23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

都心にタワマン買って住んで
6年後3割高で売れても一緒のことでは？

>>423
都心に買えるタワマンが「狭くて家族で住めない」からとりあえず自宅は賃貸で
住んで、都心地価上昇の恩恵を逃さない手段としての１ＬＤＫ購入

頭金８００万〜１０００万想定で今買えるのは４５００万くらい。
貸しておけばその間残債も減っているわけで

＞４２４

賃貸への支出は？

①８００万〜１０００万円の自己資金はあると想定
②購入予定額４５００万円・・・・④
③３5００万〜３7００万のローン審査済み

まず、都内のコンパクトマンション
４２㎡〜５０㎡程度を取得
アパート・マンションローンで５年固定３．３％の
金利で借りる
月々の返済１４９千円
管理費・固定資産税（月額）３．２万円
家賃　２０〜２２万（サブリースにすれば１８〜２０万）
毎年の収益約９２千円
６年後　４５００万が３割上がっていたら
５８５０万円・・・①
仲介手数料１９０万円・・・②
当初購入諸費用１６０万円・・・③
譲渡益　①-②−③-④＝1000万円
ただし譲渡益課税２０％なので手取りは８００万円

>>425
今の家に住み続けることに損も得もないでしょう。
場合によってはもっと安くて広いところに住んでもいいわけですし
不動産を取得する計算と「家賃」は別に考えるべきでしょう

6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？
業者さんですか？

あります。
素人さんですか？

不動産の投資は知識のない人がやるべきではないということは、ローバート・キヨサキさんの本にも
マネーの公理にも書いてあります。
考え方を書いているだけですから自信のない人は考えなくていいです。
少なくとも投資用マンションの確定申告が自分で書けない人、不動産が嫌いな人は別の方法で
資産を増やしたほうがいいです。

受身では資産は作れない。もうこれ以上「業者さん？」といわれるのは嫌なのでこの話題はここまでに。
４２７は私が実際に目論んでいる数字です。どこを買ってもこうなるというのでなく
立地、物件、階数、交通など吟味した上での話なのでご参考程度に願います。

不動産に詳しいのは業者以外に「個人投資家」というものがいます。お忘れなく。

>>429
わたしは素人ですよ。
あなたは、業者さんなんですよね。
あるというのは、どの程度の確率でおっしゃっているのですか？

投資で考えるなら、現時点では３年〜４年前の投資がベストでしたね。

４２６さんの目論みは「６年後３割増」が前提になっていますが、
この裏付けを「個人投資家」の観点から説明してもらえないでしょうか？
参考にさせていただきたいので。

＞6年後の中古で、５８５０万になることなんてあるんだろうか？？

こういう思考は物心ついてから１５年下落相場が続いた日本の３０代の人が
陥りやす思い込みです。
今日は明日の昨日であって昨日の明日ではない。
時代の転換期には発想を変える。

６年前はまだ下がり続けていた時期だから築６年の中古価格が売値を
３割程度上回る事例を上げろといえば
たとえば代官山アドレス、東京サウスパークタワーくらいしかないが
２００３年竣工の物件で５年目で売値３割というのはVタワーをはじめ
多数あります。
現在２年目中古２割アップならほとんど都心すべての物件がそう。
これが３割り増しにいくのにあと３年かかるかどうかは別にして都心物件というのは
供給が限られているから、同等の価格で新築が出てこない限り中古は値上がりする。
生産が人気に追いつかなければ価格は上がる。単純な理屈。

>>434
今から買うという前提のお話でしたよね？
底値でかつ割安の物件を買ったうえで、ありうるということならそう書かないと
駄目でしょう。

現在２年目中古ですでに３〜４割アップ物件もあるよ。
その物件があと３年続けて上げていくのかね。

今から建つ物件のそのまた中古なんて、買いたくないけどな。
他にババひかせる算段ってこと？

個人投資家というのは、ロバート・キヨサキクラスにでもならないとなかなか
自分のノウハウを開陳しないものです。
書いても私にとって一円の利益にもならない。彼は書けば印税が入る。

知識というのは、授業料を払って身に着けるものでここで知識を開示しても感謝もされなければ
自慢ととられるか疑われるのがオチですから

とはいいながら、「ババ引かせる算段」という猜疑心の強い人もいるようなので・・・

６年目というのは長期譲渡の課税を適用したいから。今は事業賞資産の買換え特例
が１０年超えないと使えないですし、それもやっと２年延長されたばかり
つまり２年後に買い換えるにしても１９９９年以前から持っていないと無理。
仕方がないから２割の課税はやむなしという話になる。
この税制がある以上、いまのマンション投資市場はセカンドハウスとして住んで
短期に売る（つまり収入がないから長くもてない）か
法人名義で社宅として役員の住宅にし長期でキャピタルゲインをうる
という流れで短期の転売益はえにくい税制になっています。
それゆえ、居住用で転売するながれが治まれば緩やかな上昇にむかうと
思われ、新規供給のない交通立地のよい都心エリアは中古価格がゆるやかに延びる
ワンルームは、敷地が少しでもあれば今後もいくらでも供給されるわけで
せめて１３坪以上の駅近物件でないと希少性はない。
そうなると、今出てきているコンパクトマンションで立地のよいものを選べば
６年後３割もありうる。川崎駅前やＭＭのタワーの１ＬＤＫも私には十分魅力的です。

というか都心のタワマン１ＬＤＫって、まず終の棲家ではないよね。
投資用でしょう？　六年後にまた投資家相手に売る確率が高くない？
３割高で買ってくれるのでしょうか？

３割高で買ってくれるのでしょうか？・・・というあたりが「受身」
そんな保証はどこにもない。そのときはどうするか一生懸命考える。
①急に金が必要になったけど売らずに金を手にするには？
②目の前に急にもう一棟タワマンができるとわかったらどうする？
③家賃が高すぎて店子がつかないときは？
④突然空室になって半年で１００万以上赤字だ

すべて答えを用意しておかないとダメです。
自宅は、セールスマンの言いなりに買ったとしても投資用マンションは自分で
考えて買わないとだめ。ここで教える話ではないから興味のある人は
本読んで勉強してね。

投資用相手に売るかどうかは、空室になっているかどうかで決まる。
店子がいたらオーナーチェンジ。確かに利回りで値切られるという見方もできるが
物件自体の値上がり相場を見ながら動く。
売り時期はテナント退室時。空室のまま高めの家賃で賃貸の募集と売却の募集を
同時に行う。いろいろノウハウがあるけど、それだって周囲を良く見ていれば
気が付くものです。