23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

そうか、ワインで殴ったんだったね。

やっぱり住まいを決めるのに、奥さんにせかされてと言う人の方が多いのかな？

＞いよいよ「買いが買いを呼ぶ展開」になってきたよね。
まさに同感です。一般消費者は市場全体を眺めていないので
その感覚がわからない。
実際に、今郊外を歩いてみるとここ１０年止まっていた開発が
始動しはじめたことがわかるよ。
今年は大きな節目。
ネットで御託を並べていると世の中の動きに取り残される。
ネットも現地を我が目で見るきっかけになれば役に立つ。
豊洲のスレで「あんたは最近現地に行ったか？」といわれ
行ってみてその面積の大きさに圧倒された。
レゾーナ川崎も武蔵小杉も現地はまさに大きく胎動しはじめ
ていた。
知らぬ間に横浜湾岸がすごい人気を集めていたし余勢を
買って鶴見あたりのマンションも飛ぶように売れた。
波は完璧に郊外にむかっている。

東京カンテイの沿線別中古マンション坪単価
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin.htm
これは大変参考になる。私はこれに概ね１００万／坪を
足して新築相場の推定に使っている。

でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
それともバブル期の再来になるのかな。小規模でも。

今の都心のマンション市場は、まさに最終日のバーゲン会場さながら
目ぼしいものはなにものこっていない。
しかしここで何かをつかんでいかないと、次のバーゲンセールの入場券は
もらえないかもしれない。

つまり、次回の都心は２００３年底値までは下がらない可能性が高い。
ここで１ＬＤＫを投資用に買っておけば、その転売益をテコに次の底値セール
で買い物ができる。
セールで残っているのは、質の悪いものばかりではない。値引率が
低いけどよいものがある。
２００３年に自宅を買って、２００５年に投資用を追加で買った人も少なくない。

さてセールが終われば次のシーズンのテーマで売出しがある。いよいよ本格的
春の郊外生活キャンペーンの始まり。
ホームドラマの舞台は新百合ヶ丘、港北ニュータウン。
今は端境期で歴史モノやオフィスもので調整しているような気がするのだが
いかがだろう。

＞でも、都心は上がり続けるけど、郊外は近いうちにまた下落するって言う話じゃなかったの？
東京カンテイの中古市場動向をみてください。

京成　北習志野は中古価格７６万で横ばい
　　　　一方押上は　１１６万で１割アップ
　　　　京成津田沼は　92でアップしているが勝田台は　55で横ばい

港北ニュータウンでは　センター南　144から156へ急上昇
田園都市線の鷺沼たまぷらーざも１２０〜１３０だがすでに安定。

「いずれも20年前後と築年数が長いにもかかわらず、平均単価が200万円台を超えた4駅の
上昇率は、20.7％で上昇率トップとなり、最高値をつけた三軒茶屋をはじめ、池尻5.5％、
駒沢大学10％、桜新町8.9％で値上がりが最も顕著な区間となった。
同10.6％の溝の口、同7.3％の梶が谷、同9％の鷺沼、同7.8％の江田などの上昇率も
総じて高かった。また、池尻、駒沢大学、宮崎台、南町田の4駅は2年値上がりが続いた。

前年同期比の下落率を見ると、築年数が10年を超えて2年連続で値下がりした高津の4％、
市が尾の10.3％、100万円を割り込んで最安値となった田奈の15.2％が目立った程度で、
ほか3駅は小幅な下落にとどまった。」
http://www.kantei.ne.jp/jusin/jusin_bn240.htm

＞人口減の影響はそこの差に吸収されるっていうところで話されていたような。
まずそのまえに、首都圏人口増加がいつおさまるか・・でしょう？
これって、出生率が減れば受験地獄がなくなる・・・っていうｙ論法と同じ。
有名ブランド大学はますます競争率が厳しくなり、競争率の低い大学はますます
学生の質が落ちて就職先がなく・・・という格差がひろがる。

郊外も人気の沿線や開発で商業施設やアミューズメント施設が豊富な地区と
むかしながらの静かなベッドタウンでは人気が２分する。
今の中古単価の絶対額を築年数で修正してみれば人気度はわかる。

ちなみに、昨年１０月時点で基準点の価格が上昇したのは横浜市川崎市
浦和市、市川市などで他はまだ低迷していたはずです。
今年１０月の基準地価の公表で明暗はさらに深まるでしょう。

どゆしても今マイホームが欲しいなら都内にこだわらず「伸びる近場郊外」を
買っておくのも保証はしませんが一つの考え方でしょう。
というか私がどうこういわないでもデベさんがちゃんと売っていくでしょうけど。

８０５さんの言う東京カンテイの数字は、たいして役にたちません。
というか、ああいうものは、よほど気をつけないと、百害あって一理なし、です。
数字をちょっと見ればすぐ分かるように、ある年上がっている駅もあれば急落している駅がもとか、どうみても安いはずの駅が人気の駅を逆転とか、とんでもない数字が散見されるはずです。

これは、向きや階はいうに及ばず、築年数や、駅からの距離さえ考慮せず、ただ集計しているだけだから。コンピュータ時代の鬼子と心得るべきでしょう。

あすみが丘でも多摩ニュータウンでも新浦安でも広域の宅地開発は
まず、中心地を活性化して魅力を高め、中心地の周辺にそこそこの人口集積をはかる。
そのあとで、いきなり最も奥から宅地を売っていき、徐々に駅周辺へ迫ってくる
その手法でいけば、臨海部のタワーの次は、柏の葉キャンパスや鴨居、美しの杜
という話になる。どうもＭ社のシナリオばかりが目立つが実際見事なまでに順序よく
ことが起きている。すごいなぁと思う。

＞８０８
人口減の現状は今年から２万人くらいずつだっけ？もう始まっているけど、
たいしたことはない。2015年くらいまではその程度。問題はそれからで、
団塊の世代の高齢化から一気に加速し始める。（2020年には60万人以上
毎年減る）
人口減も問題だけど、超高齢化のほうが深刻かも。地方のほうがより
大変だろうが、こうなってくると東京だけ例外と言うことは少なくとも
ないと思う。
つまり投資目的で買う人は、売り時が肝心か？。

810さんに同感。
数字におかしな点が散見される。

>>782
都心物件はバブル崩壊で下げすぎた相場が適正価格に戻しているだけでしょ
郊外は便乗物件を掴まないように要注意

多摩はM　千葉はT　だね
最も値上がりしている場所。

都心にファミリータイプを買ったけど、いつも帰宅遅いし、出張多いので、
妻子は妻の実家で生活。結局、そちらで就学となり、もう引っ越してくる様子はなし。
はらいせに、自分一人用にもっと都心で2LDKを購入した。しかも、浮気してない。
職業は、良い夫、良い父。

都心が安かったというのも実はタワーマンションの低層階が郊外並みの
価格で買えたから感じた錯覚ではないのか。
おそらく湾岸タワーの平均坪単価は２３０万内外だろうが
一般サラリーマンにとってして安い価格ではない。


中低層マンションの坪単価なら一つの建物で倍近い開きがあるのは稀だが
湾岸タワーは階、部位ごとに大きな価格があった。
これがマンション相場感のない買い手の錯覚を招いたのではないか。

都心（芝浦、港南、勝どきのこと）のマンション（タワーマンションの西向き
低層階に限っていえば）が安かったのに、上がってしまった。（抽選ではずれた
売り切れた）

某タワーマンションの価格表を坪単価の安い順にならべて
田園都市線の地図のうえにひろげると、ちょうど沿線のマンション
価格の分布とそっくりになった。
最上階は渋谷近辺。上層階の下は駒沢大学、中層階がたまぷら
で最下階は中央林間、南町田

このスレタイに数少ない不動産統計数値を駆使して経済や金融や
地価変動のメカニズムを説いてみせても無駄で

質問の内容を読み替えるべきなのかもしれない。
２３区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる
で言えば、南千住や綾瀬のマンションはいっこうに値上がりしていない。
２３区のどこでもよければいくらでも「安い」マンションはある。

格安なタワーマンションは港区、中央区（江東区）にいつまた供給されはじめる？
そういう問いならばわかる。
答えは、５年後の晴海再開発の一番はずれを買えということ
あとは、港南の定期借地権が坪単価１４９万円

ただ、忘れているのはくじ運が強くないといけないということ。
もうひとつは、２００７年末までに既存のタワーのキャンセル物件が結構出てくる
からそれを拾うか、割高だかタワーの転売を狙う。

しかし、命題が「港区中央区で坪単価１８０万以下でマンションが欲しい」
というのなら、築３０年の芝浦や浜町の中古しかない。

なんか勘違いしてる
コンプレックスの塊オレ様男のスレになってる・・・

何のコンプレックス？

２００４年９月の住宅情報誌で価格の明示された物件から
書き出すとこんな感じ。

深沢ハウス　270万／坪
グランドメゾン三軒茶屋の杜　　270万／坪
パークホーム三軒茶屋アーバンレジデンス　２４０万／坪

クレッセント東京ＶＩＥＷ　ＴＯＷＥＲ　　245万／坪
シティタワー高輪　　　　　　360〜450万／坪
サンウッドパークサイドタワー　290〜300万／坪

底値というのはこの水準。
ちなみに
東京メガシティ　　（北区）　　　180万／坪

２３区新築価格が２００３〜４年水準よりさらに２割下落するシナリオを考えてみた。

深沢　　　　215万
三軒茶屋　　215万
新大橋　　１９５万
高輪　　　　290万
三田　　　　240万
赤羽　　　　145万
豊洲　　　　１８０万

仕入れる地価が２割下がる。そのためには
①容積率を２００％割り増
②地価が暴落する
③火災で焼け野原ができる
④土地の固定資産税率を極端にあげて放出させる
⑤相続税の免税額を引き下げ、相続税対策で土地を売ると
　　有利な税制に変える

ローン金利が4.5％〜5％まで上げる
マンションを買う人の融資総額が減る。単価も下がる。

急に上げると国債の金利もあがって償還原資がなくなるので
まず消費税率をあげておく。
マンション景気が翳って世の中が不景気になる
地価も下がる。
実際、価格は下がるが所得水準自体が下がれば
下がっても買えない。

とにかく住まいと所得は相対的なもので、その関係が崩れたのは
バブルとその崩壊の影響の節目の一時期だけで
みんな所得に見合った場所に住むという状態に戻っていく。

逆に、バブルを再燃させれば長引く不況の後にもっとどん底の
マンション価格が実現するかもしれないが。