23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

5年も待てる人って辛抱強くてうらやましい。私はもう年なんで定年後のことも心配だけど、今からの5年どこに住むかも大事。今ある自己資金が目減りするインフレリスクはどうなんでしょうね。

昨今のマンション価格の上昇は地価および金利の底打ち反転を確認したことにより
過去数年分および今後数年分の潜在的需要が一気に表面化したことによるもの。
過去数年分とはマンションをずっと買いたいと思っていたが、
更なる地価下落の疑念を持ち二の足を踏んでいた層。今後数年分とは資産や収入を
考慮した必要性という面でまだマンションを手に入れるには早いと考えているが、
地価や金利が今後上昇しそうだからそれならちょっと無理をしてでも今のうちに
買っておこうかという層。後者はすなわち将来の需要の先食いが起こっていると
いうこと。上昇初期（２００５年まで）においては前者の割合が高かったが、
今ＭＲなどを訪れる客は何とか乗り遅れまいとする後者の割合が圧倒的に高い。
さらにこの層の購買力がこの先の金利の上昇に対しては非常に脆いことを考えれば、
今までのようなペースでマンション価格が上昇していくことは考えづらい。
再開発を謳い文句に大規模供給が予定されている地域などもこれから正念場を
迎えるものと予想される。

>192さん
景気の先行指標である株式相場も足踏み→下降になりつつあります。

株式相場は年末、日経平均1万7000円台回復から一段高、世界的株高のなかでの日本株出遅れが
ようやく共通認識になりつつあり、さらなる上昇が言われています(実際そうなるかは、もちろん神のみぞ知るだが）。

＞202さん
前半の分析にはほぼ同意見です。
ただ後半の金利上昇云々については、別の見方をしています。
ここ何年も、インフレ再燃、金利上昇がたびたび言われたにもかかわらず、金利は全く上がらずに来ました。今後もなお2年程度は同様の傾向が続く可能性も捨てきれないと思います。
逆に金利が上昇した場合、それは景気が実感できるほど良くなり、サラリーマンの給料もアップし、マンション購買力もアップするということになる公算が十分あります。

というわけで、都心超一等地はなお上昇、それに準ずるところもなおそこそこアップ、
ただ、千葉、埼玉や不人気地域は二極化の中、期待できないとみます。

神奈川を、人気不人気どちらに含めるか。
急に人気になったエリアは、下落し始めたら不人気に逆戻りもありえます。

>>203
馬鹿日銀が金利を上げようとしてますが？

＞世界的株高のなかでの日本株出遅れが
その段階はもう終了しましたが？
PER等で見てももう日本株は割安ではないですよ。
それに新興市場がダメですから。
新興市場は次の日本を引っ張ってゆく候補の成長企業が集まるところ。
ここに外人が投資してこないと相場全体は上がりません。
オールドエコノミーだけではダメだと思いますよ。
トヨタの株価が1万円になるとでも言うのですか？

ホント、新興株だめだね・・・

投資のプロとしては、今こそ割高になった都心部を売って益出しして、
程よい郊外に複数物件を持つことをすすめます。
キャピタルゲインとインカムゲインお両方取れるポジションにすることが必要。
皆が買いたがっているものを売り、皆が投げているものを拾う、
勝利の鉄則です。

＞205

トヨタ1万円は十分ありうるでしょう。私はなるともならないとも言いませんが、
史上コンセンサス的には5割程度の人がそう言うでしょう。

PER的に日本株が割安でないという点
PER的に日本株が欧米主要国株に比べ安かった時期はほとんどない、また4半期決算導入以降
経営者は減額修正を恐れ超保守的業績見通しを出すようになっており、ここに来ての円安とあいまって、今3月期の上方修正は必至、つれてPERも下がる。よって日本株割安という見方は成立しうる。

新興市場がダメなことについて
たしかにマザーズ、ヘラクレスはこの1年で半値以下に暴落している。
ただ注意すべきは新興のみならず、ジャスダック、2部もそれなりに下落、それどころか1部も
値下がり銘柄の方が圧倒的に多いのだ。単純平均を見ればそれが分かるのだが、これのこの1年の下落率は2部とほぼ同じで20数％に達する。
こうした現状をどうみるか。
ここは株のスレでないので、ごく簡単に言うが、要するに、相場の質が変わったのだと思う。
新日鉄の株価が異様な強さで高値更新を続けている意味を考えるべきと思う。
経済グローバル化の中、また日本の人口減少下、世界を相手に成長するワールド・リーディング・カンパニーとしてこうした企業は評価されているのであり、オールドエコノミーと考えていては相場も経済も理解不能だろう。M＆Aの嵐にも要注意。
とはいえ、新興市場も含め、中小型株の中にはPER15倍未満の割安成長株も数多くでており、これの逆襲も今年相場のテーマだろう。

ほんと馬鹿日銀の逆噴射体質は困ったものです。

じゃあ仮に世界株高に日本も追従したとして、それははじけることなく、成長し続けるの？
アメリカもこのままゴーなのかしらん？？　不動産はもうはじけつつあるよね。

格差社会・・・強い企業が残る。に疑問が。
マンモスのようなメガバンク、ゾンビみたいなゼネコンみたいな企業だけが救われるのもおかしい。
Ｕ○Ｊ銀行なんて潰れるといっておきながら、結局救われて、世界有数の銀行になった。
マンション建設ナンバー○の長谷○なんて、何回負債を踏み倒したのだろう。
今年は金融機関と不動産は終わりでしょう。既存の銀行は、相当数の営業網をもつ郵貯銀行と戦わなくてはならない。
不動産屋もバブル時をはるかに上回る上場企業の中で、生き残りをかける。

株が上がり続けることなどありえないのは、議論の余地のないこと。
しかし土地、マンション価格は結構上がり続けるもの。土地神話という言葉があるように、日本の地価は、戦後ほぼ一貫して上げ続けた。短期小幅な下落を除けば、バブル崩壊後の下げが唯一の下げだった。
この大きなトレンドを読み取るなら、なおしばらくはマンション価格は上昇と見るべきだろう。
株価や景気と単純にと連動すると考えるのはどうか。
もちろん、天井を打つときがくるわけだから、注意してみていかねばならないことは、バブル後を生きるものとして当然だが。

>>210
目を覆いたくなるような素人臭い意見だな。
前段と後段の発言が支離滅裂。
都銀の収益構造位調べてから金融機関の話してよ。

うーん、確かに戦後はあがり続けているけど、人口も爆発的にあがり続けているし、
経済も急成長だったし。今後、両方望めない、というのがあるから、過去を例にする
のはどうかと思う。

過去を例にしたというのではなく、株価と違って、地価はそう簡単にはトレンドは変わらず、
ある方向になると、そこそこ長続きするのでは、と言いたかったのです。

人口減については、小泉政権以来の地方切捨て、弱者切捨て政策によって、大都市、特に東京、その一等地の優位性が高まる一方となるため、都心人口は逆に増加、特に昼間人口は増加の一途をたどるでしょう。いわゆる限界＊＊は消え去り、棄村などという言葉が一般的になる。経済はそこそこ成長。(こんな社会でいいのか！と情けないですが）
というわけで都心一等地については、なお強気というのが、私の読み。

そんな未来じゃ、人口はますます減るし、都市云々より、国力が激しく弱りそうだねｗ

高度経済成長は奇跡だ、といわれてたね。
なんで最近いわれなくなったんだろう。

ヨーロッパ先進各国は大半が、人口減ないし横ばいのなか、そこそこの経済成長を達成してきた。
人口減＝国力減　という大東亜共栄圏時代的アナクロ発想から脱却すべき。
もちろん人口急減ではなく漸減になるようにし、それなりに知恵を絞ることが肝要だが。

いや、単純に人口減、というだけじゃないんだよ。人口の著しい、いびつな構成。
若者がいなくて、二人に一人が65歳以上という異常な状況かと思うが。

政府の対策は富国強兵的だよね。

インフレ、デフレに目を光らせて資産を動産、不動産にスイングするタイミングさえ間違えなければ人口がどうのってことは関係なし、と思っているのは私だけ？
家は一生の買い物だ、なんていってるようじゃ全然ダメな気がする。

あのふるさとへかえろかな　は帰村でしたが、これからは棄村で帰る村がなくなっていた！なんてことが珍しくもない時代が来そうです。
全国に山古志村が続々発生の恐怖を、私も最近、強く感じています。はい。
会う人会う人、老人ばかり。年金も減額の一途。

でもサラリーマンの給料上げず、トヨタ、キャノンと日本経団連会長企業が弱者を踏み台に儲けまくっているのと同じように、都心一等地マンションも、なおしばらく上昇するでしょう。

都心一等地マンションって、少なくとも山の手線内か付近までだよね？
まあ、若者が少ないというのは、まず新しい発想とかも失うからねえ。
一番は、若者の気分の問題じゃないの？　未来に前向きになれないでしょう・・・

東京生まれの東京育ちだから、棄村なんて興味ないなぁ。
都心が故郷。

２３区のマンションが値下がりなんでするの？しないでしょ。

>208
ぐだぐた書くなよ。お前は株が上がって欲しいから都合の良い解釈してるだけ。
来年は下がるよ。不景気になるから。
不景気の株高はありえないからな。
なぜ不景気になるかって？
俺の会社（日本TOP30以内）の取引先（一部上場企業が殆ど）の役員クラスに聞くとな、かなり数字が厳しくなりつつあるんだ。
自分でも景気が悪くなりつつあるのを実感している。
案件の数が減ってきてるし、案件１つの額も小さくなってきてる。
それに日銀がまた馬鹿やりそうだしな。
俺の予想当たりそうだよ、当たって欲しくは無いけど。

すまん　来年じゃなくてもう今年だな。
上半期は持ちそうだが、下半期から厳しいと読む。

>208
城東なんて上がり続けるわけないだろ。

>208× 　>224○

株に関しては自分の周りは今や空売りしている奴ばっかり。
すなわち株が下がれば儲けが出るようになっている。
んでそいつらは儲かったら、その金で都心にマンションを買うんだと。
株が下がると景気が悪くなるみたいに思っていた自分にはちょっと意外。
いいものは景気に左右されずにこれからも売れ続けるってわけか。

たしかに景気は伸びきってる感が出始めてるから、それを円安でどこまで引っ張れるかって感じになってきてるね。一方、しっかりとした金持ちの実需に支えられている超都心不動産は依然、堅調な雰囲気を漂わせてるよね。結局、全体が沈滞してきている中で、いかに安定成長市場を見つけるのかの答えのひとつが、超都心不動産ってことなんだよね。あと数年は。

不動産に関しては上述であるようにインカムゲインというのが一番の魅力でしょうな。
金利は政策金融ではなく貨幣価値の担保のために調整されることでしょう。

都心物件ほどババ抜き傾向が強いかと思われます。
今後は物件一軒一軒が評価されるのでは。

都心以外だってババだらけ。

今年は株も多少は上がるんじゃないの？（楽観的）
たぶん金利も上がって、不動産もしばらくは上がる傾向。
問題はいつまでか？だけど・・・。
まあもうどうせ都心に広さを備えた物権買える人は少ないでしょ？
小金持っている人がワンルームや１ＬＤＫ投資目的に買い始めたら二の舞はないのかな？

20代後半、または30代前半の、二極化の上のほう、外資系証券やら
起業してそこそこ成功している人間って、東京だけでも数千人はいる
でしょうが、彼らの多くは賃貸暮らしで、この人たちが家を買うか
どうかって重要な要素だと思います。
今買っている団塊ジュニア層って一流企業と言われている、商社や
銀行なんかの社員で、そんなお金持ってないけど、無理して買っている
ような人が多いと思います。
今賃貸暮らしの上層の人間がどう動くか、私は引き続き賃貸の傾向が
強いのではと思いますよ。金融知識も豊富ですから、慎重派が多い。

＞225
自分の会社がまずいからと言って、日本経済、株式相場まで、それで判断する単細胞ではだめ。
「不景気の株高」と言うのは、株式用語としては、かなりの初心者も知っている基本用語じゃ。
素人が株について発言すると九分九厘馬脚を現すから、自重されたし。

＞235
数千人って、まああまりにどうやって出したかわからん数字だが、
多いとは思えないよ。「少ない」から「勝ち組」なんだよ。
みんなが勝ち組だったら、分け前が少ないもの。

多いと思いますよ。高級分譲マンションの1億円以上を買う層だとすると、1000人でも貴重な層。

むしろね、超一流の金持ちの方が賃貸派なんだよ。
それは買えないからじゃなくて、買うよりコストをかけてでも、
気に入った場所、気に入った設備、新しい利便を求めて、
自由に動けて自由に選べるオプションを買うから。
むろん、日本国内に限らずね。

そう。だから、やっぱりあんまり不動産価格は上がらん。慎重派が多い。
外資系証券が超一流の金持ちかというと、そんなことは無い（一部を除き）
けど、商社や銀行なんかに比べれば相当給料高いし、今は景気良いので
ボーナスも多いけど、そういった小金持ち層は賃貸派継続だろうね。

大体全人口の1％が一億以上の資産持ってるらしいね
1億人いるとして100万人
それを25歳〜35歳の比率で割れば大体でるんじゃないか？

まぁ年寄りのほうが金持ってるとは思うけど

そうでもないよ。
中古を売りに出してるのだが、外資系証券の外人が何人も見にきたよ。
永住する気はないだろうに、マンション買う気なんだ。

242は240へのレス

確かに、そういう人もいるでしょうね。感覚論で申し訳ないけど、
外資系証券のなかのマンション買う層と、賃貸する層の比率が、
商社や銀行に比べると、前者の比率が給料高いにもかかわらず低い
と思う、といいたい240でした

>>241
１億以上の資産を持っているのって
半数以上は60歳以上の年寄りだよ

25〜34歳なら親はまだ生きている年代だし
１億以上あるのは0.1％もいないでしょ

ちなみに同世代で
東大卒はだいたい0.18％、医師は0.04％ぐらいの比率でいる

１億の中身が問題じゃないの?
全く担保設定されてない金融資産で持ってるならともかく、
事業用不動産や土地なんかだと自由に使えるわけじゃないし。

ちなみに都心の高級物件は安泰で、郊外物件は真っ暗と言う話だけど、
本当にそうなんでしょうかね？
都心物件は現在ブームにのって価格上昇中だけど、
郊外は相変わらず上げないどころか値引など実質値下がりで苦戦中。

でももし、この後下落局面が来たときは、
いろんなプレミアムや上昇期待で買われている都心物件の方が、
目論見が外れて大きく下落し、
トコトン値下げを余儀なくされて、
実質的な住まいとしての居住価値ＯＮＬＹまでに安くなっている郊外物件の方が、
むしろ下落する余地は小さいという見かたもできるのでは。

都心価格に引きずられて、郊外が分不相応な値段になったら、
それは確実にババだけど、
今はそういう状況ではないんじゃないかなぁ。
なんちゃって都心風物件が一番危険な気がする。

庶民にとっては、下落率より下落金額が重要だからね。
分母の大きい都心物件は、大きなばくち。

都心物件は変動率が高いハイリスクハイリターンものであることは、
不動産やっている人間なら常識。海外も然り。
ただ、今東京都心の物件価格はまだ高いとは言えない。

つか、庶民は本当の都心には買えないでしょ？
無理して買うのは、どっちにしてもよくないよ。

要するに権力構造に変化が起こるレベルの事態が発生しない限り、超都心は下がらんということね。

なに、この読む気もしない連投。

サヨの朝日みたいな投稿だな。

大手上場企業に勤めてる連中は４０前後、給与が１５００万位になれば家を買うようになるでしょう。
外資は水商売に近いのでキャッシュでなければなかなか家を買わないかと思われます。

地方都市にいた人は東京より地元に戻りたい人も多い。

ババ抜きは都心の方が圧倒的に大きいと思うが。
投機対象物件が一番危ない

同期の医師が0.04％とは結構少ないな。

国公私立問わず進学校にいれば同期に医者も多いが。
理系で一番多いのはおそらくIT通信企業のサラリーマン、ついで多いのが医者あたり。

ていうか、いまどき、残業しなきゃいけない仕事って正直どんな仕事なの？まさかエクセルで１０秒でできる仕事を手仕事で６時間残業して残業代稼いでる悪者をあぶりだそうとしてるだけじゃないの。

残業しなきゃいけない状況の人って、多岐に渡ると思うけど・・・
>263のような悪者を管理できないのを、残業代のせいにしてもね。
誰かが言っていたが、まず公務員で運用して、うまく行ったら民間で考えるというのが
せめてものやり方かなあ。でも、国家公務員やってて残業に苦しんでいる人も知っているし、
本当に悲惨なことになりそうだから、気持ちとしては何ともいえないところもあるよ。

ホワイトカラーって、30秒に製品1個とか、作っているわけじゃないから、
残業代を取る意味が良く分からない。
結局、何かやろうと思ったら、夜寝る前でもお風呂はいる時も仕事のこと
考えているわけで、どこからが残業で、残業じゃないかの基準を、会社に
いるいないで考えている制度はおかしいんじゃなかろうか。
ベースはもう少し上げても良いが、残業代は期待するほうが甘えすぎじゃ
ない？

とりあえずはやらない方向。

ブルーカラー→チュウゴクジンとの競争で給料ダウン。ホワイトカラー→インターネット・ソフトへの置き換えで残業代不支払い。ある意味、自然な流れ。都心でマンション買うんなら、もっと他のことやらなきゃもうだめな時代を迎えていることを認識しましょう。下層増大、中層減少、上層増大、全体横ばい。ちなみに地球規模でもほぼ同じ流れで、日本との違いは全体がまだ増えてるぐらいの違い。とにかく上昇をターゲットにした超都心を追っかけるべし。

もっとほかのことって、不動産を含めた投資とか？
今なら上がるから、買ったほうがいいとか・・・

マンション買うなら、上層階層が購買対象とする超都心に絞って、多少高くてもいい築浅中古を金利１％台で確保することが重要って示唆っす。

わかった。じゃあ明日買ってくるね！

テレビ局行った同期は金もらってるんだろな。
1500が平均年収とはなかなかですな

確かに、わざと機器を新しい使いやすいものに更新せずに、長年、扱いなれたベテランがいないとうまくまわらない職場環境を作ったもの勝ちになっているからね。自由競争の環境にさらされた会社だと会社自体が滅んで終わりなんだろうけど、会社自体もうまく守られていれば、それでも成り立つ典型例だね。

今一番無駄なのは、
はっきり言って変化に対応できず、
使えなくなって高給取りの団塊世代なんだけどね。
この世代の人たちは保身が基本原理なんで、
自分たちの退職金工面するためになんでもやるから。

>つうかポロボロじゃん
よく気が付きました。


＞つまり、住宅以外の要素が03年以前と同じ状況になれば
＞03年以前の価格水準になってもおかしくないということ

まず、金融ですが総量規制緩和、ゼロ金利。これは未曾有の資産デフレを
止めようとする最後のあがき。おまけに背景には金融危機があったわけで
国をあげてじゃぶじゃぶ金を出したのに、金の値打ちは減らないで
モノ（土地）の値段が下がった。
それと森内閣のあとをついで、都市再生大幅規制緩和。
これらは、１９９０年バブルのピークの対極ゆえに存在したこと。
くわえて名目ＧＤＰの向上があるかぎり、基準線はつねにＸ軸より
水平にならない。２００３年と１９８０年水準を結ぶ線あたりが
水準となる。


＞しかし、筆者は住宅以外の要素が03年以前の状況に陥らないという論証は行っていない
基本的に、２０年サイクルの景気の波を考えてみても土地バブル、資産デフレと不良債権、金融危機の流れを再燃する要因は現在のところことごとく
つぶされている。書いても細かいしわかりにくいから省いた。


＞反対に言えば、経済動向次第で03年以前の価格水準に下落する可能性を示している

マンション価格とは相対的なもので、サラリーマンの平均年収が２００万とかになれば、相対価格としてマンションはさがらざるをえないだろう。
経済動向次第で地価が２００３年水準以下に下落する可能性は確かに
あるけれど、それはどういう事態なのかといえばさらなる資産デフレの再燃
不況の再燃。国家のカネの海外流出。また不動産証券化などで拡大しはじめた不動産市場の縮退。景気の低迷大不況という事態。
可能性としてはあったとしても、財政当局が回避すべき最大の課題。
国民生活にとっても、なにもプラスはない。


>理由４：所得が伸びない以上一般サラリーマンが買えるマンション価格は決まっている

その通り
＞で、デベが価格を引き上げたマンションは誰が買うの？
買える人が買います。

＞これも価格下落圧力の要因となっている
郊外の２２０万が売れ残ればそれは郊外という閉じられた市場での
下落です。
下落圧力は上から下に向かう。ブルゴーニュでいえばコートド
ボーヌが暴落してもコートドニュイが安くはならない訳で。


＞ああ、もー飽きた
＞という感じで、まったく理由になってないわけで・・・
理解しづらかったみたいですね。すみません。

すみません二重投稿でした↑

売れなけらば安くなるという理屈は常になりたつ訳ではない。
下落基調のときは、早く売らないと余計に売れなくなるから
安売りもした。
下落のデベロッパーの思惑の外側で
①企業が土地を売る
②国が規制緩和をする、
③再開発でどんどん宅地を生み出す
それによってあとからあとから「安い土地、空間」が出てくる
なかで急いでうらにと売れ残る不安があった。

しかし、地価相場が上向きでかつ物件数が少ないなかでは
そういう懸念が全くない。
売れなければ空室のままか賃貸にして５年様子を見て売る

あくまでそのマンションの収益性が高いかどうかというのが
基準になる。都内なら月坪１．２万の家賃がとれたら一棟
まるごと売ってしまうことも可能だが、郊外で７千円の家賃で
かつ価格が高いとこれは価格をさげるしかなくなる。

下がり基調の局面では、買い手の意向を探る売り方で
やってきたデベロッパーも上昇局面にきて広域なエリア
で価格戦略をたてて、購入者を一定地域に誘導するような
売り方に変えてきているような気がする。

弱小デベにとって完成在庫を持つこと自体が非常にハイリスクですが。
余裕が無いので、資金が固定されたままのんびりインカムゲインをとっている暇はありません。

それも調達金利と家賃設定しだいでしょ。デベが物件を抱ける環境にある国って、世界中で今は日本だけかもよ。たぶん。

マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。
最近の一連の流れを見ても、あきらかに不動産と言うより、
消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
昔大きなウェイトを占めていた「資産価値」さえ、
ブランドを彩る意図して企画された一種の記号でしかなくて、
たまごっちが高騰したのと同じ原理。

デベロッパーが、予測不能な地価上昇を超える利潤を、本業で上げられないと言うことでしょ？
行き詰ってると思う。
そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。営業部隊としちゃいい言い訳だけど。
年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。

マンション価格は２３区という閉じた系のなかでことが進んでいるのでなくて
首都圏という開放系のなかでマンション市場が動いている。
加えて、マンションの市場価値は相対的なものだということ。
麻布のブランド＋実質価値と城東の住宅地のそれとには
常に一定のひらきがある。
それを決めるのは物件の人気。

坪単価のクラスター自体は大きくかわっていない
Ａ：３５０万以上
Ｂ：２６０万以上
Ｃ：２２０万以上
Ｄ：１６０万以上
Ｅ：１２０万以上
がたまたま底値だったけど

これが
Ａ：５００万以上　　麻布・赤坂・青山
Ｂ：３３０万以上　　渋谷・目黒
Ｃ：２５０万以上　　都心周辺
Ｄ：１８０万以上　　城東
Ｅ：１４０万以上　　城北

になったというだけで

一般サラリーマンが理想とする２２０万ゾーンは
いまや神奈川県

２３区についていえば、いつ下がるかということより
どこがどの値段に下がってほしいかということが大切で
あって、麻布、青山を２３０万にというのはＡ〜Ｅの価格差
が極端に差が無くなることを意味するわけで
都市再生で機能強化した今ではちょっと無理っぽい気がする。

＞マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。

総合デベロッパーは今ほどマンションに力を注いだ時代はない。
過去には３００戸どまりの中規模事業は専業デベの領域だった。
過去にも佃島、新浦安など商業施設一体の立地創造型開発が
あったが
1989年以降のバブルと重なって大衆の注目を集めなかった。

ラゾーナ川崎で「再開発で街が変わる」ということがよくわかった。
なによりの変革は「タワーマンションの普及」だろう。
武蔵小杉も同様に、ひなびた工場跡地がタワーマンション群に変わる

フラットで画一的な「田の字」が蔓延しつつあるなかで、タワーの
もつ規模効果と話題性が脚光をあびた。

＞あきらかに・・消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
とにかく部屋を磨いて、飾って食事を作る女性のライフスタイルに
適わないといけない。
タワーマンションというのはあたかもアメリカ映画の主人公になった
みたいで夢見がちが主婦の欲望をしっかり捉えたわけで。

＞「資産価値」さえ、ブランドを彩る・・一種の記号でしかなくて、
私の選択が「正解」であったという保証がえたくて、「売ったら
いくら」という物差しを気にする。売る気はない。
こりゃ下がってもらったら困るわけで・・・

とにかくＡ↑↑↑　Ｂ↑↑　Ｃ↑　Ｄ→　Ｅ↓。不動産も車も所得も女？も宝石も。そしていずれ持てる者と持たざる者の間の調整が何かしらの形で起こる。でもそれまでは、あと少なくとも数年はかかる。なぜならそんなにまだ格差社会になってないから。

社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

＞そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
＞先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。

土地価格の上昇から割り出した価格をエンドユーザに押し付ける
ような売り方はあきらかにダメだろうけど
２３区内に在庫が残っているのは限られているわけで
Ｙａｈｏｏ不動産で「即入居」で検索しても足立区北区の大型物件
以外目だったものはない。
噂のベイクレも５９４戸中9戸になっているし。
これも180万／坪から売れて高層階が残ったという話。
悪い条件の安い部屋が皆売れている。
ようするに上下方位の価格バイアスをかけすぎたというだけ。
５０戸内外の中小コンパクトマンションの動向が気になるけど
彼らは基本的に完成売りスタイルだから。

全体をながめると、城北不人気・・ということは千葉の完成在庫
は結構な数なのだろうと想像する。


＞年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。
なるでしょう。ゴークレさんのように資金体力のある会社ばかりでは
ないだろうし
千葉値崩れ、田園都市沿線完売という事態にでもなれば
住宅地の「格差社会」はますます進みます。

グラディウスの裏技のよう

＞社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

概ねそんな流れでしょうが
とはいえ、どんなに安い土地でもマンション価格で坪単価９０万が下限だろうし。
Ｅは下がっても１１０万で
Ｄは１４０
Ｃは２３０
Ｂは３３０
Ａは７００

こうなるとやはり真ん中の２００万前後が無くなるね。

金利が上がってくれば１８０万以下の価格帯は坪単価で２０万以上
下げないと同じ面積では売れない。
高価格帯は金利が上がって物価も上がれば家賃もあがるので
関係ない。

千代田区周辺はA以上のポテンシャルがありそうだね。

千代田区周辺は千代田区内の麹町あたりまではいいが新宿区になると
とたんに交通の便が極端に悪くなる。都営新宿線南北線が無駄な
ところを走っているせいだろう。
個人的には九段下駅前を再開発してもらいたいと思っているが

そうですね
千代田区と文京区は街が少し古め

↑↑↓↓←→←→ＢＡ　といったところです。

人は何かにすがらないと人を信用できない
貨幣の価値を保証するのに「金」を用いるのが金本位制。
わが国は土地は担保としてカネを貸していたわけで
そういう意味では「土地本位制」の経済だった。
人や会社の事業内容より土地の価格を信用する
それが日本の金融業界。

それがバブルで値崩れして、金融業界は根底から機能を失い
貸し渋り貸し剥がし
地価が下がり続けても、住宅ローンだけはせっせと貸したのは
勤務先を信用したからで、結果的にサラリーマンは倒産しない
からローンは払ってくれるからだ。
不動産証券化が２００１年以降やっと定着化
不動産投資のリスクを負う仕組みが変わった。
ファンドが土地を買いあさったおかげで地価が反転した。
おかげで金融の仕組みも元通りになった。

地価というのは下落してはいけない
もちろん急騰するのもよくない。
下落が当たり前というのは間違った認識で、名目ＧＤＰの勾配に
あわせた緩やかな上昇というのが正常なのだ。

マンションは償却資産だから経年減価して当たり前なのだが
なぜ都心マンションが買値より高く売れるかというと
都心の土地は毎年「新規供給の可能性が減っていくから」
都心に低利用の土地は実は結構あるが、地主が売却しない
限りマンション用地にならない。
地価が下がれば売る人が増える。
地価が上がれば売る人は減る。

同様に、駅近マンションも新規供給の可能性が少ない。
中野区、杉並区はまさにそういう状態で、バス便しか用地が
ない。
都内のいい場所は、誰かがマンション建てて住んでいる。
いくら待っても下がらない。
それが結論。

ヒント：最後３行

都内でも立地の悪い新築より立地の良い中古ってことね。

地価に関しては、安定していることが望ましいのは確かだが、安定的に下がるのであれば、実需とすいて求める層にとってはここ待った状況とはいえない。むしろ生活設計という点では、大きな変動がないことが大切だろう。

また「戦後どうだった」という議論はこれから先を考えるのに、参考になるのかはかなり疑問。著しい人口減、超高齢化社会は日本が初めて経験する状況なのだから、これまでの常識から判断するわけにはいかないだろう。

都心の地価でさえ、居住以外のオフィス需要に支えられているのだから、今後の世界経済の中での日本の相対的地位の変動を考えずにはいられないし、さらに短期的な経済状況を無視できない。都心なら安心というのはいかがなものか？

日本の相対的地位が低くなり地価が安くなるとすれば、
海外の相対的地位の高い国に土地を買い占められて、
日本経済はますます地位が低くなっていく。

ボツボツ出始めてる春の新新価格は高い！
文京区根津で坪単価350万円から。
埼玉県大宮で坪単価250万円。
庶民は何処を買えるやら。