23区内の新築マンション価格はいつ下がりはじめる？その５

つけたし。23区平均は2770から2840円に（平成16→17年）。2％強
平均すると上昇。平成18年は不明。

まだまだ物件価格の上昇が見込まれます。
購入を考えている人（特にお金の無い人）は我慢の時です。

足立区の新築１５２万の坪単価は三茶、代沢の築２０年中古より安いわけで・・・
当然ながら足立区の中古は築１０年でも１１０万とどまり。
１０年前足立区の新築を坪単価２００万、２４坪４８００万くらいで買った人でも
中古価格は２６００万。貸しても家賃は１４万６千円。ローンと管理費払っておつりがこない。

>>738
月坪に直して２０坪６６平米の賃料にすると


区 Ｈ１７賃料（円/月坪） ２０坪２ＬＤＫ（万円/月）
港区 14,100 28.2
渋谷区 13,000 26.0
中央区 12,400 24.8
千代田区 12,200 24.4
目黒区 11,500 23.0
新宿区 10,800 21.6
品川区 9,900 19.8
文京区 9,900 19.8
世田谷区 9,500 19.0
台東区 9,200 18.4
豊島区 9,000 18.0
中野区 9,000 18.0
杉並区 8,500 17.0
大田区 8,400 16.8
江東区 7,800 15.6
荒川区 7,800 15.6
墨田区 7,400 14.8
練馬区 7,400 14.8
北区 7,400 14.8
板橋区 6,800 13.6
江戸川区 6,700 13.4
葛飾区 6,200 12.4
足立区 6,100 12.2

足立を１００とすれば、港区は家賃で２３０、分譲価格で２４８
世田谷は家賃で１５６　分譲価格で　１９０
それだけ安い賃貸が多いという意味だろう。
中央区の賃料が１１％上がっている背景には地価上昇で
コンパクトマンションワンルームの新築激減があるのだろう。

各種不動産関連のレポートが異口同音に書いているのは
「バブル期の高騰は、都心が上がって周辺に波及し
全国にひろがったが、今回の地価高騰は都心や周辺部でも
限られた地区だけにとどまるだろう」ということだ。

前回バブルでは荒川区に億ションができたくらい
くまなく上昇した。都心地価が１９９６年水準と言われても
城東などもともと家賃水準を無視して上がった場所は
家賃並みの新築価格以上に値をもどしていない。

マンションは土地勘がないと購入には踏み切れないものだ。
賃貸居住経験のある場所に住みたがる人が多い。
新築が高値なら中古市場に集まり、払底すれば新築価格を
押し上げる。世田谷はその典型。
中古が高騰すれば買換えで資金が増えて新築価格の
上限がさらにあがる。港区の高値はそういう例だろう。

一方、城東は中古市場が上がらない限り買い替えは
少なく、賃料が安ければ購入意欲も出ない。
所得水準が低ければ一次取得者の価格上限も低く
高値で売り出しても買い手がいない。

タワーは低層中住戸と高層角住戸の価格差が大きいから
単純比較はできない。
新築は、既存の中古価格を見ながらでてくるだろうが
中古高層階は２５０超えの売り物もあるが中層以下は
周辺相場に足をひぱられそう。
今後築地市場跡や川崎臨海部など再開発タワーは
まだまだ続く模様。江東区湾岸は２３区のマンション
購入難民には継続的穴場たりうるかもしれない。

豊洲が第二の新浦安になると某氏が言ったらしいが、
「人気はあるが価格は安値安定」という意味なら肯ける。

現場の人が言ってたけど、実需中心の東京区部でも7千万以上は売れ行きが鈍いって。
普通の勤め人じゃ、ローンくんでも5千万が良いところです。
土地の値段が上って来てるのは確かだが、実需の地域では限界あるよ。

普通、ローン組んでも３５００万くらい。自己資金の額で
４５００万〜５５００万
と増えるわけだが、買い替えとなると売却代金−ローン残債が
これに加わる。
城南エリア２０年の中古なら４０００万の価格。残債が１０００万でも
３０００万の上積みで７０００万。
確かにそれ以上は資金がきつい。
今の高額案件買っている人は、都内の戸建ての売却。それも相続
からみではないか。
世田谷の人口８２万人
８０歳以上の老人の人口はなんと3万8000人
http://www.city.setagaya.tokyo.jp/toukei/age/jinko160_all.html
そのうち持ち家比率４割として１５３００人毎年５％がなくなるとして
７６５件の相続が発生する。６０坪の土地、1８0万／坪でも１億円の相続。
被相続人は戦前生まれで兄弟も多いから土地を売却し遺産分割する。

レイサムリサーチの人から聞いたのは、世田谷には２億円の金を
右から左に動かせる富裕層が少なくみつもって２０００人はいるのだそうだ。
８２万人の１％が富裕層としても８２００人。

2千人って別に驚く数字でもない。最低そのくらいはいるでしょう。普通に考えても。

電話一本で・・・というのが抜けてました。

７０００万の壁となると
２３坪７６平米で坪単価３００万以上
８３平米２５坪で　２８０万以上
９６平米２９坪で　２４０万以上という話になる。

実際坪単価４００万なら５８平米の１ＬＤＫが７０００万
坪１．５万で貸しても4.5％の粗利回りだが
２万とれる立地と物件でないと買い手は少なそう。

とはいえ、今後インフレでカネが目減りすると考えるならば
退避の意味で流動資産を不動産に替えておこうという富裕層は
いるだろう。固定金利のローンを６割くらいいれれば、借金が
目減りする効果もプラスされる。
別に貸さなくてもセカンドハウスという名の貯金箱として
都心の高額マンションは機能する。

自分の住まいは勿論条件のいい住まいを確保して、ほかに不動産を持つ。
まあ当たり前と言えば当たり前だね。

坪単価が４０万、上がるという意味は、２５坪８３平米の物件価格が１０００万
あがるということ。わかりやすい。
しかし坪単価など普通の人は計算しないから、デベは面積を小さくして
売値を抑える方向に動く。
１４０万が１８０万になった新浦安は
３５００万が４５００万になったのでなく
４５００万のまま３２坪が２５坪に縮んだ。
190万が２３０万になった豊洲は２５坪４７５０万が５７５０万になった。
豊洲がで２３０万が２７０万になったとしても
５７５０万を６７５０万にしないで、２５坪８３平米を２１坪７０平米
にしてくるのだろうな。

>>755
そういう当たり前のことが貧乏人にはできないのだよ。へたに中途半端な場所にセカンドを持つと
値下がりして借金だけが増える。
格差社会のはじまりだ。

いや、そういう意味でなくて、昔から行われていたことだという意味です。

家賃が2％増のペースであれば、地価も4％増程度なら実需を伴った上昇だね。
今は一部の地域でやや過熱感があるとは言えるんじゃないか。とはいえ、
今は値戻しのフェーズなので、通常に戻っているだけという考え方もある。
その後、緩やかに地価上昇というシナリオかな。家賃がちゃんと増えている
のであれば。上のデータはポジティブだね。

前に誰かが聞いていたけれど、これから新価格で物件買う投資家の人はいるの？