23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

私もそうおもう。
業者の集まりってかんじ。

そうです。価格が上がらないと困る人たちです。
いつでも「今が買い時」です！！！

そんな慎重論語ってるようじゃ。相場を下げさせることなんてできないよ。下げさせるには、逆にいくら騰がっても永遠に買い続けるって雰囲気を醸し出して、業者に銀行から高利で目いっぱい借りさせて、その後で突然、やっぱ買うのやーめたってはしごをはずさなきゃ、ますます含み益で強さを増している不動産業者を揺さぶることなんてできないよ。

株価は既に底値から2倍以上。不動産はまだ全然そこまで行っていない。
投資家であろうとなかろうと、不動産がまだ出遅れ商品であることは認識すべき。

株価の変動の比率を不動産に持ってきたって・・・・
もう殆ど頭打ち

株価と不動産が同じなら苦労はない。
株式市場で売り買いするのと不動産市場で売り買いするのは不透明さが全く違う。

新規物件について言えば、立地/仕様が同等のものは今後１０年は上昇を続ける。一方で、新規物件の相場（＝平均売価）は来年あたりをピークに下がるんでは。前者は不動産の価値上昇だし、後者は消費者の購買能力に連動するから。いくら煽られても個々の購入者の財布のひもには限界があるから。だから、新規物件はどんどん郊外に移行する。デベは、今後都心で出てくる土地を分譲物件に廻さず商用物件或いは賃貸物件に活用するでしょう。株と違って、マンション価格は基本的に売り手に圧倒的な決定権があって、売り手/買い手の綱引きではないので。分譲マンションの買い手は、単にデベの作った料金表のなかで自分の買える物件を選ぶのみ。

一番の買い時＝自分が必要なとき、なんだから、下がっても仕方ないくらいに
思っておくべきではないかな？

マンションって他の商品と違って、いやファッションあたりと似てて、
いわゆるイメージ先行。ただ、ファッションより悪いのは現物を
目にできないことか。想像図よりもよりよくなるというか同等になる
ことは、高級物件を抜かしたらまずないからね。
2014年くらいまで待てるなら、日本の実情大きく変わっている可能性大
だから、そういう意味では買い時ではないかも。待てないなら、
必要なとき＝買い時だから、ここで話して手もしょうがない？？

坪単価２２０万２５坪５５００万の購入を考える。
まだ買ってない人の選択肢は４つ
①郊外・城東を買う
②中古を買う
③賃貸で待つ
④投資用を買ってリスクヘッジする
③で待ったところで、賃料支払いで自己資金が目減りして
しまって次の底値が２００３年の２割り増し止まりなら
底値にきても買えないことになる。
④は一見遠回りにみえるが、自己資金を一旦投資用物件にまわし
賃貸収入を得ながら、次の購入の際に売却する。
期待以上に下がらなかった場合でも購買力が増す。

〉〉No.82
上がらないと困る人はほとんど全ての人です。
地価が下落して金詰りになって大不況になったので地価は昔の水準に戻ってもらって
その後もゆっくり上がっていってもらいたい。
そう政府も、日銀も財界も考えています。
逆に再び地価がさがりはじめたらどうなるか。
なべ底不況といわれた１９９０年後半の再来で、就職氷河期、銀行の貸し渋り貸しはがし
の復活。中小企業の倒産の増大。
とにかく、土地担保にしかカネをかせない日本の金融業界にとって地価が下がるほど
恐ろしいことはないのです。
地価が下がって住宅が売れて景気がよくなる？
そうおもったら地方都市に帰ればいいです。土地は駅前でも坪３０万前後
郊外の一戸建てなど２０００万で買えます。でも景気は悪い。

地価が下がりすぎた、マンション価格が下がりすぎた
そういう実感がつかめない人は不満だろうね

家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りするというのはどうでしょう？
あと、その間、投資信託や株で運用できますし。

投資用って１ＬＤＫで3000万から4000万位の物件？
最近そういう電話が昔のようにかかって来はじめたよね。
なんか似ている気がする・・・ちょっと急激すぎるね。

＞家賃補助や社宅がある場合はどうですか？
銀行員や公務員のケースではほとんど退職間際まで買わない人が多いというのが
過去の例です。それでも上昇期に投資用物件を買っておけば売らないまでも
勝手にローンが減って年金原資がわりになります。
給与が多い分だけ税金も多いから多少の空室は損益通産の税金の戻りで
カバーできます。
＞税金とか金利まで含めれば家賃で自己資金が目減りする
実際にやってみるとそうでもないですよ。自己資金が少なすぎるのは銀行に
払う金利が多すぎます
利回りをよくしたけらば、中古物件を買うことです。新築は長く持って年金代わり
にする意図か減価償却費借り入れ金利による節税効果（それほど大きくない）
狙い。
確かに２００１年までが物件が高かったけど今は当時買った物件でも中古価格が
元値近くまでもどっています。今後の値上がり次第ですが、場所は都心でないと
だぶつき気味。

＞あと、その間、投資信託や株で運用できますし。
好みと腕でしょう。私はスピードの遅い不動産による資産運用が性にあっているし
不動産で大きな損をした経験もあるので不動産にむけて考えています。
証券が得意ならそれもいいでしょう。
ちなみに私は１４００万の資金を株で運用しましたが２年で６０万しか増やせていない。
もとは年に９０万の収入のある地方の賃貸物件だったんですが

＞１ＬＤＫで3000万から4000万位
これは場所が悪すぎます。２年前ならＯＫですが今はせめて坪単価３３０以上でないと
キャピタルゲインも家賃の上昇もない貸す物件ならぬカス物件。中古なら別です。

株式や通貨は国際性のある資産。
日本のマンションはまだまだドメスティックな消費財。
安かったからこそ低リスク高利回りの運用も成立したが、
高額長期投資になれば地震リスク等も考慮せざるを得なくなる。
ブーム以上の上げ要因はないでしょう。

実感として、株などで運用していれば、
住むところを買えなくなるって事はないでしょう。

もっとも銀行に預金を積み上げてるだけの人は、
買えなくなるでしょうけど。
何が異常って、預金金利がこんなに低いことが異常なんです。
そういう異常にパフォーマンスの悪い資産に投資するのは愚かです

逆に低金利でカネをかりまくって上昇しはじめた東京の不動産に投資するのが賢いです。

それと地価が万一再下落したら景気も悪くなり株価はもっと下がっていることになる。
景気回復株価上昇地価上昇の順番　景気低迷株価下落ゼロ金利復活地価下落では
いままでの経済政策や都市再生の膨大な投資の効果が無駄・・・って話になる

税金対策に投資用不動産ってますますあのころに似てる。。。