23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

都心にタワマン買って住んで
6年後3割高で売れても一緒のことでは？

>>423
都心に買えるタワマンが「狭くて家族で住めない」からとりあえず自宅は賃貸で
住んで、都心地価上昇の恩恵を逃さない手段としての１ＬＤＫ購入

頭金８００万〜１０００万想定で今買えるのは４５００万くらい。
貸しておけばその間残債も減っているわけで

＞４２４

賃貸への支出は？

①８００万〜１０００万円の自己資金はあると想定
②購入予定額４５００万円・・・・④
③３5００万〜３7００万のローン審査済み

まず、都内のコンパクトマンション
４２㎡〜５０㎡程度を取得
アパート・マンションローンで５年固定３．３％の
金利で借りる
月々の返済１４９千円
管理費・固定資産税（月額）３．２万円
家賃　２０〜２２万（サブリースにすれば１８〜２０万）
毎年の収益約９２千円
６年後　４５００万が３割上がっていたら
５８５０万円・・・①
仲介手数料１９０万円・・・②
当初購入諸費用１６０万円・・・③
譲渡益　①-②−③-④＝1000万円
ただし譲渡益課税２０％なので手取りは８００万円

>>425
今の家に住み続けることに損も得もないでしょう。
場合によってはもっと安くて広いところに住んでもいいわけですし
不動産を取得する計算と「家賃」は別に考えるべきでしょう

6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？
業者さんですか？

あります。
素人さんですか？

不動産の投資は知識のない人がやるべきではないということは、ローバート・キヨサキさんの本にも
マネーの公理にも書いてあります。
考え方を書いているだけですから自信のない人は考えなくていいです。
少なくとも投資用マンションの確定申告が自分で書けない人、不動産が嫌いな人は別の方法で
資産を増やしたほうがいいです。

受身では資産は作れない。もうこれ以上「業者さん？」といわれるのは嫌なのでこの話題はここまでに。
４２７は私が実際に目論んでいる数字です。どこを買ってもこうなるというのでなく
立地、物件、階数、交通など吟味した上での話なのでご参考程度に願います。

不動産に詳しいのは業者以外に「個人投資家」というものがいます。お忘れなく。

>>429
わたしは素人ですよ。
あなたは、業者さんなんですよね。
あるというのは、どの程度の確率でおっしゃっているのですか？

投資で考えるなら、現時点では３年〜４年前の投資がベストでしたね。

４２６さんの目論みは「６年後３割増」が前提になっていますが、
この裏付けを「個人投資家」の観点から説明してもらえないでしょうか？
参考にさせていただきたいので。

＞6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？

こういう思考は物心ついてから１５年下落相場が続いた日本の３０代の人が
陥りやす思い込みです。
今日は明日の昨日であって昨日の明日ではない。
時代の転換期には発想を変える。

６年前はまだ下がり続けていた時期だから築６年の中古価格が売値を
３割程度上回る事例を上げろといえば
たとえば代官山アドレス、東京サウスパークタワーくらいしかないが
２００３年竣工の物件で５年目で売値３割というのはVタワーをはじめ
多数あります。
現在２年目中古２割アップならほとんど都心すべての物件がそう。
これが３割り増しにいくのにあと３年かかるかどうかは別にして都心物件というのは
供給が限られているから、同等の価格で新築が出てこない限り中古は値上がりする。
生産が人気に追いつかなければ価格は上がる。単純な理屈。

>>434
今から買うという前提のお話でしたよね？
底値でかつ割安の物件を買ったうえで、ありうるということならそう書かないと
駄目でしょう。

現在２年目中古ですでに３〜４割アップ物件もあるよ。
その物件があと３年続けて上げていくのかね。

今から建つ物件のそのまた中古なんて、買いたくないけどな。
他にババひかせる算段ってこと？

個人投資家というのは、ロバート・キヨサキクラスにでもならないとなかなか
自分のノウハウを開陳しないものです。
書いても私にとって一円の利益にもならない。彼は書けば印税が入る。

知識というのは、授業料を払って身に着けるものでここで知識を開示しても感謝もされなければ
自慢ととられるか疑われるのがオチですから

とはいいながら、「ババ引かせる算段」という猜疑心の強い人もいるようなので・・・

６年目というのは長期譲渡の課税を適用したいから。今は事業賞資産の買換え特例
が１０年超えないと使えないですし、それもやっと２年延長されたばかり
つまり２年後に買い換えるにしても１９９９年以前から持っていないと無理。
仕方がないから２割の課税はやむなしという話になる。
この税制がある以上、いまのマンション投資市場はセカンドハウスとして住んで
短期に売る（つまり収入がないから長くもてない）か
法人名義で社宅として役員の住宅にし長期でキャピタルゲインをうる
という流れで短期の転売益はえにくい税制になっています。
それゆえ、居住用で転売するながれが治まれば緩やかな上昇にむかうと
思われ、新規供給のない交通立地のよい都心エリアは中古価格がゆるやかに延びる
ワンルームは、敷地が少しでもあれば今後もいくらでも供給されるわけで
せめて１３坪以上の駅近物件でないと希少性はない。
そうなると、今出てきているコンパクトマンションで立地のよいものを選べば
６年後３割もありうる。川崎駅前やＭＭのタワーの１ＬＤＫも私には十分魅力的です。

というか都心のタワマン１ＬＤＫって、まず終の棲家ではないよね。
投資用でしょう？　六年後にまた投資家相手に売る確率が高くない？
３割高で買ってくれるのでしょうか？

３割高で買ってくれるのでしょうか？・・・というあたりが「受身」
そんな保証はどこにもない。そのときはどうするか一生懸命考える。
①急に金が必要になったけど売らずに金を手にするには？
②目の前に急にもう一棟タワマンができるとわかったらどうする？
③家賃が高すぎて店子がつかないときは？
④突然空室になって半年で１００万以上赤字だ

すべて答えを用意しておかないとダメです。
自宅は、セールスマンの言いなりに買ったとしても投資用マンションは自分で
考えて買わないとだめ。ここで教える話ではないから興味のある人は
本読んで勉強してね。

投資用相手に売るかどうかは、空室になっているかどうかで決まる。
店子がいたらオーナーチェンジ。確かに利回りで値切られるという見方もできるが
物件自体の値上がり相場を見ながら動く。
売り時期はテナント退室時。空室のまま高めの家賃で賃貸の募集と売却の募集を
同時に行う。いろいろノウハウがあるけど、それだって周囲を良く見ていれば
気が付くものです。

今すぐ都心に住みたいのにワザワザ賃貸に回すとかアホですか？
不動産より株でも買っておけ
REITも凄い上がってるよ

なぜ、いますぐ都心に住みたいのでしょうか。よく考えてみたほうがいいよ。
都心が安かったから住みたいと思ったのでしょう？違いますか。

安くないのに住みたいというのは、単なる我侭な欲望ですよ。

いますぐ一戸建てが欲しいといってかつてあなたのお父さんの世代は茨城県の
一戸建てを買って苦労したわけで、
買い時と欲しいときのギャップをどう埋めたらいいかという話をしています。
株で資産を増やせる自信があるならそれでおやりになればいいですよ。資産形成の
方法はひとつではない。

確かに当時、常磐線の牛久駅歩２０分の一戸建てを４０００万でローン１００％で買った人って、この１５年で地球上で損をした個人の上位０．０００１％に入ってるよね。言い換えれば、６０億人のなかの上位６０００人。

それほど悲惨ではないよ。調子に乗ってからかわないこと。

そりゃそうだ、新聞に揶揄されようと本人は満足していたらそれは幸せなことだ。
ただ、不安と欲望を操作されて訳のわからないことに金を使っているという意味では
団塊ジュニアの湾岸タワーマンション買いも５０歩１００歩なのだが。

社会というのは、庶民から金を巻き上げる手段を常に用意しているもので
それがうまくいっているときは、「好景気」うまくいかなくなった時を
「不況」というだけの話。
巻き上げる張本人はロバート・キヨサキ風に言えば
税務署と金融機関と会社なんだそうで・・・
湾岸タワーに都心居住の夢を乗せて大成功。
ただしほころびも見えはじめた。
地価が上がったおかげで近隣地主が目を覚まして、我も我もと
タワーマンションを建て始め、たちまち墓場のように林立しはじめる。

消費者契約法では「わからないことはわからない」と言えばいいわけで
わからないで済む商道徳のもとに隣に何が建つかは「わからない」
マンションが売られてきた。
施工だってこれほど大量にプレキャストコンクリートを製造したら、中には
品質不良の物件が出てもおかしくはない。

安く買ったと喜ぶ人もこれから、１０年先が勝負で、早いうちに売り抜けた
ほうがいいという物件もあるかもしれない。

そういうほころびが顕在化し、人々の都心信仰が冷却化するまでは
何も下落する要素はないでしょう。

１０年間も先が勝負とは気長ですね。

構造瑕疵も近隣紛争の訴訟も１０年は見ておかないとね。

本当に不思議なことだけど、牛久のお父さんだって、最初「失敗したな」って思った時点で
転売していれば、とんでもない残債割れにはならなかったわけで、その後１０年も持ち続けるので
手遅れになる。
人は、自分が決断したことを自分に言い聞かせる癖がある。
仮に、自分の目の前を他のタワーマンションが視界を塞ごうが、まだ半分見えると
自分をごまかす。
失敗したな・・と思ってすぐ損切りできるのが本当の投資家だそうで・・
普通の人は１０年経ってやっと気が付くくらい。

なるほど。確かにそうですね。結婚もそうだったりして！
マンションも株も女づきあいもイグジットが難しいけど大事なんだよね。

オレの知り合いで、港区湾岸のタワーマンションを２年前に買っていまだにもの凄く自慢
しているヤツがいる。浮かれている程の将来性は感じられないが、バブルの時の牛久駅歩
２０分よりは遙かにマシな判断だと思う。

それより、自分の目の前を自分と対になってるタワーが塞いでる部屋を(つまりツインタワー)、安い安いと喜んで買って大幅値上がりを期待する楽天家もいるね。

454です。456さんすいません。
東京に勤務先があるのに、世相に煽られて１５年前に例えば牛久歩２０分を買ってしまった人の
判断は、通勤地獄で健康にも良くないし相対的に拙かったとのではないかという個人的意見です。
他意はありませんので、茨城の在住の方はどうか気を悪くしないでください。

話の流れからすると、牛久という土地やそこでもともと農業をやっている人を対象としているのではなく、都心部に買える家がなくなり、松戸が1年で倍に値上がりするなら牛久もと思い、３年遅れで動いたサラリーマンに向けたエールだと思うのだが。小学校の同級生でいうと運動神経が悪いわりに頭もなぜかわるいタイプ。

じゃあつくばに買った人はどう？

まるで１９８０年後半のように、将来に渡って下がる要素が何も見当たらないから大丈夫です。

牛久に住んでる人がここを見てると思わないが。

つくばは区画がよい。
人が多くないのもいいね。

茨城県の人が沢山見ているようですが、
つくばも牛久も大変良いところなのでしょう。
そろそろスレタイに戻しませんか？

ここ見てます。
牛久駅よりバス２０分の地に住み、都内カムバックめざすも、２６年経過してしまった者です。

当時都心中古ワンルームと、郊外新築一戸建ての相場はほぼ同水準だった。
いまはどちらかというと、郊外一戸建て（新築２２００万円くらい）の方が高いかな。

都心新築マンションはここ半年上昇スピードが速くなってるのを遠目からも感じる。
しかし自分の周辺には、いまの住まいを売ってまでＵターンめざす人間は見当たらないのも事実。
結局都心マンションは、都心に縁がある人によって相場が形成されて行くということでしょう。
都心回帰需要の力は限定的かもしれません。

２６年前はバブル前だけど、バブルを指をくわえて見てたの？
当時の牛久もつくば人気の影響を受けたはずですが。

ここ見ると過去の成功体験に引きずられている人が多いのがよく解る。
少子高齢化・人口減少・世帯数減少のこれからは、過去の事例は当てはまらないと思う。
供給量の少ない超都心は今後もマンション価格上昇の可能性ありと思うが、湾岸はどうだろうか？
どんどんタワマン建てられるとこはそう上がりはしないだろう。
新新価格も結構だが、購入層がついてこれなくなる価格というものがある訳でそれを超えると売れなくなる。そこで頭打ちでしょう。

絶対そうなるでしょうね。企業の設備投資と一緒です。需要あるから、設備投資したら、
もうピーク過ぎてましたーと。日本メーカーは過去の失敗を反省して、慎重に設備投資
していますが、不動産は、過去最高レベルで供給されてますからね。売ってしまえば
終わりだから、そりゃこうなりますわな。

誰も湾岸の話に限定してない。都心のいい立地は上がるってこと。

マンション価格が上がったりさがったりするメカニズムってどういうものなんでしょうね。
その辺を理解しないで、直感や希望を書いても意味ないですね。

去年の売り渋りの反動で、今年は売り急ぎになると面白いけどね。
まだはもうなり。

売り渋りの反動ってのは無いでしょう。
仕入れ値も金利が極端に安ければ在庫コストを負担しても利益が出る見込みがある。
下落トレンドのときは、持てば持つほど恐怖感がつのる。
上昇トレンドでは逆に安心感が増すわけです。
マンション分譲は周囲に競合がない状況で売るのが楽でしょう。
いじめっ子のいなくなるのを待って公園のブランコでひとりで遊ぶ子供みたいなもんです。

ここ見ると株式売買の成功体験に引きずられている人が多いのがよく解る。
税制の改正・金利の変化・商業・オフィス・賃貸マンションの土地需要が
混在する不動産の市況は、株の事例は当てはまらないと思う。
上下動のトレンドの長い不動産市場は、急激な上昇が頭打ちになることはあってもる
その後短期間に原点復帰してくれない。
湾岸とて新規に建てられる土地がなくなれば頭打ちになったあとも長期横ばいでしょう。
新新価格も結構だが、購入層がついてこれなくなる価格というものがある訳で
それを超えると売れなくなるのは確か。
そこで土地の高いところで無理して
分譲事業をやるデベロッパーがいなくなり都心周辺の供給量が減る。

日本経済はいつまで伸びる？ってことにつきるんじゃないの？

情報誌やネットの影響で、マンションは完全に「ファッション化」した。

ファッション化というのは、「情報や記号が購入者の想像をかきたて
欲望を喚起し実質価値を超えた需要を作り出す」という程度の意味。


ファッションは供給者が仕掛け、消費者が反応し際限なく消費される。
ブランドバッグも服もクルマ一つ持てばもう一つ欲しくなる。
『都心に住む』では、もう一軒いかが？とか親と住めばどうかね？とか言っている。

衣・食・住の生活文化は究まればすべてがファッション化する。
そうなると単純な「需要・供給」の理屈では説明しきれない現象が起こる。
何で説明するかというと「トレンド」

湾岸タワーのトレンドはもう終わり。これからは、横浜ＭＭがトレンドとか
やっぱり田園都市線の緑と自然がＬＯＨＡＳ的で素敵とか
市川の文化とタワマンが合体した面白さころがいいとか

やっぱり１２０㎡の広さでかつ近い新浦安で海を眺めて暮らすのが人間らしいとか
ビンテージのよさがわかる人こそは築３０年の広尾の中古とか

二極化というのは、おそらく坪単価１９０万くらいを境に、「必需品」としての住宅を
求める層と「ライフスタイル」を追い求める層とに分かれる現象なのだろう。

土地の上昇基調は当分続くでしょうね。マンションも大手不動産が主役の局面ですから、上昇基調でしょう。供給者側に価格を下げなければならない要因無いのですから。
買い手側が価格について来れなければ、開発地域を郊外に移していくだけの話です。
ファミリー用マンションの購買者は市場価格に従順ですから、株とは違いますね。

うんわかりやすいですね。ファッショナブルになりたいです。
マンションはいくら手に入れても、気に入らない所があるはず。
テーラーメードではないし、常にどの瞬間も最新ではない。

とにかくデベには頑張ってもらいたいね。
淘汰が進むだろうけど

〉日本経済はいつまで伸びる？ってことにつきるんじゃないの？

逆の見方をすれば、マンション需要が「普通の需要」で終わると
日本経済は低迷する。

小泉政権が目指したのが金融危機の回避。不良債権問題の解決。
そのために旧住宅都市整備公団、金融公庫をつぶした。

ＵＲ都市機構が長年リードしてきた「まじめな集合住宅のお手本」
を壊したおかげで、マンションが民業主体で「ミーハー」になった。

個人が安心して３５年の長期の借金を抱えて住宅にしばりつけられ低賃金
で働いて銀行と大手ゼネコン再生のためにせっせとローンを払ってくれる
には、旧世代の「庭付き一戸建てマイホーム」の夢とは違った幻想が必要。
そこで出てきたのが「リッチ」
都心にマンションを買えば、資産になる。（実際は負債なのだが）
資産を持った実感を味わうためには、それなりの演出が必要。
そこで出てきたのが「リッチ」
ホテル暮らしこそが究極のリッチな住まい。都内にある
外資系ホテルやハワイのホテルのロビーと廊下を借用し
記号としてのコンシェルジュ、広いロビー、薄暗い中廊下
屋内プール、フィットネスジムとおまけををつけて
２５坪たらずの西日の射す部屋を「お洒落に」仕立てた。

安心して借金しながらモノを買う消費者が大量に生まれることで
景気はよくなる。ローンを払うために彼らはよく働く。
残業代がカットになっても安く都心のマンション買えたからガマン
しようと思う。
Ｘ−ＪＡＰＮ好きのミーハーな総理大臣は実はウケ狙いだけで
なく作為的にミーハーな空気を生み出そうとしたいたのだと思う。
住宅を買うなんてかるーーい気分で平気さ。
ファーラゥェイ♪みたいなノリで。
おかげで銀行は毎月一人平均６万円の金利収入があり
年８万戸首都圏で売れれば、金融機関に毎年新たに
６００億円の利益が生まれた。
リッチになったのは銀行であって、購入者はリッチの夢を買っただけだ。

という主旨のことがロバート・キヨサキの本に書いてある。
この本の邦訳は２０００年初頭。まだ小泉政権の誕生前だ。

マンションの需要でマクロを語るのは無理があろう。規模が違いに違いすぎる。
日本経済はもはや大きく成長するというより
新産業が軌道にのりいかに安定するかが重要。

開発地域を郊外に移すのは勝手ですが、
その郊外をはいそうですかと買い手が競って買ってくれるか。
どちらにしろ、消費税アップ後に売れ行きがどうなるかです。

マンションブームはあくまでも「ブーム」。
賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
ここいらで息切れの模様。（土地・金利上昇）
日本人は熱しやすく冷めやすい。

ブームと呼ばれたもので定着したものはほとんどない。

しかも、自然発生ではなく作られたブーム。
高過ぎるとの批判がマスコミで流れるようになれば、
消費者も目を覚ます。
購入者たちのローン苦の辛さも報道されだしたし。

〉〉481
実際問題資産デフレを住宅需要だけで食い止めようとは思っていなかった
だろう。
けれど結果不良債権のツケは国の借金とマンションのローンに
変わった。国の借金は税金でいずれは転嫁される。
公的資金援助に住宅ローンは少なからず貢献している。

不動産担保ローンしか融資の手法を持たない日本の金融機関には
地価下落の最中は住宅ローン以外に安定したビジネスはないわけで、
日銀から押し付けられたカネを米国の住宅ローン債権にながして
米国の住宅バブルをつくるのが関の山だったわけで
実際に住宅需要が地価を反転させたわけではない。
規制緩和でオフィスビルを林立しても、容積率てんこ盛りで
許認可を民間委託しても地価は下げ止まらなかった。

マンションが売れたくらいで地価は上昇しなくて、不動産流動化で
不動産の金融手法が抜本的に変わったことで流れこんだ外資が土地を上げた。
しかし銀行は結果オーライ
ここにきて地価反転したからまたぞろ不動産担保ローンで食っていける
ようになって万々歳。
景気がよくなってマンションが売れたわけでもないが、マンションが
売れれば景気が良くなるというのは定説かも。

＞賃貸よりお得がキーワードでブームを作ってきたが
中堅サラリーマンが支払う賃料１６万２０坪モデルは月坪賃料で
８千円。これは現状では２３区周辺部の相場。
実際、３５年ローン３％金利で３７５０万のローン相当
物件価格で４１５０万。坪単価で２１０万弱・・・・。
こういう細かい計算ができるなら人はマンションを買わない。

マンションがファッションで欲望喚起商品であるという意味は
いちど買いたくなると我慢する自分が惨めになる
他人との比較ののなかで自分だけ乗り遅れたくはない
そういう人の弱みにつけこんでいる。
クレジットカードの普及で人は欲望の充足、代金後払いに
が習慣化している。
おまけに人はマンションに「自分らしさ」を求める。こいつがまた
やっかいで、「ここはいいけど、あそこには住みたくない」という
極めて情緒的な価値観なのだ。

ＧＡＰは許せるがユニクロは嫌だとかいう類の勝手な意見だが
往々にして「価格の生み出すマジック」に影響される。
これをブランドと呼ぶ訳で、郊外でもパークなんたらなら
許せる・・・そういう話になる。
「あの人は豊洲だけど、長◆工。私はたまぷらのＭ地所よ。」

人はこのままいくと、プレステージの高い土地に住めなくなる
のではないかという恐怖心に勝てない。だから上がり続ける
ときでもマンションは売れる。

２３区板でも、城東物件ではマンションに自己投影している人は
極めて少なく、自分は実用性でここを買ったという納得がある。
これが平均坪単価１９０万超えるあたりから、自分とマンションが
一体化してしまって、まるでマンションを身にまとっているかの
ような書き込みが増える。

罪な商売だからこそ、せめて良いモノを高く売って欲しいですね。

不動産に限らずブランドバリューを売るビジネスに「罪」などないでしょう
あるのは買い手の「業」と「欲望」
結果的に幸せになれるかどうかは買い手の考え方です。

だから下がれば罪だが、さがらんかったらデベも銀行も神なんだってば。

そこまでいくなら、一戸建てにしたほうがよくないか？
注文住宅で、ブランド色薄いから。

震度5でも倒れる可能性もあるような、超大手施工の合法的な物件もあるみたいですし。
いくらブランドバリューとはいえ、罪だと思うなー。株とかは欲望そのものだが、
不動産は住まいとしての公的な役割があるのでは無いか、と思います。

〉490
ロバート・キヨサキさんにいわせれば、住宅は「負債」であって「資産」ではない。
１割程度の頭金で３０００万以上の借金を背負っているだけで、上がろうが下がろうが
売らない限り、一銭もカネを生まない。それどころかカネが出て行く装置。

〉491
みんなが奥さんにそそのかされて住宅を買っている実態を忘れている。
ブランド価値という意味を正しく理解していない。
男は資産購入のつもりでマンションを買うが、実態はローンを背負う口実を
探しているだけ。

これから高齢化社会で人口も減り気味になるかと思うのですが、
人口って減るとマンション価格って下がりますか？？？

下げ圧力ですね。外断熱など性能を付加して、価格を維持せざるを得ない状況
になってくるでしょう。

都心部での土地供給が途絶えたときに希少価値で上がる？そうじゃない事はみなさんの議論、
人為的なブーム、ファッション化から当然導かれるよね。

デベにしろ銀行にしろ、そこに儲けのチャンスがあるから、
いろいろ先行投資で餌撒きもしてブームを作りあげるインセンティブがある。
価値があってブームが起こるんじゃない。
ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
莫大な儲けは実態からいかに価格を乖離させるかにかかっている。
このしくみを認識しないと。

都心に新築マンションが物理的に建てられなくなったら、
それは商売のチャンスが消滅したことを意味するんだから、
業界が次に生き残るべく打つ手は、建てられる土地に消費者を誘導すること。
こんどは旨みのなくなった都心を貶してね。

今は郊外が、ババを引いたまま抜けられない＊＊＊の＊＊のように喧伝され、
消費者は必死で都心へ急き立てられてるわけだけど、
デベが本格的に郊外で商売をはじめようと思ったときから、この流れは逆転する可能性がある。
そのときは逆に、無秩序に乱立した環境劣悪な都心近くの物件から抜け出せない人が、
哀れまれる状況を演出するんでしょう。

もちろんそのとき新たなパラダイスとして提供されるのは、
旧来の、都心が高くて住めない人のための郊外物件ではないでしょうけどね。
広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？

>>494

２３区の人口の減少率って年率で何パーセントになるでしょうか。
東京都の統計によれば出生率が下がっても都の人口は増え続けて
います。あわせて世帯人口が減り続けている
つまり、必要とする住まいの数は増えている。この傾向は今後
２０年程度はかわらないでしょう。
百歩譲って、２３区の人口が今後３５年間毎年１％減少して
いくと平成５４年には３０％も減少することになります。
港区の人口は現在17万人ですが、これが１１万人になったら
大変な事態です。なにしろ終戦直後の人口より少なくなる。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/tokei/zinko/suii/index.html
港区はバブル直後が一番少なく地価下落で人口が増えている。

頭の中にすり鉢状の器を思い描いてください。水が７分目に減っても
真ん中にはまだたっぷり残っていますよね。
東京２３区は最も人口密度が高く、さらに都心はもっと高い。
人の総量が減っても地価とは無関係。
住宅需要が地価を動かす力がないことはすでに書きました。
マンション価格は地価変動に振り回されるだけで、地価を動かす
牽引車ではないです。
実際、港区の地価ひとつとっても人口とは無関係。
２３区も同様です。２３区ならどこでもいいって話でなく、すでに
マンション坪単価で１３０万から７００万の開きがあるのが２３区です。

出生率が大幅に下がっているのに、人口がそれほど減らない。
だから困るのさ。

＞ブームを起して短期的に価値を急上昇させる。
不動産業界はそこまでやる気のある業界ではないでしょう。
ただし大手勝ち組はマスコミのスポンサーでもあるからメディアが
協力してくれる。一番丁寧なのは住宅情報誌。
『都心に住む』にいつの間にか千葉や横浜の物件が載っている。
Ｍ井の商業一体型郊外開発（柏の葉キャンパス、鴨居）など
一気に、安い物件を郊外で売って、Ｔ急さんほかにたまぷらで
高い物件を売ってもらう。
たまぷらが高いと文句を言っていると、二子玉川がもっと高く出て
くるからいずれは皆納得して買ってしまう。

〉広さ、ゆとり、自然環境、エコロジー、生活のクオリティ、そんなキーワードとともに、
〉ＮＥＯ郊外新築ブームなんて、いかにもありえるとおもいませんか？
大手が、３年前新浦安でとった戦略そのものです。
あれは提灯持ちの住宅評論家総出で浦安礼賛をやった効果ですね。
実際に住むと結構いい場所なのに、いかんせんバス便も乗り換えも不便
で値段相応。
今後は、東急さんが田園都市線復活でがんばるでしょう。

いろいろ言ってみても、不動産業界は１５年間地価下落の中で
揉み手商売でやってきたけど、地価反転になれば怖いものなし
なんでしょうね。
買わないいんじゃなくて「買えない」んでしょ。ってな顔している
販売員が多いです。

湾岸タワーのような坪単価１６０万から２６０万まで価格で２９００
万からお選びくださいみたいな幅広の売り方はしない。
物件ターゲットに添わない客には冷たい。

そたまぷらあたりの２２０万／坪単価は、買換え需要がメインになるゾーン。
郊外では２５坪以上が普通だから総額も５０００万以下はない。
売るほうが強気というのは、買い手にとっては結構やっかいな事態なのです。

下落相場では売り手は抜け駆けしようとするけど上昇相場では
買い手が結束するわけではない。それほど買い手の意思は強くないし
買わないと買える家がどんどん遠くなる恐怖心に耐えられる人は少ない。

都心ばかりに目をやってないで、横浜エリアでは残債割れから復活して
買換えに転じる動きがある。そうなればローンの組めない若者相手に
手戻りの多い商売をしないで済むというのが売り手の本音かも。

たしか国勢調査するとき、ホームレスまで人口に数えるんじゃなかったっけ。
都心の人口が増えても、マンション購入者が増えるとは限らない。

結局、買い手が賢くなるしか、ブームを終焉させる方法は無いけど、
マラソン大会で、「一緒に走ろうね」と言っていた友人が先に走り
去ってしまうことがよくありますが、そうなるのが怖いから、目を
つむってヘンテコ物件を買っちゃう。
物件ごとの情報をもう少し消費者が共有する必要があるね。

だけど、バブルの先にバブル崩壊が在った過去は、皆知ってるからね。
いつかは下落すると、皆思ってるはず。

いったん値が上がり始めると、実体のない「上昇トレンド」に、一般の購入者が群がり、火に油を注ぐこととなる。マンション価格は地価を動かす程の力がないのは、事実だとは思うが、何を語るにしても、低成長、人口減で安定的な地価上昇を期待するのは出来ないし、それは議論の大前提として良いと思う。

武蔵小杉のマンションも長らく駐車場にして、塩漬け状態だった土地を、比較的高値で上手くさばかれてきた。まだ、それでも購入者は冷静なのかな？

武蔵小杉はちょっと…
しょせん川崎市だよ。
あれで良いなら、溝の口だって上手くやれば人気の街になる。

一時的ブームを作るなら、無名、無味乾燥、先行イメージのないところが有利。
美辞麗句で飾れば、それがそのままイメージになる可能性がある。
ミーハーさんたち向けにはそれで十分。

逆に妙な歴史や、ネガティブ感の染み付いたところは、
相当金かけてプロデュースしないと無理。結局費用対効果が悪いから見送られ、
ネガティブイメージにあわせた開発が行われ、そういう住人が集まり、
そういう街になってゆく。

青田買いを禁止しさえすれば、マンションブームは終わるだろうけどね

？？

美辞麗句か。
都心じゃないのに、新都心とかいうコピーもそうだね。

バブルの夢を見ている方が多いようですね。
早く覚めて！早く売って！！
もう遅いかも．．．

青田はまさにまっさらなキャンバス。
どのような夢も未来も自由自在に描けるからね。
夢を売る商売には欠かせない条件。だから新築販売が儲かる。

一度走り出したら止める事はできないのだよ、はじけて死ぬまでは。

本人が満足してればそれでいいんだろうけど、変なモノつかんで業者を調子
に乗らせるようなことはして欲しくないね。査定してみると、割安と言われて
いる用賀レジデンスなんかは査定価格どうりってところ。相当気をつけて
見ないと、あとで泣きをみることになる。ずうっと住んでればまあ良いけど。

変なモノ、確かにあるよね。
太い柱だらけだったりして。それも床面積に含まれるのに。

確かに建っちゃったあと、同じ価格で売れなさそうな物件って、
結構あるよね。

今回の土地上昇の主役と言えるのは、外資とREITじゃないか？
彼らの投資スパンはどのくらい？過去の投資主体と比べ短い
ことは確実でしょう。
彼らが仕入れる物件が無くなって来たらどうするか、含み益の
ある物件を放出するんじゃないか？そうしないと利益が伸びない。
売り圧力は思ったよりも近い将来に増大するのでは？

また、数多くあるREITも、え？と思うものもある。
そういったところがもし金利上昇で破綻した場合、今までの
主要なREITの買い主体であったあたまのお堅い地銀連中は、REIT
投資を一斉に控えるかもしれない。そうなると一気に負のスパイラル
が発生するのでは。

資本主義社会が健全な発展をするには、
消費者がきちんと価格と実態のつりあうものを選好するという前提が重要。

マンションブームの後に、一戸建てブームとかありうるかな？

あまり急激に過熱感が出てくると、
バブル退治など政策的に逆噴射しかねない危険性。
実はコレが一番怖いのでは。
この病み上がりでもう一度バブってはじけると、
この国自体持たないだろうからね。

戸建てはブームにならないでしょ。自慢しにくいから。

REITにしても、マンションにしても、株にしても、売るほうが儲かるんであって、
買うほうは相当気をつけなければならないのにね。もっと賢くなってほしい。

都心も郊外も不動産売り急ぐような先がないと
値下がりって考えづらい。

借金して買ってるとこも今の金利水準じゃ手放す
必要ないだろうし。