23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

＞９３７
英国や米国では便利で分譲価格の高い都市の中心に金持ちが住み始め、そのうち
付近に金持ち目当てで零細企業を興す下層の人たちや上昇意識の強い非白人が住
み始め、結局、悪貨は良貨を駆逐、白人は治安の悪化した都心を捨てて郊外に
移りはじめます。英国の事情は知らないが米国の都市はほとんど例外なく、その
傾向で私が７年住んだヒューストンも同じ。日本でいえば銀座近くの中央区、
千代田区に貧乏人が住み、金持ちは治安の良い山手線の外側や近県に住むという
構図になります。

>>940 さん
卓見ですね。
不動産業界としても、再三ここでいわれているように、
限られた土地しかない都心だけでは、ビジネスの飛躍的な拡大は望めません。
まず集中のコアとなる都心に資本を集中投下し人を集め、
その後外縁へと誘導していく。こうして初めて事業に広がりがでてくるのです。
今は立地が囃されていますが、郊外への誘導が始まると、
住環境のクオリティと広さがテーマとしてクローズアップされてくるでしょう。

ロンドンも同じでしょ。本当の金持ちは郊外。
でも、一戸建てだよ。庭を大事にするからね

ていうか、もう過剰流動性を背景とした都心部中心スタートのバブルスタートでしょ。三井不動産、三菱重工、新日鉄、東京電力の株も含み資産を背景に爆騰モードに入ってきたし、あとは円高がくれば、８７年当時とそっくりの土地高、株高、円高のトリプルメリットになっていくんじゃね。結局、日本の場合は、土地→株→国全体の勢いの連鎖が最もすわりのいい構図だね。

オレは今渋谷の人気地区のマンションを買って住んでいるが、最近江戸川区の小松川公園に行って
その素晴らしさに感激した。代々木公園付近も大変良いが、それを上回る清々しさがあった。
マンションも南向き高層階でも、もの凄く安い。
それだけで江戸川区に住みたくなったが、おそらく家内が許さないだろう。

小松川公園って東京都が買い取って封印した公園のこと？
今では清々しいと思う人もいるとなると新規マンションも売れるな。

＞おそらく家内が許さないだろう
女の方がマンションブランドとか区のブランド力とかに五月蝿いように感じるな。
安くていいものがあると認めないと言うか、安いと良くないと思ってるというか。
前にこの手の輩に煽られたことあるけど、狂気が伝わってきてほんとに気持ち悪くなった。

円高にメリットもデメリットもない
ファンダメンタルを反映してるかどうか
反映してなければ無駄な資産分配が起きるだけの話。
概ね機関投資家が勝ちその他大勢が負けるがたまに前者が破綻する場合がある。

郊外のことなら知っている。誰もそれ以上言わないで欲しい。

機関投資家は所詮他人の金だから破綻しても困らない、どちらにせよ個人が損することになる。

個人が最後のババを引くことは間違いない。
それが誰かということだが、2007年購入者なのか、2010年購入者か、、
そんなこたあ後になってみないと分かりませんね。
まあ別に大損こいても、立ち直れる人は立ち直れます。要はその人
の資質次第。一文無しから這い上がるほうが、ドラマ仕立てで
格好いいでしょ。ということで、欲しければ買えばいいんじゃ？

ほしければ買えばというよりは、高いと思ったら買わないってことでは？
つまり自分にとって高くはないなという水準なら立ち直れる範囲でしょう。

高いと思えるくらいのものに限って欲しくなる。安いとわかってる郊外物件は欲しくない。困ったもんだ。

ならもう買い時は終わったよ。あとは無理しても勝って賭けに出るか？

私思いますが、欲しいと思う物件ってやっぱり少し高いですよね。
少々高いと思うくらいがちょうど良い？
住居の一つくらいで大損ここうが、やっていける人間でありたい
と思います。そうじゃなければどーせ大した人間じゃないんだし、
そんな人生ならまあどっちでもいいか、という感じでしょうか。

少し高いくらいならいいんじゃない？　頭金少なくて、いっぱいいっぱい共働き計算で
借金するとかいうのでなければ。

>>940-945の皆さん
喜ばしいです。皆さんの移住で新たな活性化材料を期待してます。
地方税や地場消費程度は右肩上がりになる理解者も必要かも知れません。
私は資本投下による受益享受主義なので今後も都心部で我慢しますが、
少々郊外に資本シフトするよう微力ながら応援しないといけませんね。

何勝手にまとめてんの？変な人。

ロンドンと比較しても意味ないでしょ。文化の背景が違う。貴族社会が残るイギリスは郊外に広大な領地を持つ貴族がいる。彼らはWeek Dayはロンドンの中心部（メイフェア等）の高級住宅に住み、
週末に地元郊外に帰る。だから、ロンドン中心部のフラットの家賃は桁違いに高い。
東京はどうか。都心に物、金　人　文化が集積している世界で稀な都市。東京から離れていく理由が
見当たらない。

小松川公園が素晴らしいって、地中に何が封印されているのか
知ってて言ってんの…

でも、東京なら何でもいいわけじゃないよねー。
横浜はもちろん、浦安、浦和のほうがましなところもたくさんあるし。
東京も住むにはスタイルにもよるけれど、超都心も必ずしもいいといえるんだろうか？
閑静な住宅街の都心ならいうことないけれど・・・どう背伸びしても買えない。
というか誰かが言っていたが、本当にいい場所は売られない。

知っているからそれ以上言うな

いい場所、物件売られないよね。いい場所でお！と思った中古でも大体
売りに出ているのは1階というか実質半地下物件。
上のほうは高く売れるだろうに、売り物件すら少ない。
そんなもんだ。

本当にいい場所は売られない・・・そういうこと。

そこそこいいというレベル場所ですら、賃貸だったり定期借地だったり、
分譲だといい部屋は旧地権者に割り当てられてたり。
資産になるような場所って買えないよね。

小松川公園。六価クロムの重汚染地。悪い冗談か、釣りか？

>956
意見には同意だが、過剰な皮肉は不愉快。

965へのレスね。

>>956ってさ、自分ではさりげない嫌みを言っているつもりなんだろうが、
それって郊外をけなして今後の都心買いを煽ろうとしているわけ？
それとも、既に自分は底値で買ったから、自慢したいだけ？
どちらにしても嫌な感じだね・・・

都心でいいのは港区だけど命の保障はない

港区は暴力弾多すぎ、都心ならやっぱり天下の千代田区でしょ。

本気で地価バブルを望むなら、暴力弾抜きには考えられないでしょ。
バブル待望みたいなの多いけど、
景気よくて楽しいだけじゃない負の面が沢山あるのですよ。

ここは凄いですね高学歴で高収入のいわゆる勝ち組みさんが多いみたい。
自分は中学もマトモに出てなくて施設にも入れられたりしててバカだけど
去年、なけなしの１千万でＦＸってのはじめてポンド買ったの
めいっぱい途中で出た儲けもどんどんつぎ込んで売りとかもおぼえて
途中飛びそうになったこともあったけど今、口座は５億円
税金って払ったこと無かったけど半分かかるっていわれた
社会に迷惑ばっかかけてきたから初めて確定申告ってやつして
ちゃんとはらおうとおもう
なんか凄く嬉しい、こんな自分でも平均的サラリーマンの一生分より遥かにおおい
税金はらうなんて
住まいはもちろん賃貸のワンルームこれでじゅうぶん
こんなバカで努力もしなくてもつかめちゃうんだから
お金ってあんまかちないのかな？

んと、単純に疑問。
マンションに住むことを考えていなくてここを見ているのは、
投資用にマンションを買おうと思ってのことですかね？

バブルの頃なんて所得税最高４割だったから、
並のサラリーマンの一生分より遥かに多い税金払った人なんて、
いくらでもいたよ。
うちも数億払った年があったけど。

ネタでしょ。

あ、自分ですか?
最初ねマンション買いたいと思ったの
そんでマンション関係のＨＰいろいろみてたら
ここで経済とかバブルとかいろいろ難しい話を目にして
興味しんしんでずっと読んでたの
そしたら皆儲けようとしてるじゃない
だったら現金のほうがよっぽど現金を生むって思ったの

話をスレタイにもどすと、いつ下がりはじめるかということだが

http://www.jri.co.jp/thinktank/research/eye/2006/1012.pdf
米国の住宅市場は、２０００年から２００６年に急騰し現在下降中。原因は
日銀の総量規制緩和で流れた円が米国の住宅ローン債権に流れたことによる。
概ね５年でピーク１０年で沈静化（上昇率がゼロになる）という流れ。
わが国バブルも１９８２年までは建設不況。内需拡大で８６年から１９９１
までが対前年度プラスの上昇期以降２００２年まで１１年対前年マイナス
プラスに転じても１０年は対前年マイナスにならないと想定
２００３年から２０１２年まで上昇期は続くと考える。

といってもあと５年先の話だ。

今後の東京の不動産市場はまだまだ派手な話題に満ちている。
２００７年　各種の大型湾岸タワーの竣工入居。東京ミッドタウン竣工
　　　　　　新丸ビル開業　南青山アパートメント開業　日比谷パークビル開業
　　　　　　有楽町駅前マルイビル開業　東京ステーションシティ開業
２００８年　北京オリンピック　地下鉄１３号線開通　港南都営住宅跡地定期借地権分譲
２００９年　２０１６年オリンピック開催都市決定
　　　　　　首都高環状線（大橋・新宿）開通　羽田に第４滑走路完成
　　　　　　ＴＯＹＯＳＵタワー広尾ガーデンフォレスト　千代田区富士見・日暮里・市川など駅前再開発タワー竣工
２０１０年　麻布タワー（東京アメリカンクラブ）竣工　春日３丁目・大手町地区・虎ノ門地区際開発　三菱商事ビル建替えなど
２０１１年　新東京タワー竣工（アナログ放送廃止）　晴海再開発分譲開始
２０１２年　田町駅前再開発　築地市場移転　ソニー本社跡再開発　二子玉川再開発竣工
２０１３年　築地再開発　公務員住宅跡地等

おそらく、この辺までが、東京のポテンシャル上昇が続き、地価は上がり続けるだろう。
２０１２年〜２０１４年がほとんど対前年横ばいになって
あとは対前年でマイナス
理由は、年０．２５％上昇させてきた金利がついに５％になったこと
消費税の引き上げ
この後２０２２年まで緩やかに下落が続く。最後の公的用地が売却される。
川崎湾岸の工場跡地が大規模な住宅団地になる。
２０２０年頃には１９７０年代のマンションが築５０年を迎え中古市場が下がる。
あわせて建替が活発化する。
２０２２年、北海道新幹線開通で景気も底を打つ。新耐震設計で人気があった
１９８２年以降のマンションも築４０年を向かえ老朽化が目立つようになる。
この当たりが次の底値だろう。

案ずるな。今３５歳のあなたは５０歳。丁度老後に備えて新築マンションを買う時期だろう。

978のサイトみると、少なくとも米国では人口増と不動産価格
の相関性殆ど無いですね。人口減→土地下落も、人口増→土地上昇
も、馬鹿げた理屈かな。日本でも。

エコノミストを読まれたし。

http://ipo225fx.seesaa.net/article/33679830.html

「開発と投資」で東京は進化する　
証券化と収益還元法が支える活況
東京「独り勝ち」は止まらない　
・マンション　人気エリアで「高値」目論む売り手

雑誌や知識人と呼ばれる人たちが皆これから東京の地価は上がると言ってるのが不安なんだよなぁ。
２００２年みたいにこれから下がると言ってくれれば安心して仕込むことが出来るのに。
利確しようかな。

素人が儲け目当てで買いだしたらそこが天井。
株と同じだね。

論理的に説明できる段階になると、天井ですが、不動産価格上昇予測
に対する確固たる論理的説明はまだ雑誌なり知識人なりから聞いてない。
まだ大丈夫じゃないかな。

論理的に説明できるときが天井なら、なぜ前回の天井ではみんな慌てふためいたの？

前回のバブルで、バブルであると認識していた人はいたんですか？
今後日本は永遠に発展して、地価も上がり続けるという論理的帰結に
至ったから、天井になったんでしょう。だから利回り1％でも買い手
がいたわけでしょう。
今はどうでしょうか。誰がそんなこと言っているでしょう。
こうやって反対意見も出てくる。そういううちは、まだ大丈夫じゃ？
ということですよ。

でも、大方の人が、まだまだ上がるという声になり始めているね。

野口悠紀雄がバブルだと言ってましたな。
地価が上がり続けるとみな思っていたわけでもなく、やばいけど、まだ大丈夫かな、肉は腐る前が最もおいしい、とかいいながら、見ていた人も多かったのでは。
少なくとも私はそうだった。

というわけで、そういう情緒的判断では、うまく判断できないと思う。
株で素人さんが出てきたらおしまいというが、いつ素人が出てきたかの判断が難しい、というか、恣意的になってしまう。

987です。確かに、これは情緒的判断であり、これだけで判断するのは過ちです。
野口悠紀雄氏は、今何と言っているのでしょうか。

http://www.noguchi.co.jp/archive/diary/
これによると、野口氏は、不動産は今後上がり続ける。
なぜなら、政府がインフレを起こすからという人々の期待があるから。
ということでしょうか。

確かに、昔財政学の権威の方が、政府の負債なんて全く問題ない。
返しませんというか、それともインフレ起こせばそれで終わり、
と言ってましたね。

政府は一貫してマイルドなインフレ期待。そうでなければ
国債を始めとする債務返済の目処が、永遠につかない。
それが本当に実現するのか、また実現したときに本当に
「マイルド」で済むかどうかは、わからない。

前回のバブルに関しては政府内にも規制を入れるべきという認識は当然あったよ。
役人もファンダメンタルの乖離には気づいていた。
バブルの中では皆が得するのではなく損得が相殺されてゼロになる。

バブルと経済的な豊かさは無関係
効率的な場所に効率的な資金が分配されない限りは経済には逆効果。

野口由紀雄氏の金融資産への不安から不動産へ傾斜という「防衛」は下流社会を無視した
ものの見方。彼の発想は中流の上の視点にあるようだ。
そもそも、預貯金より、クレジット支払いに追われる若年層には預貯金だの金融資産だの
という発想はない。丸井のカードと同様にマンションはローンで買うのが当たり前という感覚で
買っている。欲しいものは借金して買うというのはジョーシキなのだ。

＞私が気にしているのは、「なぜ賃貸ではだめなのか」という点である。
賃貸は、二年ごとに更新料をとられる。そればかりではない。人間不信の塊のような賃貸借契約
の条文や、損害賠償の火災保険特約、リプラスなどできたものの連帯保証人を頼むやっかいさ。
クレジットカード審査に書く「持ち家の有無」や最近増えた「更新型の定期借家」で賃借人の立場
はますます弱くみじめになりつつある。
大家と争っても出て行くのには引越し代仲介１、敷２礼２、日割り家賃でなんだかんだで６ヶ月
分のキャッシュがいる。・・・なんていう話は野口先生ご存知なんだろうにと思う。

＞不動産は、「相続のための通貨」になっている。
建設・不動産、住宅産業の景気拡大のための税制なのだが、相続税自体がバブルになってくれれば
税収が増え、デフレでは５０００万＋１０００万×相続人という限度額の「価値」が底上げされるという妙な
しくみなのだ。
直接税はみな同じだが、消費税は買い控えで景気を凹ませるが相続税はインフレでキャッシュを
不動産に替える動きを加速する。
別に相続時清算課税でなくても、資産をマンションという形で子孫に残すのは、当然なのだ。
前回の高騰で１００坪以上の土地は３０〜４０坪に細分化し
細分化しつくした都心戸建ての持ち主にとって相続税対策としてはマンションを買うのがてっとり
早い節税策。高騰する一方の土地を償却資産の建物に替えて評価を下げるしか手はないではないか。

消費者物価でいうインフレ、デフレと資産インフレ、資産デフレはレイヤが異なる話なのだろう。
不動産バブルとインフレの差異は、消費者物価はさほど高騰せずに不動産だけが高騰する点
にある。資産デフレもまさにそうで、消費者物価も多少は下がったが、資産は４０％以上減価した。

市場原理主義のなかで、何がおこっているかといえば、所得格差の幅まで不動産価格差が広がる
ということだろう。買いたい人が買えるところが上限で、買いたい人の購買力は、場所ごとに違う。
買いたい人の購入上限を超えて売れば売れ残り、下回れば転売される。

税制という点では、譲渡益課税には程よい縛りが効いている。

由紀雄氏でなく悠紀雄氏でしたね。

まずはダヴィンチが金融庁に処分だね。

善管注意義務違反だからたいしたことはない。
証券化やリートは、一般住宅市場の価格とは無縁の世界。
かつてのバブルは、カミサン質に入れて博打をうつような、物々交換的な
投機の世界だったが、今は「専用の通貨」ができて投資家がリスクを負う。
そういう意味で都心に入り込んだ一般消費者がプロの投資家から追い出される
程度の地価高騰だといえる。
別に私募ファンドの運営母体が処分されても健全な不動産投資市場のために
必要なプロセスというだけでそれで変化が起こる話ではないだろう。

ここでは、あまり話題になっていないけど、地価下落を背景に中古を買い叩いて低収入高利回り
を追求していた小規模投資家衆が今後どうなっていくか気になる。
先日、その手の若手投資家さん共著の本を読んだ。
一人は都内の商業物件、もう一人は郊外のファミリー、３人目は地方のマンション・アパート。
基点は、ロバート・キヨサキさんの本なのだそうだが、氏は長くて８年しか持たないというのに
彼等の本にはどこにも出口戦略が記されていなかった。
不動産はいくらで買うかが勝負だが利回りは売却した時点で決まる。
彼らはく築３０年クラスの物件を５００万以下で買いリフォームする先には短期に投下資本回収
する意図だ。その先はバラックをどうやって他人にひきとらせるのか気になった。
空き家で再開発狙いというならわかるが。

不動産ビジネスの上流には新築ビル一棟買いから、倉庫にもならないワンルーム買いまで
裾野は広くて面白い。
ただ、賃貸という視線と、マイホームの視線は全く別物で居住の済んだ中古を賃貸向けに
買い叩くことや、賃貸人のいる中古物件を利回りから逆算した価格で買い叩くことが
中古市場の足を引っ張ってきた。
二極化というのは、都心と郊外で起こる一方で、１９８２年築２５年を境に新旧の価格差の
二極化が起きているのかもしれない。
事業用資産買換え特例の廃止で、値上がりしないほど古い中古は賃貸物件市場で
動き、居住用で使われるうちは、買換え特例や３０００万控除やらで値上がり可能という
話になろう。

今後地価が緩やかに上がるとすると、地方アパート経営で、殆どが建物持分、
減価償却でキャッシュフローを生み出すビジネスモデルは魅力無くなってきますね。
それよりは、都心で賃貸アパート一棟買うほうが良いが、なかなかできる人は
いないし、そうなると、まあ自宅用で都心近くに買って、含み益控除使うほうが
得な気がする。