23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その４

＞マンション業界自体が、非常に変化してきていると思う。

総合デベロッパーは今ほどマンションに力を注いだ時代はない。
過去には３００戸どまりの中規模事業は専業デベの領域だった。
過去にも佃島、新浦安など商業施設一体の立地創造型開発が
あったが
1989年以降のバブルと重なって大衆の注目を集めなかった。

ラゾーナ川崎で「再開発で街が変わる」ということがよくわかった。
なによりの変革は「タワーマンションの普及」だろう。
武蔵小杉も同様に、ひなびた工場跡地がタワーマンション群に変わる

フラットで画一的な「田の字」が蔓延しつつあるなかで、タワーの
もつ規模効果と話題性が脚光をあびた。

＞あきらかに・・消費財、ファッションアイテムとしての扱いになってきている。
とにかく部屋を磨いて、飾って食事を作る女性のライフスタイルに
適わないといけない。
タワーマンションというのはあたかもアメリカ映画の主人公になった
みたいで夢見がちが主婦の欲望をしっかり捉えたわけで。

＞「資産価値」さえ、ブランドを彩る・・一種の記号でしかなくて、
私の選択が「正解」であったという保証がえたくて、「売ったら
いくら」という物差しを気にする。売る気はない。
こりゃ下がってもらったら困るわけで・・・

とにかくＡ↑↑↑　Ｂ↑↑　Ｃ↑　Ｄ→　Ｅ↓。不動産も車も所得も女？も宝石も。そしていずれ持てる者と持たざる者の間の調整が何かしらの形で起こる。でもそれまでは、あと少なくとも数年はかかる。なぜならそんなにまだ格差社会になってないから。

社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

＞そもそも完成在庫の積みあがりにたいして、
＞先高感を理由に正当化するのはどうなのかね。

土地価格の上昇から割り出した価格をエンドユーザに押し付ける
ような売り方はあきらかにダメだろうけど
２３区内に在庫が残っているのは限られているわけで
Ｙａｈｏｏ不動産で「即入居」で検索しても足立区北区の大型物件
以外目だったものはない。
噂のベイクレも５９４戸中9戸になっているし。
これも180万／坪から売れて高層階が残ったという話。
悪い条件の安い部屋が皆売れている。
ようするに上下方位の価格バイアスをかけすぎたというだけ。
５０戸内外の中小コンパクトマンションの動向が気になるけど
彼らは基本的に完成売りスタイルだから。

全体をながめると、城北不人気・・ということは千葉の完成在庫
は結構な数なのだろうと想像する。


＞年度切り替わってから一斉放出なんて事にならなきゃいいが。
なるでしょう。ゴークレさんのように資金体力のある会社ばかりでは
ないだろうし
千葉値崩れ、田園都市沿線完売という事態にでもなれば
住宅地の「格差社会」はますます進みます。

グラディウスの裏技のよう

＞社会自体の活力のポテンシャルが落ちてるから、
Ａ↑↑　Ｂ→　Ｃ↓　Ｄ↓↓　Ｅ↓↓↓。

概ねそんな流れでしょうが
とはいえ、どんなに安い土地でもマンション価格で坪単価９０万が下限だろうし。
Ｅは下がっても１１０万で
Ｄは１４０
Ｃは２３０
Ｂは３３０
Ａは７００

こうなるとやはり真ん中の２００万前後が無くなるね。

金利が上がってくれば１８０万以下の価格帯は坪単価で２０万以上
下げないと同じ面積では売れない。
高価格帯は金利が上がって物価も上がれば家賃もあがるので
関係ない。

千代田区周辺はA以上のポテンシャルがありそうだね。

千代田区周辺は千代田区内の麹町あたりまではいいが新宿区になると
とたんに交通の便が極端に悪くなる。都営新宿線南北線が無駄な
ところを走っているせいだろう。
個人的には九段下駅前を再開発してもらいたいと思っているが

そうですね
千代田区と文京区は街が少し古め

↑↑↓↓←→←→ＢＡ　といったところです。

人は何かにすがらないと人を信用できない
貨幣の価値を保証するのに「金」を用いるのが金本位制。
わが国は土地は担保としてカネを貸していたわけで
そういう意味では「土地本位制」の経済だった。
人や会社の事業内容より土地の価格を信用する
それが日本の金融業界。

それがバブルで値崩れして、金融業界は根底から機能を失い
貸し渋り貸し剥がし
地価が下がり続けても、住宅ローンだけはせっせと貸したのは
勤務先を信用したからで、結果的にサラリーマンは倒産しない
からローンは払ってくれるからだ。
不動産証券化が２００１年以降やっと定着化
不動産投資のリスクを負う仕組みが変わった。
ファンドが土地を買いあさったおかげで地価が反転した。
おかげで金融の仕組みも元通りになった。

地価というのは下落してはいけない
もちろん急騰するのもよくない。
下落が当たり前というのは間違った認識で、名目ＧＤＰの勾配に
あわせた緩やかな上昇というのが正常なのだ。

マンションは償却資産だから経年減価して当たり前なのだが
なぜ都心マンションが買値より高く売れるかというと
都心の土地は毎年「新規供給の可能性が減っていくから」
都心に低利用の土地は実は結構あるが、地主が売却しない
限りマンション用地にならない。
地価が下がれば売る人が増える。
地価が上がれば売る人は減る。

同様に、駅近マンションも新規供給の可能性が少ない。
中野区、杉並区はまさにそういう状態で、バス便しか用地が
ない。
都内のいい場所は、誰かがマンション建てて住んでいる。
いくら待っても下がらない。
それが結論。

ヒント：最後３行

都内でも立地の悪い新築より立地の良い中古ってことね。

地価に関しては、安定していることが望ましいのは確かだが、安定的に下がるのであれば、実需とすいて求める層にとってはここ待った状況とはいえない。むしろ生活設計という点では、大きな変動がないことが大切だろう。

また「戦後どうだった」という議論はこれから先を考えるのに、参考になるのかはかなり疑問。著しい人口減、超高齢化社会は日本が初めて経験する状況なのだから、これまでの常識から判断するわけにはいかないだろう。

都心の地価でさえ、居住以外のオフィス需要に支えられているのだから、今後の世界経済の中での日本の相対的地位の変動を考えずにはいられないし、さらに短期的な経済状況を無視できない。都心なら安心というのはいかがなものか？

日本の相対的地位が低くなり地価が安くなるとすれば、
海外の相対的地位の高い国に土地を買い占められて、
日本経済はますます地位が低くなっていく。

ボツボツ出始めてる春の新新価格は高い！
文京区根津で坪単価350万円から。
埼玉県大宮で坪単価250万円。
庶民は何処を買えるやら。

どの時代も上がろうが下がろうが庶民には関係なし。
３年前に下がりきった時みんな買えた？というよりもっと下がる、まだ高いと
思ってたんだろう。都心のマンションの値段は庶民が手の届く価格には
ならない。ということは庶民をやめればいい。発想を変えるんだ。金持ちになりゃー
いいんだ。
１．都心にもともと多くの不動産を持ってる家柄の人と結婚する。
２．株で儲ける。
３．当たり前だけど金持ちと結婚する。
労働じゃ金持ちになれない。
その証拠に公務員は税金で公舎作っちゃって住んでるジャン。人の金を利用せよ。

４．宝くじを当てる。
５．ラスベガスで一攫千金を狙う。
６．どこかに大金が落ちてないか探す。