23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

>>779
円高メリットって？？円安の間違いだろう。
超低金利だから、個人投資家がグロソブなど海外の投資に流れている。
年率６％で円安が進めば運用成績を押し上げる。

郊外は駄目という話だが、友人が海浜幕張に新築マンション買ったと
聞いた。話だと１００㎡は軽くこえているよう。
前に郊外で９０㎡超は売りにくい、そもそも郊外は駄目とのことだった
が、人気があったみたいだけど。２３区でないとという人は論外なんだ
ろうけど、住みやすさというか広さ、日当たりではいいよね。
それでも、やっぱり資産として駄目なんだろうか？　ただ、そこまで
郊外になると、マンションの広さより一戸建ての広さのほうが強い気は
するけど。

買換えを考えるとダメだろうと思います。

新築相場が坪単価１５０万のままあがらない場合
幕張では今後も１００平米超えのマンションが新築で出てくる余地が大きい。
３０坪４５００万の価格帯は今の金利なら買いやすい水準
築浅中古は新築との比較で評価は低くなる。
坪単価が１８０に上昇すれば、４５００万で買える広さは25坪８３平米になる。
幕張地区を買う人は４５００万上限で探して広さを選んだわけで
これが５４００万３０坪でも買うかどうか微妙。
上がってくれば中古評価もあがるが、住んでいる以上売らない人が多い。

築１０年以上たって地価が下がり始めた時点で新築１５０万３０坪が
出てくると中古の３０坪の評価は３４００万程度になる。
幕張まで行って中古を買うくらいならもっと便のいいエリアの小型の
新築を買うという人が多いだろう。

専有面積が大きいということは販売価格に占める土地分の比率が小さいと
いうことで、建物が経年劣化するのにしたがって安くなるだけということ。
地価がさがらなくても建物減価で値がさがえる。
建物６０土地４０なら築１５年の中古価格はかなり安いはず。

多摩地区、西東京の本格的大規模再開発に賭けるのはどうでしょうか。
郊外といっても、副都心まで３０分圏内というようなところで。

>>806
大規模再開発は浦和でも市川でもとにかく内需拡大のために今後もどんどん物件が増えますが
なぜ、西東京に賭けるのでしょう？

＞郊外といっても、副都心まで３０分圏内
主要ターミナルから電車に３０分乗れば十分本格的な郊外です。

http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/sai-kai.htm
他にも安くていいものはありそう

土地建物比率で考えると、消費税Upの影響は都心の物件のほうが少ない
ですが、郊外はやはり影響が出るのではと思います。加えて、郊外の
物件のほうが価格に対する需要感応度？が高そうですし。

実際どう考えても西側の方が再開発に向く。
値上がりを期待したいなら西に住めばよい。

西って、多摩とか西東京のこと？

>802
あっ、日本の輸出産業のことじゃなくて、日本の不動産上昇後の次の投資先として海外の不良債権物件のことを考えてたんで、円高をメリットと考えてました。ちょっと先のはなしです。

多摩って、新宿近辺に勤務地がある人はいいけれど、丸の内方面に
勤務地がある人は、浦和・市川のほうが便利なんだよね。

>>812
4500万の郊外マンション
坪単価50万円の土地が３０坪付いていて1500万
坪単価100万の建物が３０坪ついていて3000万
15年経つと建物は半値で1500万
土地は３割あがっていても1950万
マンション評価は3450万

4500万の都心コンパクトマンション
坪単価200万の土地が１５坪ついて3000万
坪単価100万の建物が１５坪で１５００万の場合
15年経って建物半値で７５０万
土地が３割上がっていたら3900万で
中古価格5400万

もとい4650万でした（＾＾；↑

>>800
＞ただね、これには合成の誤謬という問題が付きまとって、
＞皆が皆そう考えるようになると、うまくいかなくなってしまう。

仰るとおり。
みんながあわてて郊外を買ってもらわないことには、都心も
順調にあがりません。あんまり不動産のメカニズムを解説して
都心を買えなどと煽ってはいけません。
このくらいでやめておきます。
合成の誤謬でみなが同じことをしたらうまくいきませんからね。
私のいうことなど誰も信じちゃいけませんよ。　では15年後に
お会いしましょう。

いや、郊外は、そううまく上がらないのでは？　全体が上がったバブルの時とは
あまりに状況が違っている。将来への不安。給料頭打ち。残業カット。重税。
もしかして、裏の裏で、いかにも正しいと思わせる煽りととれば、なるほどですね。
投資家の人はなるほど頭がよいね。
ちょっとすごいなと思いました。
どっちかといえば、８００さんのスタンスがもっと聞きたい。

みんな同じように考えて無いでしょう。
今買っているのはごく一部だし、そもそも東京都区部の
持家比率って50％くらいなもんだっけ？
バブル崩壊を経験した人は羹に懲りて膾を吹いてるし、
バブル知らない世代は給料低いし。
買える人は買ったほうが良いと思うね。全然多数派じゃ
ない。
郊外に買うのは反対派ですが。

持ち家比率５０％でよろしいかと
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/ssihyou/ss05qa0108.xls

不動産が特殊なところは、上がると思っても、買えないことだね。
株なら誰でも買えるが、不動産はそうは行かない。
みんなが上がると思っても、その市場に参加できないという意味で
は健全な成長見通しに安心感がある

でも、借金したら買えるね。借金してでも今は買い時なんじゃなかった？

借金しても、1億円借りれる人は限られているでしょう。

23区でも1億円物件でなければ意味がないってこと？
まあ、確かに新価格だと、それも正しいか。。。とほほ。

>>823
そういう人はREITを買って下さい。

REITは投資信託、不動産は株。
REITはあれだけ保有資産が分散されちゃうと面白みが無い。

キヨサトが投資信託だけは買うなって言ってたよ。結局リスクを押しつけれられている割りにリターンは運用側がかなりとるから。

それはどういう投資信託を買うかによります。株の現物を買うのと一緒です。
REITの場合、まだ未成熟な日本のREITより、米国や豪州などREIT先進国のもの
を買った方がいいです。新興国の株に投資する投資信託ならヨーロッパの投資会社
がやってるのがおすすめです。

東京都心部の住宅地価の底は2002年4月だったようですね。
区部南西部は2003年3月、11ヶ月のタイムラグ。
区部北東部は2003年6月、14ヶ月のタイムラグ。
バブル崩壊後14年を経てようやく下げ止まり、そこから5年を経ようとしている。
2006年10月の、東京地価指数は2000年平均を100とした場合、全域で115．
都心は144、南西部は116、北東部は93、北多摩は99、南多摩は83、西多摩73。
都心回帰の流れに沿ったものであるなら、特段バブルでもないだろう。
他の地域は下がっているのだし、土地の価値も都心に集中しているということ。
この流れが、4-5年で変わるんだろうか。

というか5年間の上がり方ではなくて、この1年くらいの上がり方が急ピッチ。
バブルはこれからだ。

都心部持ち家比率５０％以上＝１億総中流社会。４０％台＝格差社会の幕開け。３０％台＝格差確定社会。２０％台＝暴動発生社会。１０％＝次の時代へ

うーん、そこまでなる前に少子高齢化が先だから、住むだけなら親の家
があるからなあ。

キャップレートは場所や物件でかわるが、６％で考えると
月坪賃料１．２万円のところはそれを２００倍した２４０万／坪が
物件価格と考えると概略がつかめる。
投資用なら、もっと高い利回りで中古を買うべきだが、新築の
場合６年でキャピタルゲインも期待できる場合６％で十分だろう。
さらにマンションローン３．４％を７割入れれば自己資金の利回りは
大きくなる。

まず物件価格の妥当性検証に想定家賃を調べ、それを２００倍
した値が坪単価以上が以下かを見るとよい。

たとえば広尾の家賃が３万／坪なら、坪単価６００万でもわるく
ないという話。湾岸タワーで１．４万なら２８０万／坪以下で買いなさい
ということだ。

武蔵小杉や溝の口タワーは別にして、田園都市線２３０万／坪のエリアで新築賃貸マンションの
家賃が１．１５万とれるかというのが問題だ。
２３坪の普通の３ＬＤＫで２６万の家賃は９０年代でもとれていなかったはず。
相場的には中古賃貸で７．２千円の場所。
ここまであげると、賃貸より買ったほうがいいとは思えなくなるはずだが。

城南地域は、賃貸利回りは低いですからね。
ただプレミアム地域は賃貸利回り低いがキャピタルゲインは見込める。
難しいところ

これからは、キャッシュ持っていても目減りする。せっせと頭金貯金している
うちに土地もマンションも上がっておいつかない。
借金目一杯しても借金自体がインフレで目減りする。

①値上がりが１０年以上つづくと読むのなら
郊外の広いマンションを長期固定でできるだけ安く買う

②値上がりが５年以内であとは値下がりに戻ると思うなら
都心になるべく近い場所に短期固定でできるだけコンパクトな物件を買って
値下がり時期に売って広い新築に住み買える

今、マンションを買うことのリスク
①安物買いの銭失い　老朽劣化するだけで立地の価値があがらない
　　不便な廉価マンションを買って将来再び都心が安くなっても
　　買換えできない
②中途半端な高値買い　新価格で買ってその後上昇もせずに気が付けば
　　中古価格は３割減。再び安値になって、湾岸タワーマンションから
　　城南の新築に住み替える知人を尻目に、再び底値を逃す

今、マンションを買わないことのリスク
気が付けば賃貸相場も値上がり。給与も貯蓄も増えたけど物件価格は
じわじわ上がり続けて、買えない事態はいっこうに改善しない。
株や投資信託は儲けがでているものの、資産が増えたという実感はない。

２００３年１１月に　文春新書で出た
『エコノミストは信用できるか』東谷　暁

週刊「エコノミスト　２００５年　１０月４日」
マンション最終買い時　あと２年！

この辺は今読み返すと大変面白い。

その予測が正しいなら、今買うことも、買わないことも、駄目ってことになる。
リーマンにとっては。中途半端じゃない高値買いはできないし。

要は自分のビジョン次第ってこと。

地価上昇、キャッシュ目減りの波に乗り遅れないためには
とりあえず、都心近辺でコンパクトマンションを買っておくのもいい。

自分は賃貸でしのいで、地価が下落しまた買い時になったときに
それを売却すれば地価上昇のメリットは享受できる。
あるいは都心中古のオーナーチェンジ物件を買って、店子が出たら
自分で住んでリフォームして売却っていうのもいい。

時代の節目、変化がおきているときは何か対策をうたないと
ダメということ。

だからもう下落しないって。

みんなが新価格でももくろみ優先で借金がんばってして買って、その後時期を
見て売ろうとしたらどうなる？ 土地が高騰した先に下落もない？

良い立地のところは、新築は出にくい。中古マーケットを整備しよう、
という話になり、中古流動性が高まる。売り手のとっても良い事だけど、
特徴のない不動産は、比較対象が多くなるので価値が下がるんでは。
立地かつ仕様の良い物件を選ぶ必要があるんじゃないでしょうか。
ディスポーザー、タンクレストイレ、ビルトイン空調が必須アイテム
で、とか、二重床二重天井は必須です、とか、そうやって煽る業者が
増えてきて、ますます価格差が広がる。

ロンドンで再来年に坪3670万の新築マンションが完成するそうです。
1600平米、200億円。誰かかいませんかー？

もうそろ、ここも話題が尽きた感じなので発言はひかえるつもりだけど
デベロッパーは東京周辺での用地買収は熾烈な戦いみたいだね。
ことに勝ち組Ｍ社さんは、ふんだんな予算で、みなさんが１００を１１０で
買うところを１３０で札を入れる。
都心近郊の大規模敷地は、デベの用地取得の段階で高騰しつつある。

とはいえ、坪単価２５０、購入価格６０００万の壁はあるわけで
場所を選ばないとチキンレースの様相を呈してくる。

マンションはブランドで売る時代になったけど、土地のブランド価値も
重要になりつつある。成城学園、田園調布、たまぷらーざ
いずれも賃貸でまともな利回りはとれない場所だが収益還元法とは
別の理屈で高値のマンションが売れる。

今後５年が楽しみだ。語るよりじっくり観察するべき事態だと思う。
書き込む暇に現場を見に行ったほうが面白い。

ただし栄枯盛衰、景気の浮き沈みはかならずあるわけで
１０年サイクルでまた地価下落はある。
ただし、バブルの高値が二度とないのと同じくらい２００３年の都心の底値は
二度とないのだろうとは思う。

バブルの高値もあるんちゃう。しかしロンドンは日本のバブルの麻布の最高値の１．５倍ぐらいになってるんやね。日本もこれから追い上げそうだけど。

全体の経済のパイが縮小する中、勝ち組がさらに富を追求、維持しようとすれば、
＊＊＊から資産を分捕るしかないのは自明の理。

そのためには、ただ地価や物価が上がっていくのはダメ。
相場は上がったり、下がったり、変動する事が大切。
投資先も、あちらがよくなったり、こちらがよくなったり、変化が必要。

そういう不確実な市場でこそ、先駆けて買い、先駆けて売る事ができる、
情報と判断力のあるエリートだけが、
アドヴァンテージを持ち続けられる。
動きについてこれない大衆から、
支配層が富を吸い上げつづけるにはこれしかない。

知恵ある投資家は、せめてこの後をついてゆくべき。
買ったら売りを考え、売ったら買いを考える。
トレンドは変化する事を前提に。
永遠の上昇を夢想したり、
投資先にほれて立ち止まるのは愚の骨頂。

今までもそういう側面はあったのだが、
今後はどうしても露骨になりがち。
しかし本来は、＊＊＊に負けたと自覚させないで、
一生の労働力を自ら差し出すように仕向けるのが上策。

土地政策でいえば、
本当は全く価値を認めていない、欲しくないような土地でも、
わざと欲しがって見せる事で水を向ける。
大衆がそれにつられてきたら手早く売って換金。
後は資本投入を止めて放置すれば息切れして魅力も翳る。自然落下に任せる。
その間売った金で次のターゲット地を先に仕込み、
同じようにまた煽って大衆を動員するループ。
成長に依存しない永続的なビジネスモデル。
端的にいえば土地を売るのではなく、ローンを売るのが主目的。

本当の超一等地、エリートが本気で欲しいと切望する土地は、
ひっそりと取引もなく、いくら金があっても売り手がいない。
基本的に相続と、プライベートな取引に終始する世界。経済無風地域。

既得権保持層ほど、にわか成金への嫌悪感が強いので、
安易に経済原理にゆだねる事で、
自分のテリトリーに自由に参加してくることなど許さない。
金を集め人脈を肥し教養を高めて、初めて参入できる世界がある。