23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

だけど、バブルの先にバブル崩壊が在った過去は、皆知ってるからね。
いつかは下落すると、皆思ってるはず。

いったん値が上がり始めると、実体のない「上昇トレンド」に、一般の購入者が群がり、火に油を注ぐこととなる。マンション価格は地価を動かす程の力がないのは、事実だとは思うが、何を語るにしても、低成長、人口減で安定的な地価上昇を期待するのは出来ないし、それは議論の大前提として良いと思う。

武蔵小杉のマンションも長らく駐車場にして、塩漬け状態だった土地を、比較的高値で上手くさばかれてきた。まだ、それでも購入者は冷静なのかな？

武蔵小杉はちょっと…
しょせん川崎市だよ。
あれで良いなら、溝の口だって上手くやれば人気の街になる。

一時的ブームを作るなら、無名、無味乾燥、先行イメージのないところが有利。
美辞麗句で飾れば、それがそのままイメージになる可能性がある。
ミーハーさんたち向けにはそれで十分。

逆に妙な歴史や、ネガティブ感の染み付いたところは、
相当金かけてプロデュースしないと無理。結局費用対効果が悪いから見送られ、
ネガティブイメージにあわせた開発が行われ、そういう住人が集まり、
そういう街になってゆく。

青田買いを禁止しさえすれば、マンションブームは終わるだろうけどね

？？

美辞麗句か。
都心じゃないのに、新都心とかいうコピーもそうだね。

バブルの夢を見ている方が多いようですね。
早く覚めて！早く売って！！
もう遅いかも．．．

青田はまさにまっさらなキャンバス。
どのような夢も未来も自由自在に描けるからね。
夢を売る商売には欠かせない条件。だから新築販売が儲かる。

一度走り出したら止める事はできないのだよ、はじけて死ぬまでは。

本人が満足してればそれでいいんだろうけど、変なモノつかんで業者を調子
に乗らせるようなことはして欲しくないね。査定してみると、割安と言われて
いる用賀レジデンスなんかは査定価格どうりってところ。相当気をつけて
見ないと、あとで泣きをみることになる。ずうっと住んでればまあ良いけど。

変なモノ、確かにあるよね。
太い柱だらけだったりして。それも床面積に含まれるのに。

確かに建っちゃったあと、同じ価格で売れなさそうな物件って、
結構あるよね。

今回の土地上昇の主役と言えるのは、外資とREITじゃないか？
彼らの投資スパンはどのくらい？過去の投資主体と比べ短い
ことは確実でしょう。
彼らが仕入れる物件が無くなって来たらどうするか、含み益の
ある物件を放出するんじゃないか？そうしないと利益が伸びない。
売り圧力は思ったよりも近い将来に増大するのでは？

また、数多くあるREITも、え？と思うものもある。
そういったところがもし金利上昇で破綻した場合、今までの
主要なREITの買い主体であったあたまのお堅い地銀連中は、REIT
投資を一斉に控えるかもしれない。そうなると一気に負のスパイラル
が発生するのでは。

資本主義社会が健全な発展をするには、
消費者がきちんと価格と実態のつりあうものを選好するという前提が重要。

マンションブームの後に、一戸建てブームとかありうるかな？

あまり急激に過熱感が出てくると、
バブル退治など政策的に逆噴射しかねない危険性。
実はコレが一番怖いのでは。
この病み上がりでもう一度バブってはじけると、
この国自体持たないだろうからね。

戸建てはブームにならないでしょ。自慢しにくいから。

REITにしても、マンションにしても、株にしても、売るほうが儲かるんであって、
買うほうは相当気をつけなければならないのにね。もっと賢くなってほしい。

都心も郊外も不動産売り急ぐような先がないと
値下がりって考えづらい。

借金して買ってるとこも今の金利水準じゃ手放す
必要ないだろうし。

金利が上がったらどうなのかな？　というか今買っても、入居するのが先だと
上がっちゃう可能性が大だけど。

ローンを目一杯借りて生活にゆとりがなくなり、
そんな生活が嫌で高く売れるうちに売却する人も出始めてるそうです。
今なら、気楽にローン苦から逃げられる。

というか、そう遠くない未来を思うと、日本ってどうなっているんだろう・・・
どんより。という気持ちが蔓延しているのが、一番問題ってことはない？

不動産はこれからオークション売買が主流になっていくかも。
そうなるとますます二極化が・・・。
金持ちに欲しいと思わせるマンションは適正価格の２倍とか平気でつくかもね。

これから、ベビ−ブームと言う「人口バブル」の不良債権処理をしなければ成らない。
日本の国土から言って適正人口はもっと少なくて当然。
ただ、この調整過程はつらいですね。

４０％が65歳以上になるんだっけ？あまりにきっついね。
乗り切れるんだろうか？？

本人が望んでの安楽死とかは、認めた方がいいと思うけどね。
何でもかんでも生きてりゃいいっていうのもどうかと思う。生き地獄というのもあるし。

バブルでの被害者が、ここのスレに多い「投資家」や個人の購入者なら経済に何の影響もない。また、誰が助けてくれる訳でもない。ローン減税で喜んで購入している層は、江戸時代の「百姓は生かさず殺さず」の農民層と大差がない。

日本の場合は個人の失敗は自己責任だが、銀行やゼネコンの失敗は税金で救済。これでは健全な資本主義とはいえない。このような状況でも、選挙を通して既存の権力構造に変化が起きることもない。その意味では日本人は随分や我慢強いし、悪く言えば鈍感かもしれない。また売り手と、買い手には圧倒的に情報量や、また情報の発信力に差があるのだから、売り手が優位なのはどうしようもない。消極的な手段だが、「高いものは買わない」という簡単な対応がどれほど貫けるかだけ。

正確に言うと、高くても良いモノなら買えばいい。
便乗で値上げしてる、厚化粧マンションを避ければいいだけのこと。

但し、買ったものが高くてよいものなのか、ただ高いだけなのかの判断をすべて自己責任にするのも気の毒な気がするが。

多摩ニュータウンの建て替えがニュースになっていたが、購入者はコンクリートの建物がわずか４０年で廃墟になるとは思っていなかっただろう。今から考えれば「３DKで50平米なんて」とか、「配管が埋め込まれて修理もできないなんて」とか、いろいろ問題点も気がつくが、よく売れたということは、当時の人にとってはそれなりの「合理的な判断」だったはず。今のマンションで同じ問題が起きる可能性は極めて少ないが、また違う問題が発生して、「なぜあんなマンションを買ったのか」との声が出てくることはありうるはず。

今と当時では40年もの技術格差あるんだからそんなことないでしょ。。
といいたいところだけど、タワーマンションの欠点が露呈されるのは多摩ニュータウンと同じく数十年後なのかもしれない。それは建物の構造とかではなく、一つの箱に詰め込まれた経済的な格差が問題になってくるのかも。

マンションに関しての常識が変化する可能性もある。

外断熱が常識となり、耐震等級２が平均となれば、そうでないマンションは陳腐化し、一気に資産価値がなくなるなんてことも、起こりうる。今の常識がいつまで、続くかはわからない。残念ながらその常識も、購入者が作っていくわけではない。既存マンションのスクラップビルドを進めるために、「免震でないマンション住むなんて自殺行為」なんてデベが言い出す時代が来てもおかしくはない。一個人がいくら合理的に行動しても、狭い限界内でのこと。できることには、限りがあるし。「俺はミクロの状況がわかっているから大丈夫」と言い切るのも、いかがなものかと思う。

キッチン周りやリビングをちょっといじっただけで得意げになっていたマンションの時代は終わり。
これからは『耐震（免震）・断熱』がキーワード。

『安全でない・快適ではない』と今までのマンションをデベは
こき下ろすでしょう。

耐震だ、断熱だ、だから高いんですよと、デべ笑う。
はぁそうですかと、有り難がって買う購入者。

っで、実態は何も変わらず。

耐震だろうが断熱だろうが３５年後に出る話題が建て直し

耐震・断熱が本当にしっかりしていれば３５年後に建て替え問題には
ならないのでは？　実際マンションの建て替え非常に困難。
みんな問題になるなら、戸建てのほうがいいよって話になってしまう・・・

３５年も先まで、同じマンションに住み続けないよ。
様子を見て、適当な時期に住み替える。
ローンじゃないんでね。

じゃあ最後に住む人はだれになるんだろ？
というか、一生の住まいとしてマンションを買うのはよくないってこと？？

最後まで住むのは引っ越せない人。そして賃貸住戸。
あと、新築ではデべがなかなか売ってくれない外国の方とか色んな方が中古購入して残る。

じゃあ一つのマンションに住み続ける人は、ババを引いた感じなんでしょうか？

それで満足ならば、住み続ければいいんじゃないの。
本人と家族がどう思うかだから。

いや、建て替え問題に揺れるところになっちゃったら、満足はあり得ないから。

実際１００年マンションなんて机上の空論。
１００年後も満足感与えつづけられるようなものできるわけないでしょ、
５年経ったらしょぼくて貧相っていわれてるのに。
デベにしたって、１００年も持つものつくって、３０年ずつ３家族とか住まれちゃったら、
せっかくの顧客が１／３になっちゃう。
自分の首しめるようなことするわけないし、
自分だけ出し抜こうとするところは徹底排除。
まあ、一番頭良いのは１００年持ちますよ安全ですよと売り出して、
実際１００年後相当無理して我慢すりゃ住めなくもないような物件を売ることでしょう。

需要創出の意味でも、おんなじ人間に何度もローンで新築買ってもらわなきゃ。
牧羊のように、用意した牧草地に消費者を誘導して、
草が無くなったら犬をけしかけてまた次の土地へ異動させる。
あっちにいったりこっちにいったり右往左往させながら、
ローンで羊毛も乳も搾り尽くす、そんなビジネスモデル。

マンションはやはり住み替えるもの。
それを分かっていてマンションを住み替えている人か
何度も住み替え出来ないので戸建を選ぶ人は正当。

ただMRで浮かれデべの口車に乗せられて若いうちから
マンション購入してそこに永住しようとする思考停止してる連中が毎度いる。

日本が欧州のように、中古マンションに価値を見いだすようには成り得ないんだろうか？

戸建だって、安く作れば２０年かそこらでリフォームが必要になる。３５年じゃ二度目のリフォームか建替え時期。出費がかさむよ。

いや、注文建築できちんと作れば持ちはいいよ。確かに建て売りは
ガタが来るのが早いので、２０〜２５年でリフォームが必要になる
場合が多いけど。
それはさておき、とにかく３５年後とかに、建て替えが戸建てなら
望めばできるが、マンションはまず困難だ（だから住み替え前提で
買う人が賢い）、という話でしょ？

逆に考えれば、40年しかもたないマンションなんて、詐欺に近い（笑）
しかし、これをあきらめて、受け入れるのが日本人的。マンションが長期の資産になるような状況は、市場原理からは生まれない。何らかの公的基準を作るのが正論だが、なかなかそれには至らない。というか規制緩和の流れから、それでも自己責任といわれる。

自分は買い換えられるから大丈夫という人も、本当に100年間使用できれば、減価も少なくなるし、得なのだが、俺は現金買いだから関係ないというのも愚か。