけ出し抜こうとするところは徹底排除。
まあ、一番頭良いのは１００年持ちますよ安全ですよと売り出して、
実際１００年後相当無理して我慢すりゃ住めなくもないような物件を売ることでしょう。

需要創出の意味でも、おんなじ人間に何度もローンで新築買ってもらわなきゃ。
牧羊のように、用意した牧草地に消費者を誘導して、
草が無くなったら犬をけしかけてまた次の土地へ異動させる。
あっちにいったりこっちにいったり右往左往させながら、
ローンで羊毛も乳も搾り尽くす、そんなビジネスモデル。

マンションはやはり住み替えるもの。
それを分かっていてマンションを住み替えている人か
何度も住み替え出来ないので戸建を選ぶ人は正当。

ただMRで浮かれデべの口車に乗せられて若いうちから
マンション購入してそこに永住しようとする思考停止してる連中が毎度いる。

日本が欧州のように、中古マンションに価値を見いだすようには成り得ないんだろうか？

戸建だって、安く作れば２０年かそこらでリフォームが必要になる。３５年じゃ二度目のリフォームか建替え時期。出費がかさむよ。

いや、注文建築できちんと作れば持ちはいいよ。確かに建て売りは
ガタが来るのが早いので、２０〜２５年でリフォームが必要になる
場合が多いけど。
それはさておき、とにかく３５年後とかに、建て替えが戸建てなら
望めばできるが、マンションはまず困難だ（だから住み替え前提で
買う人が賢い）、という話でしょ？

逆に考えれば、40年しかもたないマンションなんて、詐欺に近い（笑）
しかし、これをあきらめて、受け入れるのが日本人的。マンションが長期の資産になるような状況は、市場原理からは生まれない。何らかの公的基準を作るのが正論だが、なかなかそれには至らない。というか規制緩和の流れから、それでも自己責任といわれる。

自分は買い換えられるから大丈夫という人も、本当に100年間使用できれば、減価も少なくなるし、得なのだが、俺は現金買いだから関係ないというのも愚か。

古いタイプになってしまうのに、永く住みたくないよ。
得かどうかではなく、新築信仰みたいなものがあるでしょ。

うちの近くにあるマンションは「マンション建替え円滑化法」とやらを適用して、建て直ししてたよ。
http://www.ugtk.jp/news050405.html
もとからいた人はものすごく安く買えたはず。新たに入った人も相場よりかなり安く購入できたと思う。
中古を立て直して流通させる市場に、今後だんだんとなっていくと思う。

返済比率15％、20年ローンでＭＳ1号購入、5年後海外転勤に合わせて賃貸へ。

5年後帰国。
駐在中の5年間の賃料収入と国内給の一部を帰国後の新ＭＳ（2号）の頭金に。
（ちなみに駐在地の家賃は全額会社負担、国内の所得税・住民税は免除）
残りの国内給＋現地給の貯蓄で賃貸に回したＭＳ1号は完済。

賃貸ＭＳ維持したままＭＳ2号に入居。
ＭＳ2号は返済比率20％で15年ローン返済。
ＭＳ1号の賃料収入は貯蓄へ。

5年後、貯蓄した賃料収入＋一般貯蓄で投資用ＭＳ（3号）購入。
ＭＳ3号の賃料収入はそのままＭＳ3号の返済用と貯蓄に。
収入＝給与＋ＭＳ1号賃貸収入＋ＭＳ3号賃料収入
支出＝ＭＳ2号ローン（給与内で）＋ＭＳ3号ローン（3号の賃料収入内で）

5年後、再び海外転勤。
築15年のＭＳ1号売却。
売却益でＭＳ2号完済し、新ＭＳ（4号）キャッシュで購入。
収入＝現地給与＋国内給与＋ＭＳ2号賃料＋ＭＳ3号賃料＋ＭＳ4号賃料
支出＝3号ローン

5年後帰国。
5年間のＭＳ2号と4号の賃料収入の一部で3号完済。
5年分の国内給と上記賃料収入で住居用に新ＭＳ5号購入（10年ローン、返済比率20％）
収入＝給与＋ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝ＭＳ5号のローン（給与内）

5年後を目処に早期退職し退職金を元手に趣味でお好み焼き屋開業（笑）。
同じく退職金でＭＳ5号完済
収入＝ＭＳ2号、3号、4号の賃料収入
支出＝お好み焼き屋の月々の赤字

こんなにうまく行くかな？（笑）

バブル当時にも、似たことを考えた人達がいただろうね。
その人達どうなったか・・・

↑バブルの要素はどこにも入っていないのでは？

すでにやってるのかなあ？
海外駐在をする間金貯めるというのはよくある話だが、
一般論として話せないので、どーでもいいって感じだ。

>>554
よく分からんがギリギリに建てられた今のマンションは
建て替えに向いてないってよく聞くけど？

>>554
建替えでは、公団の多摩ニュータウン諏訪団地２３棟が一括建替えで
高層マンションに変わるらしいね。
もともと広い敷地に５階建だから、容積率は余っている。
これを売ってさらに、政府の無利子融資を受けて一戸当たり６００万で
新築に住み買えできる計画。
http://backnumber.dailynews.yahoo.co.jp/?m=m20070107-010&e=housing
今後のねらい目は空き家だらけの公団中古か？
これがうまくいくと郊外の開発トレンドに拍車がかかるだけでなく
豊洲あたりの公団中古の建替えも流れにのるだろうね。