23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

マンションの需要でマクロを語るのは無理があろう。規模が違いに違いすぎる。
日本経済はもはや大きく成長するというより
新産業が軌道にのりいかに安定するかが重要。

開発地域を郊外に移すのは勝手ですが、
その郊外をはいそうですかと買い手が競って買ってくれるか。
どちらにしろ、消費税アップ後に売れ行きがどうなるかです。

マンションブームはあくまでも「ブーム」。
賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
ここいらで息切れの模様。（土地・金利上昇）
日本人は熱しやすく冷めやすい。

ブームと呼ばれたもので定着したものはほとんどない。

しかも、自然発生ではなく作られたブーム。
高過ぎるとの批判がマスコミで流れるようになれば、
消費者も目を覚ます。
購入者たちのローン苦の辛さも報道されだしたし。

〉〉481
実際問題資産デフレを住宅需要だけで食い止めようとは思っていなかった
だろう。
けれど結果不良債権のツケは国の借金とマンションのローンに
変わった。国の借金は税金でいずれは転嫁される。
公的資金援助に住宅ローンは少なからず貢献している。

不動産担保ローンしか融資の手法を持たない日本の金融機関には
地価下落の最中は住宅ローン以外に安定したビジネスはないわけで、
日銀から押し付けられたカネを米国の住宅ローン債権にながして
米国の住宅バブルをつくるのが関の山だったわけで
実際に住宅需要が地価を反転させたわけではない。
規制緩和でオフィスビルを林立しても、容積率てんこ盛りで
許認可を民間委託しても地価は下げ止まらなかった。

マンションが売れたくらいで地価は上昇しなくて、不動産流動化で
不動産の金融手法が抜本的に変わったことで流れこんだ外資が土地を上げた。
しかし銀行は結果オーライ
ここにきて地価反転したからまたぞろ不動産担保ローンで食っていける
ようになって万々歳。
景気がよくなってマンションが売れたわけでもないが、マンションが
売れれば景気が良くなるというのは定説かも。

＞賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
中堅サラリーマンが支払う賃料１６万２０坪モデルは月坪賃料で
８千円。これは現状では２３区周辺部の相場。
実際、３５年ローン３％金利で３７５０万のローン相当
物件価格で４１５０万。坪単価で２１０万弱・・・・。
こういう細かい計算ができるなら人はマンションを買わない。

マンションがファッションで欲望喚起商品であるという意味は
いちど買いたくなると我慢する自分が惨めになる
他人との比較ののなかで自分だけ乗り遅れたくはない
そういう人の弱みにつけこんでいる。
クレジットカードの普及で人は欲望の充足、代金後払いに
が習慣化している。
おまけに人はマンションに「自分らしさ」を求める。こいつがまた
やっかいで、「ここはいいけど、あそこには住みたくない」という
極めて情緒的な価値観なのだ。

ＧＡＰは許せるがユニクロは嫌だとかいう類の勝手な意見だが
往々にして「価格の生み出すマジック」に影響される。
これをブランドと呼ぶ訳で、郊外でもパークなんたらなら
許せる・・・そういう話になる。
「あの人は豊洲だけど、長◆工。私はたまぷらのＭ地所よ。」

人はこのままいくと、プレステージの高い土地に住めなくなる
のではないかという恐怖心に勝てない。だから上がり続ける
ときでもマンションは売れる。

２３区板でも、城東物件ではマンションに自己投影している人は
極めて少なく、自分は実用性でここを買ったという納得がある。
これが平均坪単価１９０万超えるあたりから、自分とマンションが
一体化してしまって、まるでマンションを身にまとっているかの
ような書き込みが増える。

罪な商売だからこそ、せめて良いモノを高く売って欲しいですね。

不動産に限らずブランドバリューを売るビジネスに「罪」などないでしょう
あるのは買い手の「業」と「欲望」
結果的に幸せになれるかどうかは買い手の考え方です。

だから下がれば罪だが、さがらんかったらデベも銀行も神なんだってば。

そこまでいくなら、一戸建てにしたほうがよくないか？
注文住宅で、ブランド色薄いから。

震度5でも倒れる可能性もあるような、超大手施工の合法的な物件もあるみたいですし。
いくらブランドバリューとはいえ、罪だと思うなー。株とかは欲望そのものだが、
不動産は住まいとしての公的な役割があるのでは無いか、と思います。

〉490
ロバート・キヨサキさんにいわせれば、住宅は「負債」であって「資産」ではない。
１割程度の頭金で３０００万以上の借金を背負っているだけで、上がろうが下がろうが
売らない限り、一銭もカネを生まない。それどころかカネが出て行く装置。

〉491
みんなが奥さんにそそのかされて住宅を買っている実態を忘れている。
ブランド価値という意味を正しく理解していない。
男は資産購入のつもりでマンションを買うが、実態はローンを背負う口実を
探しているだけ。

これから高齢化社会で人口も減り気味になるかと思うのですが、
人口って減るとマンション価格って下がりますか？？？

下げ圧力ですね。外断熱など性能を付加して、価格を維持せざるを得ない状況
になってくるでしょう。

都心部での土地供給が途絶えたときに希少価値で上がる？そうじゃない事はみなさんの議論、
人為的なブーム、ファッション化から当然導かれるよね。

デベにしろ銀行にしろ、そこに儲けのチャンスがあるから、
いろいろ先行投資で餌撒きもしてブームを作りあげるインセンティブがある。
価値があってブームが起こるんじゃない。
ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
莫大な儲けは実態からいかに価格を乖離させるかにかかっている。
このしくみを認識しないと。

都心に新築マンションが物理的に建てられなくなったら、
それは商売のチャンスが消滅したことを意味するんだから、
業界が次に生き残るべく打つ手は、建てられる土地に消費者を誘導すること。
こんどは旨みのなくなった都心を貶してね。

今は郊外が、ババを引いたまま抜けられない＊＊＊の＊＊のように喧伝され、
消費者は必死で都心へ急き立てられてるわけだけど、
デベが本格的に郊外で商売をはじめようと思ったときから、この流れは逆転する可能性がある。
そのときは逆に、無秩序に乱立した環境劣悪な都心近くの物件から抜け出せない人が、
哀れまれる状況を演出するんでしょう。

もちろんそのとき新たなパラダイスとして提供されるのは、
旧来の、都心が高くて住めない人のための郊外物件ではないでしょうけどね。
広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？

>>494

２３区の人口の減少率って年率で何パーセントになるでしょうか。
東京都の統計によれば出生率が下がっても都の人口は増え続けて
います。あわせて世帯人口が減り続けている
つまり、必要とする住まいの数は増えている。この傾向は今後
２０年程度はかわらないでしょう。
百歩譲って、２３区の人口が今後３５年間毎年１％減少して
いくと平成５４年には３０％も減少することになります。
港区の人口は現在17万人ですが、これが１１万人になったら
大変な事態です。なにしろ終戦直後の人口より少なくなる。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html
港区はバブル直後が一番少なく地価下落で人口が増えている。

頭の中にすり鉢状の器を思い描いてください。水が７分目に減っても
真ん中にはまだたっぷり残っていますよね。
東京２３区は最も人口密度が高く、さらに都心はもっと高い。
人の総量が減っても地価とは無関係。
住宅需要が地価を動かす力がないことはすでに書きました。
マンション価格は地価変動に振り回されるだけで、地価を動かす
牽引車ではないです。
実際、港区の地価ひとつとっても人口とは無関係。
２３区も同様です。２３区ならどこでもいいって話でなく、すでに
マンション坪単価で１３０万から７００万の開きがあるのが２３区です。

出生率が大幅に下がっているのに、人口がそれほど減らない。
だから困るのさ。

＞ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
不動産業界はそこまでやる気のある業界ではないでしょう。
ただし大手勝ち組はマスコミのスポンサーでもあるからメディアが
協力してくれる。一番丁寧なのは住宅情報誌。
『都心に住む』にいつの間にか千葉や横浜の物件が載っている。
Ｍ井の商業一体型郊外開発（柏の葉キャンパス、鴨居）など
一気に、安い物件を郊外で売って、Ｔ急さんほかにたまぷらで
高い物件を売ってもらう。
たまぷらが高いと文句を言っていると、二子玉川がもっと高く出て
くるからいずれは皆納得して買ってしまう。

〉広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
〉ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？
大手が、３年前新浦安でとった戦略そのものです。
あれは提灯持ちの住宅評論家総出で浦安礼賛をやった効果ですね。
実際に住むと結構いい場所なのに、いかんせんバス便も乗り換えも不便
で値段相応。
今後は、東急さんが田園都市線復活でがんばるでしょう。

いろいろ言ってみても、不動産業界は１５年間地価下落の中で
揉み手商売でやってきたけど、地価反転になれば怖いものなし
なんでしょうね。
買わないいんじゃなくて「買えない」んでしょ。ってな顔している
販売員が多いです。

湾岸タワーのような坪単価１６０万から２６０万まで価格で２９００
万からお選びくださいみたいな幅広の売り方はしない。
物件ターゲットに添わない客には冷たい。

そたまぷらあたりの２２０万／坪単価は、買換え需要がメインになるゾーン。
郊外では２５坪以上が普通だから総額も５０００万以下はない。
売るほうが強気というのは、買い手にとっては結構やっかいな事態なのです。

下落相場では売り手は抜け駆けしようとするけど上昇相場では
買い手が結束するわけではない。それほど買い手の意思は強くないし
買わないと買える家がどんどん遠くなる恐怖心に耐えられる人は少ない。

都心ばかりに目をやってないで、横浜エリアでは残債割れから復活して
買換えに転じる動きがある。そうなればローンの組めない若者相手に
手戻りの多い商売をしないで済むというのが売り手の本音かも。

たしか国勢調査するとき、ホームレスまで人口に数えるんじゃなかったっけ。
都心の人口が増えても、マンション購入者が増えるとは限らない。

結局、買い手が賢くなるしか、ブームを終焉させる方法は無いけど、
マラソン大会で、「一緒に走ろうね」と言っていた友人が先に走り
去ってしまうことがよくありますが、そうなるのが怖いから、目を
つむってヘンテコ物件を買っちゃう。
物件ごとの情報をもう少し消費者が共有する必要があるね。

だけど、バブルの先にバブル崩壊が在った過去は、皆知ってるからね。
いつかは下落すると、皆思ってるはず。

いったん値が上がり始めると、実体のない「上昇トレンド」に、一般の購入者が群がり、火に油を注ぐこととなる。マンション価格は地価を動かす程の力がないのは、事実だとは思うが、何を語るにしても、低成長、人口減で安定的な地価上昇を期待するのは出来ないし、それは議論の大前提として良いと思う。

武蔵小杉のマンションも長らく駐車場にして、塩漬け状態だった土地を、比較的高値で上手くさばかれてきた。まだ、それでも購入者は冷静なのかな？

武蔵小杉はちょっと…
しょせん川崎市だよ。
あれで良いなら、溝の口だって上手くやれば人気の街になる。

一時的ブームを作るなら、無名、無味乾燥、先行イメージのないところが有利。
美辞麗句で飾れば、それがそのままイメージになる可能性がある。
ミーハーさんたち向けにはそれで十分。

逆に妙な歴史や、ネガティブ感の染み付いたところは、
相当金かけてプロデュースしないと無理。結局費用対効果が悪いから見送られ、
ネガティブイメージにあわせた開発が行われ、そういう住人が集まり、
そういう街になってゆく。

青田買いを禁止しさえすれば、マンションブームは終わるだろうけどね

？？

美辞麗句か。
都心じゃないのに、新都心とかいうコピーもそうだね。

バブルの夢を見ている方が多いようですね。
早く覚めて！早く売って！！
もう遅いかも．．．

青田はまさにまっさらなキャンバス。
どのような夢も未来も自由自在に描けるからね。
夢を売る商売には欠かせない条件。だから新築販売が儲かる。

一度走り出したら止める事はできないのだよ、はじけて死ぬまでは。

本人が満足してればそれでいいんだろうけど、変なモノつかんで業者を調子
に乗らせるようなことはして欲しくないね。査定してみると、割安と言われて
いる用賀レジデンスなんかは査定価格どうりってところ。相当気をつけて
見ないと、あとで泣きをみることになる。ずうっと住んでればまあ良いけど。

変なモノ、確かにあるよね。
太い柱だらけだったりして。それも床面積に含まれるのに。

確かに建っちゃったあと、同じ価格で売れなさそうな物件って、
結構あるよね。

今回の土地上昇の主役と言えるのは、外資とREITじゃないか？
彼らの投資スパンはどのくらい？過去の投資主体と比べ短い
ことは確実でしょう。
彼らが仕入れる物件が無くなって来たらどうするか、含み益の
ある物件を放出するんじゃないか？そうしないと利益が伸びない。
売り圧力は思ったよりも近い将来に増大するのでは？

また、数多くあるREITも、え？と思うものもある。
そういったところがもし金利上昇で破綻した場合、今までの
主要なREITの買い主体であったあたまのお堅い地銀連中は、REIT
投資を一斉に控えるかもしれない。そうなると一気に負のスパイラル
が発生するのでは。

資本主義社会が健全な発展をするには、
消費者がきちんと価格と実態のつりあうものを選好するという前提が重要。

マンションブームの後に、一戸建てブームとかありうるかな？

あまり急激に過熱感が出てくると、
バブル退治など政策的に逆噴射しかねない危険性。
実はコレが一番怖いのでは。
この病み上がりでもう一度バブってはじけると、
この国自体持たないだろうからね。

戸建てはブームにならないでしょ。自慢しにくいから。

REITにしても、マンションにしても、株にしても、売るほうが儲かるんであって、
買うほうは相当気をつけなければならないのにね。もっと賢くなってほしい。

都心も郊外も不動産売り急ぐような先がないと
値下がりって考えづらい。

借金して買ってるとこも今の金利水準じゃ手放す
必要ないだろうし。

金利が上がったらどうなのかな？　というか今買っても、入居するのが先だと
上がっちゃう可能性が大だけど。

ローンを目一杯借りて生活にゆとりがなくなり、
そんな生活が嫌で高く売れるうちに売却する人も出始めてるそうです。
今なら、気楽にローン苦から逃げられる。

というか、そう遠くない未来を思うと、日本ってどうなっているんだろう・・・
どんより。という気持ちが蔓延しているのが、一番問題ってことはない？

不動産はこれからオークション売買が主流になっていくかも。
そうなるとますます二極化が・・・。
金持ちに欲しいと思わせるマンションは適正価格の２倍とか平気でつくかもね。

これから、ベビ−ブームと言う「人口バブル」の不良債権処理をしなければ成らない。
日本の国土から言って適正人口はもっと少なくて当然。
ただ、この調整過程はつらいですね。

４０％が65歳以上になるんだっけ？あまりにきっついね。
乗り切れるんだろうか？？

本人が望んでの安楽死とかは、認めた方がいいと思うけどね。
何でもかんでも生きてりゃいいっていうのもどうかと思う。生き地獄というのもあるし。

バブルでの被害者が、ここのスレに多い「投資家」や個人の購入者なら経済に何の影響もない。また、誰が助けてくれる訳でもない。ローン減税で喜んで購入している層は、江戸時代の「百姓は生かさず殺さず」の農民層と大差がない。

日本の場合は個人の失敗は自己責任だが、銀行やゼネコンの失敗は税金で救済。これでは健全な資本主義とはいえない。このような状況でも、選挙を通して既存の権力構造に変化が起きることもない。その意味では日本人は随分や我慢強いし、悪く言えば鈍感かもしれない。また売り手と、買い手には圧倒的に情報量や、また情報の発信力に差があるのだから、売り手が優位なのはどうしようもない。消極的な手段だが、「高いものは買わない」という簡単な対応がどれほど貫けるかだけ。