23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

今は勝負時です。
目一杯ローンを借りて、納得の物件に投資する時期です。

という気もしてきます。諏訪山、花房山あたりの新築、驚愕の高価格
となりそうな予感。今築20年の賃貸で、家賃ずうっと下げてきた
のに、もう下がりませんと言われてしまった。。何調子に乗ってんだー
と思うが、回りはどんどん家賃上がっているし、何も言えん。。。

金利は長期的には上がらざるを得ない。高齢者世帯が増えれば、これまで貯蓄していた世帯も、その貯蓄を取り崩す側に回る。低金利を支えた前提である、家計の高い貯蓄率はすでに消滅しつつある。地価下落がこの10年ばかりの特殊な現象と強調するならば、異常な低金利もこのバブル処理期間の一時的な現象であることを強調しなければ片手落ちというもの。ローンを借りて、マンション投資すればそこそこの利益率という時代がいつまで続くわけではない。

なるほど都内でも、高齢者向けの投資が増えるのは事実だが、その実需に応じる層の絶対数はどれだけ考えますか。入居費に3000万払い、毎月30−40万の優良老人ホームに入る層が人口の何％との見通しですか。そもそも老人ホームは基本的には、間借りか、マンション形式なのだから、戸建に比較すると必要な一人あたりが占める土地面積も狭いはず。

また投資という視点から地価が上昇するというのならば、金利水準を無視できないし、賃貸にしろ購入するにしろ、一人ひとりが働いたGDPから支払われるのだから、地価はGDPと正の相関を持つ。ならばGDPが、今後どのようにして上昇するのかを、述べる必要がある。白人人口は減少しているが総人口は増えているアメリカとは経済の前提が違いすぎる。

704さん、諏訪山、花房山って何線の駅あたりですか？場所が全く、わかりません。
勉強中ですが、、土地勘がそこにはありません。

諏訪山＝中目黒、花房山＝目黒のあたりです

確かに。高齢者のマンションへの買い換え需要とか言うけど、今住んでいるところがあって、
かつてローンを組んで一生懸命返したところで、それなりの知り合いもいる。
そこを売って、都心のマンションに引っ越す人ってことでしょ？　何パーセントと考えて
いるの？　１割にも満たないと思うけど。（実際千葉の実家の近所でもいなくはないけど、
ごくまれ。）
誰かが前に書いていたけど、第一次取得者や労働人口が減少していく中で、他（埼玉・
千葉・神奈川のブランド地以外）は値下がりするけど、都心だけが上がり続けるという
のがありえると考えているのが疑問。

下がっちゃ困る人が、上がる上がると言ってんじゃないの。

>>708
そういう風に考えるのが「一般的」で、だから一部の人だけが不動産で財を築き
多くの人はせっかく稼いだ給料を、住宅ローンで無駄に使うのです。
普通の人は、不動産を考えるにはあまりにものの見方が近視眼的なのです。

それでいいと思います。みんなが詳しくなって儲けはじめると政府が税制で
規制してカネをすいとりはじめる。これが過去の歴史。

710さんは、いつごろまで上がると考えているのでしょうか？

そもそも住宅ローンの持ち家購入は欧米で始まったことで
持ち家政策は資本主義社会の最大の陥穽ともいえるシロモノ。

金利４％で３０年ローンを払えば元本の１．７倍の返済総額。
元利均等払いなら初期ほど利払い比率が高いから
１０年で払うローンは元金の57％一方、残債は79％残っている。
２０年後ならローン返済額は元金の115％残債は47％

物件価格が本当に安くなっていればマンション購入もいいが
高くなりはじめたら貸し手にまわるほうが有利。

都心６区の物件　最低でも８区の物件は欲しいところ

土地とマンションの相場は必ずしも一致しない。総体的に上昇傾向であることは確かだが、地方・郊外の土地価格は今後の人口分布変化によって横ばい・値下がりもありえるでしょう。資金力有る投資家は安全運用が基本だから、価格高騰間違いない都心部を狙うので都心土地価格が独歩高となる。
マンションは或る意味製造物だから地価の相場とは違う要素がある。景気が悪くなるとメルセデスは車の価格を下げますか？売れなければ、価格を下げるのではなく供給（生産）を調整します。こういった要素と不動産相場が相まってマンション価格が提案されていく。だから、大手不動産がマンション相場をコントロール出来る現在の環境下ではマンション価格は当分上昇基調で、下がることは考えられない。中小業者活動の余地ある郊外・地方では安物も出ましょうが。
確度の高い予測ができるとすると都心部マンションの価格上昇のみで、地方・郊外は不透明ですね。
都心部に関しては、景気動向も人口減も関係なく、投資価値を考える余裕ある所得層がどこに支出を配分するか。買える買えないなんていう考察はこれら所得層には無意味で、かつ、規模も大きい。この層の興味がこの１０年、不動産に目を向けていなかった。これからの都心需要はこういった層に支えられ、サラリーマンやファミリー需要は財布と相談しながら、都落ちするしかないでしょうね。

>>711
いつごろまで上がるかなどどうでもいい話で、いつごろまた２００３年の底値以下になるか？
という話が「買い手」の立場では重要なのでしょう？
上昇基調のなかで勾配がどのようになっていつ下降に向かいどこまでの傾斜で下がるか

そんなことは複数のシナリオを描いてみるだけでそれぞれの対策を考えておけばいいのですよ。
これだと一つに絞り込む意味はない。

私は、次の下降は今から４年以上先で下降するまでに２００３年ベースから地域差はあるものの
３５％から４０％は上がると思う。次の下降はその４０％が１０年でもとにもどるか
景気付与策と外資の流入、個人資産の不動産投資市場への流入で住宅とは別の視点で
地価を上げると思う。世の中がインフレに向かえば今世紀中に２００３年価格にもどることは
ないでしょう。

格差社会を反映し、マンションも格差がハッキリする時代がきた。

郊外は３千万円で、都心は１億円。
良いか悪いか別にして、そういう世の中に変わる気がします。

中古のメルセデスは、ゴミみたいな値段で売ってるけどな。

０５年に都心のタワーマンションを買いました。結果的に底値でした。
それまで住んでた世田谷のＭＳが手狭になったので、買い替えを検討
気に入った物件があったため、引越し前にそのＭＳを買値より高く売り、
（残債はなし）、新たに６０００万のローン組んで億超えの物件を購入しました。
先日査定に出したら、なんと購入価格の５０％増しとなっていて、驚きました。
たまたまの巡りあわせで運良くこういう結果になっていますが、
あのままあそこにすみ続けていたら、もはや住み替えは不可能でしょう。
いろいろ勉強して投資している人は、もっともっと利益を上げているのだと実感しました。
確かに誰にでもできることではないし、リスクも伴う。
でも都心不動産で確実に儲けている人たちがいるのも事実です。

現金はそれなりに持っているのに、あえてローンにするくらいの人は
いいけど、この低金利でローンめいいっぱいでなきゃ買えない人が手を
出してしまっている現状がある。消費税と金利上昇をちらつかせられて。
この辺りには危険を感じるかな？
もう日本ではみんなが儲かってハッピーな時代はこないだろうし。

都心物件なら、いざとなったら貸してしまえばいい。山の手内側ならいくらでも借りては
いる。もちろん＊＊ばローンもちゃらだしね。

売ればの間違えでは？　ローンきつくなった人が貸すだけでは住まないでしょ。
次の住まいもあるし、住むこと条件の優遇を使っていることがほとんどだし。