THE TOWERS DAIBA その６

>1087
そういう考えをこういった掲示板で出す意味はあるの？
匿名の意見を管理会社が取り上げる必要はないし。
他から見れば資産価値を下げるし。
ここで何をいっても解決しない。
つまり、あなたの意見の方が死んでしまっていますよ。わかりますか？

主張されていることはいいと思いますので、直接、お伝えください。
じゃなきゃ、ただ煽って楽しんでいるだけか、、住人じゃないか、、
どちらかなんでしょうけど

>1101
何か焦ってません
えらく前の投稿にレスなんかして
１０８７があなたにとって結構重要な発言だったようですね
もしかしてあなた....フッフッフッ
匿名利用して成りすましても
バレバレだね

私は1101さんの意見に賛成ですね
管理の問題や料金の問題など、かなり内部の情報も出てくるわけで
それを不特定多数が見るこの板（購入検討者用）で
意見をやりとりするのはどうかと思います。

言葉遣いを含め、事実か事実でないかはっきりしないことで、
何かを責め立てるような書き込みも感心できません。

そういった意味でも住人しか書き込めない
掲示板をつくってもらえるといいですね

別に隠し立てしなあかん話ししとるわけじゃなし
こんなことはどこでも激論交わしとることですわ
変に隠したらむしろここの資産価値的にいってよくなかろ
外部の人がここ見て買いたくなるような管理にしていくことのほうが大事おまへんかー？
この掲示板見られて困るのは管理会社だけとちゃいますかー？

>1104
言ってもダメだからここに書かれてるんだと思いますが？

1105さん

ずっと眺めていましたが、

ただ一言、あなたは品がない

というわけで住人の皆様、もう、煽られて乗っかる書き込みはやめましょう

皆さん煽られて書いているわけではないと思います。

掲示板って自由に書きこむためにあるんですよね。

無理して制限してもそれは無理のような気がします。

問題が解決されれば自然にクレームっぽい書きこみも収まるのではないでしょうか。

ここを見ていれば今なにが問題になっているのかがわかるので助かります。

「東急コミュニティ　変更」で検索したらいろいろ参考になるホームページがでてくるみたいね。

>1109
あなたにとっては意味がないことでも他の人には価値があるかもしれませんよ
私は参考になってます。
要するに今の管理会社には疑問を感じている人が少なからずいるということでないでしょうか
それを踏まえて理事会で改善を求めていくことは住人として大切だと思います

>>1110
さっそく「東急コミュニティ　変更」で検索したらとんでもないことが書かれていました
東急やめたら管理費が３割下がったとか不誠実だとか横領なんてのもありましたよ
ほんとかどうかはかはわかりませんがハッキリ言ってショックでした
もう少し詳しく真相を追究してみます

やっぱぼったくってるんだ（＞＜；）

＞１１０５

おまえ、関西人ちゃうな？

＞１１１４
関西人？
ちゃいまんがなーわしはなー

火星人マイナスやで〜〜

東急コミュニティ変えて管理費下げようよ。

おもろい。
関西人に仲間入りさしたろ。

仮に管理費３割も下がったら年間４０００万円くらい浮きますよね
１０年で４億ですかー
ただ変えるだけで４億はすげ〜！！
美味しすぎる
凄すぎる
住人の清き一票が４０００万円になるんだあ

私は東急コミュニティが好きなんで、変更に反対です。
ちなみになんの関係もありません

私は東急コミュニティにはなんの感情もありませんので、変更に賛成です。

委託内容が同じで質が良ければ安いにこしたことはないのは誰しも同じじゃないの

そういう意味で比較検討の余地はあるのでは？

それでも東急コミュニティにこだわる人がいたとしたら何か関係あるんじゃないのかなー

と疑われてもしょうがないですよね

ですね
関係ないと言いつつただ好きなだけで反対ではねー
東急コミが好きなんじゃなくてフロントの誰かといい関係にでもなったのか？
反対の人をそんな目で見てしまいそうです

そうですね。比較検討は皆が賛成なんじゃないですか。
ただ一部の方の言葉の選び方が悪いので
反感を買っている部分もあると思います

またこの掲示板でそれを主張し合うのは、
偽住人もいると思われますし、控えたらというのも納得できます

あまりオープンでなく、話し合う機会や場所が設けられればいいのですが。

ちなみに管理会社の満足度を調べてみたのですが、意外な結果がでました。
1位 大成サービス 67.5%
2位 西洋コミュニティ 67.2%
3位 三井不動産住宅サービス 65.5%
4位 東急コミュニティ 61.7%
5位 伊藤忠アーバンコミュニティ 55.0%
6位 長谷工コミュニティ 52.9%
7位 穴吹コミュニティー 52.8%
8位 日本住宅管理 52.6%
9位 野村リビングサポート 51.5%
10位 コスモスライフ 51.4%
11位 ナイスコミュニティー 50.0%
12位 オーエムサービス 48.3%
13位 互光建物管理 45.8%
14位 近鉄住宅管理 45.5%
15位 藤和コミュニティ 45.4%
16位 住友不動産建物サービス 45.3%
17位 大京管理 43.2%
18位 アーサーヒューマネット 42.0%
19位 第一建物管理 41.6%
20位 日本ハウズィング 39.7%

でした。東急は4位ですね。

以下は管理受託戸数のランキングです。

１ 大京管理 ５４６０ ５４６０ ２８万２９０３
２ 日本ハウズィング ３８４９ ４２７０ ２２万１５９７
３ 東急コミュニティー ３４８６ ４３２４ ２１万３６１９
４ 日本綜合住生活 ８２０ ８３０７ １７万４１９２
５ 長谷工コミュニティー １７２０ １９６６ １４万３１４５
６ ベニーエステートサービス １７３４ １７３４ １０万１３１８
７ 住友不動産建物サービス １６１９ １９８０ ９万５７２１
８ 三井不動産住宅サービス １３７４ １７４０ ８万９７８８
９ コスモスライフ １５５１ １６２９ ８万６０１３
１０ ダイア管理 １６４３ １６５４ ８万４４９７
１１ 藤和コミュニティー １６２４ １８１３ ８万１２９６
１２ 合人社計画研究所 １３７２ １５１１ ７万０２０５
１３ 野村リビングサポート １１３１ １２７３ ６万６５３９
１４ 大成サービス ７０５ １１９８ ４万６５９５
１５ 浪速管理 ４９１ ６４５ ４万５６８７
１６ ＭＭＳマンションマネージメントサービス ６１７ ７８５ ４万４４７７
１７ ナイスコミュニティー １０３４ １０３４ ３万９３１３
１８ 伊藤忠アーバンコミュニティー ４５８ ５６７ ３万７２８９
１９ 日本住宅管理 ７０２ １００４ ３万６１５７
２０ ダイワサービス ５９８ ６０８ ３万４１６２

ここのような大規模マンションは
管理受託戸数のベスト10に入っているところでないと対応できないと思うのですが。
その中で№１は三井不動産住宅サービス、2位は東急コミュニティとなります。
意外といい方なんではないですか？

>1124
管理費の高い順にならんでるとしたら当然の順位だと思います
またその順位がここにあてはまるかどうかは別物だとも思います
なにか東急コミュニティーを必死に宣伝してるみたいで逆効果なのでは？
どちらにせよ比較再検討は避けて通れない作業だと思います

ここ３年で管理件数が最も伸びてるとこってどこなんだろう。できればその理由付でレポートがあれば１２０点満点なんですが。たとえば、証券会社だとイートレードが大手会社と比べて1/10程度の価格戦略で３年で顧客数を５倍みたいな感じで。

1124です。いや私は話題になっていたんで調べただけで
現在、東急がいいとも悪いとも思っていません。
まあケチって管理がひどくなった事例もありますので
１年くらいは様子見てもいいのかなとは思いますが。

で、ソースは以下からです

http://www.nandemo-best10.com/f_mansion-kanri/

http://www.personalvision.co.jp/rannkinngu.htm

所詮少数の住人で賛否を語りあっても決めるのは総会決議なんだから
いろんな管理会社の比較材料（相見積もり）や住人全体の評価をもとに理事会で審議していただき
議案を提出していただいて住人の審判を仰げばいいってことなんでしょ
批判する人も宣伝する人も議決権は同じ一票ですからね
今の管理費がサービス内容からして割高だとすれば東急が値下げするか契約解除することになるわけです
１億５０００万円の管理費がいくらになるのかは住人一人一人の認識にかかってますね
２０年後修繕費が今の４倍にならないように極力死に金は修繕積立に廻せるように理事会は努力していただきたいものです

微々たる　お金で右往左往するようでは
楽しいマンションライフは　送れませんよ！

ざっくり１億が人件費なわけだから、年収４００万のおじさんが２５人。やっぱちょっと多いよね。フロントに常時２名の三交代制でのべ６名。管理人兼警備員常時２名の三交代制でこれまた６名。こののべ１２名がフル稼働してくれれば、相当サービスレベルは上がるんじゃない。２４時間フロントサービス、内線で早朝の羽田へのタクシー手配もOK。深夜に酔って帰っても笑顔でお迎え。朝夕刊もセキュリティ万全の全戸玄関前管理人配達、おまけに浮いたコストで本格業務用冷凍冷蔵庫を空き席に設置して２４時間冷凍冷蔵宅配もフロントで受け取り。エレベータの破損やプールの苔も積極的に発見して住人が見つける前にすべて理事会へ対応変更案の上程。新しい管理会社に変わると理論的にはこのくらいはやってほしいけどね。ま、とりあえずは管理委託費明細の公開からね。

いーですねー
これからも住人のみなさにと頑張ってサービス向上コスト削減の浸透をはかって行きましょう！
でないと楽しいマンションライフは　送れませんね！

私はサービスレベルは今のままでいいので
ぼったくられた４０００万円の返還ならびに値引きを要請してほしいと考えています。
だれかの言うようにここの管理費は年８０００万円くらいが相場なのではないでしょうか？
だれか現状内容でそれくらいでやってくれる管理会社見つけてきてほしいものです。

８０００万といわず１億ぐらいで勘弁してあげては？
でもほんとに見つかったら変更になる可能性は高いですよ

>ざっくり１億が人件費なわけだから、年収４００万のおじさんが２５人。
実際に働く人の年収の合計（年収４００万のおじさんが２５人で１億円）が管理予算の人件費だとすると管理会社の利益（運営費）が出ないでしょ？
人材派遣会社では３割程度のピンハネ（と言われていますが、適正利潤とも言われています）が当たり前。管理会社では４〜５割が通り相場と考て間違いないと思います。

東急コミュニティが送り込んでいる防災センター所長Ｋ氏は、若手だがこの業界でもピカイチの
人材だぞ。かつて知人のマンションでも所長やっていたことがあったが誠実で機敏な行動力はいまどきのマンション管理業界にめずらしい。転勤の際理事会全員で引き止めたほどの逸材らしい。

東急コミの内部事情に詳しいということは関係者の投稿ということでバレバレですね
管理会社の宣伝書きこみはすべて成りすましの自我自賛投稿でしょうね
そこまで宣伝する住人がいるとは思えないしまた宣伝する必要もないはず
もしいたとすればこの宣伝の力の入れようからしてよほどの利害関係者であると感じます
気をつけてください

うちの理事会では引きとめたりしないからどうぞ安心してください。

それじゃぜひ前の職場に帰してください。

＞・・れようからしてよほどの利害関係者であると感じます
気をつけてください

人を疑うしか能のないゲスは困ったものだ。

マンション管理はカネじゃなくて人だよ。理事会と管理会社のスタッフの質だ
というのは理事になってみればわかるよ。

...ここで稚拙な発言する人に限って、組合総会には顔出さないし、委任状や議決書は出さないし。
そもそも区分所有者ではないかもしれんが...

けんかしててもしゃーないんで、とにかく委託管理費明細と管理人の年齢付名簿みながら議論する必要があるんちゃう。それをもとにやれば、ボッタクリバーや老人ホームでないことが証明されるわけでしょ。

東急コミ　vs　アンチ東急コミ住人って
東急コミさんがここに投稿してるってこと？
仕事中にですか？
以外と暇なんですね
いいな
でも字が違ってますよ「熱い」でしょ

私はアンチで管理には詳しいものです
わからないことがあれば私に聞きなさい

なぜアンチか。一昨年に東急から
リストラにあったので、アンチなのは当然である。

あ、それで必死なのね。
わたし納得いたしましたわ

１１４６さんの「以外」の方が、やばいだろう。
というか、パソコン(ワープロ)って、どうして一番目より、２番目に、一番使う字をもってくるんだあ！！

そうです
だから東急の手の内はよく知ってます
ご納得いただけましたか
はっきり言って当然来る初年度の値引き対策で始めに３割乗せてあります
値引きがこなければ丸儲けです
ようはバーゲンセールの定価値札と同じ手口です。

五割乗せないところが偉い！
なんて
まじですか？

東急さんそれは言い過ぎですよ昔の仲間なんだから
リストラの恨みって怖いですね
このまま内部告発されつづけらてこまるのなら
素直にあやまったほうがいいのでは？
あまりむきになって刺激し過ぎるとエスカレートしそうですよ

どっから出ても事実は尊い。
管理会社は情報を封殺するんじゃなくて、
いかに請求金額が妥当であるか、ぼったくりではないか、
住民誰もが納得できる説明をする必要があるとおもいますよ。
それを怠って他社に替えられても、それは努力不足で仕方ないことです。

それって逆恨みに該当するのかしら
逆恨みって恨まれる筋合いもないのに恨まれることじゃありませんか？

ていうか、そもそもがかなりむちゃくちゃなんで、ゼロベースで考える必要があるんじゃない。まずフロントとしてやってもらいたいこと。エレベータや給排水設備の管理、そして共用部分の掃除、消防点検、そこからの積み上げで考えれば自然と年間３千万ぐらいで収まるでしょう。なぜならどう考えても人件費として１日あたりのべ７名ぐらい稼動してれば処理できるから。管理会社の利益を乗せても４５００万/年。あと電気と水道を使いまくって３０００万。ということは、住民から１億５００００万せしめてるんであれば、７５００万の余裕金が出てくる。是非このお金は将来の修繕準備金にまわしてもらいた。

年商一億五千万で、七千五百万の利益だとしたら、
マンションで子会社つくって運営したいね。

>>1157さん
子会社作らなくても、そのための管理組会かと・・・
管理組合は、買った人みんなが既に在籍してる団体です。

みなさんやっとご理解いただけたようですね
住人の方々がご納得頂ける水準というものがあるはずです
買い物をするとき、言い値で買う人もいるでしょう
でも家に帰って同じ物が新聞チラシに買い値の半額で売りにでていたとしても
好きな店だかとといってもう一度同じ店で高い買い物をしますか？
普通は広告の店で買うか、買ったところに文句いって値下げしてもらいますよね
私は当たり前の話しをしているにもかかわらず
一生懸命その説明を否定し高い値段のものを素人に押し付け説得しようとしている方がいらっしゃるのです

>1160
明細書見てから言えよ、といわれましても理事会は要求してない管理会社は出したくないではなにも進みませんね
全く間違っていると思いますけどとおっしゃいますが、ではあなたはすでに中身を知っていると言うことになりますね
あなたがここの住人の方だとしたらウゼーなどと暴言を吐かれるほど管理会社のためにお怒りになる理由がよくわかりません

どちらにせよ、ここで話す話ではないですね。
毎月開催されてる理事会に出席して意見いうなりしないと
ここでコソコソ話してても憶測ばかりが飛び交い、全く意味をなさないと思います。

部外者に言われたくないのに公の掲示板に書き込むのもどうかと思います。

あと、ここ最近問題視されてますが、匿名掲示板での暴言も恥ずかしくて見てられないですね。

普通のマンションなら、契約資料または組合設立総会時に管理会社の委託契約書も配布されるはずだが・・
その中には、業務内訳と金額書かれてる・・・はず・・・普通なら・・・

イラ付く人は・・・・「住民版」へどぞーー！

はっきり言って当然来る初年度の値引き対策で始めに３割乗せてあります
値引きがこなければ丸儲けです
ようはバーゲンセールの定価値札と同じ手口です。

今月末、全戸一斉に消防点検がある案内がきてるけど、これって実態的に業者サイドは１日あたり何人ぐらいが対応してくれるんですかね。シロウトからは見えにくいコストの典型例だから、こういうのをしっかりみていくことが大事な気がしますよね。２名なら1日あたり日当１万×２名で２万、それが１０日間で２０万。１０名なら１００万。まー最大で１００万ぐらいですかね。ま、年間、消防点検を２回やるとして、価格レンジとしては、４０万〜２００万がリーズナブルなレンジってことになるのかな。

10年も前の話ですが参考になれば。。。
赤坂８丁目にある築15年の某マンションに住んでいましたが、雨漏りやセントラルヒーティングを戸別エアコンに変更する、などによる大規模修繕が発生し、管理組合が億を超える借金を公庫からしたのです。
その際に管理費の見直しをし、東急コミュニティーに値下げを要求したのですが、折り合わず、管理を他社に契約を変えたら、本当に３割管理費が安くなったのです。お陰で借金も６〜７年の返済予定が繰り上げで早く済み、今では積立金が管理費の４０％近くを占めています。
退職して時間に余裕のある方々が組合に増えた時期だったのが良かったのでしょうね。

その後、その組合は毎年のように、管理会社から、あいみつを取り、この１０年間で３社変更になりました。変更する度に、管理料は安く、管理の質は上がっていきましたよ。
ちなみに、３社とも大手管理会社ではありません。

多くのマンションでは修繕積立不足が問題になっています
ここの計画では２０年後今の４倍となるように設定してあります
マンション販売会社は売りやすいように当初の修繕積立金を安く設定しています
アンチ管理費の人は今の額が変わらないと勘違いしている方が以外に多い
だから総会でも値上げしないので計画倒れとなり予定していた修繕ができずに老朽化し資産価値は暴落しています
ここを売るときも修繕積立の額によっては売り値もかわってきます
早いうちにコスト削減サービス向上を実現できれば修繕積立計画を見直し値上げのカーブを緩やかなものにできるのです
それはすべて理事会の提案力と実行力にかかっているといってもいいのです
管理会社にいたってはブランドは意味をもたないね
何千万単位の話しです、見栄張るところじゃないですよ

どんな仕事でも手広くやれば質は落ちるもの
大手はお役所気分で強気です
中小は後がありませんので必死です
質、価格からいって二流くらいの管理会社が狙い目です

1171さん、コスト削減の提案は素晴らしいと思います。
ただ、この無記名掲示板のやりとりを理事会で取り上げるとは思えません。
このままではあなたの良い提案も闇に葬られてしまいます。
ぜひ次回理事会に提案していただくか、もしくは
どなたかがおっしゃっていたように理事の半数は半年で改選されるようですので、
理事に立候補されたらいかがでしょうか？

>>1172
普段面と向かってそういう口調で言えますか？
もっと言い方があるのではないでしょうか。

>>1173
その考え方は良いと思います。

>1169
消防点検の費用見てきっと驚くと思うよ

>>1171 まったくそのとおりですね。築後１５年間の建物が元気なうちに、いかにムダなコストを省いて、積立にまわしていくか、まさに人生設計みたいな話ですね。逆にヤバイのは壊れるはずもない新品のエレベータを何回も何回もチェックして高額なエレベータ保守費の名目で吸い上げたり、単なる消防機器の見回りでなぜか数百万チャージしてみたりといった感じで、まだ２０代で問診程度でいいのにMRTやCTを駆使して体中しらべて高額な医療費を請求し、年取ってホントに体の具合が悪くなったら人間ドックにいくお金みんな吸い上げられたあとでしたってことになるってパターンですね。

３年前目黒の賃貸マンションに住んでいましたが東急コミでした
何故かエレベータ点検が月２〜３回もありました
多いな〜と感じていました

>>1178
上手い事言うなぁ〜
でも何故だろう？全然笑えない

どうしてここの管理会社はお年寄りばかりなんですか？
フロントはマンションの顔ですよね
高齢者使って人件費抑えてるなら管理費もそれなりの額に抑えてもらわないとね

東急グループの姥捨て、定年後再就職受け皿だったりしてね。

シルバー人材センターからの派遣だったりして？

世の中には２タイプいると思うんだ。
悪い面が強く見えちゃう人と良い面が強く見えちゃう人。
私は後者。なんでもプラス志向なんだよね。
だって文句ばかりの人生ってさみしいじゃん。
自分で選んだものには、自分にも責任があるからね。
ほとんど文句はつけないよ。
将来もっと金がかかるなら、自分でもっともっと稼げばいい。と思っちゃう。
むしろさんなことに神経や時間を費やすのがもったいない。

実際、そうやってきて今があるわけだし。

でもここもピンキリいるわけで、前者の方もいるのでしょう。
それはそれで、のんびりの私には助かりますけどね。
なので頑張って削減とかしてください。
私は趣味と仕事で忙しいので無理ですけど。

>>1184

わかりました、お任せください。

忙しいあなたのためにも私たちで頑張ります。

コンシェルジュ業務は東急コミュニケーションが契約した下請け会社の方々が運営しています。
その中でも正社員は１人〜２人だけであとは皆さんパートの方々だそうです。
長く、ホテルマンをなさっていた方、他のタワーマンションでコンシェルジュ業務をなさっていた方もいます。平均年齢は高いかもしれませんが、落ち着きがあっていい感じだと、私は思っています。

マンション内で業務に当っている方たちは、皆さんきちんと挨拶してくださるし、
エレベーターの乗り降り時などいろいろと配慮するよう教育されていると思っています。
たいへん心地よく生活を送れています。
コンシェルジュの方も1186さんと同感で、落ち着きがあって良いと思います。

今日、マル金ラーメンはじめて食べたけどコクがあってうまかったよ。こぎれいだし、結構いいんじゃない。看板も指摘する人がいうほど目だってないし、いいと思いました。ただ駐車場側のエレベータの中が１ヶ月ぐらい掃除されてない感じだったけどね。あそこは、掃除対象外なんかね？

>>1188
そういう意味ではないでしょう？
掲示板だからといって、おそらく住人同士だろうと思われる書き込みで
その言い方はひどくないですか？と言ってるまでです。

管理会社の紹介業者、内覧会出世起業者などは、
売り上げの２０パーセントマージン払ってるんですって。
販売店や管理会社の紹介してくれた引越し屋は、
１０パーセントマージンを払っているんですよ。
皆さん知っていましたか？どこの業者を信用すればいいんでしょうか？
専門店を自分で探すしかないですね。

もし業界に詳しい方がいらっしゃいましたら、
もっと詳しく教えていただけないでしょうか？

企業はボランティアでなく収益事業なのだから、マージン有っても不思議でない。
払う貨幣の量が、提供される物やサービスに見合わないと思ったら、使わなければ良い。
民主主義・自由経済の原則です。

スレの削除依頼してみよっかな
引渡し後のマンションなんだからさ

>>1194
1190です。勝手に外部と決め付けないでください。

え、本当の住人がいるのですか？もちろん私も外部です。

結局、今週の理事会ってどんな感じになるんでしょうか？

細かいことは後でいいから
委託管理費明細の提出要求くらい早くしてください。