23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

２３区は今世紀中には２００３年レベル以下に下がらない。


理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
　　マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

ファミリー向けマンション分譲は地価がある程度”安い”から成立する事業。
地価が高額なら土地を他の用途に向けることになる。
（たとえば高級賃貸マンション・高級老人ホーム、ＳＯＨＯオフィス）
南平台や南青山などの住居地域は２００２年頃からその傾向にあった。
あるいは定期借地権分譲による価格の低減、あるいは証券化手法によるプロジェクトファイナンスによる再開発などだ。
都心の土地は、今後も分譲マンション以外の用途で十分活用されていくものと思われる。

理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

地価があがればまっさきに退散するのはファミリーマンション分譲。
都心でこれから建てようというのはオフィスビルの付置義務住宅を抱えた大手のＭ地所。Ｍ井不くらい。
むしろ湾岸格安タワーマンションは地価下落のフィナーレを飾ったあだ花
というべきかもしれない。
都市再生、企業の構造改革。土地は底値。規制緩和で容積倍増。近隣は人口少なく紛争もなし。こんなよい条件でもなければモデルルームの用地すら少ない都会のど真ん中で誰もめんどうなマンション分譲などやらない。

理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。

デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。
買い手の見込みのない都心に今後大量の供給はしないから暴落も起こらない。買い手もいまやセカンドハウスとして持っていて転売するのが税制上もっとも有利。賃貸用にマンションを投機として買いあさることも税制の縛りで利幅が薄いことがわかっている。
にもかかわらずマンションが上がっているのはマンション以外の要因で
地価が上がっているから。

理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

年収７００万の世帯が、３２００万のローン組んで４０００万のマンションを買うというのが平均像だとすると
２０坪６６㎡で坪単価２００万。
７３平米２２坪なら坪単価１８０万円。
この辺が一次取得者の標準値。
年収が１０００万超える世帯で５500万、２５坪　２２０万円／坪
生前贈与や買換えでそれが坪単価２４０万にあがる程度。

そういう価格で売れない土地はもはや「一般サラリーマンの買えるマンション」立地ではない。すでに、都心６区も城南もそうなってしまった。
というか３０年まえからこのかたずっとそうだった。
たまたま、２００３年ごろ坪単価が２６０〜３００になった時期があった
けど。それだって庶民の手の出る価格ではない。

ならば、今後は郊外で供給するしかない。
仮に郊外が売れ残ったとしてもそれが都心の地価を下落させる
要因にはならない。

理由５：一次取得者は結局買える場所で買ってしまう。

マンション需要は「地域密着需要」と
「広域に流動する需要」の二種類ある。
世田谷の坪単価３００万も、麻布・青山・赤坂の５００万も
地域の高額所得者の需要で支えられる。
価格が変動するときは、広域にまたがって買い手は流動する。
坪単価２２０万の購入需要は２３区から都下、横浜青葉区へ流れる。
坪単価１８０万以下は城東、城北、あるいは中古１６０万以下は
千葉、埼玉、神奈川郊外に向かう。
ならば、買わない。賃貸だ。
といって、分譲マンションより条件のよいマンションに住めるのは
高額家賃負担能力のある人だけだろう。

理由６：都心はまだまだ進化する

地価が上がり始めると止まっていた公共事業道路拡幅などが動きはじめる。用地が高くならないうちに取得したいという区の意向と移転するなら値上がりしないうちにという土地所有者の意向が合致するからだ。
目黒区や港区で道路事業が進めば高額マンションが売れる。道路が整備されると都心の交通の便が高まり価値が増大する。
不動産の証券化で動くプロジェクトはまだまだある。マンション供給など
個人の財布をあてにした資産デフレ金融再生の最後の尻拭いであって実は
そこからはじまる不動産市場拡大の動きの序章にすぎない。

理由７：都心マンション価格があがっても大した社会問題にならない。

エルメスのバッグが品薄で中古品が高騰しても誰も文句はいわない。
都心のマンションは、「生活必需品でなくぜいたく品」。
現状、世の中の大半の人が郊外に住んでいるのが現状。
２３区平均価格を左右するのは豊洲、晴海の今後の価格設定。
再開発の事業計画の枠組みのなかで「計画的な価格設定」でいくだろう。
湾岸と城北、城東は２３区の「冷やし玉」になって平均値はさほど
あがらない。
前回のバブルは自然に崩壊したのではない。事実１９８９年から
１９９１年まで高止まりで影響が全国に波及した。
地価高騰に成すすべなく、地価税、など小手先の税制をいじっても
どうしようもなく最後は金融の蛇口を閉めて終わった。
なぜ、そこまでやったかというと、
もちろん一部の土地成金や不動産の金が社会の暗部に流れる
という実害もあっただろうが。本質は「住宅取得意欲」という
サラリーマンのモチベーションを阻害する要素大きかったからだと
思う。

理由８：郊外が売れれば都心は高止まり

マンション業者は、売れ残りを出さないようにゆっくり小出しに売っていく。
次第に市場に価格コンセンサスが生まれてくる。
簡単にいえばしかたがないやという納得。
都心の需要とは「どうしても都心に住まないといけない人、高くても都心に住める人」の需要であって、安くなったら住んでみたいというのはテンポラリーな需要にすぎない。
首都圏は都内通勤者の比率が極めて高い。首都圏には４０００万の人口が集中していて、少子高齢化といわれつつも、東京都の人口は増え続け
一方で世帯人口は減少の一途をたどっている。住宅の絶対数は今後も不足するのだ。
またマンション価格の下落で住戸の広さが大きく増えた。５０平米２ＬＤＫから７０平米３ＬＤＫさらには８５平米が標準値になった。
坪単価１２０万で４０坪という郊外マンションが人気を集める時代になった。


理由９：都心の賃貸こそ都心居住の本来の姿

都心で分譲の供給が減れば、逆に賃貸の需要が伸びて、家賃が上がる。
実際、中央区の分譲が急増した２０００年〜２００４年家賃水準が低下したが、ここへきて新築が減ってまたもどしてきている。
高額所得者が賃貸に住む理由の多くが給与住宅扱いにして会社経費で落とせるからだ。これが自宅にしてしまったら減価償却費すら計上できない。

つうかポロボロじゃん

>理由１：マンション価格は住宅の需給バランスだけで決まらない。
>マンション価格は地価次第。地価の上がる要因は住宅以外の要素

つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない


>理由２：地価上昇の主役はマンションではない。

このテーゼ自体は正しいけど
反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している


>理由３：マンションころがしでマンション価格はあがらない。
>
>デベロッパーは、分譲価格を意識しながら土地取得する。

確かにそーだけど、ここ２年間デベは常識的な分譲価格を越えた土地仕入れを行った
価格下落の可能性は高まっているとも解釈できる


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
これも価格下落圧力の要因となっている


ああ、もー飽きた
という感じで、まったく理由になってないわけで・・・