23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

もう既に下がっている。

２３区平均が今後毎年
112
115
118
120

150（１０年後）
程度の上昇でいくならば
数の少ない都心部は２倍から２．５倍になって高止まり
城東・城北は逆に１０年でゆっくり２割上昇から横ばい
というシナリオになるのではないでしょうか。

地方の住宅地は
１９８３年１００に対して
２０００年で１４２と下落が緩く
２００６年でも4％程度の下落が
続いている。
これは宅地供給が活発化する一方若年人口が
減少する地方の状況を反映したものだろう。
住宅融資の基準の緩さは全国的傾向で
地方ならまだまだ安く一戸建てが買える。

地価上昇期　新築が上がると中古も上がる
下落期　　　　新築も下がるが中古評価はさらに下がる
都心　　　　　物件数が少なくなって中古が価格を維持
　　　　　　　　賃貸でも収益がとれるので、
郊外　　　　　上昇期でも新築が多いので中古はそれほど上がらない
　　　　　　　　転売してもこれ以上郊外に移転できない。
　　　　　　　　下降期には売り急ぎが出て中古が下落を牽引

２３区の「標準価格」があがったり下がったりするのでなく
上がるところはちゃんと上がり、安いところの差が広がる。
また、デベロッパーが高値をつけすぎて売れ残るのは
今にはじまったことではない。
マンションはデベロッパーが他社と購入者の様子をうかがい
ながら値をつけていく。買える人がいる限り価格は上がる。

都心ほど世帯人口は少なく単身者が多いからコンパクトマンション
が結果的に高値を牽引しているのが実情。
これは投資用に買う人が結構多いようだ。

もともと都心には７０平米以下の狭いマンションと１００平米超の
高級マンションしかなかった。
それが土地が安く売りに出てとにかく作りすぎたから
一般ファミリー需要を食うしなかったということ。

一般ファミリーが港区や中央区に住む必要はないわけで
教育や子育て環境としては世田谷や目黒で十分。
とはいえ世田谷、目黒の新築は坪単価２６０万以下
にはならなかった。

湾岸タワーは、売り手も売れ残りを気にしながら「破格値」を
つけたり、上層階や角部屋の価格差が高すぎたり安すぎたり
と、及び腰の販売姿勢が目立った。
まるで、常に世田谷・目黒の価格動向をにらんで値を決める
ような売り方だった。


景気の周期は、２０年程度の長さが普通だ。
「オイルショックと冬の時代」
「ジャパンアズＮＯ１とバブル景気の８０年後半」
「平成不況・失われた１０年」そして現在。

資産デフレが、いかに経済を疲弊させるか、みんな身をもって
知ったわけで、ほどよく上がって資産効果で景気がよくなれば
地価は下がるより上がったほうが皆のためになる。

地価が安くなる事など買い手も売り手も経験していないのが、
１９９１年までの状況。
安くなれば土地を大規模に仕入れて供給し、供給が多すぎて
売れなくてまた下がるという悪循環を繰り返してきた。

しかし、１５年経って多くの人が地価が上がるという経験のない
状況で、逆に「待てばまた安くなる」と思い込む人も多いだろう。

実際は、待ちきれずに、安い物件を探して買うしかなくなる。
なぜなら、家賃相場もいずれ上昇し、都心と郊外の価格差が広がる。
地価が上がれば、相対的に預貯金や債権の価値は下がる。
老後の資金を蓄えながら賃貸を選択するということは結果的に
郊外に住む以外に不可能になる。
仮に次のデフレが始まって、不景気になれば土地やマンションは
売れなくなりどんどん価格は下がる。
そんなときに買ったら最も不幸な結果になる。
なぜなら、不況が続く限り地価は下がり、不況は結構長引く
ものなのだ。
ローンは金利も下がるから借り換えて変動にすれば楽になる。
しかし物件価格が残債より下回ったら、売ることも借り換えすらも
できない。
普通は、自分の家のローンを払い終えたら「資産」が残るはずが
５０㎡足らずの土地代−撤去費程度の「資産」ではおぼつかない。

そもそも政策的に行われた都市再生。内需拡大景気回復は
目的達成。
政策的なショックがないかぎりゆるやかな上昇は続き
都心と周辺で価格は二極化する。横ばいのところ
まだまだ上がるところ。まだら模様。

昔は買えたブランドワイン。今は高嶺の花。
でも、半ダース買ってパーティで飲む富裕層がいる。
一方で価格の安いワインが不味いというわけではない。

高いから誰も買わない安いから売れるという発想は
大衆化社会の名残。質相応の価格という格差社会の
現実とは相容れない。

売れないから余っている。余っているから安く売る
ということにはならない。
待てば売れると踏んでいるデベロッパーは売り急がない。
価格が上がれば、数がはけなくて当然。
高値になれば時間をかけても採算がとれる。

マンションは建物に土地がついている。
土地は簡単にうみだせない。
開発余地の多い郊外に主戦場が移っている。
郊外も、湾岸もすでに大手が平行して手がけていて
両面作戦でことがすすんでいる。
豊洲が２５０万以上になれば、２２０万の美しの森が
売れて、３３０万以上で二子玉川再開発が売られる。
虎ノ門も日赤も麻布タワーも５００万。
資産デフレの終結で都心のマンションは
大量に作って売りさばくビジネスではなくなってきた。

①規制緩和（斜線制限・用途規制・容積率割り増しなど）・高層化
③工場、公共施設用地の宅地転用促進
④都市再開発

景気回復のためにすでに実施されてきたことばかり。
もうネタは底をついた。
不動産証券化の普及で海外資本流れ込んで
マンション大量供給の流れを止めた。

大手不動産会社がオフィスからマンション分譲に
軸足を移した結果、2000年以降未曾有の大量供給。
大量供給された湾岸エリアだけが下がり、少ない地区は
高止まりした。

一方、丸の内、汐留、六本木、日本橋、都心の再開発、ビル建替え
で都心は魅力的な変貌を遂げた。
トレンディドラマの舞台は私鉄沿線郊外から
湾岸タワーマンションに変わった。銀座や六本木に客がもどって
きて新宿の百貨店は伊勢丹以外軒並み売上げを落とした。

1997年7万人だった中央区の人口が2006年までに
3万人増えた
同じく港区も1995年最低だった人口が昨年までに
2万5千人増えて17万人になった。
http://www.city.minato.tokyo.jp/joho/syokai/zinkou/index.html
ほか参照

過去に遡って買い物できないから、今後安くなるはいつかという話になるが
いつというより、どこまで安値が戻るかという方が重要。
今の値段より二度と安くならないと考えるならば
次の底値を待って買っても待つだけ損という話になる。

金利水準やＧＤＰや物価指数を勘案するとかつて順調に推移した１９８０年
と比べ明らかに高値で「反転」している。
１９７０年代に買った都心マンションを３０年で売った人が一番得をした
わけだが、１９８４年頃買った人も、２０年持って買値以上で売った人が
いるわけだ。
短期転売はリスキーだが、２０年以上長期保有で買換えでステップアップするなら
上がり始めで買って次の谷が終わって上がり始めた頃に売る。
日本の金融機関の多くは不動産担保金融以外やったことがない。
せいぜいサラ金を通じてリスクの高い無担保融資をやって稼ぐしかできない。
あとは海外ファンドに金を流し米国の住宅ローン債権を買い、国債を買うだけ。

「土地本位主義」は金融関係者には根強く残っている。銀行が高いマンションに
購入者に金を流し続ける限り、価格は上がる。

不動産は老後の生活の備えとして持つべきで、今３０代なら３０年後に
売却してそれなりの価格がつくのがベスト。
先に再開発や新線計画が控えている品川は「嫌悪施設のデパート地区」
と言われた分だけ２０年後の姿が楽しみ。
火葬場のある代々木の西原など気が付けば高級住宅地になっている。
「ガマン物件」も、待てば我慢した甲斐があるものと、日照や狭さのように
ガマンし続けるものとがある。
投資用マンションを買う人が増えているが、都心駅徒歩一分のビル密集地
の古い２ＤＫなどは将来再開発の区画に組み込まれると大化けする。
再開発促進地域に指定されたらもう誰も売りに出さないけど。

いずれにしろ都心６区は不動産は湾岸が終われば一般サラリーマンでも
それなりの目利きでないとのいい買い物はできないかもしれない。

仕事があるから東京に住んでいるんでしょう？

リタイヤしたら釣りがすきなら湘南でも油壺でも
ゴルフが好きなら土気にでも
車が好きなら御殿場あたりに住めばいい。
どうせ余生なんだからわざわざ見知らぬ土地に
買ってまで住むことはない。

３０年後４０００万でも残れば
どこにでも新築のきれいな住まいが買える。
軽井沢に借家を借りるなら
３％の運用で月々１０万
＋１５万を取り崩しても２０年は２５万の賃貸に住める。
家賃相場が上昇すれば家族が大きくなるたびにどんどん郊外に
引っ越すことになる。貯蓄しても貨幣価値が目べりする。
東京の賃貸に住んで４０００万貯金残せたら相当の倹約家。

＞実際に悲観的な観測が流れはじめたら、それを織り込んで相場が動くしね。
株の話ですか？

不動産はネットの情報操作で価格が動かないことは２年前の暴落説や耐震偽装で立証されたよ。
それに今のマンションは大手がプライスリーダーになっている。
価格戦略はしっかりしたもんだ。

中古市場にしても、金持ちほど中古を安売りしないわけで、
上がるとみたら築３０年でもリフォームして賃貸に出す。
売り物件が極端に少ないのが都心の中古市場だ。

新築の坪単価３００万以上の
物件は正直頭金が３０００万以上ないと１ＬＤＫしか買えない。
大抵は親に２０００万から３０００万援助してもらっているのだろう。
また城南物件が高値で売れて自己資金がそのくらいある人が
６０００万超の物件を買換えで買っている。

今後坪単価３００万のところを買うなら１５坪５０㎡の１ＬＤＫで４５００万
４０００万の3%金利３５年なら１５万４千円の返済で、管理費固定資産税
ふくめると経費は月１８万。
同じものを賃貸で借りたら２１万。
１０年後の残債３２５０万円ですから、
中古が買値の４５００万で売れても仲介手数料当初の諸費用等引いても
最低１０００万は手元に残る。（家賃との差額累計は３００万）
５００万の資金が１３００万を生むわけで年２６％の利回りの投資。
実際に買う人は独身者か事務所代わりに使う自営業者でしょう。

もっと広い２０坪というと６０００万ですよね。これは自己資金を
両方の親から１０００万づつ援助してもらって買える話。
この場合の家賃は２９万円相当の家賃で
賃貸との差分も１１万と大きい
２０年後残債は２３３０万、買値で売れたら
３６７０万が手元に残る。５０代なら２５年ローンで坪単価
３５００万を足して７０００万の新築を買う

港区３Ａ地区の築３０年のマンション。１９７６年当時２０坪で４０００万
しなかった。当時の大卒の初任給が１２万くらいの時代。
今の８０００万くらいの感覚。これが築３０年で坪単価２４０万。

ちなみに当時も億ションはあった。
これは面積も１２０㎡以上の物件で坪単価２００万でも億超える。
８０年以降の首都圏平均坪単価は以下に詳しい。
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php

＞プロや目ざとい人が放っておかない。
プロや目ざとい人が内緒でやっているから、知らないところで
勝手に価格があがる。
というか、お金は持っている人のところに集まる典型が
不動産なのだというのは、１００年前から変わらない。
デフレの時にはキャッシュを持ち、インフレのときは
不動産を持つのが有利。
ただひたすらサラリーマンやるだけじゃ資産形成などおぼつかない。
それだけは明らかです。
賃貸に入って３０万も家賃払っているのは相続する資産がすでに
ある人だけ。
いつ、いくらでどこに不動産を持つかは資産を持てるかどうか
の節目。親が実践した子供は説明しなくてもわかることだが
あまりおおぴらに言う人はいない。
私もすでに買ったから平然と解説しているが、

基本的に、人間は自分ができないことを否定したがるものです。
やれないのではなく「やらない理由」を探したがる。
でも、実際はもう自己資金が豊富にないといい物件は買えない。

今いえることは首都圏平均値の１９８万以下の坪単価は
買わないほうがいいという事。タワーマンションも
高層階は高値を維持できても低層階は値崩れするかもしれない。
それでないと、高額な資金を投入した人の方が利幅が少ない
という奇妙なことが起こる。

勉強し情報をあつめてリスクを追うから金が増える。
住宅を買うこと事態、投機の要素がある。

どっちにしろ都会で仕事をするには住宅コストは
払わなきゃいけないわけで、それを通産で安く済ませる
には、安いものを買うと結局は損という話。

＞95％は中産階級で良いと思うのでしょう。

下流社会とか、階層社会というのは、これから資産インフレで
中間層が無くなる・・・そういう意味のことを言っています。
株で儲けたい人は儲けてキャッシュで億ションを買うのもいいです。
でも親の家に住んでで結婚もせず何千万も稼いでも幸せになれない

最大にリスクは結婚。これほどの博打はないですよ。
家族のために株で稼ぐのもいいけど、金の使い道は家族のためなら
やっぱり住環境充実って話になる。

＞４４
あなたは株しかしらないからそういうけど当時の資産形成だって
預貯金、株式、不動産と三分割はしっかりやってリスク分散していたものだ。
親が応接間で証券会社の営業マンとよく話をしていたのがその時代。
貸付信託の利回りが６％だったし、郵便貯金も１０年おけば倍になった。
不動産も田舎だって買った借家が買値で売れたのが「右肩あがり」の時代。

今は、資産デフレのおかげでいびつになって、不動産だけが右肩あがりに
もどったと思えばいい。
株は買って寝かしていても役にたたないけどマンションは住める。貸せる。
売って多少なりとも元が取れる。
３割は自己資金ないと銀行がもうかるだけだけどね。