23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

政府の方針は今後数年でフリーター2割削減していく方向。

178さんに同意しますが、一方で勝ち組と言われる高所得層も一定数生まれる格差社会になったので、そういう人向きの都内好立地、好条件のマンションは値下がり率少ないかもね。

178さんのような考えでいくと、ここ2〜3年の価格上昇が説明できません。

団塊世代の退職金もらったDINKS、親から住宅資金援助受けた20代、30代等の層が、耐震偽装で1年くらい買えなくて需要マグマがたまってたとこに、比較的安価に都心タワーマンションが大量供給されて、今まで埼玉や千葉しか買えないと思ってた人が殺到したものと分析します。港南あたりは一時期売れ残りで困ってたらしい。

それでは耐震偽装前も、タワマンが人気だったことが説明できません。
港南は売り始めた当時はすごい人気でした。

185さんに同意。
そうですよね。マンション人気が耐震偽装で冷水を浴びせられたんでした。
でもいつの間にさらにヒートアップした人気になったのです。
そしていまや売り惜しみが言われます。
9月(2006年)新価格移行が言われ、ほぼそうなったものの物件不足、そして今春、新新価格(春価格？)移行がささやかれています。
早々、すいすい価格アップが通るか多少の疑問なしとしないが、好立地はなんといっても供給不足、
なおしばらく価格アップは必至と見る。

では、バブル処理が一段落して都内マンション用地の供給減少、仕入れ競争激化というのはどうかな。

国内普通車販売台数：ずっと前年比割れ（軽だけは好調）
家電・ＰＣ：売り上げ不振
小売り：売り上げマイナス続く
こういう中で住宅だけ好調が今後も続くというのは妄想に過ぎない。
ここ数年は価格的に何とか手が届いて住宅を買った人が多かったんだろうが、
それらの人たちも、収入が上がっていないもんだから、
住宅は買えたが、他の部分を節約するようになっている。
自分のマンションでも築数年だが早くも車を手放す人が出始めた。

実際にムリなローンでマンション買った人たちが苦しむ姿が見え出すのが、
一番ブームに悪影響なので、余裕のない人には買わないで欲しいし、
売らない方がいいですよね。どちらにとっても。

結局マンション自体がどのくらいの市場なのかでしょうな。
ニッチとみるならば下がりにくいかもしれない。
皆が買う住居として捉えるならば今後は停滞でしょう。

まあそれなりの進学校に行った人であればそこそこの物件は買えるかと思います。

23区全体を住宅需要だけで考えるから本質を見誤るのでは。
そもそも都心駅近はオフィスか商業施設向けの立地でしょう。
それが資産デフレの底の底に、マンション向けにも利益が出せる価格まで下がったからマンションが建っただけのこと。
オフィス需要の逼迫、ブランド地区の商業向け賃貸価格上昇で玉突きで新築マンション立地が郊外に移動してる。
つまり、ブランド地区の稀少物件は上がり、供給過多の非ブランド地区は天井をつけた後、横ばいから下落へ。
といった感じではないでしょうか？

>>183
株と同じですよ。下げ相場もいつかは止まり、そこから上昇していきます。
マンションの場合たまたま2003年くらいに底打ちしただけの事。
底から2〜3割既に上がりましたが、これ以上の上昇は難しいでしょう。
好景気という割にはマンション取得世代の賃金は伸びていません。
（大手企業は過去最高益でも従業員の給与は伸びず労働分配率も低いまま）
景気の先行指標である株式相場も足踏み→下降になりつつあります。
政府が思い切った政策を打たないと駄目でしょうね。
具体的には、年金と社会保障（特に医療）を明確にし国民に安心感を与え、
明るい老後を示さないと消費は伸びず、ズルズルと不景気になってゆくと予想されます。

でも欲しい物件が中古になるの待てない人は今買うしかない。欲しいときに買うのが一番満足感高いから。でも新築タワマン2年待ちは長いな。中古だとすぐ入居できるのに新築はそこが辛いね。

需要と供給だけで価格が決まるならば、世界中の不動産価格価格上昇は説明できません。過剰流動性問題が解決されない限り、これからの日本の不動産価格も、買えない層を置き去りにしてゆっくりと上昇していくでしょう。動向を左右するポイントとしては円高と株価を観ておけばいいと思いますよ。

ファンダメンタルからはなれてるからババ抜きですな

>>193
＞買えない層を置き去りにしてゆっくりと上昇していくでしょう
ここにもう無理がある。誰が買うの？
一部の金持ちが無限にマンションを買い続けるの？そんな事無理だよ。
無限に金持ちはいないし、彼らも何十件も都心マンションばかり買う訳が無い。
今は不動産業者・ファンドが中心に釣り上げしていってる段階でいわゆるババ抜き合戦に突入している状態だと思うけど。

２３区では中古物件のマンションの平均価格も上昇し続けている
新築も同様です。
お金を持っている人はころがし目的で購入するのはいいが、
一般人はもう少し（２〜５年）待ったほうがいいかも
平成１９年から税金等上がるし、もう一度家計の再計算をしてからでも
遅くは無い。

どんなマンションをババって言うんですか？
郊外の駅近（３分）は大丈夫でしょう？

197さんに賛成。
今や不動産はプチバブル。高値警戒すべき水準。
2005年から人口減少・2015年には世帯数も減少、給与は上がらず社会保障負担のみ増えて手取りが減る。
消費税も金利も上がり、不動産にはマイナス要素ばかり。
5年くらい待つのが正解だと思う。

マイナス要因ばかりではないよ。
消費税率アップ前には、駆け込み需要が起こる。
それが2009年ごろ。
従ってその頃までは値下がりしない。
結果として、5年くらい待つのは悪くはないけど。

5年も待てる人って辛抱強くてうらやましい。私はもう年なんで定年後のことも心配だけど、今からの5年どこに住むかも大事。今ある自己資金が目減りするインフレリスクはどうなんでしょうね。

昨今のマンション価格の上昇は地価および金利の底打ち反転を確認したことにより
過去数年分および今後数年分の潜在的需要が一気に表面化したことによるもの。
過去数年分とはマンションをずっと買いたいと思っていたが、
更なる地価下落の疑念を持ち二の足を踏んでいた層。今後数年分とは資産や収入を
考慮した必要性という面でまだマンションを手に入れるには早いと考えているが、
地価や金利が今後上昇しそうだからそれならちょっと無理をしてでも今のうちに
買っておこうかという層。後者はすなわち将来の需要の先食いが起こっていると
いうこと。上昇初期（２００５年まで）においては前者の割合が高かったが、
今ＭＲなどを訪れる客は何とか乗り遅れまいとする後者の割合が圧倒的に高い。
さらにこの層の購買力がこの先の金利の上昇に対しては非常に脆いことを考えれば、
今までのようなペースでマンション価格が上昇していくことは考えづらい。
再開発を謳い文句に大規模供給が予定されている地域などもこれから正念場を
迎えるものと予想される。

>192さん
景気の先行指標である株式相場も足踏み→下降になりつつあります。

株式相場は年末、日経平均1万7000円台回復から一段高、世界的株高のなかでの日本株出遅れが
ようやく共通認識になりつつあり、さらなる上昇が言われています(実際そうなるかは、もちろん神のみぞ知るだが）。

＞202さん
前半の分析にはほぼ同意見です。
ただ後半の金利上昇云々については、別の見方をしています。
ここ何年も、インフレ再燃、金利上昇がたびたび言われたにもかかわらず、金利は全く上がらずに来ました。今後もなお2年程度は同様の傾向が続く可能性も捨てきれないと思います。
逆に金利が上昇した場合、それは景気が実感できるほど良くなり、サラリーマンの給料もアップし、マンション購買力もアップするということになる公算が十分あります。

というわけで、都心超一等地はなお上昇、それに準ずるところもなおそこそこアップ、
ただ、千葉、埼玉や不人気地域は二極化の中、期待できないとみます。

神奈川を、人気不人気どちらに含めるか。
急に人気になったエリアは、下落し始めたら不人気に逆戻りもありえます。

>>203
馬鹿日銀が金利を上げようとしてますが？

＞世界的株高のなかでの日本株出遅れが
その段階はもう終了しましたが？
PER等で見てももう日本株は割安ではないですよ。
それに新興市場がダメですから。
新興市場は次の日本を引っ張ってゆく候補の成長企業が集まるところ。
ここに外人が投資してこないと相場全体は上がりません。
オールドエコノミーだけではダメだと思いますよ。
トヨタの株価が1万円になるとでも言うのですか？

ホント、新興株だめだね・・・

投資のプロとしては、今こそ割高になった都心部を売って益出しして、
程よい郊外に複数物件を持つことをすすめます。
キャピタルゲインとインカムゲインお両方取れるポジションにすることが必要。
皆が買いたがっているものを売り、皆が投げているものを拾う、
勝利の鉄則です。

＞205

トヨタ1万円は十分ありうるでしょう。私はなるともならないとも言いませんが、
史上コンセンサス的には5割程度の人がそう言うでしょう。

PER的に日本株が割安でないという点
PER的に日本株が欧米主要国株に比べ安かった時期はほとんどない、また4半期決算導入以降
経営者は減額修正を恐れ超保守的業績見通しを出すようになっており、ここに来ての円安とあいまって、今3月期の上方修正は必至、つれてPERも下がる。よって日本株割安という見方は成立しうる。

新興市場がダメなことについて
たしかにマザーズ、ヘラクレスはこの1年で半値以下に暴落している。
ただ注意すべきは新興のみならず、ジャスダック、2部もそれなりに下落、それどころか1部も
値下がり銘柄の方が圧倒的に多いのだ。単純平均を見ればそれが分かるのだが、これのこの1年の下落率は2部とほぼ同じで20数％に達する。
こうした現状をどうみるか。
ここは株のスレでないので、ごく簡単に言うが、要するに、相場の質が変わったのだと思う。
新日鉄の株価が異様な強さで高値更新を続けている意味を考えるべきと思う。
経済グローバル化の中、また日本の人口減少下、世界を相手に成長するワールド・リーディング・カンパニーとしてこうした企業は評価されているのであり、オールドエコノミーと考えていては相場も経済も理解不能だろう。M＆Aの嵐にも要注意。
とはいえ、新興市場も含め、中小型株の中にはPER15倍未満の割安成長株も数多くでており、これの逆襲も今年相場のテーマだろう。

ほんと馬鹿日銀の逆噴射体質は困ったものです。

じゃあ仮に世界株高に日本も追従したとして、それははじけることなく、成長し続けるの？
アメリカもこのままゴーなのかしらん？？　不動産はもうはじけつつあるよね。

格差社会・・・強い企業が残る。に疑問が。
マンモスのようなメガバンク、ゾンビみたいなゼネコンみたいな企業だけが救われるのもおかしい。
Ｕ○Ｊ銀行なんて潰れるといっておきながら、結局救われて、世界有数の銀行になった。
マンション建設ナンバー○の長谷○なんて、何回負債を踏み倒したのだろう。
今年は金融機関と不動産は終わりでしょう。既存の銀行は、相当数の営業網をもつ郵貯銀行と戦わなくてはならない。
不動産屋もバブル時をはるかに上回る上場企業の中で、生き残りをかける。

株が上がり続けることなどありえないのは、議論の余地のないこと。
しかし土地、マンション価格は結構上がり続けるもの。土地神話という言葉があるように、日本の地価は、戦後ほぼ一貫して上げ続けた。短期小幅な下落を除けば、バブル崩壊後の下げが唯一の下げだった。
この大きなトレンドを読み取るなら、なおしばらくはマンション価格は上昇と見るべきだろう。
株価や景気と単純にと連動すると考えるのはどうか。
もちろん、天井を打つときがくるわけだから、注意してみていかねばならないことは、バブル後を生きるものとして当然だが。

>>210
目を覆いたくなるような素人臭い意見だな。
前段と後段の発言が支離滅裂。
都銀の収益構造位調べてから金融機関の話してよ。

うーん、確かに戦後はあがり続けているけど、人口も爆発的にあがり続けているし、
経済も急成長だったし。今後、両方望めない、というのがあるから、過去を例にする
のはどうかと思う。

過去を例にしたというのではなく、株価と違って、地価はそう簡単にはトレンドは変わらず、
ある方向になると、そこそこ長続きするのでは、と言いたかったのです。

人口減については、小泉政権以来の地方切捨て、弱者切捨て政策によって、大都市、特に東京、その一等地の優位性が高まる一方となるため、都心人口は逆に増加、特に昼間人口は増加の一途をたどるでしょう。いわゆる限界＊＊は消え去り、棄村などという言葉が一般的になる。経済はそこそこ成長。(こんな社会でいいのか！と情けないですが）
というわけで都心一等地については、なお強気というのが、私の読み。

そんな未来じゃ、人口はますます減るし、都市云々より、国力が激しく弱りそうだねｗ

高度経済成長は奇跡だ、といわれてたね。
なんで最近いわれなくなったんだろう。

ヨーロッパ先進各国は大半が、人口減ないし横ばいのなか、そこそこの経済成長を達成してきた。
人口減＝国力減　という大東亜共栄圏時代的アナクロ発想から脱却すべき。
もちろん人口急減ではなく漸減になるようにし、それなりに知恵を絞ることが肝要だが。

いや、単純に人口減、というだけじゃないんだよ。人口の著しい、いびつな構成。
若者がいなくて、二人に一人が65歳以上という異常な状況かと思うが。

政府の対策は富国強兵的だよね。

インフレ、デフレに目を光らせて資産を動産、不動産にスイングするタイミングさえ間違えなければ人口がどうのってことは関係なし、と思っているのは私だけ？
家は一生の買い物だ、なんていってるようじゃ全然ダメな気がする。

あのふるさとへかえろかな　は帰村でしたが、これからは棄村で帰る村がなくなっていた！なんてことが珍しくもない時代が来そうです。
全国に山古志村が続々発生の恐怖を、私も最近、強く感じています。はい。
会う人会う人、老人ばかり。年金も減額の一途。

でもサラリーマンの給料上げず、トヨタ、キャノンと日本経団連会長企業が弱者を踏み台に儲けまくっているのと同じように、都心一等地マンションも、なおしばらく上昇するでしょう。

都心一等地マンションって、少なくとも山の手線内か付近までだよね？
まあ、若者が少ないというのは、まず新しい発想とかも失うからねえ。
一番は、若者の気分の問題じゃないの？　未来に前向きになれないでしょう・・・

東京生まれの東京育ちだから、棄村なんて興味ないなぁ。
都心が故郷。

２３区のマンションが値下がりなんでするの？しないでしょ。

>208
ぐだぐた書くなよ。お前は株が上がって欲しいから都合の良い解釈してるだけ。
来年は下がるよ。不景気になるから。
不景気の株高はありえないからな。
なぜ不景気になるかって？
俺の会社（日本TOP30以内）の取引先（一部上場企業が殆ど）の役員クラスに聞くとな、かなり数字が厳しくなりつつあるんだ。
自分でも景気が悪くなりつつあるのを実感している。
案件の数が減ってきてるし、案件１つの額も小さくなってきてる。
それに日銀がまた馬鹿やりそうだしな。
俺の予想当たりそうだよ、当たって欲しくは無いけど。

すまん　来年じゃなくてもう今年だな。
上半期は持ちそうだが、下半期から厳しいと読む。

>208
城東なんて上がり続けるわけないだろ。

>208× 　>224○

株に関しては自分の周りは今や空売りしている奴ばっかり。
すなわち株が下がれば儲けが出るようになっている。
んでそいつらは儲かったら、その金で都心にマンションを買うんだと。
株が下がると景気が悪くなるみたいに思っていた自分にはちょっと意外。
いいものは景気に左右されずにこれからも売れ続けるってわけか。

たしかに景気は伸びきってる感が出始めてるから、それを円安でどこまで引っ張れるかって感じになってきてるね。一方、しっかりとした金持ちの実需に支えられている超都心不動産は依然、堅調な雰囲気を漂わせてるよね。結局、全体が沈滞してきている中で、いかに安定成長市場を見つけるのかの答えのひとつが、超都心不動産ってことなんだよね。あと数年は。