23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

>>83
まぁ2006年は急激に上がりすぎて、この後しばらくは停滞しちゃうけどな

首都圏のマンション平均坪単価は1980年代前半は
150万水準　1995〜1999年まで200万円水準
2000年以降180〜200万円

１９８０年〜1996年2800万、
１９９３年〜97年頃4300万
2000年以降3900〜4000万

首都圏のマンション分譲平均価格だが
バブルの1997年から1992年の6年間を除いて
極めてフラットなのだ。
前述の東京カンテイ中山登志朗氏の資料参照
http://realestate.homes.co.jp/contents2/column/sale01/index.php

地価は首都圏平均値も23区平均も25年間で大きく波打っていても
分譲価格も平均坪単価も高騰・急落が終われば常になだらかという
ことは、どういうことか

平均的サラリーマンが買うマンションの価格は給与水準や
金利によってだいたい決まっていて、地価があがればどんどん郊外の
供給をふやしていくし、地価がさがれば都心近郊に向かっていく。
逆にいえば、売れる販売価格で土地を仕入れるには毎年どんどん
郊外にいくしかなくなる。

供給者側からいけば、どこでも購入者層の所得にあわせて4000万
内外の平均価格で2売りたいわけで、土地が安い地区なら
３０坪以上の広さで供給するし、平均的なところなら20坪にする。

平均坪単価200万物件が、都心6区、城南にないというのが状況。
2007年さらに「坪単価２００万以下の物件がない」範囲が広がれば
都心の新規供給の価格が見えない中で23区平均が上昇している
ことになる。

中山氏が書いている”億ション”についていえば、地価高騰がはじまる
1986年まではせいぜい100戸〜200戸台の供給で坪単価も350万
〜390万
1997年４５９戸450万の坪単価を契機に戸数は3000戸／年まで
伸びたが坪単価は800万から550万へと下がっている。
一戸当たり面積にさほどの変化はないことから
1998年以降億ションは周辺部に波及したものと思われる。

地価高額型億ション（1989〜91年）
1 世田谷区 634
2 大田区 499
3 横浜市港北区 496
4 文京区 302
5 目黒区 236
6 横浜市磯子区 220
7 足立区 204
8 荒川区 197
9 豊島区 184
10 港区 171

上昇期は、都心の新規供給が果てしなく高値で供給され
続けるというよりもの周辺部に高額物件が波及していく
流れなのだ。
それにしても、荒川区の１９７戸はおそらくは
Ａシティの一部なんだろうが、確かにいまでも
あそこの一角だけは都心の空気が流れている。

確かに、鹿島のタワーマンションでのシェアはすごい。
湾岸でも、武蔵小杉でも虎ノ門でもやってる。
他のスーパーゼネコンも建てているが分譲物件は三井グループの
鹿島が目立つ。
三菱は逆にＷコンで安売りしてからタイアップが目立つね。
世田谷や千代田区の細かい物件をこつこつ仕上げてきている。

中小は投資家に一棟売りやコンパクトマンションに流れてる。
ワンルーム業者が急成長して神田で大規模なワンルーム作っている。
だんだん先輩格のマ◆コーさんみたいな動きになってきた。

主戦場は、川崎、横浜、埼玉私鉄沿線
中堅のモリモト、オリックス傘下の大京、
大手のコスモイニシア、東京建物、野村不動産、サンウッド
新興勢力のゴールドクレスト、フュージャーズあたりも
３０００万円台の物件で大規模にしかけてくる模様。

地価があがりはじめると
①都心の物件が激減する
②都心部にコンパクトマンション賃貸マンションが増え、
③それでもなお賃貸物件の賃料が上がる
という現象がおこる。

城南に庶民が手に入る物件が減り、中古が値上がり
し始めて都下、練馬方面、日吉、鷺沼、たまぷら、新百合
横浜根岸あたりが200万前半で売れるこれが地価上昇の前半。

どこで下降に転ずるかかといえば、
郊外で強気な大量供給に失敗し値引きが始まる時点。

湾岸の大量供給がなぜ暴落につながらなかった
かというと、常に地価ベースで同等の世田谷、目黒の
坪単価に比べ常に1割以上安かったからだろう。
なにしろ湾岸は地価が安い上に４００％の土地に
＋３００％以上の容積を積ん破格の安値を生み出している。
同様のことは世田谷では区が許可しないし住民もうるさい。

23区の値動きの指標として注目すべきは、
美しの森の売れ行きだと思う。
武蔵小杉は供給者の思惑どおり極めて順調に
売れているようだ。

もともと田園都市線沿線は、東急バスの走りまくる
世田谷区のセカンドラベルみたいな場所だ。
世田谷相場300万／坪の定着が先。
別に１９９０年代後半なら当たり前の価格なのだが

売れ残るとうつくしの森（たまぷらーざ徒歩10分）もやばい。
たまぷらは並木だけ表参道風。欠点は商業店舗のしょぼさ。
これも駅舎建替えでどこまで補えるか。

世田谷のセカンドラベルは、半蔵門線沿線の清澄白河、
さらには豊洲（世田谷在住者には縁がないが）。
勝どきでここが安値でいけば、たまぷら苦戦。
勝どきのゴークレにはやきもきさせられる。早く価格を
出してもらいたいものだ。

世田谷＞勝どき＞豊洲タワー＞武蔵小杉＞美しの森
と坪単価が３００〜２２０万の間でバランスがとれると
二子玉川再開発も、あたり前のような顔で平均坪単価
330万の価格を出してくると思われる。

こらが完売すれば世田谷330が定着する。
25坪８２５０万は１９９５年頃の水準
２０坪の中古が４０００万で売って住み替えるには
頃合の価格。
定期借地研分譲麻布タワー（東京アメリカンクラブ）
など３Ａ地区でで500万（もっとあげてくるかな？）
港・中央区湾岸タワー築浅中古300
江東区（西半分）250、
23区平均坪単価２２０万あたりで横ばい。
２０１０年まではそういう流れだと思うがいかがだろうか。

今から１０年前、バブル崩壊もそろそろおさまったと思われる頃
でも沿線の築浅マンションは坪２００万してましたからねぇ
今は築10年以内で1５0万くらいでしょうか。

あざみ野バス１０分の一戸建て１２０㎡が５５００万。
たまぷら徒歩１０分は犬蔵（川崎）の土地でも恐れ多くも
東急様のお手にかかった以上は、それなりの値段。

82平米で5500万のマンションに住むか、バスで緑豊かな
王禅寺から通うかというと、なんかマンションのほうがいい
って思えるんでしょう。
あるいはおっしゃるように一戸建て買えない若い人に
4980万で75㎡ならお買い得ですよ。
とか言ってるのでしょうか。

湾岸タワーのノリで高輪のタワーのモデルルーム見学に行って
年収書いたら冷たくあしらわれた人もいます。
売るほうもひやかしには慣れっこでしょう。
坪単価１８０と２２０には25坪で1000万の差があります。
700万の年収で3000万のローンというのが普通だとしたら
２２０は高いハードル。
確かに、昔から40代の中堅サラリーマンが住む街。
住民の子息のために、ライトオンとかユニクロはあるが
赤ちゃん本舗どこにもない。
ここより遠いマンションに住む人々はみんな一流企業の
高額所得者で、10年前5500万はお支払いになった
方々ばかりでしょう。もともと誘致された社宅の多いエリア。
おそらく美しの杜は30代の一次取得者はターゲットにしていない
のかもしれません。
世田谷の古いマンションを中古で買って10年、住み替えで
たまぷら駅近くの40代。こういうイメージでは？

思えば湾岸タワーの低層階坪単価180万円というのが罪作りな
話だったのです。
港南はもとより芝浦でも豊洲でも、大変な倍率だが3800万出せば
70平米の部屋は買えた。
調べてはいないが、武蔵小杉でもラゾーナでも当然買えたのでしょう。
なんで渋谷から30分も電車に乗ってさらに12分歩いた
場所で買えないのという気分になる。

美しの森で傲慢かましてもらうと喜ぶのは横浜ららの三井レジさんなのでは？