23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

ていうか、いまどき、残業しなきゃいけない仕事って正直どんな仕事なの？まさかエクセルで１０秒でできる仕事を手仕事で６時間残業して残業代稼いでる悪者をあぶりだそうとしてるだけじゃないの。

残業しなきゃいけない状況の人って、多岐に渡ると思うけど・・・
>263のような悪者を管理できないのを、残業代のせいにしてもね。
誰かが言っていたが、まず公務員で運用して、うまく行ったら民間で考えるというのが
せめてものやり方かなあ。でも、国家公務員やってて残業に苦しんでいる人も知っているし、
本当に悲惨なことになりそうだから、気持ちとしては何ともいえないところもあるよ。

ホワイトカラーって、30秒に製品1個とか、作っているわけじゃないから、
残業代を取る意味が良く分からない。
結局、何かやろうと思ったら、夜寝る前でもお風呂はいる時も仕事のこと
考えているわけで、どこからが残業で、残業じゃないかの基準を、会社に
いるいないで考えている制度はおかしいんじゃなかろうか。
ベースはもう少し上げても良いが、残業代は期待するほうが甘えすぎじゃ
ない？

とりあえずはやらない方向。

ブルーカラー→チュウゴクジンとの競争で給料ダウン。ホワイトカラー→インターネット・ソフトへの置き換えで残業代不支払い。ある意味、自然な流れ。都心でマンション買うんなら、もっと他のことやらなきゃもうだめな時代を迎えていることを認識しましょう。下層増大、中層減少、上層増大、全体横ばい。ちなみに地球規模でもほぼ同じ流れで、日本との違いは全体がまだ増えてるぐらいの違い。とにかく上昇をターゲットにした超都心を追っかけるべし。

もっとほかのことって、不動産を含めた投資とか？
今なら上がるから、買ったほうがいいとか・・・

マンション買うなら、上層階層が購買対象とする超都心に絞って、多少高くてもいい築浅中古を金利１％台で確保することが重要って示唆っす。

わかった。じゃあ明日買ってくるね！

テレビ局行った同期は金もらってるんだろな。
1500が平均年収とはなかなかですな

確かに、わざと機器を新しい使いやすいものに更新せずに、長年、扱いなれたベテランがいないとうまくまわらない職場環境を作ったもの勝ちになっているからね。自由競争の環境にさらされた会社だと会社自体が滅んで終わりなんだろうけど、会社自体もうまく守られていれば、それでも成り立つ典型例だね。

今一番無駄なのは、
はっきり言って変化に対応できず、
使えなくなって高給取りの団塊世代なんだけどね。
この世代の人たちは保身が基本原理なんで、
自分たちの退職金工面するためになんでもやるから。

>つうかポロボロじゃん
よく気が付きました。


＞つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
＞03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

まず、金融ですが総量規制緩和、ゼロ金利。これは未曾有の資産デフレを
止めようとする最後のあがき。おまけに背景には金融危機があったわけで
国をあげてじゃぶじゃぶ金を出したのに、金の値打ちは減らないで
モノ（土地）の値段が下がった。
それと森内閣のあとをついで、都市再生大幅規制緩和。
これらは、１９９０年バブルのピークの対極ゆえに存在したこと。
くわえて名目ＧＤＰの向上があるかぎり、基準線はつねにＸ軸より
水平にならない。２００３年と１９８０年水準を結ぶ線あたりが
水準となる。


＞しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない
基本的に、２０年サイクルの景気の波を考えてみても土地バブル、資産デフレと不良債権、金融危機の流れを再燃する要因は現在のところことごとく
つぶされている。書いても細かいしわかりにくいから省いた。


＞反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している

マンション価格とは相対的なもので、サラリーマンの平均年収が２００万とかになれば、相対価格としてマンションはさがらざるをえないだろう。
経済動向次第で地価が２００３年水準以下に下落する可能性は確かに
あるけれど、それはどういう事態なのかといえばさらなる資産デフレの再燃
不況の再燃。国家のカネの海外流出。また不動産証券化などで拡大しはじめた不動産市場の縮退。景気の低迷大不況という事態。
可能性としてはあったとしても、財政当局が回避すべき最大の課題。
国民生活にとっても、なにもプラスはない。


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
＞で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
買える人が買います。

＞これも価格下落圧力の要因となっている
郊外の２２０万が売れ残ればそれは郊外という閉じられた市場での
下落です。
下落圧力は上から下に向かう。ブルゴーニュでいえばコートド
ボーヌが暴落してもコートドニュイが安くはならない訳で。


＞ああ、もー飽きた
＞という感じで、まったく理由になってないわけで・・・
理解しづらかったみたいですね。すみません。

すみません二重投稿でした↑

売れなけらば安くなるという理屈は常になりたつ訳ではない。
下落基調のときは、早く売らないと余計に売れなくなるから
安売りもした。
下落のデベロッパーの思惑の外側で
①企業が土地を売る
②国が規制緩和をする、
③再開発でどんどん宅地を生み出す
それによってあとからあとから「安い土地、空間」が出てくる
なかで急いでうらにと売れ残る不安があった。

しかし、地価相場が上向きでかつ物件数が少ないなかでは
そういう懸念が全くない。
売れなければ空室のままか賃貸にして５年様子を見て売る

あくまでそのマンションの収益性が高いかどうかというのが
基準になる。都内なら月坪１．２万の家賃がとれたら一棟
まるごと売ってしまうことも可能だが、郊外で７千円の家賃で
かつ価格が高いとこれは価格をさげるしかなくなる。

下がり基調の局面では、買い手の意向を探る売り方で
やってきたデベロッパーも上昇局面にきて広域なエリア
で価格戦略をたてて、購入者を一定地域に誘導するような
売り方に変えてきているような気がする。

弱小デベにとって完成在庫を持つこと自体が非常にハイリスクですが。
余裕が無いので、資金が固定されたままのんびりインカムゲインをとっている暇はありません。

それも調達金利と家賃設定しだいでしょ。デベが物件を抱ける環境にある国って、世界中で今は日本だけかもよ。たぶん。

マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。
最近の一連の流れを見ても、あきらかに不動産と言うより、
消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
昔大きなウェイトを占めていた「資産価値」さえ、
ブランドを彩る意図して企画された一種の記号でしかなくて、
たまごっちが高騰したのと同じ原理。

デベロッパーが、予測不能な地価上昇を超える利潤を、本業で上げられないと言うことでしょ？
行き詰ってると思う。
そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。営業部隊としちゃいい言い訳だけど。
年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。

マンション価格は２３区という閉じた系のなかでことが進んでいるのでなくて
首都圏という開放系のなかでマンション市場が動いている。
加えて、マンションの市場価値は相対的なものだということ。
麻布のブランド＋実質価値と城東の住宅地のそれとには
常に一定のひらきがある。
それを決めるのは物件の人気。

坪単価のクラスター自体は大きくかわっていない
Ａ：３５０万以上
Ｂ：２６０万以上
Ｃ：２２０万以上
Ｄ：１６０万以上
Ｅ：１２０万以上
がたまたま底値だったけど

これが
Ａ：５００万以上　　麻布・赤坂・青山
Ｂ：３３０万以上　　渋谷・目黒
Ｃ：２５０万以上　　都心周辺
Ｄ：１８０万以上　　城東
Ｅ：１４０万以上　　城北

になったというだけで

一般サラリーマンが理想とする２２０万ゾーンは
いまや神奈川県

２３区についていえば、いつ下がるかということより
どこがどの値段に下がってほしいかということが大切で
あって、麻布、青山を２３０万にというのはＡ〜Ｅの価格差
が極端に差が無くなることを意味するわけで
都市再生で機能強化した今ではちょっと無理っぽい気がする。

＞マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。

総合デベロッパーは今ほどマンションに力を注いだ時代はない。
過去には３００戸どまりの中規模事業は専業デベの領域だった。
過去にも佃島、新浦安など商業施設一体の立地創造型開発が
あったが
1989年以降のバブルと重なって大衆の注目を集めなかった。

ラゾーナ川崎で「再開発で街が変わる」ということがよくわかった。
なによりの変革は「タワーマンションの普及」だろう。
武蔵小杉も同様に、ひなびた工場跡地がタワーマンション群に変わる

フラットで画一的な「田の字」が蔓延しつつあるなかで、タワーの
もつ規模効果と話題性が脚光をあびた。

＞あきらかに・・消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
とにかく部屋を磨いて、飾って食事を作る女性のライフスタイルに
適わないといけない。
タワーマンションというのはあたかもアメリカ映画の主人公になった
みたいで夢見がちが主婦の欲望をしっかり捉えたわけで。

＞「資産価値」さえ、ブランドを彩る・・一種の記号でしかなくて、
私の選択が「正解」であったという保証がえたくて、「売ったら
いくら」という物差しを気にする。売る気はない。
こりゃ下がってもらったら困るわけで・・・

とにかくＡ↑↑↑　Ｂ↑↑　Ｃ↑　Ｄ→　Ｅ↓。不動産も車も所得も女？も宝石も。そしていずれ持てる者と持たざる者の間の調整が何かしらの形で起こる。でもそれまでは、あと少なくとも数年はかかる。なぜならそんなにまだ格差社会になってないから。

社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

＞そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
＞先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。

土地価格の上昇から割り出した価格をエンドユーザに押し付ける
ような売り方はあきらかにダメだろうけど
２３区内に在庫が残っているのは限られているわけで
Ｙａｈｏｏ不動産で「即入居」で検索しても足立区北区の大型物件
以外目だったものはない。
噂のベイクレも５９４戸中9戸になっているし。
これも180万／坪から売れて高層階が残ったという話。
悪い条件の安い部屋が皆売れている。
ようするに上下方位の価格バイアスをかけすぎたというだけ。
５０戸内外の中小コンパクトマンションの動向が気になるけど
彼らは基本的に完成売りスタイルだから。

全体をながめると、城北不人気・・ということは千葉の完成在庫
は結構な数なのだろうと想像する。


＞年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。
なるでしょう。ゴークレさんのように資金体力のある会社ばかりでは
ないだろうし
千葉値崩れ、田園都市沿線完売という事態にでもなれば
住宅地の「格差社会」はますます進みます。

グラディウスの裏技のよう

＞社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

概ねそんな流れでしょうが
とはいえ、どんなに安い土地でもマンション価格で坪単価９０万が下限だろうし。
Ｅは下がっても１１０万で
Ｄは１４０
Ｃは２３０
Ｂは３３０
Ａは７００

こうなるとやはり真ん中の２００万前後が無くなるね。

金利が上がってくれば１８０万以下の価格帯は坪単価で２０万以上
下げないと同じ面積では売れない。
高価格帯は金利が上がって物価も上がれば家賃もあがるので
関係ない。

千代田区周辺はA以上のポテンシャルがありそうだね。

千代田区周辺は千代田区内の麹町あたりまではいいが新宿区になると
とたんに交通の便が極端に悪くなる。都営新宿線南北線が無駄な
ところを走っているせいだろう。
個人的には九段下駅前を再開発してもらいたいと思っているが

そうですね
千代田区と文京区は街が少し古め

↑↑↓↓←→←→ＢＡ　といったところです。

人は何かにすがらないと人を信用できない
貨幣の価値を保証するのに「金」を用いるのが金本位制。
わが国は土地は担保としてカネを貸していたわけで
そういう意味では「土地本位制」の経済だった。
人や会社の事業内容より土地の価格を信用する
それが日本の金融業界。

それがバブルで値崩れして、金融業界は根底から機能を失い
貸し渋り貸し剥がし
地価が下がり続けても、住宅ローンだけはせっせと貸したのは
勤務先を信用したからで、結果的にサラリーマンは倒産しない
からローンは払ってくれるからだ。
不動産証券化が２００１年以降やっと定着化
不動産投資のリスクを負う仕組みが変わった。
ファンドが土地を買いあさったおかげで地価が反転した。
おかげで金融の仕組みも元通りになった。

地価というのは下落してはいけない
もちろん急騰するのもよくない。
下落が当たり前というのは間違った認識で、名目ＧＤＰの勾配に
あわせた緩やかな上昇というのが正常なのだ。

マンションは償却資産だから経年減価して当たり前なのだが
なぜ都心マンションが買値より高く売れるかというと
都心の土地は毎年「新規供給の可能性が減っていくから」
都心に低利用の土地は実は結構あるが、地主が売却しない
限りマンション用地にならない。
地価が下がれば売る人が増える。
地価が上がれば売る人は減る。

同様に、駅近マンションも新規供給の可能性が少ない。
中野区、杉並区はまさにそういう状態で、バス便しか用地が
ない。
都内のいい場所は、誰かがマンション建てて住んでいる。
いくら待っても下がらない。
それが結論。

ヒント：最後３行

都内でも立地の悪い新築より立地の良い中古ってことね。

地価に関しては、安定していることが望ましいのは確かだが、安定的に下がるのであれば、実需とすいて求める層にとってはここ待った状況とはいえない。むしろ生活設計という点では、大きな変動がないことが大切だろう。

また「戦後どうだった」という議論はこれから先を考えるのに、参考になるのかはかなり疑問。著しい人口減、超高齢化社会は日本が初めて経験する状況なのだから、これまでの常識から判断するわけにはいかないだろう。

都心の地価でさえ、居住以外のオフィス需要に支えられているのだから、今後の世界経済の中での日本の相対的地位の変動を考えずにはいられないし、さらに短期的な経済状況を無視できない。都心なら安心というのはいかがなものか？

日本の相対的地位が低くなり地価が安くなるとすれば、
海外の相対的地位の高い国に土地を買い占められて、
日本経済はますます地位が低くなっていく。

ボツボツ出始めてる春の新新価格は高い！
文京区根津で坪単価350万円から。
埼玉県大宮で坪単価250万円。
庶民は何処を買えるやら。

どの時代も上がろうが下がろうが庶民には関係なし。
３年前に下がりきった時みんな買えた？というよりもっと下がる、まだ高いと
思ってたんだろう。都心のマンションの値段は庶民が手の届く価格には
ならない。ということは庶民をやめればいい。発想を変えるんだ。金持ちになりゃー
いいんだ。
１．都心にもともと多くの不動産を持ってる家柄の人と結婚する。
２．株で儲ける。
３．当たり前だけど金持ちと結婚する。
労働じゃ金持ちになれない。
その証拠に公務員は税金で公舎作っちゃって住んでるジャン。人の金を利用せよ。

４．宝くじを当てる。
５．ラスベガスで一攫千金を狙う。
６．どこかに大金が落ちてないか探す。

7.銀行強盗する。
8.金持ちをだまして、自分の口座に大金を振り込ませる。
9.北朝鮮から麻薬を密輸して売りさばく。
10.駅までの路地裏で連続恐喝する。

庶民でも変える時期が長くあったのも事実。
買える時期には「もっと安くないと」「もっといい場所じゃないと」「もっと広くてみんなの
羨望を集める物件じゃないと」「もっと価格がさがるかも」とケチをつけていたに違いない。
5000万程度の予算を「私は勝ち組、いいお客様」などと考え、日本一のお買い得を狙っていた
に違いない。
価格の上昇が始まると「こんなに回りもお金持ちだったの？」と驚いているに違いない。
いい人生勉強をしたとおもってあきらめてください。

Ｑ：価格はいつ下がりはじめる？

Ａ：2013〜2015までは値崩れせず、売り手順風。
同一価格なら面積減が手法。金額的には5000万円以上を
出せるかどうかが、この業界での都心までの距離が近い物件を
買えるメド。都心域のハイクラスもこの価格帯を最低限に
することは従来からの統一的設定。

①都心３区→向こう６，７年は強含みで牽引
②都心隣接区→①に追従する形で単価底上げ
③川崎・横浜・豊洲・武蔵小杉等の目玉物件→②に近い単価UP
④23区外周区→世田谷・品川・目黒は優良地中心に値上げ顕著
⑤山手線沿線→何処の駅も全体的に強含みで値崩れしにくい
⑥私鉄&JR⑤以外→都心交通利便地は単価UP。条件は乗車時間30分前後以内、
最寄り駅7、8分以内か駅前至近開発物件。

4000万円台までで70〜90平米前後を購入希望する世帯は、
大きなチャンスを逃したので、外周区か隣接県に狙いを
転換する必要がある。2人世帯で60〜70㎡台で良ければ、
階層、向き、日照、間取り等に細かな贅沢を言わなければ、
しばらく購入可能だが、その数は大幅に減少する。

それは、消費税アップがなくて景気が悪くならなければ有り得る。

消費税アゲは不可避だよね

仮に2013年にピークをつけたとして、2000年初頭のボトムまで戻るのには
短くてもそれから５，６年かかる。つまり2020年か。
そこまであと10数年、たった10数年のことだから、その間賃貸でがんばりましょう。

たった十数年って３０代後半の俺は、２０２０年にはもう５０代だよ（泣）
それから何十年もローン組むなんて無理！